Há uma boa chance de você ter ouvido falar de melhorias em propriedades arrendadas em algum lugar no passado. No entanto, você pode não estar ciente do que mais se enquadra nessa categoria ou qual é realmente o significado desse termo. Além disso, a maioria dos indivíduos tem curiosidade sobre quem é o responsável por pagar a conta dessas alterações. Se você administra uma pequena empresa e aluga um espaço comercial, provavelmente precisará fazer ajustes no espaço para que atenda aos requisitos de sua empresa. As alterações ou melhorias que você fez no imóvel alugado para torná-lo mais desejável são chamadas de melhorias no arrendamento. Este post abordará alguns exemplos de melhorias em propriedades arrendadas e a vida útil de depreciação para melhorias em propriedades arrendadas.
O que são Melhorias de Arrendamento?
Melhorias em propriedades arrendadas (também conhecidas como construções e melhorias de inquilinos) são alterações feitas por um arrendatário ou proprietário de propriedade. Eles fazem isso para tornar o quarto mais agradável ou útil para o inquilino. No contexto de imóveis comerciais, as atualizações de propriedades arrendadas são extremamente prevalentes. O raciocínio por trás desses desenvolvimentos é que eles melhoram uma propriedade a ponto de conseguir inquilinos se tornar muito mais fácil. Eles também facilitam muito o aumento das taxas de retenção de inquilinos.
Além disso, é incomum que uma propriedade comercial seja perfeita para a empresa de um inquilino em potencial quando ele a vê pela primeira vez. As benfeitorias em propriedades arrendadas referem-se a quaisquer alterações necessárias na propriedade. Os inquilinos podem solicitar essas alterações a qualquer momento durante o prazo de locação, mas elas são frequentemente discutidas durante o contrato inicial de locação.
Um locador pode oferecer incentivos para fazer reparos ou atualizações em uma propriedade alugada, a fim de aumentar sua conveniência para locatários em potencial. Se o locatário não contribuir com o custo das reformas, o locatário é responsável por arcar com elas e fornecer a documentação pertinente.
Então, o que são exatamente as melhorias de arrendamento aceitáveis?
O assunto “Quem paga pelas benfeitorias em propriedades arrendadas?” é comum quando se trata de melhorias em propriedades arrendadas. Esses são os tipos de melhorias de propriedade que o proprietário normalmente paga. Os inquilinos podem ter direito a reduções de aluguel de seus proprietários se pagarem por melhorias de seus próprios bolsos. Além disso, proprietários e inquilinos podem fazer um acordo no qual dividem o preço das melhorias.
Melhorias em propriedades arrendadas têm limites para tipos específicos de atualizações. As melhorias feitas em um edifício que os inquilinos existentes consideram úteis ou que atraem novos inquilinos se enquadram nessa categoria. Renovações de piso, parede e teto se enquadram nesta categoria.
Além disso, as melhorias em propriedades locadas não incluem mudanças no exterior do edifício ou melhorias que beneficiem exclusivamente os locatários de outras unidades, apesar da percepção popular em contrário. Isso exclui coisas como instalar um novo telhado, atualizar o elevador ou pavimentar uma calçada.
Além disso, é uma pergunta popular entre proprietários e inquilinos: “A sinalização é uma melhoria no arrendamento?” Em outras circunstâncias, a sinalização não atende aos critérios, pois não aumenta o valor prático do imóvel. No entanto, no contexto de imóveis comerciais, é absolutamente aceitável instalar sinalização em uma propriedade onde uma loja ou outro negócio está localizado, pois muitas vezes esse é o desejo do inquilino. Em poucas palavras, as melhorias em propriedades arrendadas são uma modificação no edifício que é adaptada aos requisitos estéticos ou funcionais do inquilino.
Quais são os tipos de melhorias de arrendamento?
#1. Subsídio para Padrões de Construção
Um build-out é outro nome para essa ação potencial. Nesse cenário, o proprietário oferece ao inquilino uma seleção de melhorias possíveis. O locatário tem mais tempo para se concentrar em administrar seus negócios porque o proprietário cuida do gerenciamento do projeto. Os inquilinos nem sempre obtêm as melhorias que desejam, o que pode prejudicar o sucesso da empresa. Eles são responsáveis pelo pagamento de qualquer trabalho extra decorrente de sua decisão de modificar o projeto.
