Er zijn tal van leenfactoren waarmee u rekening moet houden bij het afsluiten van een hypotheek. Een van de belangrijkste beslissingen is of u een hypothecaire lening met vaste of variabele rente wilt krijgen. ARM's kunnen aantrekkelijk zijn in het huidige klimaat van stijgende rente vanwege hun lagere startpercentages, maar ze brengen een aanzienlijk risico met zich mee.
Elke leenvorm heeft voor- en nadelen. Uw beslissing moet dus worden geleid door uw budget, huisvestingseisen en financiële risicotolerantie. Laten we eens kijken naar de definitie van een variabele rentehypotheek (ARM) en de verschillende typen, waaronder de 5/1 en 5/6 ARM's
Wat is een hypothecaire lening met instelbare rente (ARM)?
Een hypotheek met variabele rente (ARM) is een lening waarbij de rente regelmatig verandert, meestal op basis van een vooraf bepaalde index. Een ARM-lening kan een initiële rentevaste periode van 5 tot 10 jaar bevatten. Na afloop van de initiële vaste periode kan de rente daarna jaarlijks worden gewijzigd (aangepast). Bijvoorbeeld, met een 5/1 ARM-lening voor een looptijd van 30 jaar, zou uw rentetarief de eerste 5 jaar worden vastgezet voordat het de komende 25 jaar elk jaar omhoog of omlaag fluctueert.
Hoe werkt een hypotheek met variabele rente?
ARM's zijn langlopende woningkredieten met twee verschillende fasen, de vaste periode en de instelbare periode.
- Vaste periode: Ten eerste is er een initiële rentevaste periode (meestal de eerste 5, 7 of 10 jaar van de lening) waarin uw rentepercentage niet zal fluctueren.
- Aanpassingsperiode: Daarna kan uw rente stijgen of dalen op basis van veranderingen in de benchmark. (Binnenkort meer over benchmarks.)
Stel dat u een ARM van 30 jaar opneemt met een vaste looptijd van 5 jaar. Dit zou resulteren in een vaste rentevoet voor de eerste vijf jaar van de lening. Daarna kan uw rentevoet fluctueren gedurende de resterende 25 jaar van de lening.
Niet-conforme ARM's versus conforme ARM's
Terwijl u uw ARM-keuzes onderzoekt, zult u conforme en niet-conforme leningen tegenkomen.
Conforme leningen zijn hypotheken die aan bepaalde criteria voldoen en kunnen worden verkocht aan Fannie Mae en Freddie Mac. Als kredietverstrekkers hun criteria volgen, kunnen ze hypotheken verkopen aan deze door de overheid gesponsorde ondernemingen voor herverpakking op de secundaire hypotheekmarkt.
Als een lening niet aan deze precieze vereisten voldoet, wordt deze geclassificeerd als niet-conform. Wees u echter bewust van de mogelijke gevaren voordat u een niet-conforme lening aangaat! Hoewel er geldige redenen zijn waarom kredietnemers een niet-conforme hypotheek kunnen eisen. Hoewel de meeste niet-conforme hypotheekverstrekkers betrouwbaar zijn, zijn velen dat niet. Als u overweegt een niet-conforme ARM aan te schaffen, zorg er dan voor dat u de kleine lettertjes over het resetten van frequenties aandachtig leest en begrijpt hoe ze werken.
Eén implicatie is dat FHA en VA ARM's niet voldoen aan de richtlijnen van Fannie Mae en Freddie Mac, maar toch de volledige steun hebben van de Amerikaanse regering. Als u de steun van de federale overheid heeft, voelt u zich misschien meer op uw gemak bij het kiezen van een van deze leningen als deze voor u beschikbaar zijn.
Tarieflimieten en instelbare hypotheekrente (ARM)
Een aantal zaken heeft invloed op de hypotheekrente. Persoonlijke elementen zoals uw credit score zijn inbegrepen, evenals de bredere effecten van economische omstandigheden. U kunt in eerste instantie een teasertarief tegenkomen om u aan te trekken met een extreem laag tarief dat op enig moment tijdens de leentermijn zal verdwijnen.
