De meeste Amerikaanse volwassenen hebben zeker ooit de termen Freddie Mac en Fannie Mae gehoord, maar ze weten misschien niet wie of wat ze zijn. De namen hebben een huiselijk karakter en roepen een zekere lokale charme op die de doelbewuste functie van deze titanen op de huizenmarkt verloochent. Hoewel beide entiteiten belangrijk zijn op de huidige thuismarkt, zullen we in dit artikel kijken naar de betekenis van FHLMC, de geschiedenis, huurinkomsten, verkoopgids en kernfunctie, en of het wordt ondersteund door de Amerikaanse overheid. Onderzoek het verschil tussen Gnma Fnmaf en FHLMC, evenals FHLMC versus Fnma.
Wat is FHLMC?
De Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) is een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) die eigendom is van aandeelhouders en die in 1970 door het Congres is opgericht om geld naar hypotheekverstrekkers te laten stromen en zo het eigenwoningbezit en huurwoningen voor Amerikanen met een gemiddeld inkomen te bevorderen. De FHLMC, ook bekend als Freddie Mac, is een belangrijke speler op de markt voor secundaire hypotheken, die woningleningen koopt, garandeert en securitiseert.
Geschiedenis van FHLMC
De federale overheid richtte in 1970 de Federal Housing Loan Mortgage Corporation (FHLMC), of Freddie Mac, op om hypotheekverstrekkers een ononderbroken geldstroom te bieden om de huizenmarkt te stabiliseren en het betaalbare Amerikaanse woningbezit uit te breiden. Vóór Freddie Mac (en Fannie Mae) had de winkelwoningsector meer regulering en nog meer gerichte stimulansen nodig om liquiditeit en stabiliteit te behouden.
In het begin was er Fannie Mae.
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) werd in 1938 door de regering opgericht als onderdeel van de New Deal om te helpen bij het creëren van een meer consistente stroom van hypotheekgerelateerde financiering om een toename van betaalbare woningen te ondersteunen. Het congres creëerde pas zo'n 30 jaar later Freddie Mac, die een soortgelijk doel had.
De oprichting van Fannie Mae creëerde het kader voor de grote huizenhausse na de Tweede Wereldoorlog door middenklassehuishoudens veilige, goedkope financiering te bieden. Dit werd niet alleen mogelijk gemaakt door de instroom van door de overheid gesteunde leningen, maar ook door de oprichting van een "secundaire markt" voor deze leningen, waarin ze konden worden verpakt en verkocht als effecten. Dit worden door hypotheken gedekte effecten (MBS) genoemd.
De secundaire markt, of obligatiemarkt, maakte het hele bedrijfsmodel winstgevend en bood banken en andere geldschieters een haalbare mogelijkheid om met vertrouwen vastrentende leningen van 20 en 30 jaar aan te bieden. Het voordeel voor de klanten lag voor de hand: particuliere hypotheken konden nu langzaam en consequent worden terugbetaald, wat voor lokale economische stabiliteit zorgde. Aan de kredietkant bood de mogelijkheid om woningkredieten als onderpand te bundelen en te verkopen een manier om de liquiditeit aan te vullen en geldschieters aan te moedigen om agressief nieuwe leningen te financieren.
Wat doet de FHLMC?
De missie van Freddie Mac is om liquiditeit, stabiliteit en betaalbaarheid te bieden aan de Amerikaanse huizenmarkt. Het streeft deze doelen na met verschillende instrumenten tot zijn beschikking.
#1. Liquiditeit:
Freddie Mac verwerft hypotheken van kleinere banken, kredietverenigingen en andere kredietverstrekkers. Als gevolg hiervan houdt Freddie Mac zijn geldschietersnetwerk liquide, waardoor het leningen kan blijven verstrekken. Dit is de sleutel om de hypotheekmarkt draaiende te houden.
#2. Stabiliteit:
Freddie Mac consolideert de hypotheken die het koopt in effecten, die het vervolgens verkoopt aan investeerders op de secundaire hypotheekmarkt. Dit helpt om de bredere hypotheekmarkt te stabiliseren.
#3. Betaalbaarheid:
Hoewel Freddie Mac geen invloed heeft op de vastgoedprijzen, biedt het wel preferentiële financieringsregelingen zoals Home PossibleSM en Home Possible AdvantageSM.
De Fannie Mae-verkoopgids
Fannie Mae en FHLMC hebben onlangs hun respectievelijke verkoopgidsen bijgewerkt.
