De afkoopclausule is het idee van afkoop dat bestaat om uw belangen als huiseigenaar of potentiële koper te beschermen; het is een bindende juridische clausule die bepaalt dat nadat u de hypotheek op het onroerend goed hebt afgelost, u het gratis en duidelijk in eigendom krijgt. In dit bericht leggen we uit wat een afkoopclausule is voor vastgoedbeleggers en de hypotheekrente.
Overlijdensclausule
Wanneer een reeks betalingen, zoals een hypotheek, wordt gedaan, wordt de term "overname" gebruikt om een contractvoorwaarde nietig te verklaren. Het kan ook de voorwaarden van de overeenkomst wijzigen, zoals het verschuiven van de titel van de geldschieter naar de lener. De lener kan geld reserveren voor terugbetalingen van leningen via afschrijvingsrekeningen, waardoor de schuld effectief van zijn balans wordt verwijderd.
Om u als koper te vrijwaren, bestaat er een afkoopbepaling. Dit is door te garanderen dat u het volledige eigendom en beheer van het onroerend goed verkrijgt nadat u zich aan het einde van de deal hebt gehouden en uw hypotheekbetalingen hebt gedaan. Deze bepalingen zijn echter niet in elk hypotheekcontract aanwezig. Opheffingsclausules bestaan alleen in staten die de titeltheorie gebruiken voor hypotheekrecht, zoals we hieronder nader zullen bespreken.
Hoe een defeasance-clausule werkt
De hypotheekwetgeving maakt gebruik van defeasance-bepalingen om te bepalen wie de volledige eigendom van een onroerend goed heeft. Nieuwe huiseigenaren kunnen het gevoel hebben dat ze de volledige eigenaar zijn van hun eigendommen, aangezien zij degenen zijn die daar wonen en de beslissingen nemen met betrekking tot eigendomsaanpassingen. In het geval van niet-betaling hebben kredietverstrekkers technisch gezien nog steeds het recht om het onroerend goed af te schermen en te verkopen om hun verliezen te verhalen.
In overeenkomsten met betrekking tot de aankoop van onroerend goed is vaak meer een afkoopclausule opgenomen. Wanneer een lening wordt gedekt door een hypotheek, bepaalt de afkoopbepaling dat de koper de eigendom van het onroerend goed pas ontvangt nadat de verplichting volledig is afgewikkeld (dwz zowel de hoofdsom als de rente). De geldschieter houdt deze titel tot de datum van terugbetaling.
Afhankelijk van de staat waarin u woont en of het een pandrecht of een eigendomsrecht is, bepaalt het precies hoe de afschermingsprocedures verlopen. Defeasance-bepalingen zijn nuttig in staten die zich houden aan de titeltheorie. We zullen meer van dit idee bespreken naarmate we verder gaan. Uw geldschieter heeft de eigendom van uw eigendom voor het geval u uw hypothecaire lening in gebreke blijft, zolang er nog geld op verschuldigd is. De afkoopbepaling vereist echter dat u de eigendom van het onroerend goed verkrijgt wanneer u de lening volledig hebt teruggegeven.
Uitsluitingen van de defeasance-clausule
Vanwege de verschillende onroerendgoedregelgeving en hypotheekterminologie die in elke staat wordt gebruikt, bevatten niet alle hypotheekovereenkomsten een afkoopclausule.
Opheffingsclausules zijn normaal gesproken nuttig in staten waar de bank het eigendom van het huis behoudt. Totdat ze de hypotheek afbetalen omdat ze de eigendom overdragen bij voldoening van de lening. Titeltheorie is nuttig in meer dan de helft van de staten in de VS, waaronder:
- Vanaf de kust zijn Massachusetts, New Hampshire en Washington, DC
- Zuid omvat North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia, Alabama, Georgia, Mississippi
- Het Midwesten omvat Idaho, Michigan, Minnesota en Missouri.
- Arizona, Californië, Colorado, Nebraska, Nevada, Oregon, South Dakota, Utah, Washington (staat) en Wyoming bevinden zich allemaal in het westen.
De titeltheorie staat Alaska ook. De overige staten die we hierboven niet noemden, houden zich aan de retentierechttheorie.
Voordelen van het opzetten van defeasance-accounts
#1. Maakt boekhouden minder moeilijk
Het elimineert de noodzaak om elk aspect van de bovengenoemde transacties te documenteren. De complexiteit van de boekhouding wordt verminderd zodra de lening functioneel van de balans van de kredietnemer is verwijderd.
