Kun je je een tijd herinneren dat je veel veelbelovende huizen tegelijk tegenkwam? Snel en eenvoudig vergelijken, maar geen uitgebreide analyse uitvoeren? Misschien heb je gevonden wat je nodig hebt in de brutohuurvermenigvuldiger in onroerend goed. Het is een eenvoudige berekening die beleggers gebruiken om de relatieve winstgevendheid van verschillende huurwoningen af te wegen. Om de lijst met potentiële investeringen te verfijnen, kan GRM als sorteermechanisme worden gebruikt. Lees verder om te weten te komen wat GRM in vastgoed inhoudt. We hebben ook de formule toegevoegd om u te helpen bij de berekening. Laten we erin duiken!
Wat is GRM-vastgoed?
Vastgoedbeleggers gebruiken een techniek die de brutohuurvermenigvuldiger (GRM) wordt genoemd om het huurpotentieel van verschillende gebouwen te evalueren. Deze methode om waarde te schatten is een kortere weg die een grondige inspectie van het onroerend goed in kwestie overbodig maakt. Beleggers van alle ervaringsniveaus in de vastgoedmarkt gebruiken deze formule om snel veel eigendommen binnen een portefeuille te evalueren en weloverwogen selecties te maken. Het is belangrijk om te onthouden dat de GRM in onroerend goed niet bedoeld is als vervanging voor diepgaande studies van de kenmerken van een onroerend goed. In plaats daarvan moet het worden gebruikt om potentiële kandidaten uit te sluiten voordat verder onderzoek wordt gedaan.
GRM Vastgoed Formule
Het bepalen van de brutohuurvermenigvuldiger is niet ingewikkeld. Om het kapitalisatiepercentage van een woning te krijgen, moet men de marktprijs delen door de jaarlijkse brutohuuropbrengsten. Om dit te doen, kunt u de uiteindelijke verkoopprijs, de oorspronkelijke vraagprijs of de getaxeerde waarde van het onroerend goed gebruiken. Uw inkomsten kunnen maandelijks of jaarlijks worden uitgekeerd. Bij het gebruik van de GRM in een vastgoedformule is het belangrijk om uniformiteit tussen de variabelen te behouden. Anders houden je vergelijkingen geen steek.
De GRM in een vastgoedformule is:
Brutohuurmultiplier = Vastgoedprijs ÷ Brutohuurinkomen
Een model gebruiken als leermiddel is een goed idee. Stel dat u een huurwoning tegenkomt die wordt aangeboden voor $ 500,000 en $ 80,000 aan bruto jaarinkomsten genereert. Uw GRM is in dit scenario 6.25 (500,000 / 80,000). Daarna herhaal je het proces met de rest van de eigendommen die je hebt ontdekt met dezelfde methodologie. Er zal een brutohuurvermenigvuldigingswaardering (GRM) worden uitgevoerd en panden met de laagste GRM's zullen worden nagestreefd. (Het is logisch om prioriteit te geven aan inkomengenererend onroerend goed. (De teller zal kleiner zijn dan de noemer als de noemer groter is.)
Vergeet niet dat de GRM in onroerend goed zeer nuttig is bij het vergelijken van de toekomstige winsten van verschillende activa. Het kan niet voorspellen hoe lang het zal duren om een bepaalde lening terug te betalen, welk onroerend goed lagere kosten zal hebben of wat de totale financieringskosten van een bepaalde aankoop zullen zijn. Bij een meer diepgaande taxatie van het onroerend goed moet met al deze factoren rekening worden gehouden.
Hoe de brutohuurvermenigvuldiger in onroerend goed berekenen?
Een brutohuurvermenigvuldiger in onroerend goed kan eenvoudig worden bepaald met behulp van de schat aan gegevens die nu online beschikbaar is. Een belegger kan veel leren over de waarde van onroerend goed op de lokale markt door online wat onderzoek te doen. Ook dient de gemiddelde vraagprijs van de woningen bekend te zijn. Voor het meest betrouwbare beeld van de lokale vastgoedmarkt kun je het beste de prijzen van meerdere huizen met elkaar vergelijken. Als u deze gegevens niet kunt vinden, is een lokale makelaar een goed hulpmiddel. Mogelijk kunt u enkele van deze cijfers krijgen van een lokale makelaar of kantoor.