Fannie Mae heeft de Verkoopgidsaankondiging (SEL-2022-01) uitgebracht, die herzieningen bevat van het volgende:
- Desktop taxaties: het gebruik van desktoptaxaties toestaan voor bepaalde aankooptransacties van een hoofdwoning met een LTV-ratio van minder dan of gelijk aan 90% (van kracht vanaf 19 maart 2022);
- Homestyle Renovatieleningen: De volgende vereisten zijn bijgewerkt voor HomeStyle Renovatieleningen: (1) renovatiewerkzaamheden moeten binnen 15 maanden na de sluitingsdatum van de lening zijn voltooid; (2) verlengingen na het tijdsbestek van 15 maanden zijn alleen toegestaan wegens verzachtende omstandigheden waarover de kredietnemer geen controle heeft; en (3) aanvullende informatie vereist in de renovatieleningsovereenkomst (van kracht vanaf 2 februari 2022).
- Krediet voor prijsaanpassing op leningniveau voor HomePath-eigendommen: De geldschieter toestaan om de lener te crediteren voor de kosten van de taxatie wanneer een lening die is gedekt door een HomePath-eigendom wordt verkocht aan Fannie Mae (vanaf 2 februari 2022); en
- Documentatie van activa: Bijgewerkte documentatievereisten voor activaverificatie voor zekere herfinancieringstransacties die worden onderschreven in desktop-acceptatie (dwz activa hoeven niet te worden gedocumenteerd wanneer de te verifiëren bedragen $ 500 of minder zijn) (van kracht vanaf 19 maart 2022).
FHLMC-verkoopgids
De FHLMC heeft Verkoopgids Bulletin 2022-2 gepubliceerd, waarin onder meer het volgende aan de orde kwam:
- Geschiktheid en taxaties van onroerend goed: Op basis van het succes van de tijdelijke COVID-19-taxatieflexibiliteit en een markthonger naar taxatie-opties die geen fysieke inspectie vereisen, introduceert Freddie Mac een desktop-taxatieoptie in plaats van een interne en externe inspectie-taxatie voor bepaalde transacties hypotheken (vanaf maart 6, 2022).
- Kwaliteitscontrole: meer flexibiliteit voor herverificatie van gegevens die zijn verkregen van door Freddie Mac aangewezen externe dienstverleners, evenals de mogelijkheid om werk en inkomen opnieuw te verifiëren via e-mail (van kracht vanaf 2 februari 2022);
- Inkomen en vermogen: Bijgewerkte leeftijd van belastingaangiftevereisten die de datums van het belastingjaar 2021 weerspiegelen, en aanvullende specificiteit voor Home Equity kredietlijnen (HELOC's) als een in aanmerking komende geldbron voor de aanbetaling, afsluitkosten en reserves, op voorwaarde dat het hypotheekdossier bewijs bevat dat de HELOC is gedekt door het onroerend goed van de lener en dat de HELOC-opbrengsten zijn uitbetaald aan de lener (van kracht vanaf 2 februari, 2022); en
- Gebruikersformulieren en certificaten: Beëindigt de Affordable Merit Rate Mortgage-nota en rider (met ingang van 2 februari 2022).
FHLMC huurinkomsten
In Bulletin 2018-19, gepubliceerd op 31 oktober 2018, heeft de FHLMC wijzigingen in de huurinkomenseisen aangekondigd. De belangrijkste wijzigingen staan hier vermeld.
FHLMC-huurinkomsten zijn noodzakelijk om in aanmerking te komen
Bij het gebruik van huurinkomsten om in aanmerking te komen, heeft Freddie Mac (FHLMC) de volgende vereisten aangenomen:
- Leners moeten een hoofdverblijfplaats bezitten om in aanmerking te komen voor de huurinkomsten die door het betreffende onroerend goed worden gegenereerd bij de aankoop van een huurwoning of het omzetten van een hoofdverblijfplaats in een huurwoning. Als de lener geen hoofdverblijfplaats bezit, kunnen huurinkomsten niet worden gebruikt om in aanmerking te komen.
- Leners die een huurwoning kopen of hun hoofdverblijf omzetten in een huurwoning, worden geconfronteerd met de volgende beperkingen als ze niet ten minste één jaar ervaring hebben met het beheer van vastgoedbeleggingen:
- Huurinkomsten mogen alleen worden gebruikt om de PITI-betaling van de huurwoning te verrekenen.
- Alle huurinkomsten boven de PITI-betaling mogen niet worden toegevoegd aan het bruto maandelijks inkomen van de lener.
