Investir é um grande passo à frente quando você compra seu primeiro imóvel alugado. É uma das maiores coisas que você pode comprar e, se você dedicar um pouco de tempo e trabalhar, pode ser uma ótima maneira de ganhar dinheiro enquanto dorme. Mas você deve aprender o básico antes de se tornar um magnata imobiliário e começar a construir um império. Quando você compra seu primeiro imóvel alugado, é importante saber como encontrar uma casa, obter uma hipoteca e encontrar bons inquilinos. Vamos dar uma olhada nas etapas que você precisa considerar antes de comprar um imóvel alugado e os problemas que você pode encontrar ao comprar sua primeira propriedade para investimento. Comprar um imóvel alugado é muito parecido com comprar uma casa para si mesmo, especialmente se você estiver comprando fora do estado, mas há algumas diferenças nas quais você precisa pensar.
O aluguel de imóveis é a escolha certa?
Em apenas um minuto, falaremos sobre o básico de como comprar um imóvel alugado. Primeiro, você deve pensar se comprar ou não um imóvel para alugar é o investimento certo para você.
O Internal Revenue Service pode considerar a renda de aluguel uma atividade “passiva”, mas os investimentos imobiliários geralmente exigem participação ativa e disposição para assumir algum risco em troca de um nível mais alto de recompensa potencial.
Mesmo que um investidor imobiliário contrate um imóvel local empresa de gestão, ele ou ela ainda pode precisar ficar de olho na propriedade. Por exemplo, os investidores podem ser solicitados a aprovar certas melhorias ou reparos e a examinar a demonstração de resultados e o relatório de fluxo de caixa líquido todos os meses e no final do ano.
Mesmo que um investidor faça um bom trabalho de triagem de inquilinos, eles podem acabar com alguém que pague o aluguel atrasado ou precise ser expulso. Perder a renda de aluguel e ter que pagar mais pelo despejo pode reduzir rapidamente os lucros potenciais e os retornos gerais. Também pode levar muito tempo para acompanhar um despejo.
Mesmo que venha com responsabilidades, uma boa propriedade de investimento pode lhe dar a combinação perfeita de renda de aluguel, crescimento do valor da propriedade a longo prazo e benefícios fiscais deduzindo despesas operacionais e do proprietário e depreciação.
Como comprar seu primeiro imóvel alugado em 5 passos
Depois de decidir que possuir um imóvel alugado é um bom investimento, existem cinco passos básicos a serem seguidos:
#1. Organizar para financiar
Quando você deseja obter uma hipoteca de um imóvel alugado para uma única família, o processo é um pouco diferente de quando você deseja obter uma hipoteca em sua própria casa. Os adiantamentos são maiores, as taxas do credor e as taxas de juros são um pouco mais altas e existem diferentes requisitos a serem atendidos:
A maioria dos pagamentos iniciais está entre 20% e 25% do preço do imóvel, e alguns investidores refinanciam suas casas para obter o dinheiro necessário para um pagamento inicial.
Experian diz que uma pontuação de crédito de 720 ou superior é necessária para os melhores termos de empréstimo, mas é possível comprar uma propriedade de investimento com uma pontuação de crédito mais baixa.
Cópia das declarações fiscais, extratos bancários, e comprovante de renda são alguns dos documentos que um mutuário precisa mostrar (semelhante a solicitar um empréstimo em uma residência principal).
Os credores podem querer que até seis meses de pagamentos de hipoteca sejam mantidos em uma conta de reserva se a renda mensal for menor do que o esperado ou se as despesas mensais forem maiores do que o esperado.
Ao obter financiamento para um imóvel alugado, pode haver mais obstáculos, mas a boa notícia é que existem muitas opções. Fannie Mae e Freddie Mac devolve empréstimos de credores tradicionais, como bancos e cooperativas de crédito. Outros investidores obtêm financiamento para aluguel de imóveis de credores privados ou formando uma joint venture.
#2. Entenda as devoluções de imóveis alugados
O retorno sobre o investimento (ROI) é uma métrica financeira que os investidores imobiliários usam para descobrir o quão lucrativa uma propriedade de investimento pode ser. Para descobrir quanto dinheiro a propriedade está ganhando de volta, um investidor precisa saber:
- Estime a renda anual de aluguel, incluindo aluguel de inquilinos e outras rendas, como aluguel de animais de estimação.
- Estime seus custos operacionais anuais, como reparos, taxas de administração de propriedades, impostos e seguros.
- Estimativa anual fluxo de caixa tomando as receitas menos as despesas.
- Calcule o adiantamento e outros pagamentos adiantados (como reparos necessários)
- Divida o fluxo de caixa anual pelo valor total investido para descobrir o retorno do investimento.