Nadat u de berekening hebt gemaakt, kunt u controleren of u een goede financiële beslissing neemt door de reële marktwaarde van het onroerend goed dat u overweegt te vergelijken met de reële marktwaarde van vergelijkbare eigendommen in het gebied met behulp van de brutohuurvermenigvuldiger. In de gaten houden hoe de waarde van het onroerend goed wordt beïnvloed door de brutohuurinkomsten is een andere mogelijke toepassing van de brutohuurvermenigvuldiger.
Wat is een goede GRM in onroerend goed?
Hoewel het berekenen van de GRM in onroerend goed een eenvoudige taak is, is het vaststellen van de nauwkeurigheid ervan een grotere uitdaging. Een lagere GRM in onroerend goed duidt op een lagere verhouding tussen de waarde van het onroerend goed en het jaarinkomen, waar de meeste beleggers naar streven. Anders gezegd, de belegger zou "meer waar voor zijn geld" krijgen. Deze waarde is ook sterk afhankelijk van de doelmarkt van de belegger. Het is mogelijk dat een bepaald aantal voor een GRM in onroerend goed een fantastische deal lijkt in het ene gebied, maar een vreselijke deal in een ander gebied. Daarom moet u de meeste aandacht besteden aan de markt waarin u belegt. Dit is cruciaal om ervoor te zorgen dat uw keuze de beste is voor uw financiën.
De reden waarom de GRM in de vastgoedformule zo'n laag aantal berekent, is een andere cruciale factor om over na te denken. Het lijkt in eerste instantie misschien een goede financiële zet, maar het kan uiteindelijk een slechte zijn. De laagheid van de GRM kan het gevolg zijn van verschillende bronnen.
Bij het vergelijken van kwaliteiten die anders redelijk vergelijkbaar zijn, kan dit een zeer nuttig hulpmiddel zijn. In andere situaties is het misschien niet de beste indicator om al dan niet in het onroerend goed te investeren, en zou meer onderzoek waarschijnlijk nuttig zijn. Daarom moet de GRM in onroerend goed alleen worden beschouwd als een startpunt voor uw onderzoek of eigendommen de moeite van het overwegen waard zijn. Dit is cruciaal omdat, zoals algemeen bekend, de tijd van een vastgoedinvesteerder meer waard is dan wat dan ook.
Is uw GRM in onroerend goed adequaat of onnauwkeurig?
In commercieel onroerend goed is de GRM in onroerend goed een belangrijke indicator van de waarde van een gebouw. Deel de aankoopprijs door de jaarlijkse brutohuurinkomsten om de cap rate te krijgen. Eigendommen met een hogere GRM in onroerend goed zijn te duur, terwijl die met een lagere GRM te duur zijn. De ideale GRM in onroerend goed wordt verondersteld ergens tussen de 4 en 7 te liggen.
Hoe u uw GRM in onroerend goed kunt verbeteren
Een hogere GRM in onroerend goed kan worden bereikt door de huurinkomsten van het onroerend goed te verhogen of de verkoopprijs te verlagen. Het verhogen van de huur, het bouwen van meer appartementen of het bieden van aantrekkelijkere voorzieningen kunnen allemaal de huurinkomsten verhogen. U kunt met de verkoper een lagere prijs bedingen of wachten tot de markt verbetert, beide zijn opties.
U moet uw investeringsbeslissing niet alleen baseren op de GRM of een andere enkele indicator die wordt gebruikt om een onroerend goed te beoordelen. Het is ook belangrijk om na te denken over zaken als de cashflow, het kapitalisatiepercentage en de dekkingsgraad van de schuldbetalingen.
Brutohuurvermenigvuldigers vs. maximumtarieven
Twee van de belangrijkste maatstaven voor moderne vastgoedbeleggers zijn de brutohuurvermenigvuldiger en het kapitalisatiepercentage. Hoewel beide hun nut hebben, worden ze vaak verkeerd begrepen. Beide worden gebruikt bij de beoordeling van het huurinkomstenpotentieel bij het beoordelen van inkomstengenererend onroerend goed. Het is gemakkelijk te begrijpen hoe verwarring tussen de twee kon ontstaan.
Het nettobedrijfsresultaat (NOI) wordt vergeleken met de huidige marktwaarde van het huis om het kapitalisatiepercentage of de cap rate te bepalen. Het kan met name het potentiële rendement op investering (ROI) van een huurwoning beoordelen. Deze methode houdt rekening met de exploitatiekosten en het leegstandspercentage van het vastgoed. Het kapitalisatiepercentage is een maatstaf voor hoe snel hypotheekbetalingen worden gedekt door inkomen.
