Os contratos de terrenos são alternativas ao financiamento hipotecário típico financiado pelo vendedor. Eles são comumente utilizados quando os compradores não podem obter uma hipoteca por meio de um banco ou outro originador de hipoteca. Eles também podem não conseguir obter uma hipoteca devido a crédito ruim ou outros fatores de qualificação. Neste post, veremos as vantagens e desvantagens de um adiantamento em casas de contrato de terreno usando um exemplo, bem como o que procurar e quando utilizar um refinanciamento para converter seu contrato de terreno em uma hipoteca padrão.
Após a crise das hipotecas de 2007-2010, as casas contratadas tornaram-se cada vez mais populares e consideradas uma escolha viável. Aqueles que passaram por uma execução duma hipoteca ou venda a descoberto podem usar os contratos de terreno para comprar uma casa quando não poderiam fazê-lo de outra forma. Embora possam ser benéficas, as casas com contrato de terreno têm desvantagens; portanto, leia bem o contrato antes de assinar na linha pontilhada.
O que é um Contrato de Terra?
Um contrato de terreno é um contrato ou acordo legal por escrito usado para comprar imóveis, como terrenos baldios, uma casa, um prédio de apartamentos, um prédio comercial ou outro imóvel.
Os contratos de terrenos são semelhantes a uma hipoteca em termos de financiamento imobiliário especializado. Em vez de pedir dinheiro emprestado a um credor ou banco para comprar um imóvel, o comprador paga ao proprietário do imóvel, ou vendedor, até que o preço de compra seja pago integralmente.
Esses tipos de transações podem ser referidos como contratos de terrenos, contratos de parcelamento de terrenos, contratos de venda de terrenos, contratos de escrituras, memorandos de contratos, contratos imobiliários ou títulos de um título, dependendo da terminologia imobiliária legal ou comum em sua área .
Como funciona um contrato de terreno?
Ambas as partes em uma transação devem assinar os contratos de terra. O comprador receberá um título imparcial ou um documento de garantia abrangente após a assinatura. Essa papelada protege o comprador, permitindo que ele acumule patrimônio no ativo e proibindo o vendedor de incorrer em dívidas adicionais contra a propriedade ou vendê-la a outros. Como essas casas de contrato de terreno permitem que o comprador faça isso, o comprador pode criar patrimônio imobiliário. Além disso, é concedido ao comprador o direito de ocupar e melhorar o imóvel.
Um contrato de terreno, apesar do nome, nem sempre é um acordo para adquirir um terreno não urbanizado, embora possa ser. Na maioria das vezes, é um contrato para comprar a casa e o terreno abaixo e ao redor dela. É importante lembrar que o indivíduo que vende a coisa também é conhecido como vendedor, e aquele que compra o item é conhecido como vendedor.
O comprador torna-se formalmente o proprietário do imóvel quando o vendedor paga integralmente. Muitos compradores são aproveitados em negociações contratuais por causa disso, além do fato de que o contrato pode não incluir tudo o que foi mencionado acima. Este assunto é expandido nas seções seguintes. No entanto, antes de tudo, é fundamental compreender os vários tipos de contratos imobiliários.
Como um contrato de terreno é diferente de uma hipoteca?
As hipotecas são normalmente projetadas para serem vendidas a investidores significativos do mercado de hipotecas, como Fannie Mae e Freddie Mac. Como resultado, as hipotecas têm um conjunto amplo de condições definidas para o que acontece se você perder um pagamento ou precisar fazer revisões para modificar o empréstimo.
Ao contrário do financiamento padrão, os contratos de terreno são inteiramente entre você e o proprietário, portanto, cada um será único. Como comprador, você deve ter extremo cuidado ao negociar para garantir que os termos não o coloquem em desvantagem injusta.
Contrato de Terra Envolvente vs. Contrato de Terra Tradicional
Vejamos duas abordagens diferentes para organizar um termo de contrato:
#1. Contrato de terra tradicional:
O vendedor retém a propriedade legal da propriedade neste tipo de contrato até que o contrato seja totalmente liquidado. Enquanto isso, o comprador obtém o título equitativo, permitindo-lhe acumular patrimônio na propriedade e talvez saldar o prazo do contrato convertendo-o em uma hipoteca padrão.
