Elk type onroerend goed, of het nu commercieel of residentieel is, kan een uitstekende investering zijn. Commerciële activa bieden vaak meer financieel voordeel voor uw geld dan woningen zoals huurappartementen of eengezinswoningen, maar er zijn ook meer risico's.
Het is van cruciaal belang om de volledige voor- en nadelen van beleggen in commercieel onroerend goed te begrijpen om de beste investeringsbeslissing voor u te nemen.
Commercieel vastgoed: definitie
Commercieel vastgoed verwijst naar activaklassen die geen eengezinswoningen zijn. Het kan gaan om meergezinswoningen (vier of meer geschakelde woningen), winkelruimtes of kantoren, bedrijfs- of fabriekspanden of een combinatie hiervan. Elk type onroerend goed, of het nu commercieel of residentieel is, kan een goede investering zijn. Commercieel vastgoed biedt doorgaans meer financiële beloning voor uw geld dan woningen zoals huurappartementen of eengezinswoningen, maar er kunnen ook meer risico's zijn.
Het is van cruciaal belang om de voor- en nadelen van investeren in commercieel vastgoed te begrijpen, zodat u de beste investeringsbeslissing voor u kunt nemen. of zelfs bebouwbaar land
Omdat commercieel vastgoed groter is, ze stellen je in staat om je portfolio op te bouwen sneller dan het kopen van individuele woningen. Natuurlijk heeft elke investering in onroerend goed het duidelijke voordeel dat u uw investering als hefboom of hypotheek kunt gebruiken.
Soorten commercieel onroerend goed
We zullen de acht verschillende soorten commercieel onroerend goed hieronder bespreken, waarbij we naar elk van de volgende kijken:
- Multi-familie
- Kantoor
- Industrieel
- Retail
- Hotels / Horeca
- Gemengd gebruik
- Land
- Speciaal doel
We bekijken verschillende soorten gebouwen, onroerend goed en soorten landgebruik, evenals enkele voorbeelden van elke activaklasse langs de weg.
#1. Multi-familie
Meergezinswoningen dienen als een brug tussen residentieel en commercieel vastgoed.
Hoewel ze voornamelijk als woning kunnen worden gebruikt, is het algemene doel van het type onroerend goed voor investeringen (eigen gebruik of niet).
De activaklasse met meerdere gezinnen omvat alles, van een duplex tot een appartementengebouw met meerdere honderden eenheden.
Duplex/Triplex/Quadruplex
Duplexen zijn huurwoningen met twee eenheden, triplexen zijn gebouwen met drie eenheden en quadruplexen zijn eigendommen met vier eenheden. Het is vrij eenvoudig.
De typen onroerend goed met het achtervoegsel 'plex' zijn te vinden in bijna elke markt, hoewel ze meer geschikt zijn voor nieuwe investeerders en mensen die willen profiteren van hun eigen huis (door andere eenheden te verhuren).
Appartementsgebouwen daarentegen worden vaak geclassificeerd als laag, middelhoog of hoog op basis van het aantal verdiepingen dat ze hebben.
Tuin Appartementen
Tuinflats in de voorsteden verschenen voor het eerst in de jaren zestig en zeventig, toen jongeren van de stad naar de buitenwijken verhuisden.
Tuinappartementen zijn meestal 3-4 verdiepingen hoog, met 50-400 eenheden, geen liften en parkeerplaatsen op het oppervlak. Het is in wezen een cluster van laagbouw appartementsgebouwen op een stuk grond, waarvan sommige een tuin of ander landoppervlak kunnen delen.
Middelgrote appartementen
Deze complexen zijn typisch 5-12 verdiepingen hoog, met 30-110 eenheden met liftservice. Dit zijn vaak ingebouwde stedelijke infill-locaties.
Hoogbouw Appartementen
Hoogbouwappartementen bevinden zich meestal in grotere markten, beschikken over meer dan 100 eenheden en worden professioneel beheerd.
Het aantal verdiepingen is minder specifiek voor hoogbouw, maar zodra je meer dan 10-12 verdiepingen hebt, zullen de meeste markten het gebouw als hoogbouw beschouwen.
Een wolkenkrabber is een hoogbouw met meer dan 40 verdiepingen en een bepaalde hoogte.
#2. Kantoor
Kantoorgebouwen, zoals meergezinswoningen, worden geclassificeerd als laag, middelhoog of hoog, afhankelijk van hun grootte.
Klasse A, B en C kantoorgebouwen
Kantoorgebouwen worden doorgaans geclassificeerd als klasse A, klasse B of klasse C.
Deze classificaties zijn allemaal relatief en sterk beïnvloed door contexten, zoals de locatie van het gebouw en de gezondheid van de omringende markt.
de klasse A gebouwen zijn qua constructie en ligging het beste van het beste.
Klasse B eigenschappen kunnen een hoogwaardige constructie hebben, maar bevinden zich op een minder gewenste locatie.
Klasse C panden kunnen vervallen en op een ongunstige locatie zijn.
Centraal zakelijk district (CBD)
Kantoorgebouwen in een centraal zakendistrict (CBD) bevinden zich in het hart van een stad.