#2. Vermindert het gevaar van boetes voor vervroegde betaling
Als een lener een lening vóór de afgesproken datum terugbetaalt, met name tijdens de eerste vijf jaar, is hij doorgaans onderworpen aan een boete voor vervroegde aflossing. Ze leggen boetes op om de belegger te beschermen tegen eventuele toekomstige verliezen op rentebetalingen.
Op basis van het openstaande hypotheeksaldo kan de kredietnemer de boete vaststellen. Daarom ontsnappen ze aan boetes voor vervroegde aflossing door gebruik te maken van de afkoopbepaling. Deze betalingen brengen risico's met zich mee omdat vooruitbetalingsmodellen vaak willekeurig zijn.
#3. Houdt de rente laag
In een economie waar in de toekomst veel vraag is naar rentetarieven, is misleiding best voordelig. Het stelt de lener in staat te voorkomen dat hij hogere rentetarieven moet betalen.
Nadelen van defeasance-accounts
#1. Hoge prijs
Defeasance accounting is ongelooflijk moeilijk en vereist ervaren accountants en advocaten. Om deze reden mag alleen worden nagestreefd wanneer de bijbehorende boete voor vooruitbetaling opweegt tegen de kosten van de bemiddelings- en advieskosten.
#2. Financiële eisen
Om de kosten te vervangen van het onderpand dat vrijkomt als gevolg van het van de balans halen van de verplichting, moet de kredietnemer voldoende kapitaal hebben.
Wat is een vervreemdingsclausule?
Wanneer een lener zijn woning verkoopt of overdraagt, geeft de vervreemdingsclausule in zijn hypotheekcontract rechten aan de hypotheekverstrekker. Dit recht om onmiddellijke en volledige terugbetaling van de schuld te eisen, inclusief hoofdsom en rente. Er kan een overdracht van de titel van de koper op het onroerend goed plaatsvinden. Maar de bepaling bepaalt dat er voor het restant betaald moet worden. Deze voorwaarde staat ook bekend als de "due-on-sale-clausule", aangezien het saldo opeisbaar wordt wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Deze bepaling is van toepassing ongeacht of de verkoop of overdracht vrijwillig is.
Wat is de versnellingsclausule?
De 'versnelde voorziening' van een leningsovereenkomst specificeert de omstandigheden waaronder de lener de lening meteen volledig moet terugbetalen. Een versnelde clausule wordt vaak geactiveerd wanneer de lener de voorwaarden van de leningsovereenkomst wezenlijk schendt.
Als de lener bijvoorbeeld te veel betalingen overslaat, treedt de versnellingsbepaling in de meeste hypotheken in werking. Commerciële en woninghypotheken zijn degenen die doorgaans versnellingsclausules hebben. Sommige leases kunnen ze ook bevatten.
Hoe verhoudt defasance zich tot het behouden van de opbrengst?
Leners hebben de mogelijkheid om de onderliggende vastgoedactiva vrij te geven door middel van een clausule inzake rendementsbehoud of afstoting. De twee procedures zijn echter zeer verschillend vanuit juridisch en economisch oogpunt. Terwijl afstoting de vervanging van onderpand en de formele absorptie van de lening door de volgende lener inhoudt, is rendementsbehoud de echte vooruitbetaling van de lening.
De onbetaalde hoofdsom van de lening en een boete voor vervroegde aflossing vormen een vooruitbetaling voor het in stand houden van het rendement. De contante waarde van de resterende leningbetalingen, verdisconteerd tegen het huidige rendement op het Amerikaanse schatkistpapier dat het dichtst bij de vervaldatum van de lening vervalt, wordt vaak gebruikt om de boete voor vervroegde aflossing te berekenen. De leningbeheerder betaalt kleine verwerkingskosten als enige transactiekosten.
Daarentegen bepaalt de prijs van een portefeuille van obligaties die voldoende is om de uitstaande leningafbetalingen te dekken, samen met de transactiekosten aan verschillende derden, de kosten van afstoting.
Manieren om de defeasance-obligaties te kopen
Normaal gesproken zijn de fondsen van een herfinanciering of verkoop van het onroerend goed van vitaal belang om de aflossingsobligaties te betalen.
De lener kan de obligaties kopen van elke verkoper van effecten, zolang de leningsovereenkomst dit toelaat. Chatham heeft een uiterst succesvolle veilingprocedure gecreëerd die ervoor zorgt dat onze klanten een kosteneffectieve prijs krijgen voor de aankoop van de obligatie. Chatham leidt de veiling en zorgt ervoor dat elk bod fel concurrerend is. Ten slotte biedt Chatham geen prikkels aan banken en is het geen broker-dealer. We krijgen geen vergoedingen, premies of winsten voor het kopen van de obligaties. Onze enige zorg is het verkrijgen van de best mogelijke deal voor onze klanten.