De in het contract gespecificeerde benchmark dient als basis voor een ARM's rate. Het contract zou bijvoorbeeld de Amerikaanse schatkist of de beveiligde overnight-financieringsrente (SOFR) kunnen identificeren als een rentebenchmark. De benchmark zal in wezen fungeren als het startpunt voor eventuele resetberekeningen.
De Amerikaanse schatkist- en SOFR-tarieven behoren tot de laagste die beschikbaar zijn voor kortlopende leningen aan hun meest kredietwaardige klanten, vaak regeringen en grote ondernemingen. Andere consumentenleningen worden geprijsd tegen een marge, of markup, ten opzichte van deze laagst haalbare leentarieven op basis van die benchmark.
De marge op uw ARM wordt bepaald door uw kredietscore en geschiedenis, evenals een standaardmarge die erkent dat hypotheken intrinsiek risicovoller zijn dan de leningen die worden geïndexeerd door de benchmarks. De meest kredietwaardige klanten zullen dicht bij de typische hypotheekmarge betalen, en risicovollere leningen zullen vanaf daar meer worden gemarkeerd.
Het goede nieuws is dat er mogelijk tariefplafonds van kracht zijn, wat een maximale renteaanpassing aangeeft die is toegestaan gedurende een bepaalde periode van het ARM. Als gevolg hiervan zal elke nieuwe tariefwijziging meer aanvaardbare schommelingen hebben.
Hypotheek met variabele rente (ARM) herfinanciering
In sommige gevallen kan een ARM de beste optie zijn. Maar wat als uw financiële situatie verandert? Om meer stabiliteit vast te leggen dan een ARM kan bieden, kunt u uw ARM herfinancieren in een hypotheek met vaste rente.
Gelukkig is de procedure relatief eenvoudig. U sluit een nieuwe lening af om de bestaande hypotheek af te lossen als u gaat oversluiten. Daarna begint u met het terugbetalen van de nieuwe hypotheek.
Omdat u een nieuwe hypotheek aanvraagt, moet u veel van dezelfde stappen doorlopen als toen u voor het eerst een hypotheek aanvraagde. Zo zijn bijvoorbeeld loonstrookjes, bankafschriften en belastingaangiftes zeker nodig.
Met aantrekkelijke rentetarieven op de markt, is dit misschien een goed moment om na te denken over een laag tarief voor de looptijd van uw lening.
Hypotheek met vaste versus verstelbare rente
Als potentiële huizenkoper kunt u kiezen tussen een hypotheek met vaste rente en een hypotheek met variabele rente. Dus, wat is het verschil tussen deze hypotheken?
Een hypotheek met vaste rente geeft meer zekerheid omdat de rente gedurende de looptijd constant blijft. Dat houdt in dat uw maandelijkse hypotheekbetaling vast staat voor de duur van de lening.
Een ARM daarentegen kan tijdens de introductieperiode minder rente in rekening brengen, wat resulteert in een lagere eerste maandelijkse betaling. Na die eerste termijn zullen wijzigingen in de rentetarieven echter een impact hebben op uw betalingen. Als de rente daalt, kunnen ARM's goedkoper worden dan hypotheken met vaste rente; maar als de tarieven stijgen, kunnen ARM's aanzienlijk duurder worden.
Soorten Hypotheekleningen (ARM) Met Aanpasbare Rente
Er zijn verschillende mogelijke lay-outs om uit te kiezen als u geïnteresseerd bent in een ARM. Hier is een diepere blik op uw alternatieven.
#1. 5/1 EN 5/6 Hypotheek met instelbare rente
Het rentepercentage op hypotheken met variabele rente 5/1 en 5/6 staat vast voor de eerste 5 jaar van de looptijd van de lening. Het tweede cijfer geeft aan hoe vaak het tarief wordt aangepast na de eerste vijf jaar. Het tarief op een 5/1 hypotheek met variabele rente varieert eenmaal per jaar. Het tarief op een 5/6 ARM wordt elke 6 maanden aangepast. Bij de lening kunnen ook tariefbeperkingen worden toegepast.