Deze gebouwen omvatten hoogbouw in het centrum van grotere steden zoals Chicago of New York, evenals in enkele middelgrote steden zoals Orlando of Jacksonville.
Kantoorgebouwen in de voorsteden
Dit type kantoorruimte in de voorsteden bestaat doorgaans uit middelhoge gebouwen die in grootte variëren van 80,000 tot 400,000 vierkante voet en zich buiten het stadscentrum bevinden.
Kantoorparken in de voorsteden, die verschillende middelhoge gebouwen samenvoegen tot een campusachtige omgeving, zijn ook gebruikelijk in steden.
#3. industrieel
De grootte van industriële eigendommen kan ook aanzienlijk variëren, afhankelijk van hun specifieke gebruikssituaties.
Zware productie
Deze categorie industrieel eigendom is echt een speciale gebruikscategorie waar de meeste grote fabrikanten onder zouden vallen. Deze eigendommen zijn sterk aangepast met machines voor de eindgebruiker en vereisen meestal een uitgebreide renovatie om opnieuw te gebruiken voor een andere huurder.
Lichte montage
Deze structuren zijn veel eenvoudiger dan zware fabricage-eigenschappen en kunnen meestal gemakkelijk opnieuw worden geconfigureerd.
Opslag, productassemblage en kantoorruimte zijn allemaal veel voorkomende toepassingen.
Flex Magazijn
Dit is een industrieel pand dat gemakkelijk kan worden verbouwd en omvat doorgaans een mix van industriële en kantoorruimte.
Flexruimte kan ook als gemengd gebruik worden beschouwd, wat we hieronder in meer detail zullen bespreken.
Bulkmagazijn
Deze eigenschappen zijn meestal erg groot, variërend van 50,000 tot 1,000,000 vierkante voet.
Deze eigenschappen worden veelvuldig gebruikt voor de regionale distributie van producten. Ze vereisen ook gemakkelijke toegang voor vrachtwagens die snelwegsystemen in- en uitrijden.
#4. Kleinhandel
Strip / Winkelcentrum
Stripcentra zijn kleinere winkelpanden die al dan niet hoofdhuurders hebben. Een ankerhuurder is gewoon een grotere winkelhuurder die dient om klanten naar het pand te trekken.
Ankerhuurders zijn Wal-Mart, Publix en Home Depot. Stripwinkelcentra herbergen meestal een mix van kleine winkels zoals Chinese restaurants, stomerijen, nagelsalons, enzovoort.
Gemeenschapswinkelcentrum
Communautaire winkelcentra variëren doorgaans in grootte van 150,000 tot 350,000 vierkante voet.
Ze worden ingenomen door een aantal ankers, zoals supermarkten en drogisterijen. Verder is het gebruikelijk om een of meer restaurants in een buurtwinkelcentrum te vinden.
Krachtcentrum
Een energiecentrale heeft doorgaans verschillende kleinere, inline-winkels, maar onderscheidt zich door de aanwezigheid van enkele grote winkelketens, zoals Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy, enzovoort.
Elke big box-retailer beslaat doorgaans tussen de 30,000 en 200,000 vierkante voet, en deze winkelcentra bevatten meestal meerdere pakketten.
Regionaal winkelcentrum
Winkelcentra variëren in grootte van 400,000 tot 2,000,000 vierkante voet en hebben meestal een paar hoofdhuurders, zoals warenhuizen of grootwinkelbedrijven zoals Barnes & Noble of Best Buy.
Uit pakket
De meeste grotere winkelcentra hebben een of meer percelen, dit zijn percelen die zijn gereserveerd voor specifieke huurders, zoals fastfoodrestaurants of banken.
#5. hotels
Full-service hotels
Full-service hotels bevinden zich meestal in centrale zakenwijken of toeristische gebieden en omvatten bekende merken zoals Four Seasons, Marriott en Ritz Carlton.
Hotels met beperkte service
Hotels in de categorie met beperkte service zijn doorgaans boetiekhotels. Deze hotels zijn doorgaans kleiner en bieden geen voorzieningen zoals roomservice, restaurants op het terrein of congresruimte.
Hotels voor langer verblijf
Deze hotels hebben grotere kamers, kleine keukens en zijn bedoeld voor mensen die een week of langer blijven.
#6. Gemengd gebruik
Vastgoed voor gemengd gebruik, hoewel op zichzelf verschillend, kan in feite een combinatie zijn van elk van de bovengenoemde soorten commercieel onroerend goed. Winkel-/restaurantpanden met kantoren of woningen erbovenop zijn het meest voorkomende type vastgoed voor gemengd gebruik, vooral in steden.
Overweeg een typisch hoogbouwgebouw in de binnenstad; de kans is groot dat het actief voor gemengd gebruik is. Vastgoed voor gemengd gebruik is doorgaans een combinatie van kantoren, woningen/meergezinswoningen, winkels en/of industrie.
#7. Land
Greenfield / Landbouwgrond
Greenfield-land is onbebouwd land, zoals een boerderij of weiland. Deze categorie omvat ook verschillende soorten landbouwgrond, zoals boomgaarden, veehouderijen, boerderijen en meer.
Invulland
Infill land is gelegen in een stad die al is ontwikkeld maar nu leeg staat. Het wordt uitsluitend geassocieerd met de ontwikkeling van onroerend goed in stedelijke gebieden.