#2. Contrato de terreno envolvente:
Em um contrato de terreno envolvente, o comprador e o vendedor concordam com uma compra de terreno financiada pelo vendedor. No entanto, o vendedor continua a fazer pagamentos de sua hipoteca existente, embolsando a diferença entre o pagamento da hipoteca e o que o comprador paga mensalmente. Ao contrário de um contrato convencional, o comprador em um contrato wrap-around recebe a escritura de garantia do imóvel imediatamente, o que implica que ele é o proprietário da casa desde o início do contrato.
Uma distinção significativa entre contratos de terreno regulares e intermediários é que o credor do vendedor deve consentir com um termo de contrato intermediário porque não receberá o valor total do retorno. Nesses acordos, o credor também obtém uma posição de penhor júnior, permitindo-lhes reaver as casas do contrato de terra se o vendedor que detém a hipoteca subjacente parar de pagar um adiantamento.
Caso contrário, ambas as transações de terrenos geralmente precisam de pagamentos parcelados em períodos acordados. O comprador pode ou não ser obrigado a fazer um pagamento antecipado após o prazo, uma quantia única que deve ser paga para satisfazer os requisitos do empréstimo.
Como Calcular as Taxas de Juros em Casas Contratadas de Terrenos
O pagamento de um contrato de terreno pode ser apenas juros ou incluir o valor principal, dependendo dos termos do contrato.
Felizmente, você não precisa de uma calculadora de termos de contrato especializada para determinar quanto pode pagar. Basta multiplicar o valor financiado pela taxa de juros e dividir o resultado pelo número de parcelas em um ano para calcular um pagamento somente de juros. Por exemplo, após um adiantamento de 10%, o pagamento mensal de juros sobre uma propriedade de contrato de terreno de $ 200,000 com uma taxa de juros de 8% seria de $ 1,200.
Se seus pagamentos contiverem princípio, a parcela de juros do pagamento parcelado diminuirá com o tempo e variará de pagamento para pagamento.
Prós e contras de comprar casas com contrato de terreno
Os contratos de terras têm má reputação, mas nem sempre são uma má ideia. Mas é fundamental entender por que essa venda tem sido historicamente exploratória: ela expõe os compradores a perigos que eles não encontrariam no mercado de hipotecas privadas.
Aqui estão alguns dos principais benefícios e desvantagens de um adiantamento para casas de contrato de terreno para escritura para um comprador em potencial:
Prós
- Oferece uma alternativa ao financiamento padrão para compradores que não se qualificam.
- Os compradores podem conseguir um baixo pagamento inicial e parcelas mensais.
- Os compradores podem achar o procedimento mais flexível porque os termos do contrato não precisam aderir a normas ou regulamentos rígidos – o comprador e o vendedor devem concordar.
- As despesas de fechamento são reduzidas porque as taxas de originação de empréstimos e outras taxas e despesas associadas a uma hipoteca padrão não são aplicáveis.
- Menos tempo para fechar devido à ausência de um credor terceirizado
Desvantagens
- Um preço de compra e taxa de juros mais altos do que em um contrato de compra padrão
- Se o comprador não pagar, ele perde todos os direitos sobre a propriedade e quaisquer pagamentos pagos.
- Os compradores podem ignorar os ônus pendentes sobre a propriedade, o que pode comprometer seus direitos legais de propriedade.
- Menos salvaguardas do que em negócios típicos, o que significa que você pode não ter um processo de execução hipotecária e pode ser despejado mais cedo.
- A propriedade legal é retida até que o empréstimo seja totalmente pago.
Por que você deve usar um contrato de terreno?
Antes de se envolver em um termo de contrato, compradores e vendedores devem pensar com cuidado. Enquanto eles têm muitos benefícios, eles também têm desvantagens. Compreender os dois lados pode ajudar compradores e vendedores a decidir se a transação é boa para eles.
Exemplo de contrato de terreno
Uma atualização de notícias no site do governo de Detroit enfatiza que um manual para residentes da cidade para auxiliá-los em um contrato está sendo produzido. A cidade de Detroit cooperou com UM Poverty Solutions e Enterprise Community Partners para fornecer materiais, orientação e procedimentos propostos para todas as etapas do processo de aquisição do contrato, graças a uma doação do Center for Financial Empowerment.