Dus, wat is precies een tariefplafond? In de vastgoedsector kan het woord 5/1 (2/2/5) worden gebruikt om te verwijzen naar een 5/1 hypotheek met variabele rente.
De tweede reeks cijfers - 2/2/5 - heeft betrekking op details van de tarieflimiet. Dit zijn enkele voorbeelden:
- De eerste "2" is de limiet, of limiet, voor hoeveel uw eerste reset uw rentetarief kan aanpassen. Met andere woorden, na de initiële introductieperiode van 5 jaar kan uw ARM uw rentetarief in jaar 2 met 6% aanpassen.
- Latere aanpassingslimiet: de tweede "2" staat voor het maximale bedrag dat uw rentetarief kan verhogen door daaropvolgende renteherzieningen. Over het algemeen is de normale limiet voor vervolgaanpassing 2%. Dit betekent dat uw rente in jaar 2 met maar liefst 7% kan stijgen.
- De levenslange aanpassingslimiet geeft aan hoeveel de rentevoet in totaal kan stijgen gedurende de looptijd van de lening. In ons geval kan de rente slechts met 1% stijgen in Jaar 8 en daarna: 5 procent (totale levensduurlimiet) minus 2% (Jaar 1 aanpassing) minus 2% (Jaar 2 aanpassing) is gelijk aan 1%
Lees ook: Hypotheekcalculator Herfinancieringsgids: overzicht, vergelijkingen en alles wat u nodig heeft
De meeste ARM's hebben een levenslange aanpassingslimiet van 5%, maar er zijn hogere levenslange limieten die u op de lange termijn aanzienlijk meer kunnen kosten. Als u overweegt een ARM aan te schaffen, zorg er dan voor dat u begrijpt hoe tariefplafonds worden opgesteld en hoeveel uw maandelijkse betalingen kunnen stijgen als de rentetarieven stijgen.
#2. ARMEN 7/1 EN 7/6
De 7/1 en 7/6 ARM's hebben een vaste rente van 7 jaar. Bij een looptijd van 30 jaar zou dit resulteren in variabele betalingen op basis van veranderende rentetarieven voor de komende 23 jaar na afloop van de initiële rentevaste periode.
Houd er rekening mee dat de rente kan stijgen of dalen, wat resulteert in een hogere of lagere hypotheekbetaling om uw budget te dekken.
#3. ARMEN 10/1 EN 10/6
De vaste rente op 10/1 en 10/6 ARM's geldt voor de eerste tien jaar van de lening. Daarna zal de rente fluctueren als reactie op de marktomstandigheden. Als u een looptijd van 30 jaar aangaat, heeft u 20 jaar variabele uitkeringen.
Goedgekeurd worden voor een ARM-lening
Om voor een ARM in aanmerking te komen, moet u, net als bij elke andere hypotheek, aan tal van verschillende normen voldoen.
U moet bereid zijn uw inkomsten aan te tonen. Uw inkomensniveau helpt de geldschieter bij het bepalen van de hoogte van een hypotheekbetaling waarvoor u in aanmerking kunt komen.
Bovendien moet u een relatief uitstekende kredietscore hebben om in aanmerking te komen. Voor de meeste leningen is bijvoorbeeld een FICO®-score van minimaal 620 vereist.
Wie zou moeten overwegen om een ARM aan te schaffen?
De meeste particulieren kiezen voor voorspelbaarheid en kiezen met de huidige lage rente voor hypotheken met een vaste rente.
Aan de andere kant kunnen ARM's zinvoller zijn voor sommige huizenkopers, met name degenen die vaak verhuizen of starterswoningen kopen. Als u niet op zoek bent naar een eeuwig huis, kan het kopen van een ARM en het verkopen ervan voordat de rentevaste periode afloopt, resulteren in een lagere hypotheekbetaling.
