Een "contract voor akte" is een juridische uitdrukking die wordt gebruikt om te verwijzen naar een aankoop van onroerend goed die rechtstreeks plaatsvindt tussen zowel de koper als de verkoper, zonder tussenkomst van een geldschieter. Bovendien wordt het een koopcontract op afbetaling, grondcontract op afbetaling of akte genoemd. Dit artikel zal u blootstellen aan het volledige begrip van wat een contract voor akte inhoudt, de nadelen ervan en hoe het werkt?
Wat is een contract voor akte en hoe werkt het?
Een koopakte is een regeling voor de aankoop van onroerend goed zonder tussenkomst van een hypotheekverstrekker. De koper biedt aan om de maandelijkse rekeningen van de verkoper te betalen en de koper ontvangt de akte na voltooiing van alle betalingen. Met andere woorden, een Contract for Deed is een soort verkoopcontract dat wordt gebruikt bij de verwerving van onroerend goed. Wat het onderscheidt van andere aankoopovereenkomsten voor activaklassen, is dat de verkoper het proces financiert.
Bij een koopakte geeft de verkoper van het onroerend goed een lening aan de koper; in ruil voor de koper die het onroerend goed koopt tegen de in het contract gespecificeerde voorwaarden. Dit is de reden waarom verkopersfinanciering ook wordt gezien als een contract voor akte. Over het algemeen is de koper niet verplicht een aanbetaling te doen. Wanneer de koopovereenkomst wordt gesloten, heeft de koper bezit en verantwoordelijkheid voor het onroerend goed, maar is het wettelijk geen eigenaar; totdat aan de bepalingen van het contract is voldaan, wat vaak gebeurt wanneer de hypotheek van de verkoper wordt terugbetaald.
Voordelen voor kopers in een contractakte
Het enige dat u echt nodig heeft, is de bereidheid van de verkoper om zaken met u te doen. U heeft wellicht meer onderhandelingsmacht als het gaat om de aanbetaling; en u vermijdt het betalen van afsluitingskosten, oprichtingskosten en andere kosten die verband houden met het verkrijgen van een hypotheek. Als u in gebreke blijft bij een traditionele hypotheek, kan de geldschieter van u verlangen dat u de volledige schuld terugbetaalt; zelfs als u alle gemiste betalingen inhaalt. Tenzij u ermee instemt die taal in uw contract op te nemen; een verkoper die een koopovereenkomst gebruikt, heeft die mogelijkheid niet. Daarnaast zijn er verschillende voordelen: geen leningkwalificatie, een lage of flexibele aanbetaling, concurrerende rentetarieven en voorwaarden en een snellere afwikkeling.
Nadelen voor kopers in een contractakte
Het belangrijkste gevaar bij het kopen van een huiscontract voor akte is dat u geen juridische aanspraak op het onroerend goed hebt; totdat het volledige aankoopbedrag is betaald. Dit houdt in dat als u in gebreke blijft met uw betalingen en deze niet kunt uitvoeren; je verliest het eigendom en al het geld dat je al hebt geïnvesteerd. In tegenstelling tot een conventionele hypotheek heeft een in gebreke blijvende koper in een koopovereenkomst slechts 30-60 dagen; om de tekortkoming te verhelpen of de woning te ontruimen.
Een ander groot gevaar is dat de verkoper het onroerend goed kan blijven bezwaren met pandrechten en hypotheken; omdat ze niet gedwongen zijn om een duidelijke titel over te dragen totdat alle contractbetalingen zijn gedaan. Daarnaast zijn er relatief minimale openbaarmakings-/inspectievereisten. Dit betekent dat een koper die geen uitgebreide taxatie van de woning doet; kan een huis vinden met ernstige gebreken die dure reparatie vereisen.