#2. Subsídio para Melhorias do Inquilino
O controle do inquilino sobre essa forma de melhoria do arrendamento alivia o proprietário das responsabilidades de supervisão, que podem ser substanciais se o trabalho envolvido for extenso. O proprietário normalmente inclui cláusulas no contrato de arrendamento que respondem pelo orçamento de melhoria do subsídio do inquilino. Uma taxa fixa ou um preço por metro quadrado é o formato usual para apresentar esta informação. Tanto o proprietário quanto o inquilino podem fazer o pagamento inicial à empresa de reforma ou construção. Além disso, o inquilino é responsável por compensar qualquer excesso de custo em um projeto.
#3. Chave na mão
O momento de fazer essa melhoria no arrendamento é no início do contrato de arrendamento. Normalmente, o inquilino é responsável por apresentar estimativas e planos de custos, enquanto o proprietário é responsável por supervisionar e pagar pelo trabalho.
#4. Redução de Aluguel
Se o inquilino fizer melhorias no imóvel, o proprietário poderá reduzir o aluguel. Os inquilinos, no entanto, podem ser elegíveis para isenção de aluguel na forma de um mês grátis ou um aluguel reduzido durante períodos específicos do ano, se esta disposição estiver incluída no contrato de locação. Isso reduz o custo de reformas para o inquilino. O inquilino tem o mesmo nível de supervisão e controle sobre as atualizações de aluguel que tinha com o TIA. Se as despesas ultrapassarem o planejado, o inquilino também arcará com a diferença.
Quais são as 5 melhorias de arrendamento?
A construção de melhorias em propriedades arrendadas, muitas vezes chamadas de melhorias de inquilinos ou construções de inquilinos, é normalmente a próxima etapa após a assinatura de um contrato de arrendamento comercial. Essas alterações permitem que os locatários atendam melhor às necessidades de seus negócios individuais.
As atualizações de arrendamento podem ser alterações estruturais ou cosméticas feitas no interior de um edifício. Os arrendamentos normalmente não cobrem atualizações nos sistemas de aquecimento, ventilação, ar condicionado, segurança contra incêndio ou segurança de um edifício ou em sua fachada. Tanto o proprietário quanto o locatário são igualmente responsáveis pelo pagamento das atualizações do arrendamento.
Aqui está um rápido resumo das muitas melhorias disponíveis para arrendamentos comerciais.
#1. Configuração do equipamento
As melhorias no arrendamento também podem incluir comodidades como cadeiras de xampu e banheiras em um serviço de tosa para animais de estimação. As benfeitorias desta natureza do inquilino são normalmente permanentes e difíceis de remover após a conclusão do contrato de arrendamento, mas são necessárias para o bom funcionamento do negócio do inquilino. A inclusão de melhorias em propriedades arrendadas em um contrato de arrendamento comercial é uma prática padrão. Os proprietários podem contar com a Clarity Commercial para auxiliá-los na negociação de construções de inquilinos com possíveis inquilinos, como quem pagará pelas reformas e quanto elas custarão.
#2. Pisos e paredes reformados
Além disso, enquadrados na categoria de melhorias em propriedades arrendadas, estão as reformas das paredes e pisos. É prática comum instalar drywall, tinta, papel de parede ou outros tratamentos de parede em espaços alugados para adaptá-los a usos alternativos. Mudanças no piso também fazem parte disso. O carpete provavelmente não é a opção ideal para um spa de saúde, e o piso de ladrilhos provavelmente não é a melhor opção para um escritório.
#3. Alterações na Estrutura Interna
Não é incomum que os novos inquilinos façam alterações estruturais dentro do perímetro do imóvel que alugam quando se mudam. Existe a possibilidade de que os call centers precisem de cubículos, que escritórios jurídicos exijam a criação de um lobby e que clínicas exigirá a criação de salas de exame e espaço de laboratório.
#4. Armários e superfícies de trabalho reformados
Da mesma forma, os inquilinos podem optar por renovar sua área com novas bancadas e soluções de prateleiras. Pode ser caro instalar novas prateleiras em uma loja, mas mesmo um investimento modesto em novas bancadas pode transformar completamente a aparência de uma loja, clínica ou escritório.