Brownfield-land
Brownfields zijn percelen die voorheen werden gebruikt voor industriële of commerciële doeleinden, maar die nu beschikbaar zijn voor hergebruik.
Deze eigenschappen zijn over het algemeen schadelijk voor het milieu of worden ervan verdacht als gevolg van eerdere commerciële toepassingen.
#8. Speciaal doel
Bovenstaande vastgoedcategorieën omvatten de meest voorkomende soorten commercieel vastgoed. Er zijn echter tal van andere soorten commercieel onroerend goed die beleggers bouwen en bezitten.
Dit is waar het concept van "speciale doeleinden" onroerend goed in het spel komt. Het is in wezen de CRE-classificatie voor diversen. Pretparken, bowlingbanen, parkeerplaatsen, stadions, theaters, dierentuinen en vele andere speciale eigendommen zijn voorbeelden.
Basisvoorwaarden in commercieel onroerend goed
Hoewel er tientallen woorden zijn die uniek zijn voor beleggen in commercieel onroerend goed, zijn voorkeursrendementen en aandelensplitsing twee belangrijke ideeën die in deze studie zullen worden besproken.
Gewenste retouren:
Dit is een soort rendement waarbij de sponsor de belegger een vast rendement betaalt dat kan variëren van 5% tot 10% of meer. Voorkeursrendementen worden meestal per kwartaal betaald, maar ze kunnen ook maandelijks of jaarlijks worden betaald.
Aandelensplitsing:
Wanneer een deel van het vermogen van het onroerend goed uit waardering of waardestijging wordt verdeeld tussen de sponsor en de belegger op basis van een overeengekomen percentage, wordt dit een aandelensplitsing genoemd.
Passieve commerciële vastgoedinvesteringen
De belegger bezit of beheert het onroerend goed niet actief in passieve vastgoedbeleggingen. Passief beleggen levert vaak inkomsten op in de vorm van dividend, preferent rendement, aandelensplitsing of een combinatie van deze drie.
Hieronder volgt een basisoverzicht van de talrijke manieren om passief te investeren in commercieel vastgoed. Elk type passieve investering in commercieel onroerend goed heeft voor- en nadelen, dus doe je onderzoek voordat je investeert.
Real Estate Investment Trusts (REIT's)
REIT's zijn een van de meest eenvoudige manieren om te investeren in commercieel onroerend goed. Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) bundelt geld om verschillende commerciële gebouwen effectief te kopen en te beheren, en keert dividenden uit aan investeerders. REIT's komen in aanmerking voor speciale belastingvoordelen als ze 90% of meer van hun inkomsten als dividend aan hun aandeelhouders sturen, waardoor ze een solide bron van passief inkomen vormen.
Er zijn twee soorten REIT's: aandelen-REIT's en hypotheek-REIT's. Aandelen van beide typen kunnen worden gekocht via een effectenrekening (voor openbare REIT's) of rechtstreeks bij de REIT (voor particuliere). De meest populaire optie zijn beursgenoteerde REIT's, die voor slechts een paar honderd dollar kunnen worden gekocht.
Vastgoed Exchange-traded Fund (ETF)
In plaats van individuele REIT-aandelen te selecteren en te kopen, kunt u deelnemen aan verschillende REIT's via een real estate exchange-traded fund (ETF). Een fondsbeheerder selecteert een portefeuille met vastgoedeffecten om in te beleggen. Dit kan een aantal REIT's in verschillende commerciële gebieden omvatten.
Exchange-traded funds (ETF's) voor onroerend goed verminderen het risico door uw belegging over verschillende bedrijven en sectoren te spreiden.
Crowdfunding
Voor goedgekeurde investeerders is CRE crowdfunding een passief investeringsalternatief. Investeerders kunnen crowdfundingplatforms gebruiken om in contact te komen met externe investeerders of ontwikkelaars die een investeringsmogelijkheid hebben waarvoor financiering nodig is. De meeste crowdfundingplatforms evalueren de investering en de sponsor voordat ze aan het platform worden toegevoegd, maar u moet uw eigen onderzoek doen naar de mogelijkheid en de sponsor.
CRE-crowdfundingopties kunnen door investeerders worden gebruikt voor slechts een paar duizend dollar, maar anderen vragen honderdduizenden. Hoewel de rendementen vaak beter zijn dan die van een REIT of vastgoed-ETF, is er minder liquiditeit en meer risico bij crowdsourcing. De meeste crowdfundingmogelijkheden hebben een looptijd van twee tot vijf jaar. Gedurende die tijd kan de belegger zijn geld niet opnemen uit de transactie.
Doe mee als aandelen- of financieringspartner.
Een ander passief alternatief is om als financiële partner samen te werken met een actieve CRE-investeerder. U bent een stille, passieve partner die bijdraagt aan de aanbetaling of contante aankoop van het onroerend goed in ruil voor een preferent rendement, aandelenaandeel of een combinatie van beide. Dit is vergelijkbaar met crowdfunding, behalve dat het aantal partners kleiner is en het rendement groter. Maar er is ook een groter risico.