Welke rol speelt Chatham in de nederlaag?
Chatham fungeert als defasance-adviseur voor de kredietnemer en is een onpartijdige, professionele adviseur. Hij maakt kostenramingen en begeleidt de lener door de afschrijvingsprocedure. Hij stemt af met tegenpartijen en zorgt ervoor dat de afslachting efficiënt en betaalbaar wordt uitgevoerd. Chatham kan ook de defasance-obligaties kopen en de opvolger van de lenersorganisatie oprichten. En deze zal de lening na sluiting overnemen als de leningovereenkomsten dit toestaan.
Overlijdensconsulenten zijn de enige partijen met een grondige kennis van de hele procedure die ook de kredietnemer vertegenwoordigen, wat hun positie bijzonder maakt. Als defasance consultant streeft Chatham ernaar om het proces zo eenvoudig mogelijk te maken. Hierdoor zullen de klanten zich in hun afkoopclausule concentreren op de onderliggende vastgoedtransactie.
Wat houdt de restwaarde van Defeasance in en waar komt het vandaan?
Contant geld op de defeasance-rekening dat niet is toegewijd aan het betalen van de schuld, staat bekend als restwaarde. Vlotterwaarde en vooruitbetalingswaarde zijn de twee verschillende bronnen van restwaarde.
In de loop van de resterende looptijd van de afgeloste lening, groeit de vlottende waarde geleidelijk. Het is het resultaat van minieme timingverschillen tussen de instroom van contanten uit de obligaties en de uitstroom van contanten voor de terugbetaling van leningen. Short-term gelddeposito's verdienen geldmarktrentetarieven op de defeasance-rekening. Er is een flotegen waardeoverdracht aan de volgende kredietnemer wanneer de lening op de vervaldag volledig wordt terugbetaald.
De waarde van de vervroegde aflossing ontwikkelt zich wanneer clausules in de leningcontracten specificeren dat de aflossingsobligaties alle uitstaande leningbetalingen moeten dekken tot de vervaldatum van de lening, terwijl de terugbetaling van de lening toch vervroegd kan plaatsvinden op de openstaande vooruitbetalingsdatum. Op de vervroegde openstaande vooruitbetalingsdatum zal de opvolgende lener het hoofdsaldo van de kwijtgescholden schuld vereffenen. Er is een vrijgave van de resterende obligaties op de afschrijvingsrekening aan de volgende lener. Dit is bij aflossing van de lening, die ze vervolgens meteen op de markt verkoopt. De vooruitbetalingswaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van de vrijgegeven obligaties en de kosten van het terugbetalen van de kwijtgescholden schuld.
Vernietigingskosten:
Vooruitbetaalde rente, rendementsonderhoud of andere vooruitbetalingspremies, juridische, boekhoudkundige en advieskosten zijn direct toe te schrijven aan de kwijtschelding van schulden. De afschrijving van uitgestelde financieringsvergoedingen; beheerder verwerkingskosten; bewaarrekening kosten; kosten van ratingbureaus; en berekende afkooppremie.
Overlijdensclausule onroerend goed
Het is van cruciaal belang om beveiligde eigendomsrechten en beveiligde hypotheekideeën te begrijpen om een faillissement volledig te begrijpen.
Een beveiligde titel is een eigendomstitel die de geldschieter als onderpand voor een lening heeft. Als de lener de lening niet terugbetaalt, heeft de geldschieter de bevoegdheid om de controle over het actief over te nemen en te verkopen om zijn verliezen goed te maken. Een beveiligde hypotheek is ook wanneer er een registratie van een hypotheek is tegen de titel van een onroerend goed. Dit geeft de geldschieter een juridische claim op het onroerend goed in het geval van een wanbetaling.
De aflossingsclausule van een hypotheek is cruciaal omdat het een vervroegde aflossing van de hypotheek mogelijk maakt zonder de beveiligde titel of beveiligde hypotheek van de lener in gevaar te brengen. Deze bepaling is cruciaal omdat het de kredietnemer de vrijheid geeft om zijn hypotheek af te lossen zonder boetes op te lopen als hij daartoe in staat is. Als de lener bijvoorbeeld zijn eigendom verkoopt voordat de hypotheektermijn is verstreken, kunnen ze de lening mogelijk vervroegd aflossen zonder kosten te maken.
