A taxa de capitalização tem sido uma influência no setor imobiliário, no sentido de que uma maior taxa de capitalização é indicativa de maior risco do imóvel, e um cap rate menor é indicativo de menor risco do imóvel. Também tem uma relação inversa com o custo do imóvel. A fórmula da taxa de capitalização e a taxa de capitalização do aluguel são discutidas neste post.
Uma propriedade mais cara sempre tende a ter uma taxa de capitalização mais baixa, enquanto uma propriedade mais barata terá uma taxa de capitalização mais alta. Vamos dar uma olhada no que queremos dizer.
Qual é a taxa de capitalização?
A taxa de capitalização é definida em imóveis como um indicador utilizado para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada em uma propriedade de investimento imobiliário.
O cap rate prevê o lucro líquido de uma propriedade. Divida a receita operacional líquida da propriedade pelo valor do ativo. Dá uma estimativa aproximada do lucro de um investidor imobiliário.
A taxa de capitalização ajuda a avaliar investimentos imobiliários semelhantes no mercado. Não é a única maneira de avaliar a força de um investimento. Entre outras coisas, o cap rate não considera alavancagem, valor do dinheiro no tempo ou fluxos de caixa futuros de atualizações de propriedades.
A taxa de capitalização é calculada como a razão entre a renda anual de aluguel produzida por um investimento imobiliário e seu valor atual de mercado. Também depende receita anual, renda bruta ou líquida de aluguel e se a receita de aluguel é o valor exato recebido ou o valor que pode ser cobrado se o imóvel for alugado.
Fórmula da Taxa de Capitalização
Você pode calcular a taxa de capitalização com uma fórmula simples mostrada abaixo:
Taxa de Capitalização=(receita operacional líquida anual)/(valor de mercado atual)
Vamos decompor cada termo na fórmula da taxa de capitalização mencionada acima;
Lucro Operacional Líquido Anual (NOI)
A receita operacional líquida anual é o cálculo utilizado para analisar a rentabilidade anual dos imóveis geradores de renda.
Isso equivale a toda a receita da propriedade gerada em um ano, menos todos os custos operacionais necessários.
NOI é um valor que é calculado antes de impostos. Ele aparece na demonstração de renda e fluxo de caixa de uma propriedade imobiliária. Exclui pagamentos de principal e juros sobre empréstimos, depreciação e despesas de capital.
Para calcular o NOI, subtraia todos os custos operacionais acumulados durante a administração de uma propriedade dentro de um ano, de todas as receitas geradas na propriedade imobiliária.
Para calcular o ANOI e contabilizar as taxas de ocupação abaixo de 100% ao calcular a taxa de capitalização, use esta fórmula:
Receita Operacional Líquida Anual = {(Lucro Bruto) * (Taxa de Ocupação)} – (Despesas Operacionais)
Valor de mercado atual
O valor de mercado atual é o preço que um comprador disposto pagaria a um vendedor disposto em um mercado aberto, considerando a oferta e a demanda. É o valor de mercado livre da propriedade.
O valor de mercado atual da propriedade é determinado examinando seus atributos, descobrindo vendas semelhantes e comparando suas características com o preço de venda. Ajuste o valor da propriedade (o preço de venda não é o mesmo que o preço de listagem) e faça a média dos totais da propriedade.
Matematicamente, você pode calcular o valor de mercado atual dividindo a receita operacional líquida da propriedade pelo cap rate da propriedade.
NOTA:
O valor de mercado também pode ser calculado com uma fórmula diferente. Este outro é exigido ou utilizado somente se o valor de mercado for desconhecido. A equação ou fórmula é, no entanto, baseada em prêmios históricos de risco. A fórmula é a mostrada abaixo
Taxa de capitalização =
(taxa de risco + prêmio imobiliário histórico – crescimento esperado da receita operacional líquida)
Dividido por
1-(capital anual x despesas/receita operacional líquida) x (despesas/receita operacional líquida)
rendimento de negócios
Para mostrar como essa fórmula é usada, vamos dar um exemplo matemático de seu uso.