Aandelen en financiële partners zijn populair in de vastgoedsector, met name in CRE. Deze veranderingen zijn echter niet goed bekend gemaakt. De meeste aandelenopportuniteiten worden ontdekt via gevestigde contacten met actieve investeerders. Het is van cruciaal belang dat u uw eigen due diligence uitvoert op de investering en de belegger. Zij hebben de leiding over de LLC, het onroerend goed en uw geld, dus u moet vertrouwen hebben in hun capaciteiten om de investering met succes te beheren.
Actieve investeringen in commercieel onroerend goed
Actieve vastgoedbeleggingen zijn die waarin de belegger de belegging actief beheert. Dit houdt vaak in dat u een deel van de investering bezit en dat u een deel van of alle risico's en verplichtingen draagt. Hoewel dit niet altijd het geval is, presteert actief beleggen doorgaans beter dan passief beleggen. Actieve investeringen genereren op twee manieren inkomsten:
- Huurinkomsten en cashflow
- Vastgoedwaardering is het proces van het verhogen van de waarde van een onroerend goed.
Zelf een commercieel onroerend goed kopen en beheren
Als u actief investeert in commercieel vastgoed, bent u verantwoordelijk voor het vinden, financieren, verwerven, beheren en afstoten van het onroerend goed. Hoewel u misschien financiële partners, investeerders, een extern managementbedrijf of een team van individuen aan uw zijde heeft, bent u uiteindelijk verantwoordelijk voor het succes of falen van de investering.
De meeste actieve CRE-investeerders zijn gespecialiseerd in een specifieke sector. Zij kunnen uitsluitend meergezinswoningen aankopen of zich concentreren op kantorencomplexen. Bepaal het volgende voordat u een bedrijfspand koopt:
- Het type commercieel onroerend goed dat u wilt bezitten,
- De beschikbaarheid en vraag naar dat type CRE in uw vastgoedmarkt, en
- hoe correct te investeren in die CRE-industrie?
Hier leest u hoe u actief kunt investeren in commercieel vastgoed.
#1. Evalueer potentiële investeringsmogelijkheden
Als je eenmaal een sector en een locatie hebt gekozen, wil je op zoek gaan naar investeringsmogelijkheden om te verkennen. Loopnet, Crexi, Craigslist en uw eigen direct mail-campagne zijn allemaal goede plaatsen om te zoeken naar onroerend goed dat te koop wordt aangeboden via een makelaar in commercieel onroerend goed.
Als het onroerend goed bij een makelaar is vermeld, dient de makelaar normaal gesproken een biedingsbericht (OM) in waarin de huidige prestaties van het onroerend goed worden beschreven, evenals de pro forma ervan, of de verwachte inkomsten die het onroerend goed kan verdienen wanneer het efficiënt wordt beheerd en verhuurd. Hoewel deze informatie nuttig is, is het uw verantwoordelijkheid om de prognoses en huidige uitgaven te bevestigen.
De meeste aanbiedingen zijn gebaseerd op het netto bedrijfsresultaat (NOI) en de cap rate van het onroerend goed.
- Het netto bedrijfsresultaat (NOI) is het geld dat door een onroerend goed wordt gegenereerd nadat alle jaarlijkse kosten, exclusief schuldbetalingen, zijn afgetrokken.
- De cap rate is de waardering van het onroerend goed op basis van het netto bedrijfsresultaat of NOI. Hoe beter het rendement, hoe hoger de cap rate. Hoe lager de cap rate, hoe minder deal je krijgt.
#2. Dien een intentieverklaring (LOI) in
Als de investering levensvatbaar blijkt, is de volgende stap het indienen van een intentieverklaring (LOI). Dit is een document van één of twee pagina's dat samenvat:
- wat u van plan bent te kopen, en
- de aankoopvoorwaarden, zoals de aankoopprijs, aanbetaling, inspectietijd en eventuele andere bepalingen of onvoorziene omstandigheden
Een LOI is niet juridisch bindend, maar zet het due-diligenceproces van koper en verkoper onder tijdelijke voorwaarden voort. Nadat de koper zijn due diligence heeft voltooid, kan hij een formeel contract aangaan. Raadpleeg een advocaat voordat u een contract ondertekent om ervoor te zorgen dat het alle relevante bepalingen en voorwaarden bevat en beide partijen effectief beschermt.
Een LOI is niet juridisch bindend, maar zet het due-diligenceproces van koper en verkoper onder tijdelijke voorwaarden voort. Nadat de koper zijn due diligence heeft voltooid, kan hij een formeel contract aangaan. Raadpleeg een advocaat voordat u een contract ondertekent om ervoor te zorgen dat het alle relevante bepalingen en voorwaarden bevat en beide partijen effectief beschermt.
#3. Geld verkrijgen
U moet het geld regelen zodra het contract is ondertekend. Er zijn verschillende soorten leningen voor commercieel onroerend goed beschikbaar:
- Conventionele leningen een aanbetaling van minimaal 20% van de koopprijs verlangen. Er zijn zowel korte- als langetermijnopties beschikbaar, zodat u geld kunt verwerven met een terugbetalingstermijn van twee tot dertig jaar. Er zijn hypotheken met vaste rente en hypotheken met variabele rente; sommige kortlopende leningen omvatten ook ballonbetalingen.
