Os juros de um empréstimo à habitação são um custo que deve ser suportado ao financiar a compra de um imóvel. A taxa de juros que você paga dependerá de sua posição financeira individual, conforme determinado pelo seu credor. Sua taxa de juros provavelmente será baixa se você tiver um crédito excelente, uma renda alta e poucos empréstimos. No entanto, se sua situação financeira for inferior à ideal, você poderá estar sujeito a uma taxa mais alta. Felizmente, você pode negociar uma taxa de juros reduzida com o credor antes de finalizar o negócio. Ao pagar antecipadamente os pontos da hipoteca, os mutuários podem garantir uma taxa de juros mais baixa e reduzir seus pagamentos mensais. Neste artigo, vamos discutir pontos de hipoteca com créditos, impostos e como eles funcionam.
O que são pontos de hipoteca?
Pontos de hipoteca são custos iniciais que um comprador de uma propriedade pode pagar em troca de uma taxa de juros um pouco mais favorável.
Um ponto de desconto é igual a um por cento do montante do empréstimo. Um ponto, por exemplo, custaria US$ 1,000 em um empréstimo de US$ 100,000. Os pontos reduzem o pagamento mensal do principal e dos juros, pagando antecipadamente os juros. Seu credor adicionará todos os pontos que você comprar ao custo de fechamento.
Você pode reduzir sua taxa de juros em um valor predeterminado para cada ponto de desconto que comprar. Se você comprar um ponto de um credor, poderá esperar um quarto de ponto percentual de desconto em sua taxa de juros. A quantidade de pontos que você pode comprar em uma hipoteca geralmente é limitada. Na maioria dos casos, você pode comprar pontos em incrementos de 0.125% (ou até menores).
Pegue uma hipoteca de $ 200,000 de taxa fixa de 30 anos a 5.125%, por exemplo. Se você pagar antecipadamente ao credor 1.75 pontos de hipoteca, eles reduzirão sua taxa de juros para 4.75%. Cada ponto em um empréstimo de $ 200,000 custa $ 2,000, portanto o custo total de 1.75 pontos seria de $ 3,500.
A taxa de juros da sua hipoteca ficará em 5.125% se você não pagar pelos pontos de desconto. Sem efetuar pagamentos de principal ou juros, o empréstimo custa US$ 391,809.
No entanto, se você quiser aproveitar a redução de 1.75 pontos, o total de pagamentos de juros será de US$ 375,586. Se você tivesse uma hipoteca de 30 anos, pagar pontos economizaria $ 16,223.
O uso de pontos de desconto para um empréstimo hipotecário ARM é análogo ao de um empréstimo hipotecário de taxa fixa. Calcule por quanto tempo a compra de pontos será lucrativa, já que seu empréstimo mudará após 5 ou 7 anos.
Como funcionam os pontos de hipoteca?
Um ponto de desconto de hipoteca é igual a uma redução de 0.25 ponto percentual em sua taxa de juros ao longo da vida do empréstimo, portanto, pagar um ponto reduziria a taxa de hipoteca de 4% para 3.75%. O valor pelo qual cada ponto reduz a taxa varia de credor para credor. A capacidade dos pontos de hipoteca para taxas mais baixas depende parcialmente da natureza do empréstimo hipotecário e do clima de taxa de juros prevalecente. Detalhes sobre a compra de pontos devem ser fornecidos pelos credores hipotecários ao serem considerados.
Além disso, os mutuários podem comprar um número inteiro de pontos ou um número específico de pontos fracionários. Se você tem uma hipoteca de $ 300,000 e deseja reduzir sua taxa de juros em 0.125 pontos percentuais, terá que pagar $ 1,500 (meio ponto).
Tanto a estimativa de empréstimo (recebida após o pedido de hipoteca) quanto a divulgação de fechamento (recebida antes do fechamento do empréstimo) detalharão os pontos que precisarão ser pagos no fechamento.
Os pontos de hipoteca valem a pena?