Se um prédio for comprado por $ 100,000 e tiver uma receita operacional líquida positiva de $ 5,000 em um ano, então;
Capitalização = $ 5,000/$ 100,000 = 0.05 = 5%
Da solução acima, a taxa de capitalização do edifício é de cinco por cento. Que é um vigésimo do custo do edifício é pago pelo produto líquido do ano.
Na determinação do cap rate, o valor presente é maior do que o custo inicial porque a propriedade poderia ter sido doada. Se o atual proprietário da propriedade tentasse descobrir seu cap rate, ele cometeria um erro matemático.
Exemplo;
Se um investidor ou comprador recebe uma propriedade imobiliária por meio de doação e a propriedade produz $ 5000 em receita operacional líquida positiva durante um ano, então;
A fórmula para Taxa de Capitalização = receita operacional líquida anual / custo inicial
Taxa de capitalização = $ 5000 / 0 = erro matemático
A Taxa de Capitalização para Aluguel de Imóveis
A taxa de capitalização para aluguel de imóveis exigiria que você tomasse o seguinte;
Calcule a Receita Operacional Líquida (Noi) da Propriedade
As variáveis no cálculo diferem entre NOI de aluguel e comercial. Aqui você soma suas despesas, excluindo principal e juros de hipoteca, e retira seu aluguel.
A etapa final para calcular sua taxa de capitalização para um imóvel alugado é dividir seu NOI pelo preço do imóvel.
Algumas despesas de aluguel incluem
- Taxas de administração de propriedade (geralmente em torno de 10% da receita anual).
- Custos anuais de manutenção.
- Impostos sobre a propriedade.
- Seguro de propriedade.
- Serviços de utilidade pública.
- Taxas de HOA.
Qual é a taxa de capitalização para apartamentos?
A taxa de capitalização para apartamentos é simplesmente a razão entre o Lucro Operacional Líquido (NOI) e o valor de mercado do apartamento imobiliário.
Considerando as estatísticas, os prédios de apartamentos nos Estados Unidos são vendidos por uma capitalização de cerca de 7% em média, mas nos últimos 10 anos essa média vem oscilando entre 6.5% e 7.5%.
Então, qual é um bom cap rate para um apartamento? Uma boa taxa de capitalização para um apartamento dependeria de como você usa a taxa de capitalização. Ao comprar ou investir em um imóvel, se seu investimento inicial ou preço de compra for baixo, um bom cap rate deve ser alto.
Se você está vendendo um imóvel por um valor alto, uma boa taxa de cap é uma baixa taxa de capitalização.
Usando uma taxa de capitalização baseada no mercado, uma boa taxa é determinada a partir de apartamentos semelhantes no mesmo local e mercado.
Uma taxa de cap ruim não é derivada de apartamentos semelhantes ou derivada de diferentes locais e mercados diferentes.
Componentes da Taxa de Capitalização
As taxas de capitalização nos Estados Unidos são calculadas levando em conta os seguintes fatores;
- Idade do apartamento.
- A credibilidade dos inquilinos.
- Diversidade dos inquilinos.
- Duração dos arrendamentos dos inquilinos em vigor.
- Qualidade do apartamento.
- Localização do apartamento.
- A volatilidade do mercado.
- Fundamentos de oferta e demanda mais amplos no mercado para a classe de apartamentos.
- Os fundamentos econômicos subjacentes da região incluem crescimento populacional, crescimento do emprego e estoque de espaço comparável no mercado.
Usos da Taxa de Capitalização
No setor imobiliário, as taxas de capitalização são utilizadas das seguintes formas;
Use para avaliação
As taxas de capitalização são utilizadas na avaliação de investimentos imobiliários ou propriedades por meio de uma determinada fórmula;
Custo de Capital (preço do ativo) = (Rendimento Operacional Líquido (NOI) / (Taxa de Capitalização)
Este método de avaliação é muitas vezes chamado de capitalização direta e é usado principalmente para avaliar propriedades geradoras de renda na avaliação imobiliária.
Usar para Comparação
As taxas de capitalização são usadas para comparar o valor de um investimento imobiliário ou propriedade com o valor de outros investimentos e propriedades no mercado.