#5. Instalação de novos eletrônicos, fiação e luzes
A instalação de novas linhas telefônicas, internet e portas Ethernet, bem como iluminação atualizada, se enquadram na categoria de melhorias em propriedades arrendadas. Mudanças na maneira como um espaço obtém eletricidade e iluminação precisarão ser feitas antes que ele possa ser convertido de um uso para outro, por exemplo, de uma loja de varejo para um espaço de escritório ou de uma clínica médica para uma loja de varejo. Além disso, leia Financiamento de melhorias residenciais: opções para o financiamento de melhorias residenciais.
Como você registra melhorias em propriedades arrendadas?
Pequenas reformas em propriedades arrendadas incluem nova pintura ou piso, enquanto melhorias substanciais em propriedades arrendadas incluem novas construções, realocação ou demolição de paredes existentes. As benfeitorias em propriedades arrendadas têm uma vida útil de mais de um ano, portanto, aos olhos do IRS, elas são bens de capital. Geralmente, o IRS permite deduzir o custo de uma compra de capital ao longo da vida útil esperada do ativo. Aqui estão algumas maneiras de registrar melhorias em propriedades arrendadas.
- Na área de ativos de seu livro razão geral, crie uma nova conta e rotule-a como “Melhorias no Arrendamento”.
- Adicione a quantia total de dinheiro gasto em melhorias de arrendamento à conta correspondente.
- O valor total gasto em benfeitorias em propriedades arrendadas deve ser deduzido do orçamento operacional.
- No livro-razão contábil, em “Melhorias em propriedades arrendadas”, crie uma nova conta para a depreciação acumulada das melhorias em propriedades arrendadas.
- Antes do final do ano civil, dê uma olhada nas regras do IRS para calcular a depreciação de benfeitorias em propriedades arrendadas. Os limites podem mudar de ano para ano, com certos anos permitindo que você deduza mais do que o valor padrão de depreciação se você atender aos critérios estabelecidos pelo IRS para o subsídio daquele ano específico.
- Determine a depreciação anual de acordo com as diretrizes do IRS.
- Adicione a depreciação anual à conta de depreciação acumulada para melhorias no arrendamento.
- Aumente a conta de despesas de depreciação no livro-razão contábil para refletir a depreciação anual.
Exemplos de Melhorias de Arrendamento
Normalmente, as melhorias de arrendamento são feitas no interior de um edifício e incluem itens como novos acessórios, equipamentos e móveis.
Escritórios, lojas e fábricas são apenas alguns dos muitos ambientes imobiliários comerciais que podem passar por essas reformas, a grande maioria das quais envolve alterações nas paredes, tetos e pisos da estrutura.
Além disso, vamos examinar algumas instâncias do mundo real para ilustrar melhor o escopo e as limitações da definição de melhoria do arrendamento. Tomemos, por exemplo, um prédio comercial que serve como call center de um inquilino. Adicionar cubículos para trabalhadores e linhas telefônicas para comunicação são exemplos. Da mesma forma, a instalação de salas novas, iluminação especializada, área de balcão para recepcionistas, carpetes e prateleiras de varejo, tudo conta.
É uma pergunta comum entre proprietários e locatários: “A melhoria do arrendamento é um ativo intangível?” Em poucas palavras, melhorias em propriedades arrendadas não são essenciais. Estas são reformas ou transformações bastante evidentes em uma propriedade. Novos quartos, cubículos, tecnologia e outras melhorias de propriedade são ativos tangíveis.
Depreciação em Melhorias de Arrendamento
Como o locador (senhorio) e não o locatário (inquilino) é o proprietário das benfeitorias do arrendamento, elas são amortizadas em vez de depreciadas. O direito de utilizar um ativo durante o prazo do arrendamento é um ativo intangível porque o arrendatário não é realmente o proprietário do ativo. As benfeitorias em propriedades arrendadas também são amortizadas e não depreciadas por serem consideradas direitos intangíveis. Através do processo de amortização, o valor total a pagar por benfeitorias em propriedades arrendadas diminui para zero ao longo do tempo. Durante o processo de contabilidade de amortização, existem agora várias diretrizes a seguir:
- A vida útil da utilidade. Se o prazo remanescente do arrendamento for menor que a vida útil prevista das benfeitorias no imóvel, elas devem ser amortizadas. Por exemplo, se o prazo do arrendamento ainda for de cinco anos, mas uma luminária instalada recentemente precisar ser substituída em três anos, o ativo deve ser amortizado no prazo mais curto.