Os pagamentos de pontos de desconto podem ser investidos para gerar um retorno maior do que o valor economizado ao pagar pelos pontos, mas o medo do proprietário médio de obter uma hipoteca que não pode pagar supera o benefício potencial que pode acumular se conseguir selecionar o direito investimento. Pagar a hipoteca costuma ser uma prioridade mais alta.
É importante lembrar por que você quer comprar uma casa. Embora a maioria dos compradores preveja um aumento no valor, poucos realmente compram uma casa com a intenção de usá-la como investimento. Mesmo que o valor do seu imóvel triplique, você pode não querer vendê-lo pelo motivo muito prático de ter que encontrar um novo lugar para morar, negando o valor de investimento do aumento.
Os preços das casas no seu bairro provavelmente aumentarão junto com os seus se o mercado imobiliário melhorar. Se for esse o caso, o dinheiro que você ganharia com a venda de sua casa não seria suficiente para comprar outra de aproximadamente o mesmo valor. Além disso, se você levar 30 anos completos para pagar sua hipoteca, provavelmente terá pago aproximadamente o quádruplo do preço de venda inicial em pagamentos principais e de juros, portanto, não terá muito lucro real se vender pelo preço mais alto. .
Você deve refinanciar para diminuir sua taxa de juros?
A compra de pontos de hipoteca permite que os mutuários reduzam sua taxa de juros e pagamento mensal fazendo uma contribuição antecipada. Em situações específicas, é a opção mais racional:
#1. Se você prevê passar uma quantidade considerável de tempo lá
A compra de pontos reduz sua taxa de juros durante a hipoteca, portanto, o dinheiro que você colocar em pontos terá um impacto maior quanto mais tempo você tiver o empréstimo. Portanto, a economia mensal pode justificar o investimento inicial se você pretende ficar na casa por um longo período de tempo. Levará muito tempo para recuperar esse investimento inicial. (Por outro lado, pagar pontos provavelmente custará mais dinheiro a longo prazo se você não pretender manter sua casa por um longo período de tempo.)
#2. Você já fez um adiantamento significativo de 20%
Nesse caso, você provavelmente está obtendo a taxa de juros mais baixa possível do seu credor e evitando o seguro de hipoteca privada (PMI). No entanto, se você ainda não economizou 20% para o pagamento inicial, poderá obter uma redução ainda maior na taxa colocando esse dinheiro no pagamento inicial em vez de comprar pontos. Isso se deve ao fato de que uma hipoteca menor em relação ao valor da casa (sua relação empréstimo-valor, ou LTV) resulta de um adiantamento maior.
#3. Você não está planejando um refinanciamento em um futuro próximo
O clima atual de taxas de juros relativamente altas pode fazer com que você pense em um refinanciamento no futuro, mesmo que queira permanecer na casa por um tempo. Se você planeja refinanciar em um futuro próximo, talvez queira adiar a compra de pontos de hipoteca até que o processo de refinanciamento seja concluído.
Além disso, os mutuários devem calcular quanto tempo levariam para atingir o ponto de equilíbrio se comprassem pontos de hipoteca, levando em consideração o tamanho e a localização da propriedade, a situação de emprego do mutuário e o ambiente atual da taxa de hipoteca.
Você pode negociar pontos em uma hipoteca?
Em princípio, tanto os pontos de desconto quanto os pontos de originação podem ser negociados ao solicitar um empréstimo. Mas, na realidade, nem sempre é essa a situação. Após a aprovação do empréstimo, seu agente de crédito é a única pessoa que pode lhe dar respostas definitivas.
Uma das maneiras mais fáceis de negociar com sucesso descontos ou pontos de originação é solicitar uma hipoteca de vários credores diferentes. Depois de ter as ofertas de empréstimo em mãos, você pode pesquisar e ver se pode receber melhores condições de diferentes credores.