O Guia do Comprador Contratado capacita os compradores a assumir o controle do processo de compra de casa, munindo-os com as informações necessárias para tomar decisões informadas sobre a propriedade que desejam comprar e detectar sinais de alerta que sugerem que estão recebendo um mau negócio. Este é um primeiro passo essencial para colocar mais pessoas de Detroit no caminho da casa própria, o que contribui para mais estabilidade habitacional, melhor mobilidade econômica e maior prosperidade geracional.
Alternativas de Casas para Contrato de Terreno
Um comprador com pouco dinheiro e/ou com crédito ruim pode ser mais adequado para alugar em vez de comprar, economizando para um adiantamento e reconstruindo seu crédito. Você pode se qualificar para uma hipoteca convencional de baixo pagamento e, possivelmente, até obter ajuda no pagamento, mesmo que não tenha adiantamento em um contrato de terreno ou um adiantamento tão baixo quanto 3%.
Outra possibilidade é uma hipoteca de um credor de portfólio ou cooperativa de crédito com regras de subscrição mais brandas. Esses credores não são obrigados a seguir as diretrizes estabelecidas pela Fannie Mae, Freddie Mac ou Federal Housing Administration (FHA). Eles podem ter uma solução melhor para você, que oferece melhores condições e garantias legais do que um contrato.
Como transformar um contrato de terreno em uma hipoteca tradicional
Uma hipoteca típica é geralmente mais segura e econômica do que um termo de contrato. Como resultado, é comum que os compradores refinanciem com um credor tradicional o mais rápido possível. Você deve ser capaz de refinanciar assim que seu índice de crédito, renda e dívida sobre renda (DTI) atender aos padrões mínimos se o título da propriedade sob os termos do contrato estiver limpo, ou seja, sem ônus ou taxas contra ela e nenhuma outra dificuldade em curso.
Qual é outro nome para um contrato de terra?
Outros contratos de terras são termos de contrato, contratos de escrituras e acordos de escrituras.
Um contrato de terra tem que ser registrado?
O comprador deve pagar impostos sobre a propriedade de acordo com os termos do contrato ou memorando. A propriedade deve ser vendida nos termos do contrato ou Memorando. A opção de compra ou contratos de arrendamento não é elegível para as deduções de bem de família e hipoteca. Os contratos de terra ou memorando de entendimento devem ser registrados.
Quem paga impostos sobre a propriedade em um contrato de terra?
O comprador
No entanto, não há dois acordos iguais; portanto, as partes devem analisar cuidadosamente seu contrato para garantir que os termos e condições estejam corretos. Um contrato de terra exige que o comprador pague impostos. Eles também cobram custos extras, como impostos sobre a propriedade, juros de hipotecas e prêmios de seguro.
O que torna um contrato de terra inválido?
O contrato será anulado se o assunto for ilegal. As cláusulas do seu contrato não devem violar nenhuma lei federal ou estadual. O contrato é nulo se a formulação ou execução do contrato exigir que uma parte viole a lei.
Como posso sair de um contrato de terreno?
Um contrato não expirará automaticamente se uma das partes o violar ou repudiar. Para desistir de um contrato, você deve optar por rescindir o contrato com base na violação ou repúdio. Você deve notificar a outra parte assim que souber de sua violação ou repúdio.
Qual é a vantagem de um contrato de terreno para um vendedor?
Um contrato de terreno permite que o vendedor desfrute de um fluxo de receita consistente sem as dores de cabeça de administrar o aluguel. Também fornece um ativo ou participação acionária em troca de outra propriedade.
Conclusão
Um contrato de terreno permite que os compradores adquiram o terreno mais rapidamente do que se solicitassem um financiamento tradicional. Compradores com baixa classificação de crédito ou outras preocupações qualificadas costumam usar esse financiamento. Antes de entrar nos termos do contrato, pesquise as vantagens e desvantagens e fale com um advogado imobiliário e especialista em empréstimos imobiliários para garantir que você entenda suas opções de refinanciamento quando chegar a hora.
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Referências