Natuurlijk is er altijd de mogelijkheid dat u het huis niet kunt verkopen voordat uw rente verandert. Als dit gebeurt, moet u overwegen om te herfinancieren in een hypotheek met vaste of nieuwe variabele rente. Er is echter nog steeds een kans dat de rente tegen die tijd is gestegen.
Terminologieën voor hypotheken met instelbare rente
Omdat ARM's er aanzienlijk meer bij betrokken zijn dan leningen met vaste rente, vereist het begrijpen van de voor- en nadelen een basiskennis van enige terminologie. Alvorens een ARM te kiezen, moeten leners de volgende concepten begrijpen:
- Aanpassingsfrequentie: Dit is de frequentie waarmee de rentetarieven worden aangepast (bijvoorbeeld maandelijks, jaarlijks, enz.).
- Aanpassingsindexen: Renteaanpassingen zijn gekoppeld aan een benchmark. Dit is soms de rente op een bepaald actief, zoals depositocertificaten of schatkistpapier. Het kan ook een specifieke index zijn, zoals de Secured Overnight Financing Rate (SOFR), de Cost of Funds Index of de London Interbank Offered Rate (LIBOR).
- Marge: Wanneer u uw lening ondertekent, stemt u ermee in een tarief te betalen dat een procentpunt hoger is dan de index. Uw aanpasbare tarief kan bijvoorbeeld het eenjarige T-bill-tarief plus 2% zijn. De extra 2% staat bekend als de marge.
- Caps: Dit zijn de limieten voor hoeveel de rente per aanpassingsperiode mag stijgen. Sommige ARM's hebben ook totale maandelijkse betalingslimieten. Deze leningen, ook wel leningen met negatieve aflossing genoemd, hebben minimale betalingen, maar ze dekken mogelijk slechts een deel van de te betalen rente. Onbetaalde rente wordt toegevoegd aan de hoofdsom. Na jaren van hypotheekbetalingen, kan uw verschuldigde hoofdsom groter zijn dan het geleende bedrag.
- Plafond: Het maximale bedrag dat de instelbare rente kan zijn tijdens de looptijd van de lening.
Hoe worden variabele tarieven op hypotheken met variabele rente bepaald?
De prestatie van een van de drie primaire indexen wordt gebruikt om de meeste ARM-tarieven te bepalen:
- Wekelijks rendement op constante looptijd op eenjarige schatkistpapier: Het rendement betaald door Amerikaanse staatsobligaties, zoals bijgehouden door de Federal Reserve Board.
- 11e District cost of funds index (COFI): De rente die bankinstellingen in het westen van de Verenigde Staten betalen op deposito's.
- De SOFR (Secured Overnight Financing Rate): Als benchmarktarief voor ARM's heeft de SOFR de Londen Interbank Aangeboden Tarief (LIBOR).
De index die een ARM volgt, staat vermeld in de leningdocumentatie.
Hypotheekverstrekkers stellen ARM-tarieven vast door een indextarief te nemen en een overeengekomen aantal procentpunten toe te voegen, ook wel de marge genoemd. De indexkoers kan fluctueren, maar de marge niet.
Als de index bijvoorbeeld 1.25 procent is en de marge 3 procentpunten, is de rente 4.25 procent. Daalt de index een jaar later naar 1.5 procent, dan springt de rente op je lening naar 4.5 procent.
De voordelen en nadelen van ARM's
VOORDELEN
- Een lagere startrente betekent lagere maandelijkse betalingen en de mogelijkheid om meer geld in de richting van de hoofdsom te storten.
- De rente en maandlasten kunnen worden verlaagd.
- De rente kan niet boven de plafondgrens komen.
NADELEN
- Zelfs met de maximale set kunnen rentetarieven en maandelijkse betalingen tot onbeheersbare niveaus groeien.
- Een structuur die ingewikkelder is en misschien moeilijk te begrijpen
- De mogelijkheid van een vooruitbetalingsboete
Waarom kiezen banken voor leningen met een verstelbare rente?