Você pode ter certeza de que isso não terá um impacto negativo em sua pontuação de crédito porque as agências de crédito visualizam as verificações de crédito realizadas por diferentes credores hipotecários no mesmo período de 30 dias como uma única verificação de crédito. Como você obviamente quer economizar, eles presumem que você está comparando preços. Além disso, leia PROPRIEDADE DE INVESTIMENTO DE HIPOTECA: taxas, requisitos, como obtê-la e as melhores propriedades de hipoteca
Quais são os benefícios de pagar pontos de hipoteca?
Idealmente, você pagaria pontos de hipoteca para reduzir sua taxa de juros e economizar dinheiro ao longo da vida de seu empréstimo. As vantagens dos pontos de hipoteca incluem:
#1. Orçamento com sabedoria
Esta é a principal vantagem de comprar pontos de hipoteca. Os pontos de hipoteca são uma despesa inicial que pode adicionar milhares ao custo total da compra de uma casa, mas podem valer a pena se você planeja ficar na casa por um período de tempo longo o suficiente para recuperar seu dinheiro por meio do desconto. taxa de juro.
Foi demonstrado que economizar dezenas de milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo pode ser alcançado com o pagamento adiantado de alguns milhares de dólares. No entanto, você não pode economizar dinheiro pagando por pontos se pretender refinanciar ou vender sua propriedade antes do ponto de equilíbrio.
#2. Gaste menos dinheiro com seus impostos
Tenha em mente que os juros que você paga em sua hipoteca são dedutíveis de seus impostos. Como os pontos de hipoteca são essencialmente juros pré-pagos sobre a hipoteca, é bem provável que você consiga deduzir o custo desses pontos de hipoteca de sua renda tributável. No entanto, antes de fazer qualquer suposição sobre esse benefício, é vital avaliar sua situação com um especialista em impostos certificado. Só então você deve passar para a próxima etapa.
#3. Um pagamento mensal potencialmente reduzido
Você também pode reduzir seu preço mensal usando pontos. Como os pontos de hipoteca ajudam a reduzir sua taxa de juros, o valor dos juros que você deve pagar mensalmente será menor como resultado. Seu pagamento regular será menor proporcionalmente ao valor dos juros que você paga a cada mês.
Devo comprar pontos em uma hipoteca?
Se você tem o dinheiro em mãos e tem interesse em economizar ao longo do prazo do empréstimo, pagar pontos pode ser uma boa opção. Se você não tem muito dinheiro para um adiantamento, mas ainda deseja economizar dinheiro com juros, pode considerar a compra de créditos de credores.
No entanto, pode não ser sensato pagar pontos ou aceitar uma taxa de juros mais alta em troca de créditos de credores se você não tiver certeza de quanto tempo ficará na casa.
Para determinar qual opção é melhor para você, seu agente de crédito pode mostrar o total de despesas em várias situações alternativas, com e sem pontos ou créditos.
Quando comprar pontos de hipoteca
A compra de pontos de hipoteca pode ser uma boa ideia se você se enquadrar em qualquer uma das seguintes categorias:
- Você espera passar muitos mais anos em sua residência atual. Pontos e uma taxa de hipoteca mais baixa são um bom investimento se você quiser manter sua casa por muito tempo. Os pontos de hipoteca podem ajudá-lo a economizar dinheiro se você planeja manter sua hipoteca atual a longo prazo. Você pode economizar mais dinheiro com pontos de desconto quanto mais tempo mantiver o mesmo empréstimo.
- Você calculou quando as coisas serão lucrativas novamente. Estime quanto tempo levará para que as economias mensais de sua hipoteca superem o custo único dos pontos. A compra de pontos é uma boa ideia se você tiver certeza de que não se moverá ou refinanciará antes de atingir o limite de equilíbrio.