Uma alta taxa de capitalização de uma propriedade geralmente indica grandes riscos associados ao investimento na propriedade, reduzindo assim a demanda pela propriedade e, por sua vez, reduzindo o valor da propriedade. Enquanto uma baixa taxa de capitalização para uma propriedade indicaria menor risco e aumentaria comparativamente a demanda pela propriedade.
Por exemplo, um comprador está dando uma olhada em um apartamento imobiliário que tem 10 unidades cada, adquirindo $ 2000 por mês em aluguel; isso implica que a propriedade está ganhando $ 20,000 por mês ou $ 240,000 em pagamento por ano.
O comprador então deduz os custos da propriedade, que são $ 96,000, e o resultado é uma Receita Operacional Líquida (NOI) de $ 144,000. Se o mercado for um “7 cap market” (ou seja, uma taxa de retorno de 7%), o comprador pode dividir $ 144,000 por 7% e oferecer ao revendedor $ 2,057,143.
Vire isso e assuma que o vendedor está promovendo a propriedade por um preço de $ 2,060,000. Uma declaração de benefícios e déficit de final de ano mostra $ 144,000 em receita operacional líquida (NOI). O comprador pode comparar as 7 taxas de retorno do recurso ($ 144,000/$ 2,060,000) com outros ativos comparáveis para decidir se o preço é justo.
Taxa de Retorno sobre Investimentos Imobiliários
As taxas de capitalização são utilizadas para apurar a taxa de retorno dos imóveis. O cap rate reconhece os fluxos de caixa em imóveis e pode ser apurado adicionando (ou subtraindo) o percentual de variação de preço do cap rate.
A taxa de retorno total realizada sempre depende dos fundos emprestados ou da alavancagem usada para comprar o imóvel.
Fatores que determinam as taxas de capitalização
O custo de oportunidade do capital, as expectativas de crescimento e o risco determinam as taxas de capitalização imobiliária.
#1. Custo de oportunidade de capital
A custos de oportunidade de capital é o lucro gradual que uma corporação obtém quando investe em um projeto interno em vez de títulos negociáveis.
Se o custo de oportunidade do capital for muito alto, os investidores usarão seu capital para comprar outros ativos, e a diminuição da demanda resultante reduzirá os preços e aumentará os cap rates. Se o oposto for verdadeiro, uma demanda mais alta de um custo de oportunidade de capital mais baixo reduzirá as taxas de capitalização.
#2. Taxa de crescimento/expectativas
"Taxa de crescimento” ou “expectativas” refere-se à variação percentual de uma variável específica dentro de um período específico. As expectativas são benéficas na avaliação do desempenho de uma empresa. As taxas de crescimento também são usadas para prever o desempenho futuro de uma empresa. Geralmente, a taxa de capitalização é simplesmente a taxa de retorno exigida menos a taxa de crescimento.
# 3. Risco
Este é um fator crítico em imóveis comerciais. O risco é a lacuna entre as expectativas e a realidade. É a incerteza de que algo não será como parece hoje. Em geral, você pode pensar na taxa de capitalização como uma forma de medir o risco.
Quando o limite é alto, o investidor assume mais risco. Quando o limite é baixo, o investimento assume menos risco.
Concluir
As taxas de capitalização imobiliária estão diretamente envolvidas na avaliação dos imóveis, na sua comparação e na determinação da variação dos valores dos ativos imobiliários. Este artigo detalha como se pode calcular a fórmula da taxa de capitalização e a taxa de capitalização do imóvel alugado.
Perguntas frequentes sobre a taxa de capitalização
Como você calcula a taxa de capitalização para propriedades de aluguel?
Para calcular a taxa de capitalização de um imóvel alugado, some suas despesas, excluindo o principal e os juros da hipoteca, remova seu aluguel e, em seguida, divida seu NOI pelo preço do imóvel.
Qual é a fórmula para calcular o ANOI e contabilizar taxas de ocupação abaixo de 100%?
Receita Operacional Líquida Anual = {(Lucro Bruto) * (Taxa de Ocupação)} – (Despesas Operacionais)