Sommigen beweren dat het plafondtarief de voorkeur verdient boven GRM, omdat het rekening houdt met alle uitgaven; niettemin is het belangrijk om te onthouden dat kosten vatbaar zijn voor manipulatie. Gross Revenue Multiple (GRM) vergelijkt de geplande inkomsten van het activum met de huidige marktwaarde. Deze calculator schat het inkomen van een woning, maar houdt geen rekening met de onderhoudskosten. Dit is de reden waarom andere formules, zoals het nettobedrijfsresultaat (NOI) en kapitalisatiepercentage (cap rate), vaak worden gebruikt om een meer grondig onderzoek uit te voeren naar een veelbelovend onroerend goed zodra de GRM in onroerend goed is toegepast als een voorbereidende filtertechniek.
Verschil tussen brutohuurvermenigvuldigers versus cap rates
Hier zijn enkele van de verschillen:
| Vermenigvuldigingsfactor brutohuur | Cap-tarief |
| Een maatstaf voor de waarde van een huurwoning die wordt berekend door de aankoopprijs van de woning te delen door de bruto jaarlijkse huurinkomsten. | Een maatstaf voor het investeringsrendement voor een huurwoning die wordt berekend door het nettobedrijfsresultaat (NOI) van de woning te delen door de huidige marktwaarde. |
| Kan worden gebruikt om snel de relatieve waarde van verschillende huurwoningen te vergelijken zonder rekening te houden met uitgaven of leegstand. | Houdt rekening met uitgaven en vacatures, waardoor het een nauwkeurigere maatstaf voor winstgevendheid is dan GRM. |
Wat is de deal met GRM in onroerend goed?
Actieve beleggers hebben meestal een paar panden tegelijk op het oog. Ze moeten de kansen snel rangschikken, zodat ze zich kunnen concentreren op de meest veelbelovende kansen voor diepgaand onderzoek. Met een beetje geluk zal de GRM in onroerend goed helpen de focus van het onderzoek te beperken tot alleen de meest veelbelovende mogelijkheden. U moet er echter niet op vertrouwen, met uitsluiting van het kijken naar andere eigendommen met hogere GRM's.
De waarde van een commerciële huurwoning wordt bepaald door verschillende financiële ratio's en normen voor geldschieters. Het vermogen van het onroerend goed om inkomen en winst te genereren, is een belangrijke factor voor financiële instellingen bij de beslissing om al dan niet krediet te verstrekken. Om uw kansen op het krijgen van de financiering die u nodig heeft te vergroten, moet u de GRM kennen voordat u een lening op het onroerend goed aanvraagt. Commerciële hypotheekverstrekkers gebruiken meer dan alleen uw kredietscore bij de beslissing om al dan niet een lening te verstrekken.
Voordelen en nadelen van GRM in onroerend goed
Hoewel de brutohuurvermenigvuldiger in onroerend goed verschillende voordelen biedt, heeft het ook enkele nadelen waarmee rekening moet worden gehouden. Lees verder terwijl we de GRM en de vele voordelen en mogelijke nadelen ervan ontleden, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen over het al dan niet opnemen ervan in uw arsenaal aan beleggingsstrategieën.
Voordelen van de GRM in onroerend goed
Sommige van de meest succesvolle investeerders van vandaag beschouwen de vergelijking van de brutohuurvermenigvuldigingsfactor als een geloofwaardige formule. Overweeg de volgende voordelen van de GRM om u te helpen beslissen of u deze al dan niet onmiddellijk gaat gebruiken:
- Een functie exclusief voor huurwoningen: De brutohuurvermenigvuldiger is een speciale berekening die alleen wordt gebruikt voor het bepalen van de marktwaarde van huurwoningen.
- Eenvoudig en snel: De formule kan worden gebruikt zonder ingewikkelde wiskunde of analyse.
- Berekening van het rendement op investering: In onroerend goed wordt de GRM gebruikt om de ROI van een huurwoning te berekenen.
- Vergelijk de prestaties van meerdere woningen tegelijk: Deze geavanceerde methode stelt u in staat om meer dan één huurwoning te evalueren om te bepalen welke de moeite waard zijn om verder onderzocht te worden, wat anders een zeer tijdrovende en moeilijke taak zou zijn.
- Zet een afsluiting in: Nadat je je studies hebt uitgevoerd met behulp van de GRM, begin je je drempel te construeren voor het rendement dat je acceptabel vindt, zodat je een classificatiesysteem voor huurwoningen kunt maken.