Quando não comprar pontos de hipoteca
Nem todos os compradores de casas devem pagar pontos de hipoteca. As razões pelas quais você não deve comprá-los são as seguintes:
- Você não está estabelecendo residência permanente no momento. Não adianta muito conseguir um desconto se você é o tipo de pessoa que gosta de desenraizar a cada poucos anos. Pagar menos juros ao longo do tempo pode ser feito usando pontos como uma abordagem de longo prazo. A economia de juros superará o custo da compra de pontos depois de algum tempo. O valor dos pontos diminui se você antecipar um movimento no futuro próximo.
- Você pretende fazer um pagamento fixo para sua hipoteca. Pontos em uma hipoteca são investimentos que valem a pena apenas se você planeja continuar fazendo pagamentos por um longo tempo. É possível que você não economize muito dinheiro se tiver capacidade para quitar sua dívida em breve.
- Seu investimento inicial seria prejudicado. Na maioria dos casos, um adiantamento maior é preferível ao pagamento de pontos de desconto. Taxas de juros mais baixas, prêmios de seguro hipotecário mais baixos (ou nenhum prêmio) e pagamentos mensais mais baixos são resultados possíveis de um adiantamento maior. Nenhuma dessas vantagens está incluída nos pontos de desconto de hipoteca.
- Fundos insuficientes impedem que você compre pontos. Não faz sentido drenar seus fundos para economizar em pagamentos de juros no futuro. Em vez disso, você pode economizar dinheiro com juros ao longo do tempo, pagando mais ao seu principal sempre que puder. Além disso, leia HIPOTECA DE PAGAMENTO BAIXO: Como Conseguir e o Melhor Empréstimo
- Você espera passar por um refinanciamento em breve. As compras de pontos de hipoteca podem ser tentadoras quando as taxas de juros estão altas. No entanto, se você refinanciar sua hipoteca em breve, pagará pontos de originação e desconto novamente. Isso resultará em você ter que pagar duas vezes pelos mesmos serviços.
O que são pontos e créditos de hipoteca?
Você pode negociar as despesas de hipoteca e fechamento usando pontos e créditos do credor. Pagar um custo inicial na forma de pontos (às vezes chamados de pontos de desconto) reduz sua taxa de juros. Se você estiver disposto a aceitar uma taxa de juros mais alta do credor, eles podem oferecer um crédito para seus custos de fechamento.
Há algum espaço de manobra nas definições dessas frases. O termo “pontos” tem sido usado por credores hipotecários há décadas. É possível que seu credor use o termo “pontos” para se referir a uma taxa inicial igual a uma certa porcentagem do valor do empréstimo, independentemente de a taxa resultar ou não em uma taxa de juros mais baixa. Os créditos do credor são uma forma de compensação oferecida por alguns credores que não estão vinculados à taxa de juros cobrada.
Como são calculados os pontos e créditos de hipoteca?
Um ponto é igual a um por cento do saldo principal do empréstimo.
Os créditos também são determinados como uma proporção do valor total do empréstimo. Incentivos para reduzir pontos de hipoteca ou aumentar créditos (dependendo da opção que você selecionou) podem ser disponibilizados pelo credor a seu critério devido a vários fatores, como ofertas promocionais, etc.
As estruturas de preços individuais dos credores explicam por que taxas de juros idênticas podem ser encontradas em taxas de juros amplamente variáveis de uma instituição para outra.
Quando você verifica suas opções de taxas personalizadas em sua conta Better Mortgage, todos os pontos e créditos são mostrados em seus valores reais em dólares para fins de divulgação completa. Pontos (mais dinheiro devido no fechamento) e créditos do credor (menos dinheiro devido no fechamento) são representados por números positivos e negativos na coluna de pontos/créditos, respectivamente.
Como escolher entre pontos de hipoteca ou créditos
O melhor curso de ação, como é o caso de muitas outras considerações relacionadas a hipotecas, varia de pessoa para pessoa. Isso depende de sua resposta a uma das primeiras perguntas que seu profissional de hipoteca fará:
“Qual é o período de espera esperado para a propriedade que você está comprando ou refinanciando?”
