A relação entre empréstimo e valor é uma palavra usada com frequência no mercado imobiliário. Mas o que exatamente é o LTV e como sua relação empréstimo-valor afeta o processo de empréstimo hipotecário? A resposta rápida é que a relação empréstimo-valor é uma métrica que os credores normalmente usam para calcular os riscos associados ao empréstimo para você. Aqui, veremos mais de perto o que se refere ao valor do empréstimo no setor imobiliário, como calculá-lo e seu impacto potencial em sua hipoteca.
Qual é a relação entre empréstimo e valor (LTV)?
O índice LTV (emprestment-to-value) é uma avaliação de risco usada por instituições financeiras e outros credores antes de autorizar uma hipoteca. Avaliações de empréstimos com altos índices de LTV são normalmente consideradas empréstimos de alto risco. Com isso, se o empréstimo for autorizado, a taxa de juros será maior.
Além disso, um empréstimo com uma alta relação empréstimo/valor pode exigir que o mutuário adquira um seguro hipotecário para mitigar o risco do credor. Isso é conhecido como seguro hipotecário privado (PMI).
Como funciona a relação entre empréstimo e valor?
Ao revisar seu pedido de empréstimo garantido, como uma hipoteca, os credores consideram seu empréstimo em relação ao valor. Ao comprar um imóvel, o adiantamento é muitas vezes uma proporção do preço de compra. Se você está pedindo dinheiro emprestado para pagar o restante, seu credor também enviará um avaliador para estabelecer o valor da propriedade. (Tenha em mente que o valor de avaliação pode ou não corresponder ao preço de compra.)
O credor pode calcular sua relação entre empréstimo e valor assim que o avaliador determinar o valor da casa. Se você investir 10% do valor da casa e pedir emprestado o restante, a taxa de empréstimo para o valor da hipoteca será de 90%. Se você investir 20% do valor da casa, o valor do empréstimo hipotecário será de 80%. Quanto maior for o seu adiantamento, menor será o seu índice de LTV.
Os proprietários de imóveis que se qualificam para financiamento especial, como um empréstimo do VA ou um empréstimo do USDA, podem obter uma hipoteca com uma relação empréstimo-valor de 100%. Todos os outros, por outro lado, devem pagar uma parte do custo inicial da casa para que seu LTV seja de 97% ou menos.
Como você calcula a relação entre empréstimo e valor?
Para calcular e verificar sua relação entre empréstimo e valor, divida o valor do empréstimo pelo valor do ativo e multiplique o resultado por 100 para obter uma porcentagem:
LTV = (Valor devido do empréstimo ÷ Valor de avaliação do ativo) × 100
Se você está comprando uma casa de $ 300,000 e o valor do empréstimo é de $ 250,000, seu LTV no momento da compra é ($ 250,000/$ 300,000) x 100, ou 83.3%.
Em outras palavras, o índice LTV é a porcentagem do valor avaliado da propriedade que não é coberto pelo seu adiantamento. O LTV é de 85% se você investir 15% em um empréstimo que cubra o restante do preço de compra.
Os credores e os reguladores federais da habitação estão preocupados principalmente com o índice LTV no momento em que o empréstimo é concedido, mas você pode calculá-lo a qualquer momento durante o período de retorno do empréstimo, dividindo o saldo do empréstimo pelo valor avaliado da propriedade. À medida que você paga o empréstimo, o valor devido diminui, diminuindo o LTV. Se o valor da sua casa aumentar com o tempo, o LTV diminui. No entanto, se o valor da propriedade cair (por exemplo, se os preços dos imóveis no mercado local caírem drasticamente), o LTV pode subir.
Quando um índice de LTV excede 100%, o mutuário é classificado como “subaquático” no empréstimo, o que ocorre quando o valor de mercado da propriedade é menor que o total do empréstimo. Em empréstimos com grandes custos de fechamento, LTVs superiores a 100% também são concebíveis no início do período de amortização.
Como uma relação entre empréstimo e valor é usada pelos credores?
O índice LTV é uma avaliação de risco que os credores usam ao analisar seu pedido de empréstimo. Os credores geralmente concedem empréstimos com taxas de LTV mais baixas e taxas de juros mais baixas. Fazer um adiantamento maior em uma propriedade pode resultar em uma taxa de juros mais baixa em sua hipoteca.
O índice de LTV não é o único critério que os credores consideram ao considerar seu pedido de empréstimo. Para avaliar seu risco como mutuário, eles também consideram sua pontuação de crédito, relação dívida/renda, histórico de pagamentos e renda.
Se você está pensando em comprar uma casa, reservar um tempo para reparar seu crédito e minimizar sua relação dívida / renda pode ajudá-lo a obter melhores taxas.