- Overheidsleningen Leningen voor Small Business Administration (SBA7a) of Certified Development Company (SBA504) worden door de overheid ondersteund en variëren van 15 tot 25 jaar. Aanpasbare en vastrentende leningen kunnen worden verkregen met een aanbetaling van slechts 10%.
- syndication: U combineert fondsen van investeerders om het onroerend goed in contanten te kopen, waarbij u een voorkeursrendement, aandelenaandeel of een combinatie van beide betaalt.
- Eigenaar financiering: Wanneer de verkoper van een onroerend goed financiering draagt tegen een bepaald tarief en met een bepaalde voorwaarden, wordt dit eigenaarsfinanciering genoemd.
Bij het goedkeuren van leningen houden de meeste banken rekening met twee factoren:
- De lening-tot-waarde (LTV)-ratio, dit is het geleende bedrag in verhouding tot de waarde van het onroerend goed.
- Het jaarlijkse inkomen dat door het onroerend goed wordt gegenereerd in vergelijking met de jaarlijkse schuldendienst op het onroerend goed. Dit wordt de schuldendienstdekkingsratio (DSCR).
Hoewel het onroerend goed de belangrijkste factor in de lening is, kijken banken ook naar het bedrijfsplan, de kredietwaardigheid, de ervaring en het vermogen van de belegger om te bepalen of ze gekwalificeerd zijn om de lening terug te betalen.
Het is niet ongebruikelijk dat CRE-leningen van de belegger eisen dat hij een persoonlijke garantsteller is, een levensverzekeringspolis toewijst of andere eigendommen als onderpand gebruikt, zoals een hoofdverblijfplaats.
#4. Voer een grondige inspectie en due diligence uit
Commercieel vastgoed heeft, net als residentieel vastgoed, een examenperiode. Deze termijn, die kan worden bedongen van 15 tot 60 dagen, stelt de koper in staat om inspecties uit te voeren en due diligence op het onroerend goed uit te voeren.
Kopers kunnen verschillende rapporten bestellen:
- Rapport over eigendomsinspectie
- Milieuonderzoek, Fase I
- Onderzoek van grenzen
De geldschieter is degene die de meerderheid van de inspecties bestelt. Daarom moet u, voordat u onderzoeken of inspecties bestelt, de financieringsopties bekijken. Dit is ook het moment waarop de koper informatie over de exploitatie van het onroerend goed verifieert, zoals inkomensdeposito's, huurtarieven, leegstand, voorafgaande belastingaangiften, enzovoort.
Tijdens de inspectietijd heeft de koper de mogelijkheid om opnieuw te onderhandelen of het contract te annuleren, vaak zonder boete.
#5. Voltooi de transactie en begin met het beheren van de investering.
Het pand zal worden gesloten met een titelfirma of advocaat zodra de financiering is ontvangen en de inspectieperiode is verstreken. Het is dan de verantwoordelijkheid van de belegger om het onroerend goed te beheren. Dit kan betrekking hebben op zaken als:
- toezicht houden op of in dienst nemen van een on-site manager.
- het inschakelen van de diensten van een extern vastgoedbeheerbedrijf,
- Voor het afhandelen van de verhuureenheden wordt vastgoedbeheersoftware gebruikt.
- social media marketing en reclame voor het onroerend goed
- het starten van een uitzettingsprocedure tegen in gebreke blijvende huurders,
- het construeren van significante verbeteringen, en
- extra verantwoordelijkheden
Het bezitten van een eigendom van CRE vereist vaak een aanzienlijke hoeveelheid werk en constant toezicht. Het kan echter resulteren in een grote beloning.
Commercieel vastgoed en belastingen
Afhankelijk van het type belegging worden inkomsten uit commercieel vastgoed verschillend belast. Als u eenmaal heeft besloten wat de beste manier is om voor u in CRE te beleggen, bekijkt u hoe die investering wordt belast en overlegt u met een belastingadviseur.
Voordelen van commercieel onroerend goed
Een van de belangrijkste voordelen van commercieel vastgoed zijn de lage kosten van leasing. Commercieel vastgoed kan opmerkelijke rendementen en aanzienlijke maandelijkse kasstromen opleveren op plaatsen waar de hoeveelheid nieuwbouw ofwel door grond ofwel door de wet wordt beperkt. Industriële gebouwen hebben doorgaans lagere huren dan kantoortorens, maar ze hebben ook lagere overheadkosten.
Commercieel vastgoed profiteert ook van huurtermijnen van huurders die veel langer zijn dan die in residentieel vastgoed. Zolang langetermijnhuurders het gebouw bewonen, biedt deze verlengde huurperiode de commercieel vastgoedhouder een aanzienlijke cashflowstabiliteit.
Commercieel vastgoed biedt niet alleen een consistente en lucratieve bron van inkomsten, maar heeft ook het potentieel voor vermogensgroei zolang het onroerend goed goed wordt onderhouden en up-to-date wordt gehouden. En, net als alle soorten onroerend goed, is het een afzonderlijke activaklasse die een effectief diversificatiealternatief kan bieden voor een goed gediversifieerde portefeuille.