- Período de aluguel. Se as benfeitorias em propriedades arrendadas tiverem uma vida útil equivalente ou superior ao prazo do arrendamento, os custos associados a elas devem ser amortizados durante o prazo do arrendamento. A amortização de uma divisória de escritório com vida útil de 10 anos em um prazo de arrendamento de 5 anos é razoável.
- Renovação de Arrendamento em Bas. Nenhum valor de redução de aluguel do locador impedirá que o locatário exerça sua opção de prorrogar o contrato. Nesse caso, é razoável supor que o prazo do arrendamento será estendido, permitindo a depreciação do bem por um período de tempo maior até a vida útil do bem.
Qual é a diferença entre melhorias de arrendamento e melhorias de construção?
Melhorias em um prédio não são iguais a melhorias em propriedades arrendadas. Este último, por outro lado, é feito dentro dos limites da área alugada e de forma a favorecer os melhores interesses dos inquilinos. Semelhante à terra arrendada, a terra arrendada também produz prédios arrendados. Também é possível que as melhorias do edifício terminem antes que a área específica de um inquilino esteja pronta.
Um exemplo de melhoria em um imóvel alugado é quando um proprietário instala um banheiro na unidade de um inquilino. Vamos fingir, porém, que um andar inteiro dos banheiros comuns do prédio seja reformado. Mas suponha que eles se desenvolvam ainda mais; o que então? Isso pode ser considerado uma atualização de construção porque beneficiará vários inquilinos.
Quem paga pelas melhorias no arrendamento?
Para ajudar os inquilinos com o custo das reformas, os proprietários podem oferecer um subsídio de melhoria do inquilino ou reduzir o aluguel mensal dos inquilinos. Eles também podem compensar fornecendo ao inquilino um menu de opções de atualização. As despesas extras geralmente são de responsabilidade do inquilino.
Qual é a vida útil de depreciação para melhorias em propriedades arrendadas?
Melhorias em propriedades arrendadas não são dedutíveis de impostos. No entanto, as melhorias em propriedades arrendadas estão sujeitas à depreciação vitalícia porque são parte integrante da estrutura. Os princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP) estipulam um cronograma de depreciação de 15 anos para melhorias em propriedades arrendadas, que deve ser revisado anualmente, dependendo da vida econômica do ativo.
Uma melhoria de arrendamento deve ser depreciada ou amortizada?
De acordo com a prática contábil aceita, as benfeitorias em propriedades arrendadas são amortizadas em vez de depreciadas. Isso porque a lei reconhece o locador, e não o locatário, como proprietário das benfeitorias locadas. O locatário tem o direito abstrato de usar o bem durante o arrendamento, mas não o possui. Em vez de serem depreciados, os direitos intangíveis são amortizados no tempo.
Conclusão
Melhorias em propriedades arrendadas são obrigações impostas aos proprietários ou proprietários de preparar, manter ou reparar unidades de aluguel e garantir que estejam em conformidade com os códigos de construção aplicáveis. Pintar, reparar, atualizar e substituir acessórios e eletrodomésticos são exemplos desses tipos de melhorias.
Como esses gastos são considerados melhorias de capital, os proprietários não podem deduzi-los diretamente de seus impostos; no entanto, o IRS permite que os proprietários reivindiquem despesas de depreciação ao longo da vida da melhoria.
Perguntas frequentes sobre melhorias de arrendamento
A melhoria do arrendamento é um ativo fixo?
As benfeitorias em propriedades arrendadas são tratadas como ativo imobilizado e, portanto, incluídas na parte do ativo imobilizado (PP&E) do balanço patrimonial como ativo não circulante. As benfeitorias de arrendamento são classificadas como “outros ativos fixos” de acordo com o ASC 360 de acordo com o US GAAP (Princípios Contábeis Geralmente Aceitos).
As melhorias de arrendamento são depreciadas ou contabilizadas?
Quando um inquilino faz modificações em um imóvel alugado para melhor atender às suas necessidades, ele está fazendo uma melhoria no arrendamento. Renovações de arrendamento não são dedutíveis de impostos. No entanto, as melhorias estão sujeitas a depreciação porque são parte integrante da estrutura.
O que não é uma propriedade de melhoria de arrendamento qualificada?
O IRS considera qualquer melhoria feita no interior de um edifício como uma melhoria de propriedade de arrendamento elegível. Além disso, o IRS não considera acréscimos de edifícios, elevadores, escadas rolantes ou melhorias estruturais internas.
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Referência