Variações nas Regras de Relação Loan-to-Value
Quando se trata de regulamentos de relação LTV, diferentes tipos de empréstimo podem ter regras variadas.
#1. Empréstimos FHA
Os empréstimos FHA são hipotecas voltadas para mutuários com renda baixa a moderada. Eles são garantidos pela Federal Housing Administration (FHA) e emitidos por um credor aprovado pela FHA.
Os empréstimos da FHA fornecem pagamentos iniciais e requisitos de crédito mais baixos do que muitos empréstimos comerciais. Os empréstimos FHA oferecem um índice LTV inicial de até 96.5%, mas exigem um prêmio de seguro hipotecário (MIP) que é pago durante a vida do empréstimo (independentemente de quão baixo o índice LTV posteriormente se torne).
#2. Empréstimos VA e USDA
Embora o índice LTV possa chegar a 100%, os empréstimos do VA e do USDA, que estão disponíveis para militares atuais e antigos, bem como para aqueles que vivem em regiões rurais, não exigem seguro hipotecário privado. empréstimos VA e USDA.
#3. Fannie Mae e Freddie Mac
Para candidatos de baixa renda, os programas de hipotecas HomeReady da Fannie Mae e Home Possible da Freddie Mac oferecem uma taxa de LTV de 97%. Eles, no entanto, exigem seguro de hipoteca até que a proporção caia abaixo de 80%.
Existem alternativas simplificadas de refinanciamento para empréstimos FHA, VA e USDA. Esses padrões de avaliação dispensam, portanto, o índice LTV da casa não tem influência sobre o empréstimo. Para devedores com um índice de LTV superior a 100% - também conhecido como "submerso" ou "de cabeça para baixo" - a opção de refinanciamento de alto LTV da Fannie Mae e o refinanciamento aprimorado de alívio da Freddie Mac são alternativas acessíveis.
O que é uma boa taxa de empréstimo para valor?
Um índice de LTV de 80% ou menos é excelente ao usar um empréstimo convencional para comprar uma casa. O PMI geralmente é exigido em hipotecas convencionais com índices de LTV maiores que 80%, o que pode adicionar dezenas de milhares de dólares aos seus pagamentos durante a vida do empréstimo.
Algumas hipotecas apoiadas pelo governo permitem índices de LTV extremamente altos. O adiantamento mínimo para um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA), por exemplo, é de 3.5% (LTV ratio de 96.5%). Empréstimos do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos e do Departamento de Assuntos de Veteranos não exigem pagamento inicial (100% LTV). Para neutralizar o risco associado a seus LTVs mais altos, esses empréstimos geralmente exigem seguro hipotecário ou contêm taxas adicionais nos custos de fechamento.
Com empréstimos para automóveis, o índice LTV é menos importante. Embora um índice de LTV mais alto em um empréstimo de carro possa resultar em taxas de juros mais altas, não há um limite análogo ao LTV de 80% que produz as melhores condições de empréstimo hipotecário.
Como Reduzir o Valor do Seu Empréstimo
Em geral, reduzir o LTV dos seus empréstimos, especialmente dos empréstimos à habitação, significa custos totais mais baixos ao longo da vida do empréstimo. Como o índice LTV é determinado por apenas duas variáveis – o valor do empréstimo e o valor do ativo – os métodos para reduzir o LTV são simples:
- Aumente seu adiantamento. Se você está ansioso para comprar uma casa ou automóvel, economizar para um grande adiantamento pode testar sua paciência, mas pode valer a pena a longo prazo.
- Concentre-se em alvos menos dispendiosos. Comprar uma propriedade um pouco mais antiga ou menor do que a casa dos seus sonhos pode permitir que você use suas economias atuais para cobrir uma quantia maior do preço de compra.
Esteja você solicitando um empréstimo de carro ou uma hipoteca, você deve entender como sua taxa de LTV influencia os custos gerais de empréstimos, o que você pode fazer para reduzir o LTV e como isso pode economizar dinheiro ao longo da vida do empréstimo.
Exemplo de hipoteca de valor do empréstimo
Por exemplo, imagine que você comprou uma propriedade de $ 100,000. O proprietário, porém, está disposto a vendê-lo por $ 90,000. Se você depositar $ 10,000, seu empréstimo será de $ 80,000, resultando em um índice LTV de 80% (ou seja, 80,000/100,000). Se você aumentar sua entrada para $ 15,000, seu empréstimo hipotecário agora vale $ 75,000. Isso aumentaria sua taxa de LTV para 75% (75,000/100,000).