Voordelen voor verkopers in een contractakte
Een koopakte stelt u in staat zaken te doen met een koper die geen conventionele hypotheek kan krijgen. Meestal is de procedure sneller dan een traditionele hypotheekverkoop. Als de koper in gebreke blijft, kunt u het contract onmiddellijk beëindigen zonder de vereiste lange juridische procedure; voor een hypotheekhouder om beslag te leggen op een huis. Daarnaast is er geen taxatie nodig, een ruimere keuze aan kopers, de mogelijkheid van winst op financiering; en een snellere afwikkeling.
Nadelen van verkopers in een contractakte
Voor een verkoper is het belangrijkste nadeel van een contract voor akte dat; de woning blijft jarenlang op uw naam staan. Dit zal hoogstwaarschijnlijk niet passen bij uw beleggingsaanpak. Bovendien moet u wachten tot het contract is voltooid voordat u het volledige geld ontvangt; in tegenstelling tot het ontvangen van een onmiddellijke betaling van de totale aankoopprijs van een traditioneel hypotheekbedrijf. Bijkomende gevaren zijn onder meer de resterende lening op uw kredietrapport, de verkoper die verantwoordelijk blijft voor de lening, het risico dat de koper in gebreke blijft bij de lening; en de koper doorloopt nooit de formele aanvraagprocedure die hoort bij een conventionele hypotheek. Bovendien behoudt de verkoper de juridische eigendom van het onroerend goed, en als de koper het onroerend goed niet onderhoudt in overeenstemming met de toepasselijke code; en ordonnantienormen, kan de verkoper daardoor vatbaar zijn voor boetes, rechtszaken en andere juridische complicaties.
Wat u moet weten over het kopen van een huis via een contract voor akte
Kopers moeten de voorwaarden van het contract begrijpen, waaronder de aankoopwaarde van het huis; het rendement op de hypotheek van de verkoper, de looptijd van de lening en of de hypotheek een aanbetaling vereist. Kopers moeten zich bewust zijn van de specifieke items waarvoor ze verantwoordelijk zijn volgens het contract voor de daad. Naast maandelijkse afbetalingen aan de verkoper, zijn kopers vaak verantwoordelijk voor onroerendgoedbelasting, verzekering voor huizenbezitters, en eventueel onderhoud van onroerend goed. Bovendien kunnen kopers verantwoordelijk zijn voor kostbare aanpassingen om het eigendom op peil te houden; binnen een bepaalde termijn na voltooiing van het contract. Stel vast dat u begrijpt voor welke uitgaven u aansprakelijk bent en dat u deze kunt betalen.
Stel vast dat de verkoper echt eigenaar is van het onroerend goed en dat er geen pandrechten op bestaan. Neem contact op met het kantoor van uw county recorder of een titelbedrijf om deze informatie te verkrijgen. U wilt er zeker van zijn dat de persoon die u het onroerend goed verkoopt, het echt bezit en niet probeert u op te lichten. U wilt er ook zeker van zijn dat er geen hangende pandrechten op het onroerend goed zijn; die u er in de toekomst van kunnen weerhouden om te verhuizen of een juridische titel te verwerven.
De verschillen tussen een akte van vertrouwen en een hypotheek
Het kopen van een woning via een koopovereenkomst biedt minder grondwettelijke bescherming dan het kopen van een woning via een hypotheek. Als u achterloopt met het terugbetalen van uw lening of om welke reden dan ook in gebreke blijft, heeft u normaal gesproken zes tot twaalf maanden de tijd om de situatie recht te zetten voordat u het huis verliest. Afhankelijk van de bepalingen van het contract en de staatsregels voor onroerend goed, heeft u mogelijk slechts zestig dagen de tijd om eventuele gebreken aan een contract te herstellen voordat u het eigendom verliest.
Het rendement op een contract voor een aktelening is normaal gesproken 3% tot 6% meer dan de rente op een conventionele hypotheek. Een hogere rente vertaalt zich in hogere terugbetalingen, plus u bent aansprakelijk voor onroerendgoedbelasting en verzekering, zelfs als u niet de eigenaar bent van het huis. Bepaalde contracten vereisen dat de koper bij het afsluiten van de lening een aanzienlijke betaling doet, een zogenaamde ballonbetaling.