Nadelen van commercieel onroerend goed
De meeste mensen die direct in commercieel vastgoed willen investeren, worden afgeschrikt door wet- en regelgeving. Commerciële onroerendgoedbelasting, aankoopmechanica en onderhoudsverantwoordelijkheden zijn verborgen onder juridische lagen. Deze normen verschillen afhankelijk van de staat, het graafschap, de industrie, de grootte, het bestemmingsplan en een aantal andere factoren. De meeste commerciële vastgoedbeleggers hebben gespecialiseerde kennis of een team van mensen die dat wel hebben.
Een andere belemmering is het verhoogde risico dat gepaard gaat met het verloop van huurders, wat vooral belangrijk is in een economie waar onverwachte winkelsluitingen panden zonder waarschuwing leeg laten staan.
Als het om woningen gaat, komen de behoeften van een huurder vaak overeen met die van eerdere of toekomstige bewoners. In het geval van een commercieel onroerend goed kan elke huurder echter zeer uiteenlopende behoeften hebben die ingrijpende renovaties noodzakelijk maken. De eigenaar van het gebouw moet vervolgens het gebied aanpassen aan de specifieke handel van elke huurder. Door de kosten van verbeteringen voor inkomende huurders, kan een commercieel pand met een lage leegstand maar een hoog huurdersverloop toch geld verliezen.
Het kopen van een commercieel onroerend goed is een aanzienlijk duurdere propositie voor diegenen die rechtstreeks willen investeren dan het kopen van een woonhuis. Bovendien, terwijl onroerend goed in het algemeen een van de meer illiquide activaklassen is, verlopen transacties voor commerciële gebouwen in een uitzonderlijk traag tempo.
Prognoses voor commercieel vastgoed
De commerciële vastgoedsector in de Verenigde Staten heeft zwaar geleden onder de crisis van 2008-2009, maar is sinds 2010 jaarlijks verbeterd. Deze winsten hebben bijgedragen aan het herstel van bijna alle verliezen uit het recessietijdperk.
Andere tekenen wijzen er echter op dat de markt voor commercieel vastgoed zijn hoogtepunt heeft bereikt in de expansiecyclus na de recessie. Volgens Ten-X Growth, een makelaarskantoor in Californië, sloten de prijzen van commercieel onroerend goed in 2018 slechts 1% hoger dan in 2017.
In Ten-X-analyse, komt het definitieve totaal voor 2018 voor commercieel vastgoed overeen met hun mening over de prijsstelling in de late economische cyclus. Volgens de gegevens van het bedrijf nemen de leegstand toe, de huurgroei vertraagt en de marktrente stijgt.
Volgens Forbes is met name de detailhandel een bron van zorg geweest in de bredere markt voor commercieel vastgoed, waarbij de wijdverbreide winkelsluitingen in 2017 intensiveerden en doorgingen in 2018. Zo zag het populaire winkelcentrum REIT Westfield Corporation zijn aandelenkoers bijna dalen. 30% tussen medio 2016 en eind 2017, alvorens een deel van die verliezen in januari 2018 te herstellen. Unibail-Rodamco SE betaalde $ 15.8 miljard voor Westfield en vormde Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
De meeste organisaties zijn daarentegen van mening dat de vastgoedmarkt er over het algemeen nog goed voor staat. Het is vermeldenswaard dat de wereldwijde gebeurtenissen van 2020 de vastgoedwaarde niet significant hebben verlaagd, en dat de vastgoedwaarde stabiel is gebleven of zelfs is gestegen, net zoals de aandelenmarkt, die herstelde van zijn verbluffende verlies in het tweede kwartaal van 2 met een even dramatische rally die duurde tot en met Q2020 2. Dit is een significant verschil tussen de economische gevolgen in 2021 en wat zich tien jaar geleden voordeed. Wat onbekend is, is of de verplichte externe werkomgeving voor de meeste Amerikanen, die in 2020 begon, op lange termijn invloed zal hebben op de eisen van het hoofdkantoor.
Evaluatie van commerciële vastgoedtransacties
Terwijl de woning normaal gesproken wordt getaxeerd voor de eindgebruiker op basis van vierkante meters en vergelijkbare verkopen van onroerend goed in de buurt, wordt commercieel vastgoed anders gewaardeerd.
Vastgoedprofessionals gebruiken een reeks vergelijkingen, of vergelijkingen, om vergelijkbare eigenschappen te analyseren en te vergelijken, maar ze zijn niet volledig gebaseerd op de verkoopprijs, zoals gebruikelijk is in residentieel vastgoed.
Commercieel vastgoed is ook niet opgenomen op standaard verkoopwebsites voor woningen, zoals Realtor.com, Zillow.com of Trulia.com. Loopnet.com, dat eigendom is van de commerciële vastgoeddatabase CoStar, is de grootste listingsite voor commercieel vastgoed. U kunt hier ook composities en aanbiedingen voor leasing van commercieel onroerend goed vinden.
Het vergelijken van het kapitalisatiepercentage van een commercieel onroerend goed (ook wel cap rate genoemd) met dat van vergelijkbare eigendommen is een standaardmethode om het te evalueren. Dit wordt afgeleid door de verkoopprijs van het onroerend goed te delen door de netto bedrijfsinkomsten. Bedenk wat uw jaarlijkse rendement zou zijn als u het onroerend goed in contanten zou kopen.