Een goed hulpmiddel om inzicht te krijgen in wat het betekent om al dan niet een aflossingsclausule in een hypotheek te hebben, zijn theoretische voorbeelden.
Wat zijn de aanvullende partijen in een afsplitsingsclausule in onroerend goed?
#1. Leningbeheerder
De leningbeheerder vraagt om een aanbetaling en een kennisgeving van overlijden. Officiële kopieën van de leningovereenkomsten en het aflossingsschema van de lening worden verstrekt. Ze blijven de lening na overlijden aflossen.
#2. Juridisch adviseur van de leningservicer
Om hen te vertegenwoordigen in de nederlaag, huurt de leningbeheerder een advocatenkantoor in. Namens de leningbeheerder stelt de advocaat de defaseringsdocumenten op, verzamelt informatie voor het due diligence-proces en certificeert bepaalde componenten van de deal.
#3. Beoordelingsbureaus
Om een verlaging van de rating van de securitisatiepool te voorkomen, kunnen ratingbureaus significante wanbetalingen onderzoeken om ervoor te zorgen dat dit niet zal gebeuren. Als gevolg van de beoordeling door het ratingbureau kan het afstotingsproces tot 10 werkdagen vertraging oplopen.
#4. Tussenpersoon in effecten
De effectenbemiddelaar, ook wel custodian genoemd, is een bank die de afgeschreven obligaties op een beperkte rekening bewaart. En ze sturen de kasontvangsten van de obligatie naar de leningbeheerder om het saldo van de lening te vereffenen.
# 5. Accountant
Een onafhankelijk CPA-bedrijf verklaart in een rapport dat de portefeuille van kasontvangsten van defasance bonds voldoende zal zijn om alle uitstaande leningbetalingen te dekken.
#6. De Opvolger Lener
Dit is de oprichting van een enkelvoudige, faillissement-remote LLC, om de financiële verantwoordelijkheid van de kredietnemer voor de lening over te nemen. Met behoud van eigendom van de defasance obligaties.
#7. Advocaat voor de opvolger van de lener
Deze advocaat evalueert de defaseringsdocumenten en dient het nodige papierwerk in om de opvolger van de kredietnemer vast te stellen.
#8. Titel firma
Hetzelfde titelbedrijf dat de onderliggende herfinanciering of verkoop afhandelt, handelt ook de titel en escrow voor de afstoting af.
#9. Raadsman voor de lener
De meeste leners hebben een juridisch adviseur om de overlijdensgegevens te evalueren en hen te helpen het nodige papierwerk terug te sturen naar de kredietbeheerder.
Overnameclausule in een hypotheek
Een hypotheekhouder die geld leende aan een hypotheekgever onder het vroege Engelse gewoonterecht, kreeg in ruil daarvoor een akte van een opeisbare vergoeding voor het onroerend goed. Die diende als zekerheid voor de verplichting. Wanneer de schuld op de vervaldag of op de vervaldag werd betaald, was een dergelijke titel onderhevig aan vernietiging of annulering.
Op dat moment zou de hypotheekhouder het eigendom van het onroerend goed terugkrijgen. Als de hypotheekhouder in een ontbindingsclausule de absolute eigendom van het onroerend goed verwierf als de hypotheekgever de verplichting niet had betaald, zelfs niet op een enkele dag, op welk moment de titel van de hypotheekhouder veranderde in een landgoed in een eenvoudige vergoeding. Deze common law-principes die van toepassing zijn op dit soort hypotheekovereenkomsten, zijn vastgelegd in een ontbindingsclausule.
Volgens deze voorwaarde zal er een volledige terugbetaling van de lening zijn voordat u de volledige eigendom krijgt van het onroerend goed waarop u een hypotheek hebt.
Op basis van de retentierechttheorie, die in de meeste staten gangbaar is, is een afkoopclausule niet gebruikelijk in een hypotheek. De hypotheek plaatst de naam van de hypotheekhouder als pandhouder op het gehypothekeerde goed en behoudt het bezit voor de hypotheekhouder pas nadat de hypotheek is geëxecuteerd. Er is geen vereiste voor een opzegbedingbepaling omdat de hypotheek niet de opzegbare titel heeft gekregen.
Hoe defeasance-clausule werkt in een hypotheek
Overlijden is een juridische term die stelt dat u, de koper van het huis, het onroerend goed volledig en volledig zal bezitten zodra de hypotheek is afbetaald. Het bestaat officieel om uw belangen te beschermen.
