Os credores consideram vários fatores ao determinar se um cliente em potencial é ou não um risco de empréstimo razoável para uma hipoteca. A relação front-end é um dos fatores. Este post explicará um índice de front-end, como calculá-lo e o índice de front-end versus back-end de uma hipoteca FHA.
O que é a proporção de front-end?
O índice de front-end, também conhecido como índice de hipoteca para renda, é um índice que indica quanto da renda de uma pessoa vai para pagamentos de hipotecas. Divida o pagamento mensal antecipado da hipoteca de um indivíduo por sua renda bruta para calcular o índice inicial. Os pagamentos de hipotecas normalmente incluem principal, juros, impostos e seguros (PITI). Os credores usam os índices de front-end e back-end para determinar quanto emprestar.
Entendendo a proporção de front-end
Os credores consideram a relação dívida-renda (DTI) mais importante do que ter uma renda estável, pagar as contas em dia e ter uma alta pontuação FICO ao decidir se deve estender uma hipoteca. A relação front-end é um tipo de relação DTI. Considera outros custos associados, como as taxas de associação de proprietários (HOA) e o pagamento geral da hipoteca.
Por exemplo, se as despesas de hipoteca antecipadas de uma pessoa forem de US$ 2,000 (US$ 1,700 de pagamento de hipoteca mais US$ 300 de taxas de HOA) e sua renda mensal for de US$ 9,000, a proporção inicial é de cerca de 22%.
Como calcular a proporção de front-end
O índice de front-end compara as despesas mensais de hipoteca de uma pessoa com sua renda mensal bruta. Bônus e pagamento de horas extras não serão incluídos na renda mensal bruta. Entre os custos considerados no cálculo estão:
- Juros de hipoteca
- Impostos
- Seguros
- Taxas HOA, se aplicável
Em geral, os credores preferem um índice de front-end inferior a 0.28. Alguns credores tornarão público o índice de front-end selecionado. O não cumprimento não significa necessariamente um “não” definitivo, pois alguns credores farão concessões se outros fatores forem favoráveis.
Para calcular sua proporção inicial, adicione seus custos mensais esperados de moradia e divida o total pela sua renda mensal bruta. Considere o seguinte exemplo:
- Despesas mensais esperadas com moradia: $ 1,100
- Renda mensal bruta: $ 4,000
$ 1,100 dividido por $ 4,000 = 0.275
O índice de front-end é inferior a 0.28, o que é considerado aceitável pela maioria dos credores.
Índice de Front-End da Propriedade de Investimento
Ao financiar uma residência principal em vez de uma propriedade de investimento, os credores podem enfatizar mais sua relação de front-end. Os credores enfatizarão mais sua relação de back-end ao considerar uma hipoteca em uma propriedade de investimento. O índice back-end também é conhecido como índice dívida/renda.
O índice de back-end é calculado da mesma forma que o índice de front-end, exceto que a maioria das taxas mensais está incluída em vez das despesas mensais de moradia. Estes são alguns exemplos:
- Custos de habitação a cada mês
- Pagamentos mensais para um estudante, pessoal, automóvel ou outros empréstimos
- Pagamento de pensão alimentícia ou pensão alimentícia
- Pagamentos mínimos mensais do cartão de crédito
- Outras obrigações
Normalmente as despesas excluídas são:
- Utilidades
- Mercearia
- Gas
- Impostos
Para calcular seu índice de back-end, some todas as suas despesas mensais (excluindo as exclusões usuais) e divida o total pela sua renda mensal bruta (não incluindo horas extras e bônus). Divida o resultado por 100 para obter sua proporção de back-end.
Os credores geralmente preferem uma proporção de back-end de 0.35 ou menos. Tal como acontece com o rácio de front-end, não cumprir o rácio de back-end selecionado de um credor nem sempre significa que lhe será negada uma hipoteca.
Ao calcular o índice de back-end, os credores considerarão a receita de aluguel de uma propriedade de investimento como parte de sua renda mensal bruta? Eles poderiam. Alguns credores podem pesar até 75% do aluguel documentado ou esperado como parte de sua renda se a propriedade tiver um histórico de aluguel estabelecido ou uma avaliação de aluguel.