Bovendien worden leningbetalingen die op grond van het contract zijn gedaan, vaak niet weergegeven in uw kredietrapport, wat betekent dat de koper mogelijk niet profiteert van snelle betalingen. U kunt samenwerken met de verkoper en kredietbureaus om deze betalingen in uw credit score op te nemen, maar in tegenstelling tot hypotheekbetalingen gebeurt dit niet automatisch.
Waarschijnlijk vraagt u zich af hoe de nadelen van een contractakte eruit zien, laten we ze hieronder bekijken.
Nadelen van een contract voor daad
Een contract voor akte vereist geen eigendomsbeoordeling, titelrapport of huisinspectie bij het kopen van een huis. Dit brengt de koper in gevaar, aangezien het onroerend goed voortdurend pandrechten kan hebben of grote eigendomsvernietiging waarvan de koper onwetend is. Als u ervoor kiest om er een te gebruiken, neem dan contact op met een onpartijdige eigendomsinspecteur om de prijs van eventuele reparaties aan eigendommen te documenteren en te bepalen, aangezien u mogelijk verantwoordelijk bent voor eventuele wijzigingen. Er zijn een aantal nadelen voor zowel koper als verkoper in een contract van een akte.
#1. Risico's van insolventie en afscherming
Als een koper achterloopt met maandelijkse betalingen, loopt hij of zij het risico het onroerend goed en al het geld dat eraan wordt besteed te verliezen, omdat er geen eigen vermogen in het onroerend goed wordt gerealiseerd totdat de lening volledig is betaald. Volgens Real Town is een van de nadelen van een contract voor akte aan de verkoper dat als de koper het contract schendt, het opruimen van de titel tijd en geld kan kosten. Bovendien, als de koper in gebreke blijft, heeft de verkoper het recht om onmiddellijk beslag te leggen op het onroerend goed, zonder verhaal voor de koper.
#2. Titel problemen
Omdat voor een koopovereenkomst niet dezelfde titelvereisten gelden als voor een standaard koopovereenkomst, lopen kopers de nadelen van het kopen van een onroerend goed met een slechte titel. Omdat verkopers niet verplicht zijn om een schone titel te geven totdat de laatste betaling is gedaan, kunnen kopers er niet zeker van zijn dat ze een schone titel op het onroerend goed zullen verkrijgen. Volgens het California Department of Real Estate, als de overgedragen titel vertroebeld is, hebben kopers vaak geen verhaal en kunnen ze het contract niet annuleren vanwege de bezwaarde titel. Bovendien kunnen pandrechten tegen de verkoper ontstaan gedurende de looptijd van het contract, waardoor de titel van de verkoper in gevaar komt.
#3. Andere zaken
Bovendien bestaat het risico dat de verkoper failliet gaat, vermist wordt of sterft, waardoor het onroerend goed in de nalatenschap terechtkomt en het contract van de koper in gevaar komt. In dat geval zou de enige optie van de koper zijn om tijdrovende en kostbare rechtszaken aan te spannen om de aanspraak van de verkoper op eigendom van het onroerend goed te betwisten. Bovendien kan de verkoper na de laatste betaling de akte van het onroerend goed van de koper willen onthouden. Andere mogelijke omstandigheden, volgens het California Department of Real Estate, zijn onder meer dat de verkoper de geldschieter niet terugbetaalt met de betalingen van de koper of dat de koper haar belangen niet kan overdragen vanwege contractovereenkomsten die een dergelijke overdracht verbieden.
Hoe werkt een contract voor akte?
Een contract voor akte is een overeenkomst voor de verkoop van onroerend goed waarbij de koper het land onmiddellijk in bezit heeft en de aankoopprijs in termijnen betaalt, maar de verkoper behoudt de juridische eigendom totdat alle betalingen zijn betaald. Ook bekend als een grondcontract, een grondafbetalingscontract of een grondverkoopcontract.