#3. Encontre um imóvel alugado
Algumas das coisas mais importantes a se pensar na hora de escolher um local para alugar e os melhores mercados imobiliários são:
- Mais empregos e mais pessoas
- Parcela de casas alugadas
- Aluguéis subindo e vagas caindo.
- Mudanças nos valores das casas ao longo do tempo podem levar ao crescimento a longo prazo.
- Classificação do bairro, incluindo a qualidade do distrito escolar e o número de empregos na área
- Os compradores de primeira viagem têm menos risco de investimento se puderem comprar uma propriedade alugada para uma única família que esteja pronta para alugar ou já tenha um inquilino.
- As taxas de imposto de propriedade podem ser muito diferentes de uma cidade e estado para outro, o que pode afetar o retorno do investimento.
Existem muitos sites, como Zillow, Trulia e Realtor.com, onde você pode procurar casas à venda. Mas a maioria dos anúncios são para pessoas que procuram uma casa principal.
#4. Contrate um gerente de propriedade (se não for autogerenciado)
Pode levar mais tempo do que parece ser um proprietário. Algumas das coisas que precisam ser feitas para gerenciar bem um imóvel alugado são encontrar e selecionar inquilinos, cobrar aluguel e cuidar dos reparos.
O Fair Housing Act, leis locais e estaduais de locatários, inspeções periódicas de propriedades, comparações regulares de aluguel e obter os melhores preços de fornecedores qualificados são tudo o que os proprietários precisam fazer para manter os custos operacionais sob controle e os retornos de aluguel crescentes. Ao frequentar a Roofstock Academy, que é um programa de formação concebido para ajudar os investidores imobiliários a ter sucesso, os novos investidores podem aprender a ser bons investidores e proprietários.
As pessoas que não querem ser locadoras ou que não têm tempo para isso costumam contratar um gerente de propriedade local. Ao contratar um gerente da propriedade, um investidor pode usufruir dos benefícios de possuir um imóvel alugado sem ter que lidar com todos os problemas que o acompanham. Os melhores gestores de imóveis de aluguel cuidam das tarefas do dia-a-dia para que os investidores possam se concentrar em aumentar os fluxos de renda passiva comprando imóveis para aluguel nos melhores mercados para obter os melhores retornos.
#5. Acompanhar receitas e despesas
Mesmo para investidores imobiliários experientes, pode ser difícil acompanhar as receitas e os custos dos imóveis alugados. Algumas receitas e custos comuns que afetam o retorno de uma casa alugada são:
- Renda
- Depósito para segurança
- Outro dinheiro (animal de estimação, armazenamento, lavanderia, colega de quarto, etc.)
- Taxas de aluguel
- Custo de administrar um imóvel
- Consertando e cuidando
- Paisagismo
- Controle de pragas
- Utilitários (às vezes encontrados em pequenas propriedades multifamiliares)
- Pagamentos de hipoteca
- Seguros
- Impostos sobre a propriedade
- Taxas HOA
- Custo de depreciação
- Despesas do proprietário (como viajar para uma propriedade fora do estado)
Mesmo que você possa usar post-its, guardanapos de coquetel ou uma série de planilhas para acompanhar suas receitas e despesas. Investidores imobiliários inteligentes geralmente escolhem softwares feitos para pessoas que possuem imóveis para aluguel. Stessa oferece aos investidores imobiliários uma ferramenta gratuita e poderosa para gerenciar as finanças de suas propriedades online ou por meio de seus telefones. Stessa é feita por investidores imobiliários para investidores imobiliários.
Depois de fazer uma conta gratuita, tudo o que você precisa fazer é inserir o endereço do imóvel alugado. Vincule sua conta bancária comercial para gerar relatórios, incluindo demonstração de receita, fluxo de caixa líquido e despesas de capital.
Comprar um imóvel alugado sem dinheiro para baixo
Quando nadadores, compradores de imóveis e investidores estão comprando imóveis para aluguel sem entrada, isso significa que eles não investem muito ou nada de seu próprio dinheiro nos custos iniciais da propriedade de investimento. Se os investidores imobiliários utilizarem menos do seu próprio dinheiro, poderão obter um retorno melhor.
Comprar qualquer tipo de imóvel alugado, especialmente com dinheiro à vista, obviamente, custará dinheiro. Mas se você sabe o que está fazendo, não precisa tirar o dinheiro de suas próprias economias. Se você não tem muito guardado, use o patrimônio da sua casa ou faça um co-empréstimo para investir em imóveis.
Benefícios de comprar um imóvel alugado como um investimento
Há muitas razões para comprar um imóvel alugado como um investimento. Há bons e maus momentos ao comprar um imóvel alugado sem dinheiro em imóveis, mas os bons momentos geralmente superam os maus momentos.