Proporção de FHA Front-End
Dependendo da sua pontuação de crédito FICO, o FHA End Ratio exige adiantamentos adicionais. Se sua pontuação de crédito for superior a 580 (considerado “justo”), o pagamento mínimo é de 3.5%. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você deve reduzir 10%.
Requisito de Rácio Dívida-Receita da FHA (Rácio Frontal e Back-end)
A relação dívida/renda (DTI) é a relação entre seus pagamentos mensais de dívidas (que podem incluir empréstimos estudantis, cartões de crédito, hipotecas e outros tipos de crédito) para sua renda mensal antes de impostos. Por exemplo, se você ganha $ 2,000 por mês e gasta $ 450 em pagamentos de dívidas, seu DTI é de 22.5%. Os credores usam essa métrica para determinar se você provavelmente pagará o empréstimo que está solicitando.
O FHA geralmente exige um índice de DTI de 43% ou menos, que varia dependendo da pontuação de crédito. Seu DTI de front-end da FHA (somente pagamentos mensais de hipotecas) deve ser de 31% ou menos, e seu DTI de back-end (todos os pagamentos de dívidas mensais) deve ser de 43% ou menos.
Os credores individuais também podem ter requisitos mais rigorosos. Você deve divulgar todas as dívidas e linhas de crédito abertas ao FHA durante o processo de inscrição.
Fatores de compensação para a relação dívida/renda da FHA
Se os mutuários atenderem a vários fatores de compensação, as diretrizes da FHA permitem que os credores permitam taxas de DTI mais altas (razões de front e back-end). Esses diferentes cenários ajudam a mitigar o risco de aprovação de hipotecas com níveis mais altos de DTI. Entre esses fatores compensatórios estão os seguintes:
- Renda Residual – Os credores podem permitir índices dívida/renda mais altos se o mutuário tiver fundos significativos restantes a cada mês após o pagamento de todas as despesas.
- Reservas em dinheiro – Outro fator de compensação seria se o mutuário tiver reservas de caixa significativas disponíveis após o fechamento em caso de emergência financeira.
- Choque de pagamento – O choque de pagamento ocorre quando o pagamento mensal da habitação de um mutuário aumenta significativamente ao comprar uma casa e transferir do pagamento anterior de aluguel/hipoteca para o novo pagamento proposto. Se os pagamentos do mutuário permanecerem quase estáveis no novo cenário de pagamento de hipoteca, os credores estarão mais dispostos a aprovar o DTI mais alto.
- Altas pontuações de crédito – Se você tem uma pontuação de crédito alta, você demonstrou responsabilidade financeira. Isso ajudará bastante a me aprovar para um DTI mais alto.
- Estabilidade no Emprego – Você trabalha no mesmo local há muito tempo, ou tem saltado de emprego em emprego com várias lacunas no emprego nos últimos anos? Será fundamental estabelecer uma fonte consistente de renda.
Os credores da FHA podem permitir DTI Ratios (Front and Back End Ratios) de mais de 50% com esses e outros fatores de compensação.
Qual é a proporção ideal de front-end?
A maioria dos credores prefere um índice inicial não superior a 28% para a maioria dos empréstimos, 31% ou menos para Empréstimos FHA, e uma proporção de back-end não superior a 43%.
Índices mais altos indicam uma maior probabilidade de inadimplência. No entanto, os credores podem aceitar índices mais altos se certas condições forem atendidas (por exemplo, adiantamentos substanciais, economias consideráveis e pontuações de crédito favoráveis). Por exemplo, se um mutuário com um alto índice inicial paga metade do preço de compra como adiantamento ou aumenta significativamente suas economias, os credores podem estar mais dispostos a oferecer uma hipoteca.
Se o empréstimo for negado, o mutuário pode reduzir as dívidas para diminuir o índice. O mutuário também pode considerar um fiador em uma hipoteca. Os empréstimos da FHA, por exemplo, permitem que parentes com renda suficiente e bom crédito avaliem.
Quando você solicita um novo empréstimo hipotecário ou refinancia a relação dívida/renda, esses índices informam aos credores quanto de sua renda mensal é consumido por obrigações de dívida regulares, o que afeta sua capacidade de pagar seus novos pagamentos de hipoteca.