Nogmaals, in de ontbindingsclausule hoe uw staat de hypotheektheorie interpreteert, een onderdeel van het onroerendgoedrecht, hangt af van waar u woont.
Titeltheorie versus Lien-theorie
Staten kunnen verschillende onroerendgoedwetten hebben, maar als het gaat om de theorie van het hypotheekrecht, vallen ze steevast in een van de twee categorieën: retentierecht of titeltheorie.
“Totdat er een aflossing van de lening is, blijft de bank eigenaar van de woning” dit is volgens de “titelhypothese”.
Volgens de retentierechttheorie registreert de bank, wanneer een koper een hypotheek verkrijgt, een pandrecht als een vordering tegen het eigendom van de koper van het onroerend goed.
In een staat waar sprake is van een retentierecht wanneer een lener een hypotheekcontract tekent, ondertekenen ze ook een zekerheidsakte. Daardoor wordt de bank de juridische eigendom van het onroerend goed gegeven, maar hun billijke eigendom behouden. De billijke titel houdt simpelweg in dat de lener het recht heeft om het onroerend goed te bezitten voor de duur van de lening, behoudens een verkoop of wanbetaling. Een billijke titel is niet hetzelfde als een wettelijk recht.
De vereiste voor afschermingsprocedures is waar het grootste onderscheid tussen de twee kan worden opgemerkt. Verhinderingen moet door het rechtssysteem gaan in een staat van de titeltheorie. Een trustee handelt de executie af in een staat waar de retentierechttheorie van kracht is op een niet-juridische manier, vaak zonder de hulp van het gerechtelijk systeem.
In wezen is het voor een bank moeilijker om u met geweld uit een huis te zetten waar u een billijke titel hebt (staat in pandrechttheorie) dan in een staat waar de bank de volledige eigendom van het onroerend goed heeft (titeltheorie stelt) en u betalen op een schuld.
Wat is een vervreemdingsclausule?
Wanneer een lener zijn huis verkoopt of overdraagt, geeft de vervreemdingsclausule in zijn hypotheekcontract de hypotheekverstrekker het recht om onmiddellijke en volledige terugbetaling van de schuld te eisen, inclusief hoofdsom en rente
Wat is versnellingsclausule?
De 'versnelde voorziening' van een leningsovereenkomst specificeert de omstandigheden waaronder de lener de lening meteen volledig moet terugbetalen. Een versnelde clausule wordt vaak geactiveerd wanneer de lener de voorwaarden van de leningsovereenkomst wezenlijk schendt.
Wat is het verschil tussen opbrengstbehoud en defeasance?
Leners hebben de mogelijkheid om het onderliggende vastgoed vrij te geven door middel van rendementsbehoud of afsplitsing. De twee procedures zijn echter zeer verschillend vanuit juridisch en economisch oogpunt. Terwijl afstoting de vervanging van onderpand en de formele opname van de lening door de volgende lener inhoudt, is opbrengstbehoud de werkelijke vooruitbetaling van de lening.
Wat is de definitie van defeasance?
Wanneer een reeks betalingen, zoals een hypotheek, wordt gedaan, wordt de term "opzegging" gebruikt om een contractvoorwaarde nietig te verklaren en de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen, zoals het verschuiven van de titel van de geldschieter naar de lener.
Wat is de defeasance-periode?
De Afvalperiode begint op de dag na de Afvaldatum en eindigt op de dag voor het begin van de Raamperiode. Als deze Note vóór de Beëindigingsdatum wordt overgedragen aan een REMIC-trust, dan is de Afkoopperiode van toepassing.
Wat is in wezen defeasance?
Een schuldenaar gaat een feitelijke afkooptransactie aan wanneer hij of zij activa overdraagt aan een onherroepelijke afsplitsingstrust die vrijwel risicoloos zijn en de kasstromen uit die activa redelijk dicht bij de geplande rente liggen en de aflossingen van de schuld worden teniet gedaan.
Wat zijn afkoopkosten?
Beëindiging Vooruitbetaalde rente, opbrengstonderhoud of andere vooruitbetalingspremies, juridische, boekhoudkundige en advieskosten die rechtstreeks zijn toe te schrijven aan de kwijtschelding van schulden; de afschrijving van uitgestelde financiering zijn allemaal voorbeelden van kosten in verband met de afkoop of vooruitbetaling van gedekte schulden en vallen onder de definitie van "kosten".
Gerelateerde artikelen
