Empréstimos imobiliários comerciais são dinheiro emprestado com a finalidade de comprar ou melhorar imóveis. Você pode usá-los para comprar um novo prédio, enfeitar o que você já tem ou até mesmo construir um waffle belga de neon de 100 metros para atrair pessoas das estrelas. A taxa de juros média atual para um empréstimo imobiliário comercial está entre 4% e 6%, tornando este um ótimo momento para contrair um empréstimo. Mas antes de enviar sua inscrição, é uma boa ideia familiarizar-se com as várias opções de empréstimo para negócios imobiliários e o que esperar de cada uma.
Empréstimo para Negócios Imobiliários
Um tipo de financiamento usado para comprar imóveis para uso comercial é um empréstimo imobiliário comercial. Para ser elegível para um empréstimo comercial, você deve ter excelente crédito, colocar 25% ou mais e pretender usar a maior parte da propriedade financiada para o seu negócio.
Para que você precisará de um empréstimo imobiliário comercial?
Embora a maioria das pessoas acredite que os empréstimos para imóveis comerciais são usados apenas para a compra de imóveis comerciais, esses empréstimos, na verdade, têm outras finalidades mais especializadas. Os empréstimos imobiliários comerciais são projetados para ajudá-lo a financiar a compra ou reforma de imóveis para uso em seu próprio negócio. Para ser elegível para um empréstimo comercial, sua empresa deve usar a maioria dos ativos fornecidos como garantia para o empréstimo.
Como resultado, mesmo enquanto você ainda tem permissão para arrendar parte do terreno subjacente, sua empresa ainda deve usar pelo menos 51% dele. No entanto, por se tratar de uma operação mais especulativa, se você quisesse alugar 50% ou mais de um espaço, precisaria de um financiamento diferente.
Escolhendo um empréstimo imobiliário comercial
Ao solicitar um empréstimo imobiliário comercial, é importante escolher um credor que não apenas ofereça o tipo de empréstimo que você deseja, mas também tenha taxas que você possa pagar e requisitos de qualificação que você possa atender. Isso é resultado da variedade de empréstimos e credores oferecidos.
Considere os seguintes aspectos ao selecionar um empréstimo:
- Bens de empréstimo convenientes
- Despesas iniciais
- Taxas de juros iniciais
- Exigência de documentação
- Requisitos de tempo nos negócios
- Taxas e multas por pagamento antecipado
- Requisitos de garantia pessoal
- Financiamento rápido ou opções de crédito ruim
- Melhores classificações do Business Bureau e reclamações de clientes
Requisitos para Empréstimos Imobiliários Comerciais
A aprovação do empréstimo para um imóvel comercial difere muito da aprovação do empréstimo para um imóvel residencial. Como você usará a propriedade para fins comerciais e pagará o empréstimo com receita de seu negócio, os credores querem ter certeza de que sua empresa pode pagar as parcelas do empréstimo.
Para ser elegível para um empréstimo, você deve atender aos três tipos de qualificações listados abaixo:
1. Segurança
Antes de autorizar um empréstimo, seu credor deve certificar-se de que o ativo contra o qual você está pedindo o empréstimo está suficientemente garantido. Isso demonstra que você frequentemente precisa ter entre 25% e 30% do patrimônio líquido da casa que deseja comprar para se qualificar. Seu credor também determinará quanto seguro de propriedade você tem para proteger contra danos à propriedade (sua garantia). O credor também verificará a escritura e o título da propriedade para garantir que não haja ônus não pagos ou outras reivindicações apresentadas contra ela.
2. Renda
Ao avaliar seu aplicativo, os credores querem ver se você ganha muito dinheiro em comparação com suas despesas, para que possam ter certeza de que você pode pagar os pagamentos do empréstimo todos os meses. Um aspecto que os credores consideram ao tomar essa decisão é o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR). O DSCR mínimo varia de acordo com o ativo contra o qual você está emprestando; no entanto, a maioria dos credores exige um DSCR de 1.25 ou superior.