Proporção de front-end
Seu índice inicial considera a relação entre seu novo pagamento estimado de hipoteca e sua renda mensal bruta (lucro antes dos impostos). Os credores geralmente preferem que o pagamento mensal da hipoteca não exceda 28% de sua renda mensal bruta. Se o seu índice exceder 28%, você terá dificuldade em convencer os credores a emprestar dinheiro. Os credores estão preocupados que, se você dedicar muito de sua renda mensal bruta ao pagamento da hipoteca, não terá dinheiro suficiente para cobrir o restante de suas contas mensais.
Proporção de back-end
Seu índice de back-end examina a relação entre suas dívidas mensais totais – tudo, desde seu cartão de crédito mensal mínimo e pagamentos de empréstimos para automóveis até qualquer dívida que você possa estar pagando por meio de empréstimos para pequenas empresas ou pagamentos de hipotecas – e sua renda mensal bruta. Os credores preferem que suas obrigações mensais totais de dívida não excedam 36% de sua renda mensal bruta. Novamente, os credores irão considerá-lo um alto risco de inadimplência se você gastar muito do seu pagamento mensal no pagamento da dívida.
Aumentando suas proporções
Você pode trabalhar para melhorar seus índices. Primeiro, você pode aumentar sua renda mensal, reduzindo seus índices de dívida / renda de front-end e back-end. Você também pode reduzir sua carga mensal de dívidas pagando contas de cartão de crédito ou fazendo pagamentos extras em dívidas mensais, como empréstimos estudantis ou empréstimos para automóveis. Pode fazer mais sentido adiar a solicitação de empréstimos hipotecários até que seus índices de dívida/renda sejam mais atraentes para os credores.
Avaliação de crédito
Os credores considerarão outros fatores além da relação dívida/renda ao determinar se você se qualifica para um empréstimo hipotecário. O fator mais importante é sua pontuação de crédito de três dígitos. Essa pontuação informa aos credores quão bem você gerenciou suas finanças anteriormente. Sua pontuação de crédito será baixa se você tiver um histórico de não pagar suas contas em dia e acumular grandes quantidades de dívidas de consumo. Se, por outro lado, você sempre pagou suas contas em dia e não tem muitas dívidas no cartão de crédito, sua pontuação de crédito deve ser maior. Os credores hoje consideram uma pontuação de crédito de 740 ou superior como excelente.
Considerações Especiais
Muitos consumidores não podem comprar uma casa porque têm uma dívida estudantil significativa. Mesmo que tenham crédito excelente, muitos percebem que seus índices iniciais são muito altos para os credores. Os mutuários podem, no entanto, reestruturar a dívida para reduzir o impacto no DTI de um potencial proprietário. Eles podem, por exemplo, reduzir o pagamento mensal de um empréstimo estudantil. Além disso, empréstimos estudantis federais podem permitir taxas de até 10% da renda do mutuário.
Perguntas frequentes sobre a proporção de front-end
O que é uma boa relação de front-end?
Os credores geralmente preferem um índice de front-end não superior a 28% e um índice de back-end não superior a 36%, que inclui todas as dívidas mensais.
Qual DTI os credores hipotecários procuram?
Como não há um conjunto único de requisitos para empréstimos convencionais, seu DTI varia de acordo com sua situação e o empréstimo específico que você está solicitando. Geralmente, é necessário um DTI de 50% ou menos para se qualificar para um empréstimo convencional.
Você pode obter uma hipoteca com 55% DTI?
Empréstimos FHA exigem apenas 3.5 por cento no pagamento. DTI é alto. Suponha que você tenha uma alta relação dívida/renda (DTI). Nesse caso, o FHA oferece mais flexibilidade, geralmente permitindo que você atinja uma proporção de 55% (o que significa que suas dívidas como porcentagem de sua renda podem chegar a 55%). Baixa pontuação de crédito
Qual é o índice máximo de front-end para um empréstimo convencional?
28% do total
O DTI máximo de front-end para empréstimos convencionais é normalmente de 28%. Quando você solicita um novo empréstimo com uma entrada padrão de 20%, o credor geralmente aprova sua solicitação, desde que não exceda esse limite.
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