LTV x LTV combinado (CLTV)
Enquanto o índice LTV considera a influência de um único empréstimo hipotecário na compra de uma casa, o índice combinado de empréstimo para valor (CLTV) considera o valor total de todos os empréstimos garantidos em uma propriedade. Isso inclui não apenas a hipoteca principal no LTV cálculo, mas também quaisquer segundas hipotecas, empréstimos imobiliários ou linhas de crédito ou outros ônus.
O índice CLTV é usado pelos credores para estimar o risco de inadimplência de um possível comprador de casa quando mais de um empréstimo é empregado, como se eles tiverem duas ou mais hipotecas ou uma hipoteca mais um empréstimo imobiliário ou linha de crédito (HELOC) . Os credores geralmente estão preparados para emprestar em índices CLTV de 80% ou mais para mutuários com excelente crédito. Por ser uma avaliação mais abrangente, os credores primários são mais tolerantes com os padrões CLTV.
Vamos dar uma olhada mais profunda na distinção. O índice LTV leva em consideração apenas o saldo principal da hipoteca de uma residência. Como resultado, se o saldo principal da hipoteca for $ 100,000 e a casa valer $ 200,000, o LTV será de 50%.
Considere o seguinte cenário: a casa tem uma segunda hipoteca de $ 30,000 e um HELOC de $ 20,000. O valor combinado do empréstimo é agora (US$ 100,000 + US$ 30,000 + US$ 20,000 / US$ 200,000) = 75%, o que é uma proporção significativamente maior.
Essas considerações combinadas são especialmente críticas se o credor hipotecário entrar em inadimplência e a propriedade for executada.
O que significa 60% de LTV?
A relação empréstimo-valor compara o valor da hipoteca com o valor da propriedade. É dado em porcentagem. Se você emprestar $ 80,000 para comprar uma casa de $ 100,000, seu valor do empréstimo é de 80% porque você emprestou 80% do valor da casa.
O que é 70% Loan-To-Value?
Um LTV (loan-to-value) ratio de 70% (0.70) mostra que o valor emprestado é equivalente a 70% do valor do ativo. No caso de uma hipoteca, significa que o mutuário adiantou 30% e está financiando o restante.
O que é 80% Loan-To-Value?
É dado em porcentagem. Se você pegar emprestado $ 80,000 para comprar uma casa de $ 100,000, seu valor do empréstimo é de 80% porque você emprestou 80% do valor da casa.
Como é calculada a relação Loan-to-Value?
Para calcular a relação empréstimo/valor, divida o saldo do empréstimo existente (encontrado em sua fatura mensal ou conta online) pelo valor avaliado de sua casa. Para converter esse valor em porcentagem, multiplique por 100.
Qual é o menor LTV?
A maioria dos credores considera 80% como uma relação empréstimo-valor (LTV) aceitável. Qualquer coisa menos do que esta figura é preferível. Os custos de empréstimos podem aumentar ou os mutuários podem ter empréstimos rejeitados se o LTV exceder 80%.
O que é uma relação de LTV ruim?
Qualquer valor inferior a 80% é considerado um empréstimo decente em relação ao valor. Isso significa que o risco do credor é baixo. Qualquer coisa além de 80%, por outro lado, é considerada uma relação empréstimo-valor terrível porque é arriscada para o credor.
Um LTV de 40% é bom?
Uma boa relação empréstimo-valor não deve ser superior a 80% como regra geral. Qualquer coisa além de 80% é chamada de LTV alto, o que significa que os mutuários podem enfrentar taxas de empréstimo mais altas, a exigência de seguro hipotecário privado ou negação de empréstimo. LTVs superiores a 95% são frequentemente considerados indesejáveis.
O que significa Loan-To-Value 90% de 200000?
O “rácio entre o empréstimo e o valor” (LTV) compara o tamanho do seu empréstimo hipotecário com o valor da casa. Por exemplo, se sua casa vale $ 200,000 e você tem uma hipoteca de $ 180,000, seu índice de LTV é de 90%, porque o empréstimo representa 90% do preço total.
O que significa 100% Loan-To-Value?
Os requisitos de empréstimo do VA permitem 100% de LTV, o que implica que nenhum adiantamento é necessário.
Em conclusão
No setor imobiliário, a relação entre empréstimo e valor é um cálculo importante a ser compreendido. Uma estatística percentual que compara o valor de uma casa avaliada que você deseja comprar com o valor do empréstimo que deseja emprestar, ajuda os credores a determinar quando você é uma aposta segura do ponto de vista financeiro. Em geral, quanto menor for o seu LTV, melhor você estará quando se trata de pedir dinheiro emprestado.
- PONTUAÇÃO DE CRÉDITO MORTGAGE: Crédito mínimo necessário para comprar uma casa
- LTV RATIO: o que é e como calculá-lo
- RELAÇÃO EMPRÉSTIMO-VALOR: Significado, Fórmula e Como Calcular
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Referências