3. Crédito
Se você está solicitando um empréstimo para comprar um imóvel para o seu negócio, seu credor definitivamente vai querer verificar a pontuação de crédito da sua empresa. Os credores normalmente verificarão seu crédito pessoal, pois precisam de uma garantia pessoal de você. Dependendo do credor, as pontuações mínimas de crédito para a maioria dos empréstimos convencionais variam de 660 a 680.
Para avaliar seu risco de crédito, os credores farão uma verificação de crédito sobre você e perguntarão sobre seu histórico profissional. Para se qualificar para um empréstimo comercial, você normalmente precisa estar no negócio há um ou dois anos. Isso permitirá que o credor tenha confiança na receita da sua empresa, que será o principal método de pagamento do empréstimo.
Taxas de Empréstimos para Negócios Imobiliários
As taxas de juros sobre empréstimos para imóveis comerciais geralmente variam de 0.5 a 1 ponto percentual mais altas do que as de hipotecas prime de 30 anos. Os empréstimos comerciais geralmente têm prazos de retorno mais curtos do que os empréstimos residenciais, variando de 5 a 25 anos, e são considerados de maior risco pelos credores porque os imóveis comerciais são normalmente mais difíceis de vender após a falência do que os imóveis residenciais.
Você será cobrado juros pelo credor para o capital que eles fornecem. O valor total do empréstimo, a duração do período de pagamento do empréstimo e a taxa básica - que é a LIBOR internacional (London Interbank Offered Rate, medida mensalmente e medida em 2.28% em novembro de 2018) ou a US Prime Rate (5.25% a partir de novembro de 2018) – são levados em consideração na determinação da taxa de juros. Se a porcentagem flutua com a taxa básica durante o período de retorno do empréstimo depende se a taxa de juros é fixa ou variável.
O valor dos ativos que geram renda é determinado pela relação Loan-to-Value (LTV), que é determinada pela divisão do valor total do empréstimo pelo valor da propriedade avaliada ou pelo preço de compra. O valor do empréstimo (LTV) nesse caso seria de 80% ($ 80,000 x $ 100,000 = 0.8 ou 80%) para um empréstimo em uma propriedade de $ 100,000.
Aqui estão algumas taxas de empréstimo para negócios imobiliários:
1. SBA 7(a) Empréstimo
A opção de financiamento mais conhecida da Small Business Administration (SBA) é o programa de empréstimos 7(a). Um empréstimo 7(a) pode ser adquirido com mais rapidez e facilidade do que outras categorias de empréstimo da SBA. Devido à garantia da SBA, as taxas de empréstimo da SBA são frequentemente mais baixas do que as dos bancos comerciais e credores on-line. Financiamento de até $ 5 milhões é fornecido por um máximo de 25 anos. Outro benefício em relação a um empréstimo bancário típico é a oportunidade de ter um índice LTV de até 90%, o que reduz o pagamento inicial exigido.
2. Empréstimo SBA 504
Um empréstimo combinado é um empréstimo SBA 504. Um credor fornece um e um CDC, um tipo de credor sem fins lucrativos, fornece o outro. Ambos os empréstimos são pagos de uma só vez. Como oferecem até US$ 14 milhões em financiamento por até 25 anos, os empréstimos SBA 504 são excelentes alternativas. Os empréstimos SBA 504 e os empréstimos SBA 7(a) permitem índices empréstimo-valor de até 90%, o que reduz o pagamento inicial exigido em comparação com os empréstimos convencionais.
3. Empréstimo Bancário Convencional
A maioria dos credores para empréstimos em imóveis comerciais são bancos. Eles normalmente lidam com clientes que têm históricos de crédito sólidos e estão em busca de financiamento para projetos de pequeno a médio porte. A maioria das instituições prefere uma pontuação de crédito de 660 ou superior.
Comparáveis aos empréstimos SBA são as taxas de juros que os bancos cobram. Empréstimos de taxa variável, com taxas de juros que mudam a cada um a cinco anos, são normalmente concedidos aos candidatos. Empréstimos de bancos comerciais terão custos iniciais mais altos do que os empréstimos da SBA por causa de durações mais curtas e um maior pagamento inicial exigido. Uma gama maior de propriedades pode ser financiada porque a propriedade não precisa ser ocupada pelo proprietário.