Dit soort verkoop is aanpasbaar, waardoor beide partijen de voorwaarden van de transactie aan de omstandigheden kunnen aanpassen. Overweeg de volgende scenario's waarin een contract voor koopakte zou werken:
#1. Conventionele financiering omzeilen
De mogelijkheid om geldschieters te vermijden, maakt een koopovereenkomst tot een aantrekkelijke optie voor kopers die geen conventionele hypotheek kunnen krijgen, hetzij vanwege een slecht of onvoldoende krediet, een gebrek aan aanbetaling of andere factoren. In dit geval kan de verkoper instemmen met een hogere rente dan de geldschieter vereist.
Bovendien kan een verkoper tijdens een periode van ongewoon hoge rentetarieven contractwerk voor een akte willen aangaan met de bedoeling meer potentiële kopers aan te trekken door een korting op de reguliere tarieven aan te bieden.
#2. Om kosten te vermijden
Contractwerk voor de verkoop van aktes kan goedkoper zijn dan conventioneel gefinancierde transacties, omdat ze veel van de kosten vermijden die gepaard gaan met een gewone lening. De afsluitingskosten kunnen ook lager zijn, om dezelfde redenen, vooral als de transactie tot stand is gekomen zonder tussenkomst van een makelaar.
#3. Om de procedure voor het verkopen van een huis te versnellen
Traditionele vastgoedtransacties kunnen een langere periode in beslag nemen. Er zijn zoveel personen bij de transactie betrokken, waaronder de koper, verkoper en geldschieter, wiens schema's moeten worden gecoördineerd voordat iedereen samen aan de slottafel kan gaan zitten. Contracten voor daad, aan de andere kant, kunnen snel zijn. Om een juridisch contractwerk voor een akte in te dienen, is alles wat nodig is een overeenkomst tussen de koper en de verkoper.
Uiteraard is het van cruciaal belang om het contract voor akte te registreren bij de registrar of statutaire zetel van uw provincie, niet alleen om het doel van de partijen te formaliseren, maar u kunt ook een boete riskeren als u dit niet doet.
#4. Wanneer de verkoper en koper elkaar leren kennen
Een akte van akte is vaak handig om eigendom binnen een familie over te dragen, van de ene familielid naar de andere. Daarnaast kan het wenselijk zijn voor een verkoop tussen goede vrienden die elkaar voldoende vertrouwen om te voorkomen dat een bank of andere financiële instelling erbij betrokken wordt.
Belangrijke dingen die u moet weten bij het kopen van een huis
Hier zijn enkele kritische punten om te overwegen bij het kopen van een huis via contractwerk voor akte.
#1. Volledige kosten
Zorg ervoor dat u begrijpt en in staat bent om alle kosten die zullen worden gemaakt te dragen. Naast de maandelijkse afbetalingen aan de verkoper, bent u verantwoordelijk voor de verzekering van huiseigenaren, onroerendgoedbelasting en alle andere kosten die in het contract voor akte worden genoemd. Talrijke contracten voor koopwoningen worden aangeboden "zoals ze zijn" en kunnen uitgebreide reparaties vereisen, waarvoor u verantwoordelijk bent. Afhankelijk van de contractvoorwaarden kunt u uw huis kwijtraken als u de reparatie niet betaalt.
#2. Betaling per ballon
Net als bij een conventionele hypotheek, bevat een akte van akte vaak een overeengekomen koopprijs en een afbetalingsplan. De betalingen worden echter vaak niet gelijkmatig over een lange periode afgeschreven, wat betekent dat u vrijwel zeker op een bepaalde datum een enorme forfaitaire "ballonbetaling" moet doen om de aankoop af te ronden door het volledige uitstaande saldo te dekken op de verkoopprijs. Op dat moment moet u vrijwel zeker een hypotheek afsluiten om de ballonbetaling te dekken. Als u niet in staat bent om een hypotheek te krijgen of de ballonbetaling niet kunt doen wanneer deze verschuldigd is, loopt u zeer zeker het risico van contractannulering en huisuitzetting.