Há um ponto de equilíbrio no centro desse dilema, pois há muitas decisões financeiras. Nos próximos seis anos, a maioria dos americanos venderá, refinanciará ou fechará.
Quanto tempo você prevê manter o empréstimo pode afetar sua decisão entre créditos e pontos. Os créditos podem ser preferíveis se você for como a maioria dos americanos e não pretender manter o empréstimo por um período muito longo. Quaisquer reduções de custos futuras serão superadas pelo investimento inicial. Pode ser mais econômico pagar pontos se você planeja manter o empréstimo por um período mais longo. Embora você tenha um pagamento maior a cada mês, o dinheiro economizado a longo prazo valerá a pena pagar a taxa de juros mais alta agora.
A opção de tarifa mais baixa que não inclui pontos é a “taxa nominal”, que é uma opção que você pode selecionar. Essa opção pode ser a mais prática caso você não possa se comprometer com mais nada no momento.
O tempo é importante, mas quanto dinheiro você pode poupar com antecedência também é importante considerar. Lembre-se de que, embora os créditos possam reduzir seus custos de fechamento, os pontos de hipoteca podem aumentá-los.
Qual é a diferença entre pontos e taxas de originação?
No mundo dos empréstimos hipotecários, existem dois tipos de “pontos”: pontos de desconto e pontos de originação. Esses “pontos”, embora possam soar iguais, têm significados bastante diferentes. Você deve saber a diferença entre essas duas frases que os credores usam no fechamento e o que isso significa para as despesas de fechamento e o pagamento mensal da hipoteca antes de assinar na linha pontilhada.
O pagamento mensal de uma hipoteca pode ser reduzido pagando antecipadamente pontos de desconto para “comprar” a taxa de juros. Um ponto de desconto normalmente resulta em uma redução de 0.25% na taxa de juros fixa de uma hipoteca. Se você detalhar suas deduções e pagar muito em impostos, os pontos de desconto podem ser dedutíveis de impostos, como juros de hipoteca. (Como os regulamentos tributários estão sujeitos a alterações, é importante consultar um profissional tributário antes de comprar pontos de desconto.)
Em contraste, os pontos de originação são pagos para cobrir as taxas e despesas de processamento do pedido de empréstimo. Existem vários fatores que podem alterar esses custos. Alguns credores hipotecários cobram pontos pela originação de um empréstimo, enquanto outros cobram uma taxa fixa. A faixa de ponto de origem para uma hipoteca residencial é de 0.50% a 1.50%, sendo 1.00% a norma. O ponto de origem não é elegível para uma dedução fiscal.
Impostos de ponto de hipoteca
Se você atender aos requisitos, poderá deduzir de seus impostos o valor total dos pontos de hipoteca pagos naquele ano. Em qualquer caso, os pontos de hipoteca podem ser pagos ao longo do empréstimo.
Os pontos de hipoteca aumentam o custo total do empréstimo hipotecário antecipadamente, mas a taxa de juros mais baixa resultante geralmente resulta em maiores economias mensais. É reconfortante saber que alguns dos vários custos associados à compra de uma casa, como pontos de hipoteca, são dedutíveis.
Mas há várias coisas que você precisa saber antes de tentar amortizar pontos de hipoteca em seus impostos. Assim, em um aplicativo móvel para seguro residencial e automotivo, Jerry fornecerá informações detalhadas sobre pontos de hipoteca e como eles se relacionam com deduções fiscais.
Pontos de hipoteca são dedutíveis de imposto?
Em algumas circunstâncias, os contribuintes poderão deduzir pontos pagos em uma hipoteca como juros. Sua fatura ou reembolso de impostos pode ser afetado pelo valor das deduções que você reivindica este ano.
Os pontos podem ser baixados no ano em que foram pagos ou distribuídos ao longo da vida do empréstimo. O IRS estabeleceu as seguintes diretrizes que devem ser seguidas para reivindicar uma dedução por pontos pagos em um determinado ano:
- Sua residência principal serve como garantia para o empréstimo.