Zelfs als een toekomstige woning een goede koop lijkt te zijn op basis van de cap rate, moet u deze vergelijken met een aantal andere waarderingsmethoden. Dit kunnen zaken zijn als:
- Netto bedrijfsresultaat (NOI): Het geldbedrag dat door een actief wordt gegenereerd na aftrek van alle bedrijfskosten, inclusief leegstand en verlies, en voordat de hypotheek is betaald. Dit is het bedrag dat wordt gebruikt om het kapitalisatiepercentage van het onroerend goed te berekenen.
- Geldstroom is het nettobedrag dat u op zak heeft nadat alle kosten en hypotheeklasten zijn afgetrokken.
- Cash-on-cash retour: Berekend door het bedrag dat u op een onroerend goed neerlegt te delen door de jaarlijkse kasstroom die het genereert. Het is nog een andere indicator van uw rendement op uw investering.
- Bruto inkomen: Het totale bedrag dat een woning verdient vóór kosten.
Jezelf voorbereiden op succes
Er is meer bij de evaluatie van commercieel onroerend goed dan alleen de cijfers. Voordat je zelfs maar aan de onderhandelingstafel gaat zitten, moet je een heleboel dingen op hun plaats hebben. Ongeacht de activaklasse die u kiest, houd tijdens het aankoopproces rekening met het volgende:
Is het voor u mogelijk om financiering voor deze woning te krijgen?
Als u financiering wilt krijgen voor een meergezinswoning of ander commercieel onroerend goed, moet deze een commerciële beoordeling en taxatie door uw bank doorstaan. Banken beoordelen, in tegenstelling tot eengezinswoningen door de eigenaar, commercieel vastgoed op hun eigen merites, waarbij de exploitant-eigenaren als persoonlijke garanten dienen. Dat betekent dat zowel u als de huisnummers nauwkeurig moeten zijn.
Als u investeert in een meergezinswoning met vier of minder woningen, kunt u in een van de woningen wonen en profiteren van financieringsvoorwaarden voor eigen gebruik, waarvoor doorgaans lagere aanbetalingen en lagere rentetarieven nodig zijn. Het maakt het ook gemakkelijk om het pand zelf te beheren als u dat wilt. Deze strategie kan zeer gunstig zijn voor nieuwe vastgoedinvesteerders, maar de eenheid waarin u woont, zal uw totale cashflow zeker beperken. Toch kun je een jaar of twee in het huis blijven voordat je naar het volgende gaat.
Maak gebruik van een handelsmakelaar.
Vastgoedprofessionals die gewend zijn klanten bij te staan bij de aankoop van eengezinswoningen zijn niet altijd de beste personen om u bij te staan bij het taxeren van het bedrijfspand. U hebt een commerciële makelaar of verkoper nodig die begrijpt hoe kapitalisatiepercentages, contante rendementen en inkomsten worden gebruikt om de waarde van een onroerend goed te bepalen. Ze kunnen u helpen bij het begrijpen van de subtiliteiten van het finaliseren en onderhandelen van een deal waarbij huurders kunnen worden geërfd of vreemde of creatieve regelingen nodig zijn. Commerciële transacties kunnen snel uit elkaar vallen en het vereist een ervaren professional om ze tot een goed einde te brengen. Ervaren agenten kunnen hun connecties ook gebruiken om u te helpen bij het vinden van off-market deals. Loopnet.com biedt een zoekopdracht voor commerciële makelaars om u te helpen een specialist in uw regio te vinden.
Wil je weten of die agent goed is? Vraag hoeveel deals ze de afgelopen twee jaar hebben gesloten en vraag drie verwijzingen aan van voormalige klanten en andere agenten met wie ze hebben samengewerkt om een deal te sluiten. Omdat de competentie en onderhandelingsvaardigheden van uw handelsagent een transactie kunnen maken of breken, wilt u uit de mond van het paard horen hoe soepel en snel hij of zij in het verleden heeft kunnen werken, vooral met vergelijkbare eigendommen als die van u.
Vraag of de verkoper u elk stuk papier geeft.
Anders dan bij een standaard eengezinswoningtransactie, moet u de verkoper vragen om een huurlijst van huidige huurders, servicecontracten en onderhoudsdocumenten, evenals inkomsten en uitgaven, rekeningen voor lopende en voorgaande jaren. Informeer bij buren en presenteer huurders over mogelijke problemen en bepaal hoeveel van het pand leeg staat, voor hoe lang en waarom.
Verkrijg bevestiging van betalingen van huurders in de vorm van een uitsluitingscertificaat, wat in wezen een eed is die hun betalingen en voorwaarden bevestigt, evenals kopieën van alle huurovereenkomsten. Gebruik een online checklist om al uw bases te dekken.
Zorg voor een back-up.
Hoe groter de faciliteit, hoe meer kosten er zullen zijn, en deze zijn misschien niet altijd monetair. Er zullen vrijwel zeker enkele vacatures en defaults zijn, en u moet hierop voorbereid zijn. Houd rekening met 10% van uw jaarlijkse geschatte inkomen.