- De FHLMC schrapte ook de voorwaarde dat het netto huurinkomen dat voor kwalificatie wordt gebruikt, beperkt moet zijn tot 30% van het maandelijkse kwalificerende inkomen van de lener als de lener niet minimaal een jaar geschiedenis van huurvastgoedbeheer heeft.
Documentatie huurinkomsten
Belastingaangifte over de twee voorgaande jaren is niet meer nodig; alleen de meest recente belastingaangifte van de lener is vereist. Tenzij uit papierwerk blijkt dat het pand laat in het voorgaande kalenderjaar is gerenoveerd of gekocht, moeten de huurinkomsten op jaarbasis worden berekend.
Hieronder volgen de huidige vereisten voor huurinkomsten van FHLMC:
- Leningen ingediend op of na 12 april 2019 moeten voldoen aan de nieuwe Freddie Mac-richtlijnen.
- Vóór 12 april 2019 hadden ingediende leningen twee opties:
- Aan de bestaande huurinkomstenvereisten van Freddie Mac kan worden voldaan zolang de lening niet later dan 24 mei 2019 is ontvangen.
- Aan de nieuwe huurinkomsteneisen van de FHLMC kan mogelijk worden voldaan.
FHLMC versus Fnma
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association of FNMA) werd opgericht in 1938 als onderdeel van een wijziging van de National Housing Act. Het werd beschouwd als een federale overheidsinstantie en het was zijn missie om te dienen als een secundaire hypotheekmarkt voor leningen die waren verzekerd door de Federal Housing Administration. Onder de Charter Act van 1954 hield Fannie Mae op een federale overheidsinstantie te zijn en werd het een privaat-publieke onderneming.
Fannie Mae en Freddie Mac lijken opmerkelijk veel op elkaar. Beide zijn beursgenoteerde bedrijven die zijn opgericht om een openbaar doel te vervullen. Het belangrijkste verschil tussen de twee is de oorsprong van de hypotheken die ze kopen. Fannie Mae verwerft hypothecaire leningen van grote retail- of commerciële banken, maar Freddie Mac verkrijgt leningen van kleinere banken, gewoonlijk "kringloopbanken" of "spaar- en leningsverenigingen" genoemd, die zich toelegt op het verlenen van bankdiensten aan gemeenschappen.
Wat is het verschil tussen GNMA, FNMAF en FHLMC?
Laten we het nu hebben over Fannie Mae, Freddie Mac en Ginnie Mae. Wat zijn ze precies en waarin verschillen ze?
De overeenkomsten beginnen bij het feit dat ze alle drie te maken hebben met de secundaire hypotheekmarkt. Wat houdt dit in? Laten we ons voorstellen dat je naar Tiny National Bank gaat en een lening van $ 1 miljoen krijgt. Omdat dit een lokale bank is, was dat al het geld dat beschikbaar was om uit te lenen. Tiny National Bank verkoopt de IOU die u heeft verstrekt aan een investeerder op de secundaire markt. Nu een investeerder de IOU heeft, heeft de bank nog een miljoen dollar in contanten om uit te lenen. Dit zorgt ervoor dat de bank een constante voorraad geld heeft om uit te lenen. Dat is een oversimplificatie, maar je snapt het wel.
Ginnie Mae is vergelijkbaar met Fannie Mae en Freddie Mac, met het verschil dat Ginnie Mae een overheidsbedrijf is, maar Fannie Mae en Freddie Mac zijn "door de overheid gesponsorde ondernemingen" (GSE's), dit zijn federaal gecharterde bedrijven die particulier eigendom zijn van aandeelhouders .
Tegenwoordig zijn Ginnie Mae-effecten de enige door hypotheken gedekte effecten die worden gedekt door de "volledig vertrouwen en krediet" -garantie van de Amerikaanse federale overheid, hoewel sommigen beweren dat Fannie Mae en Freddie Mac-effecten de facto of "effectieve" begunstigden zijn van deze garantie. nadat de federale regering hen tijdens de Grote Recessie in september 2008 uit de insolventie had gered en onder curatele van de overheid had geplaatst.
Waarom zijn de namen zo raar?
De namen zijn afgeleid van initialen omdat initialen iets zijn waar onze regering dol op is. (Zelfs ons land heet de Verenigde Staten van Amerika!) Fannie Mae is opgericht door de Federal National Mortgage Association of FNMA. FHLMC, of de Federal Home Loan Mortgage Corporation, werd omgedoopt tot Freddie Mac. De Government National Mortgage Association veranderde haar naam in Ginnie Mae.