- O pagamento de pontos deve ser um procedimento padrão no mercado de origem do empréstimo.
- O pagamento em pontos é justo à luz da taxa vigente no mercado.
- Ao declarar seus impostos, você usa o método de contabilidade de caixa, que exige que você registre a receita no ano em que ocorre e deduza os custos no ano em que são pagos.
- Você não receberá nenhum ponto de coisas como a avaliação, a inspeção ou a pesquisa de títulos.
- Você não fez um empréstimo para cobrir o custo dos pontos pagos ao corretor da hipoteca.
- Sua residência principal, já existente ou a ser construída, é o objetivo do empréstimo.
Se você refinanciar sua hipoteca e atender às seis primeiras condições listadas acima, poderá ser elegível para deduzir os pontos pagos no mesmo ano em que os pagar. No entanto, os pontos que você paga em um empréstimo imobiliário fechado após 15 de dezembro de 2017 não podem ser deduzidos. O ano fiscal de 2025 é o último que se enquadra nesta isenção.
Como deduzir pontos de hipoteca em seus impostos
Depois de verificar que você é elegível para uma dedução fiscal e pagou pontos de hipoteca, deduzi-los é simples. Ao declarar seus impostos, basta inserir as informações pertinentes de seu Formulário 1098 no Anexo A do Formulário 1040 do IRS. Se você registrar seus impostos eletronicamente, o software que você usa pode solicitar esses dados automaticamente.
Seu credor hipotecário deve enviar a você um Formulário 1098 que inclui informações importantes sobre seu empréstimo, como:
- Quantidade de hipoteca ainda vencida
- Pagamentos anuais de juros hipotecários
- Reembolso de juros por pagamentos indevidos
- Reembolso de Prêmios de Seguro de Hipoteca
- Pagando ao credor um prêmio de ponto.
Você pode encontrar a quantia em dinheiro associada aos seus pontos na Caixa 6 do Formulário 1098. Você pode solicitar uma cópia do Formulário 1098 ao seu credor, caso não tenha recebido uma. Seu pagamento de pontos também pode ser visto em seu extrato de liquidação de hipoteca.
Lembre-se de que você não poderá mais deduzir pontos de hipoteca de seus impostos se pagar sua hipoteca antecipadamente. No entanto, se cumprir os requisitos do IRS, pode deduzi-los no mesmo ano em que os paga.
Conclusão
Comprar pontos é uma ótima estratégia para reduzir a taxa de juros do seu financiamento. Lembre-se de que levará cinco anos ou mais antes que eles se paguem. Pagar pontos só vale a pena se você quiser manter o empréstimo por um período prolongado de tempo.
Os pontos podem ser uma opção decente se você espera definir sua hipoteca e esquecê-la, mas eles podem não valer a pena se você planeja gerenciar ativamente sua conta e refinanciar a uma taxa mais baixa se o mercado cair.
Perguntas frequentes sobre pontos de hipoteca
Como também são conhecidos os pontos de origem?
Uma taxa de originação (às vezes conhecida como “ponto” de originação) é um preço pago a um credor para que ele processe um pedido de empréstimo. O mutuário concorda em pagar ao credor esta taxa inicial para estabelecer o empréstimo ou hipoteca.
Quais são os pontos negativos em uma hipoteca?
O oposto de um credor de crédito é um ponto negativo. Os créditos funcionam de forma semelhante aos pontos de hipoteca, mas na direção oposta. O credor cobra uma taxa de juros mais alta em troca de ajudá-lo a pagar os custos de fechamento de sua hipoteca. Uma taxa de juros mais alta significa um pagamento inicial mais baixo, mas uma obrigação total maior.
Quanto custam 25 pontos em uma hipoteca?
Os pontos são uma porcentagem do valor do empréstimo; portanto, 25 pontos equivalem a 25% do valor do empréstimo.
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Referência