- Marktmonitoring: GRM in onroerend goed is een nuttige indicator van de gezondheid van de huurmarkt. De GRM kan worden bepaald voor een steekproef van eigendommen in een bepaalde markt, en trends in GRM-groei of -daling kunnen worden gevolgd.
De nadelen van GRM in onroerend goed
De GRM is niet zonder nadelen, net als elke andere methode van vastgoedevaluatie. Met voldoende voorbereiding kunt u echter de impact van de meeste van deze nadelen verminderen. Bekijk de volgende nadelen om een beter idee te krijgen:
- Houdt niet rekening met alle kosten: Zoals eerder gezegd, wordt GRM bepaald door het bruto inkomen. Dit houdt in dat het geen rekening houdt met zaken als onderhoudskosten, leegstandspercentages of verzekerings- en belastingbetalingen in verband met het beheer van een huurwoning. Met behulp van deze uitstekende specificatie berekent u snel de huurkosten van een woning.
- Disclaimer van nauwkeurigheid: Sommigen beweren misschien dat de GRM de ROI verkeerd weergeeft omdat het geen rekening houdt met de kosten van onroerend goed. Zelfs als u denkt dat twee eigendommen vergelijkbaar zijn in een bepaalde markt, weet u het niet zeker, omdat sommige ervan hogere bedrijfskosten kunnen hebben dan andere. Daarom kan de GRM het beste worden gebruikt als eerste stap in een uitgebreider diagnostisch proces. Zodra u uw zoekopdracht heeft beperkt tot een paar eigendommen, is het tijd om een dieper onderzoek te doen.
- Kan ertoe leiden dat u een geweldig huis aan uw neus voorbij laat gaan: Het belangrijkste risico van het gebruik van een bepaalde methode of berekening als screeningstool is de mogelijkheid een fantastische woning te missen. U zou een ruwe diamant kunnen laten liggen omdat de aanvankelijke financiële gegevens niet goed leken of uw beoordelingssysteem hebben doorstaan terwijl u snel door een enorme lijst met eigendommen aan het filteren was en alleen naar specifieke indicatoren keek.
Wat is het verschil tussen GRM en GIM?
De GIM is in wezen een geannualiseerde vorm van de GRM, waarbij jaarlijkse brutohuurinkomsten worden gebruikt in plaats van maandelijkse GRM-cijfers.
Wat zijn de kenmerken van GRM in onroerend goed?
De volgende zijn de kenmerken van GRM in onroerend goed:
- Maak gastprofielen.
- Sla gastvoorkeuren op.
- Houd reisgeschiedenissen bij.
Wat is het verschil tussen ROI en NOI?
In zijn meest basale vorm meet Return on Investment (ROI) hoe snel een investering zich terugbetaalt. Omgekeerd is het nettobedrijfsresultaat (NOI) de opbrengst die wordt gegenereerd door een activum minus de exploitatiekosten van het activum.
Is ROI hetzelfde als nettowinst?
Het rendement is het bedrag waarmee een investering het vermogen van de eigenaar vergroot. Het rendement op investering (ROI) van een investering wordt berekend als de nettowinst gedeeld door de totale kosten. Wanneer wordt verwezen naar iets tastbaars en meetbaars, zoals de winst en het financiële rendement van een investering, wordt het rendement op investering (ROI) het meest effectief om uw zakelijke doelen te bereiken.
Conclusie
Je zou de brutohuurvermenigvuldiger kunnen zien als een lettercijfer. Beleggers kunnen gemakkelijk verschillende panden evalueren met dezelfde set parameters. Ondanks het feit dat de GRM niet in staat is om alle kosten die verband houden met het bezit van onroerend goed te verantwoorden, is het toch een nuttig instrument voor een brede eerste screening. Als u op zoek bent naar commercieel onroerend goed, is dit informatie die u in gedachten moet houden.
Als je ooit merkt dat je te veel aanbiedingen op je bord hebt liggen, kan deze techniek je misschien helpen om degene die het niet waard zijn om na te streven eruit te halen. Hierdoor heeft u meer tijd om uw aandacht (en moeite) te richten op activa die de totale waarde van uw portefeuille kunnen verhogen.
Gerelateerde artikelen
- Equity Multiplier: berekeningen, formule en voorbeelden
- Advocaat auto-ongelukken: vergoedingen en hoe ze werken
- Vastgoedwaardering: hoe u uw vastgoedinvestering en eigendommen kunt waarderen.
- WAT IS ROI: betekenis, hoe het te berekenen en gids voor een bedrijf
- HOE DE ROI TE BEREKENEN: Gedetailleerde gids
Referenties