Vroeg in de leenperiode zijn de betalingen lager en de tarieven lager. Mensen kunnen duurdere huizen kopen dan ze anders zouden doen, aangezien kredietverstrekkers rekening kunnen houden met de verminderde betaling bij het bepalen of kredietnemers in aanmerking komen. Leners kunnen hierdoor profiteren van dalende tarieven zonder te herfinancieren.
Wat heeft de voorkeur, ARM of vast tarief?
Voor leners die van plan zijn hun huis te verlaten voordat het vaste rentegedeelte van een ARM afloopt, kunnen hypotheken met aanpasbare rente de voorkeur hebben boven hypotheken met vaste rente. ARM's zijn vaak gunstig in vastgoedsituaties met hoge rentetarieven, aangezien uw rentetarief kan veranderen als de tarieven dalen.
Wie maakt een geschikte kandidaat voor een hypotheek met een verstelbare rente?
Die huizenkopers die van plan zijn te verhuizen of hun woning te verkopen voordat hun eerste hypotheekrente wordt aangepast, kunnen geschikte kandidaten zijn voor een ARM. Omdat ARM's vaak lagere aanvangsrentetarieven hebben dan vaste leningen, en op zoek zijn naar de laagste rente of maandelijkse betaling.
Zijn ARM-hypotheken nog steeds in gebruik?
Zelfs als ARM's een comeback maken in het huidige klimaat van stijgende rente, kan het moeilijker zijn om er een goedgekeurd te krijgen dan een hypotheek met een vaste rente te krijgen. Een normale lening met een vaste rente vereist slechts een aanbetaling van 3%, terwijl u minimaal 5% nodig heeft .
Conclusie
Door een lagere rente aan te bieden voor de eerste paar jaar van uw lening, ruilen hypotheken met aanpasbare rente langetermijnzekerheid in voor besparingen vooraf. Ze zijn vaak geschikt voor kredietnemers die niet van plan zijn voor langere tijd in hun huis te blijven of die na een paar jaar willen herfinancieren. Als u tientallen jaren in uw huis wilt blijven wonen, kan een ARM gevaarlijk zijn omdat uw hypotheeklasten aanzienlijk kunnen stijgen als de rentevaste periode afloopt. Als je je voor altijd thuis koopt, overweeg dan of een ARM goed voor je is.
Veelgestelde vragen over hypotheken met instelbare rente
Waarom is een hypotheek met variabele rente slecht?
Als u een ARM met betalingsoptie heeft en alleen minimumbetalingen doet die niet alle rentekosten omvatten, wordt de onbetaalde rente toegevoegd aan uw hypotheekhoofdsom en bent u meer verschuldigd dan u oorspronkelijk hebt geleend. Als uw leenbedrag het contractmaximum bereikt, gaan uw maandlasten omhoog.
Hoe werkt een hypotheek met variabele rente?
De initiële rente op een ARM staat voor een bepaalde tijd vast. Daarna wordt de rentevoet die op het uitstaande saldo wordt toegepast, regelmatig, jaarlijks of zelfs maandelijks, opnieuw ingesteld.
Kunt u een ARM-hypotheek vervroegd aflossen?
Een 5-jarige hypotheek met variabele rente (5/1 ARM) kan vervroegd worden afbetaald; er kan echter een boete voor vooruitbetaling van toepassing zijn. Bij een vooruitbetalingsboete is een hogere hypotheekrente nodig.
- Hypotheek: eenvoudige 2022-gids voor beginners en alles wat je nodig hebt Bijgewerkt !!!
- Hypotheekcalculator Herfinancieringsgids: overzicht, vergelijkingen en alles wat u nodig heeft
- Zillow Hypotheek Calculator: Hoe nauwkeurig is Zillow Hypotheek Calculator? (+ snelle tips)
- Verliesaanpassingskosten (LAE): betekenis, hoe LAE werkt
- Aflossing hypotheekcalculator: een uitgebreide gids (bijgewerkt)