Als u eenmaal begrijpt hoe u elk stuk commercieel onroerend goed moet evalueren aan de hand van deze criteria, kunt u kiezen welke activaklasse het beste aansluit bij uw portefeuilledoelen en hoe u de nuances van die activaklasse kunt evalueren.
Wat is de procedure voor het huren van een bedrijfspand?
Het proces voor het huren van een commercieel vastgoed omvat doorgaans het vinden van een geschikt pand, het onderhandelen over de voorwaarden van de huurovereenkomst en het uitvoeren van een huurovereenkomst. Het proces kan ook het uitvoeren van due diligence omvatten om de staat van het onroerend goed te verifiëren en ervoor te zorgen dat het voldoet aan de vereisten van het bedrijf.
Wat zijn de belangrijkste factoren waarmee u rekening moet houden bij het kiezen van een bedrijfspand?
De belangrijkste factoren waarmee u rekening moet houden bij het kiezen van een commercieel onroerend goed, zijn locatie, bereikbaarheid, zonering, vierkante meters, kosten en voorzieningen. Andere factoren kunnen de beschikbaarheid van parkeerplaatsen, de hoogte van het plafond en het potentieel voor toekomstige uitbreiding zijn.
Wat is het verschil tussen het huren en kopen van commercieel vastgoed?
Bij het leasen van commercieel onroerend goed wordt het onroerend goed voor een bepaalde periode gehuurd, terwijl het kopen van commercieel onroerend goed betrekking heeft op het verwerven van eigendom van het onroerend goed. Leasen kan meer flexibiliteit en lagere initiële kosten bieden, terwijl kopen meer stabiliteit en kostenbesparingen op de lange termijn kan bieden.
Wat zijn de voordelen van het bezitten van commercieel onroerend goed?
Het bezit van commercieel onroerend goed kan een aantal voordelen bieden, waaronder waardering op de lange termijn, een stabiele inkomstenbron en belastingvoordelen. Eigendom kan ook zorgen voor meer controle over het onroerend goed en kan dienen als afdekking tegen inflatie.
Wat zijn algemene huurvoorwaarden voor commercieel onroerend goed?
Gebruikelijke huurvoorwaarden voor commercieel onroerend goed omvatten de duur van de huurovereenkomst, huurbedrag en betalingsvoorwaarden, verlengingsopties en eventuele beperkingen of verplichtingen voor de huurder. De huurovereenkomst kan ook bepalingen bevatten voor onderhoud, reparatie en verbetering van het onroerend goed.
Wat is het proces voor het financieren van een aankoop van commercieel onroerend goed?
Het proces voor de financiering van een aankoop van commercieel onroerend goed kan het verkrijgen van een commerciële hypotheek omvatten, een lening die wordt gedekt door het onroerend goed. Andere financieringsmogelijkheden zijn bijvoorbeeld een persoonlijke lening, een zakelijke lening of een investering van een particuliere geldschieter. Het proces kan ook betrekking hebben op het verkrijgen van een taxatie van onroerend goed en het onderhandelen over de voorwaarden van de lening.
Veelgestelde vragen over commercieel onroerend goed
Hoe winstgevend is commercieel vastgoed?
Commercieel vastgoed heeft doorgaans een jaarlijks investeringsrendement tussen 6% en 12%, afhankelijk van het gebied, de huidige economie en externe factoren (zoals een pandemie). Dat is een aanzienlijk groter bereik dan doorgaans wordt gevonden voor eengezinswoningen (hoogstens 1 procent tot 4 procent).
Wat is de 50%-regel in onroerend goed?
Volgens de 50 procent-regel mogen vastgoedbeleggers verwachten dat de bedrijfskosten van een onroerend goed ongeveer de helft van het bruto-inkomen bedragen. Dit is exclusief eventuele hypotheekbetalingen (indien van toepassing), maar omvat wel onroerendgoedbelasting, verzekeringen, leegstandsverliezen, reparaties, onderhoudskosten en door de eigenaar betaalde nutsvoorzieningen.
Wat is de 70 procent-regel?
De 70 procent-regel in huis flipping stelt dat u niet meer dan 70% van de After Repair Value (ARV) minus de reparatiekosten voor een vastgoedbelegging mag uitgeven.
Moet u uw makelaar een fooi geven?
U mag uw makelaar in ieder geval geen fooi geven. Het wordt niet verwacht of geaccepteerd als een normale praktijk. In feite beweren verschillende makelaars in onroerend goed dat het ontvangen van geschenken of bonussen hen ongemakkelijk maakt. Fooien kunnen er zelfs toe leiden dat ze harder werken om ervoor te zorgen dat ze binnen de wet blijven en aan hun licentievereisten voldoen.
- Vastgoedsector: overzicht, typen en voorbeelden
- VERZEKERINGSVERSLAGEN: Hoe u stressvrij gratis executievermeldingen kunt vinden
- HUIS AFSLUITING Uitgelegd!!! (+ Gedetailleerde gids voor het kopen van afgeschermde huizen
- Vastgoedzaken: een definitieve gids voor beginners (+ tips om te beginnen)
- Actief beleggen versus passief: begrijpen waarom u beide nodig heeft (+gedetailleerde handleiding)