#1. Bom fluxo de caixa
Quando você investe em imóveis para aluguel, obtém um bom fluxo de caixa porque o dinheiro continua entrando em sua conta todos os meses. Você terá mais dinheiro em sua conta bancária sem ter que ir trabalhar todos os dias.
#2. Benefícios fiscais
Se você possui um imóvel alugado, há uma boa chance de que seu estado lhe dê incentivos fiscais. As pessoas que possuem propriedades alugadas pagam pouco ou nenhum imposto sobre elas. Talvez você nem precise pagar impostos sobre o dinheiro que ganha com o aluguel de sua casa. Isso também vem com deduções para coisas como juros de hipoteca, seguro, desgaste físico e manutenção da propriedade. Todos os dias, o custo de vida sobe, então esses incentivos fiscais podem ser úteis.
#3. Valorização
O valor de um imóvel sobe com o tempo. Isso significa que, à medida que o preço do imóvel sobe ao longo do tempo, você ganhará mais dinheiro e poderá pagar sua hipoteca mais rapidamente. Você também pode optar por vender seu imóvel na hora certa por um preço justo. Mesmo que ainda haja altos e baixos, comprando a locação como investimento vem subindo há muito tempo.
#4. Você está no comando
Quando você compra um imóvel alugado, você cuida de quase tudo. Você decide que tipo de propriedade deseja, para quem deseja alugá-la e como deseja executar o processo de compra de investimento em propriedade de aluguel. Dependendo de onde você estiver, você pode criar escritórios de aluguel, casas ou estadias de férias de curto prazo.
Dicas para comprar um ótimo imóvel alugado
Robert Kiyosaki, que fundou a Rich Dad Company, disse certa vez: “Investir em imóveis, mesmo em pequena escala, continua sendo uma maneira comprovada de aumentar o fluxo de caixa e a riqueza de uma pessoa”.
Mesmo que isso possa ser verdade, nem todas as casas são bons investimentos. Aqui estão algumas dicas sobre como comprar um ótimo imóvel de aluguel sem dinheiro para baixo:
- Para investir em imóveis, é preciso pensar no longo prazo.
- Saiba mais sobre o ROI, fluxo de caixa, taxa de capitalização e retorno de caixa do investimento em imóveis para locação. Você pode aprender a analisar negócios imobiliários com a ajuda deste guia.
- Antes de decidir o que e onde comprar um imóvel para locação, você deve analisar cuidadosamente cada mercado imobiliário.
Comprando um imóvel alugado fora do estado
Comprar um imóvel alugado fora do estado tem vários prós. Em primeiro lugar, ao comprar um imóvel para aluguel fora do estado, você espalha sua carteira de aluguel. Possuir imóveis em vários locais do país protege você de desastres naturais. Cada estado, município e município tem sua própria economia orientada para o mercado. Se o mercado em um local cair, você tem outras residências em lugares melhores.
Outra grande vantagem de comprar um imóvel para aluguel fora do estado é que você pode escolher o tipo de retorno que deseja e, em seguida, escolher um mercado com maior probabilidade de lhe dar esse retorno. Procurando um imóvel que rende mais dinheiro a cada mês? Você prefere ter um retorno esperado maior? Dependendo de seus objetivos, você pode determinar onde investir em imóveis fora de sua área de residência.
Além disso, se você mora em um mercado muito caro como São Francisco ou Nova York, pode não fazer sentido possuir imóveis para aluguel em sua área, porque o retorno do investimento (ROI) seria muito baixo ou até inexistente. Mas comprando imóveis fora do estado, você pode ganhar muito mais dinheiro.
Conclusão
Se você tratá-lo como um negócio, um imóvel alugado pode ser um ótimo investimento. Mas antes de gastar seu dinheiro, você vai querer saber (tanto quanto possível) no que está se metendo. Mesmo que obter uma renda mensal passiva de imóveis seja atraente, lembre-se de que muitas vezes é preciso muito trabalho para manter essa renda.
Perguntas Frequentes:
É possível ter um imóvel alugado com hipoteca?
O aluguel não requer dinheiro. Você pode possuir um imóvel alugado enquanto paga os pagamentos, desde que se qualifique para uma hipoteca e tenha pelo menos 20% de entrada.
Pagarei imposto sobre a renda de aluguel que possuo?
A renda de aluguel está sujeita à tributação federal e deve ser incluída em sua renda tributável em sua declaração de imposto da mesma forma que outras fontes de renda.
É mais difícil obter uma hipoteca para uma propriedade de investimento?
Empréstimos de propriedade de investimento são mais difíceis e mais caros do que empréstimos ocupados pelo proprietário. Muitos credores exigem pontuações de crédito mais fortes, melhores índices de dívida/renda e prova de que você manteve o mesmo empregador por dois anos (W2s, holerites, declarações fiscais).
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