4. Empréstimo de Dinheiro Fixo
As empresas que não podem obter financiamento hipotecário de outros credores regulares devido a problemas de crédito ou propriedades em más condições podem usar empréstimos de dinheiro vivo. Devido às suas taxas de juro e custos mais elevados, estes empréstimos são utilizados apenas como última alternativa no financiamento da compra de uma casa. Os credores de dinheiro duro oferecem períodos de financiamento mais rápidos, enquanto os credores regulares geralmente oferecem taxas melhores por períodos mais longos. Numerosos projetos imobiliários comerciais, incluindo empréstimos de uso misto e financiamento de autoarmazenamento, podem ser financiados com empréstimos de dinheiro forte.
5. Empréstimo do Mercado Online
Os mercados online, que são fontes de financiamento mais modernas, podem ser usados para comunicação entre investidores e mutuários que buscam financiar a compra de imóveis comerciais. Como cobram mais do que os bancos, mas menos do que outros emprestadores de dinheiro vivo, eles são comumente chamados de “emprestadores de dinheiro fácil”. A taxa de juros varia de 8% a 12%.
O que significa Cre no setor bancário?
A maioria dos empréstimos nas carteiras de empréstimos de muitos bancos é para imóveis comerciais (CRE). Um número crescente de bancos tem concentrações de CRE que são altas pelas normas históricas e estão aumentando, refletindo a forte demanda recente por empréstimos CRE, uma atividade principal tradicional para muitos bancos comunitários.
O que significa OCC no mercado imobiliário?
A fim de garantir que essas instituições sejam confiáveis, competitivas e capazes de atender às necessidades bancárias dos clientes, o Office of the Comptroller of the Currency (OCC) supervisiona uma rede de bancos nacionais e associações de poupança federais que atuam em imóveis comerciais e construção empréstimo
O que é Crédito Imobiliário?
A dívida é fundamentalmente o que é o crédito imobiliário. Investidores de dívida em imóveis estão emprestando dinheiro direta ou indiretamente a alguém que está fazendo um investimento de capital
O que significa Oreo no mercado imobiliário?
Os Bancos Nacionais podem deter Outros Bens Imobiliários (OREO) por Períodos Especificados em Circunstâncias Específicas.
O que significa TFT no setor imobiliário?
TFT significa “Transaction Fell Through” quando os compradores não conseguem concluir a transação por qualquer motivo. Ocasionalmente, isso é seguido pela frase "Não é culpa da propriedade". Isso sugere que não havia nenhum problema com a casa.
O que é bom no mercado imobiliário?
BOM significa “Back on the Market”, que se refere a uma casa que estava anteriormente sob contrato para ser vendida. Em contraste com um caso em que a inspeção da casa revelou problemas, “sem culpa da casa” pode se referir a um cenário em que o comprador perdeu o interesse na propriedade após um procedimento prolongado de venda a descoberto ou não conseguiu obter a aprovação final do financiamento.
O que é Tsi no mercado imobiliário?
O índice de força verdadeira (TSI) é geralmente usado para identificar divergências, identificar condições de sobrecompra e sobrevenda no preço de um ativo, determinar a direção e as mudanças em uma tendência por meio da linha central e destacar o momento do preço de curto prazo usando cruzamentos de linha de sinal.
O que Dt significa em imóveis?
Uma escritura de fideicomisso, às vezes conhecida como escritura fiduciária, é um documento legal usado em imóveis nos Estados Unidos para criar um interesse de garantia em bens imóveis. Ele transfere o título legal para um administrador, que o retém como garantia de um empréstimo (dívida) entre o mutuário e o credor.
Conclusão
O investidor imobiliário comercial típico é uma empresa que compra um prédio, aluga um espaço nele e depois lucra com o pagamento do aluguel dos inquilinos. O objetivo da compra é o ganho financeiro.
Garantias, qualidade de crédito da entidade (ou principais/proprietários), incluindo três a cinco anos de demonstrações financeiras e declarações de imposto de renda, e índices financeiros como o índice de empréstimo sobre o valor e o índice de cobertura do serviço da dívida são todos levados em consideração pelo credores ao decidir fazer ou não um empréstimo imobiliário comercial.
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