#3. Nietigverklaring en uitzetting
Als u in gebreke blijft bij een enkele betaling, niet in staat bent om de ballonbetaling te doen, of niet voldoet aan enige andere voorwaarden van het contract voor akte, kan de verkoper het contract annuleren en binnen 60 dagen een uitzettingsactie tegen u starten. U verliest het bezit van het huis en al het geld dat is geïnvesteerd in de verwerving ervan.
#4. Hypotheken en pandrechten op onroerend goed
Omdat de verkoper de eigendom van het onroerend goed gedurende de looptijd van het contract behoudt, loopt u het risico dat de verkoper het onroerend goed belast met hypotheken en pandrechten. U verliest het huis als de verkoper in gebreke blijft met hypotheekbetalingen en het onroerend goed in executie gaat.
#5. Contract voor akteregistratie
U moet het contract voor akte binnen vier maanden na ondertekening "registreren" bij de county recorder of registrar of akten in de county waarin het onroerend goed zich bevindt. Doe je dat niet, dan kun je een boete krijgen. Bovendien toont het vastleggen van het contract uw controle over het actief aan en beschermt het u tegen door de verkoper opgelegde verplichtingen na het contract op het onroerend goed.
Wat is een contract voor akte?
Een contract voor akte is een verkoopovereenkomst voor onroerend goed waarbij de koper het land onmiddellijk in bezit heeft en de aankoopprijs in termijnen betaalt, maar de verkoper behoudt de juridische eigendom totdat alle betalingen zijn betaald. Ook bekend als een grondcontract, een grondafbetalingscontract of een grondverkoopcontract.
Wie is verantwoordelijk voor het opnemen van een contract voor akte?
Uiteraard is het vastleggen van het contract voor akte met de registrar van titels of statutaire zetel van uw provincie van cruciaal belang, niet alleen om het doel van de partijen te formaliseren, maar u kunt ook een boete riskeren als u dit niet doet.
Wat zijn de nadelen van contract voor akte?
Er zijn een aantal nadelen voor zowel koper als verkoper. Waaronder;
- Risico's van insolventie en executie
- Titel problemen
Wanneer moet ik een contract voor akte gebruiken?
Overweeg de volgende scenario's waarin een contract voor koopakte zinvol zou zijn:
- Om conventionele financiering te omzeilen
- Om kosten te vermijden
- Wanneer de verkoper en koper elkaar leren kennen
- Om de verkoopprocedure van het huis te bespoedigen
Wat is het verschil tussen een contract voor akte en een hypotheek?
Een traditionele koopsomhypotheek duurt veel langer en kost veel meer geld dan een contract voor akte. Er zijn geen opstartkosten, formele aanvragen of hoge sluitings- en afwikkelingskosten in een typisch contract voor akte.
Wat is een andere naam voor contract van akte?
Ook wel landcontract, landcontract met betalingen of landverkoopcontract genoemd. Contract voor akte is een speciaal type onroerendgoedcontract waarbij de verkoper de koper geld geeft om het onroerend goed tegen een overeengekomen prijs te kopen, en de koper betaalt de lening in termijnen terug.
Wat is er nodig voor een contract voor akte in Illinois?
Wat heeft een koopovereenkomst nodig? U hebt een schriftelijk contract nodig dat door beide partijen is ondertekend en door een notaris is bekrachtigd.
Aanverwant artikel
- Deed Of Trust: Overzicht, Hypotheek vs. Deed of Trust & Hoe het werkt
- SUBSIDIEDOEL: Definitie en hoe het werkt (bijgewerkt!!)
- GRANT DEED: beste praktijken in de VS en alles wat u moet weten
- SPECIALE GARANTIEAKTE: Definitie en hoe het werkt (Texas en Florida)
- ALGEMENE GARANTIEBEWIJS: Definitie en hoe het werkt (Texas en Florida)
- HYPOTHEEK VERSUS HYPOTHEEK: wat is het verschil?
- KUNT U UW HYPOTHEEK BETALEN MET EEN CREDITCARD: Tips voor het betalen?