Wordt FHLMC gesteund door de Amerikaanse regering?
Nee, volgens de FHLMC, "veiligheid, inclusief eventuele rente, wordt niet gegarandeerd door, en is geen schuld of verplichting van, de Verenigde Staten of een andere instantie of instantie van de Verenigde Staten dan Freddie Mac." De Amerikaanse overheid financiert of beschermt de FHLMC- of FHLMC-effecten niet.
Fannie, Freddie en de hypotheekcrisis van 2008
Freddie Mac en Fannie Mae waren beursgenoteerde bedrijven in de jaren voorafgaand aan de huizencrisis van 2007 en 2008. Als gevolg hiervan kregen de CEO en het senior team de taak om de winstgevendheid te vergroten.
Freddie Mac en Fannie Mae namen risicovollere activa aan, zoals subprime-hypotheken, omdat de hypotheken die ze hadden gedekt waren door de Amerikaanse overheid en niet in gebreke konden blijven. In september 2008 plaatste de Federal Housing Finance Agency Freddie Mac en Fannie Mae onder curatele in plaats van hen te laten falen.
Waar staat FHLMC voor?
De FHLMC is de Federal Home Loan Mortgage Corporation.
De Federal Home Loan Mortgage Corporation is een particuliere onderneming die is opgericht door het Congres en die tot doel heeft de stabiliteit en betaalbaarheid van de woningmarkt te verbeteren door hypotheken van banken en andere kredietverstrekkers te kopen.
Is FHLMC hetzelfde als Freddie Mac?
Ja, Freddie Mac is een andere naam voor de Federal Home Loan Mortgage Corporation, ook wel bekend als FHLMC. Freddie Mac werd in 1970 opgericht als onderdeel van de Emergency Home Finance Act om de secundaire hypotheekmarkt in de Verenigde Staten te verbeteren.
Wat is de rol van de FHLMC?
Het is de rol van Freddie Mac om een groot aantal leningen van hypotheekverstrekkers te verwerven, ze te consolideren en ze te verkopen als door hypotheek gedekte effecten.
Wie komt in aanmerking voor Freddie Mac?
De aanvrager moet een permanente organisatie en een doorlopend bedrijf zijn dat naar behoren toestemming heeft om zaken te doen in elk land waar het actief is in oorsprong of dienstverlening. De aanvrager moet een levensvatbare onderneming zijn die in staat is om leningen van beleggingskwaliteit te initiëren en/of af te lossen.
Waarom verkopen banken hypotheken aan Freddie Mac?
Kredietverstrekkers kunnen woningkredieten blijven verstrekken omdat ze hypotheken verkopen aan bedrijven zoals Freddie Mac. Freddie Mac helpt de secundaire hypotheekmarkt door geld door het hypotheeksysteem te laten stromen, ongeacht de economische omstandigheden.
Wat zijn de voordelen van een Freddie Mac-lening?
Dit zijn de voordelen van het Freddie Mac SBL-programma:
- Leningen zijn flexibel, variërend van $ 750,000 tot $ 7.5 miljoen.
- Lage rente vanaf 4.51%
- Uitgebreide hefboomwerking, tot 80% LTV.
- Royale DSCR-minima zijn zo laag als 1.20x.
Conclusie
Eigenwoningbezit is een belangrijk onderdeel van de Amerikaanse droom en de meest effectieve strategie om generatierijkdom op te bouwen. Banken en hypotheekverstrekkers daarentegen hebben niet de financiële middelen om elke lening te financieren. Daarom zijn GSE's zo belangrijk in de hypotheeksector.
Freddie Mac kan betaalbaarheid bieden aan huiseigenaren, liquiditeit aan geldschieters en algemene stabiliteit op de woningmarkt door gebruik te maken van zijn unieke en aloude band met de Amerikaanse schatkist. Zolang de beperkingen worden nageleefd en risicovolle transacties worden vermeden, zullen de bijdragen van de Federal Housing Loan Mortgage Corporation de bredere economie en het leven van mensen ten goede blijven komen.
Gerelateerde artikelen
- JUMBO HYPOTHEEK LIMIET: Jumbo Hypotheek Limiet 2023
- FNMA HUURINKOMEN: betekenis en richtlijnen
- QUEEN LOGO: de echte betekenis, geschiedenis en waarom er een vogel in het Queen-logo zit
- VERPLICHTE TOEGANGSCONTROLE MAC: hoe het werkt
Referenties
