Wanneer u meer dan één vastgoedbelegging koopt, verdient het meestal de voorkeur om voor een algemene hypotheek te gaan, wat een enkele lening is om de aankoop van meerdere onroerendgoedstukken te betalen, dan afzonderlijk leningen aan te vragen voor elke individuele aankoop. Laten we nu bespreken wat een algemene hypotheek is en hoe deze van toepassing is op onroerend goed.
Overzicht
Een algemene hypotheek, ook wel algemene lening genoemd, is een hypotheek die een aantal eigendommen dekt en ze allemaal als zekerheid gebruikt. In plaats van elke woning apart te financieren, kunt u met een hypotheek met een hypotheek meerdere woningen tegelijk financieren.
Een algemene lening kan worden gebruikt om meerdere eigendommen tegelijk te kopen of om de leningen voor meerdere eigendommen in één te combineren. Als een van de zekerheden wordt verkocht, is alleen het bedrag verschuldigd dat toe te schrijven is aan het verkochte onroerend goed; de lening zelf wordt niet "opgevraagd", omdat dit een herfinanciering of volledige terugbetaling zou afdwingen. Het resterende bedrag van de lening loopt dus gewoon door.
Algemene hypotheken zijn niet vaak verkrijgbaar bij traditionele banken en kredietverstrekkers. In plaats daarvan zijn commerciële geldschieters de belangrijkste bronnen van deze leningen. Ze concentreren zich op doorgewinterde vastgoedbeleggers met ingewikkelde financiën en een portefeuille met veel eigendommen.
Hoe werkt de algemene hypotheek
Algemene hypotheken vereenvoudigen de financiering van onroerend goed. Investeringen in onroerend goed vereisen grote stortingen. Persoonlijke besparingen zijn mogelijk niet voldoende voor grootschalige vastgoedoperaties. Algemene hypotheken zijn dus ideaal voor vastgoedfinanciering. Ontwikkelaars kopen en ontwikkelen land om het op te splitsen in wooneenheden met behulp van algemene hypotheken. Deze hypotheek dekt meerdere kavels. Bij verkavelingsprojecten van onroerend goed wordt van dit soort financiering gebruikgemaakt. Voor een vast bedrag kan de lener bepaalde kavels lossen. De hypotheek zal betalen voor beide percelen tijdens de bouw vordert.
De panden die met deze hypotheek worden gebouwd dienen als zekerheid voor de lening. Algemene hypotheken hebben echter regels waardoor individuele eigendommen kunnen worden verkocht zonder de lening volledig af te betalen.
Een "due-on-sale-clausule" in conventionele hypotheken schrijft volledige betaling voor als het onroerend goed wordt verkocht. De "vrijgaveclausule" van een algemene hypotheek staat toe dat een deel van het onderpand wordt verkocht en een deel van de schuld wordt terugbetaald. Nadat alle woningen zijn verkocht, wordt de algemene hypotheek hersteld. Dit maakt het kopen en verkopen van meerdere woningen met hetzelfde krediet makkelijker.
Deze clausule is echter alleen van toepassing als de waarde van het overgebleven onroerend goed voldoende is om het saldo van de uitstaande lening te voldoen wanneer een onroerend goed uit een portefeuille die een algemene hypotheek ondersteunt, wordt verkocht.
Algemene hypotheekvereisten
Leninginstellingen kunnen ook rekening houden met het volgende bij het bepalen van de algemene geschiktheid voor hypotheken van een bedrijf:
#1. Kredietwaardigheid van de lener
De persoonlijke kredietgeschiedenis en het inkomen van de kredietnemer zullen tijdens het aanvraagproces door de algemene hypotheekverstrekker in aanmerking worden genomen.
#2. De financiële stabiliteit van het bedrijf
Een dekkingsgraad van de schuldendienst (DSCR) van ten minste 1.25x is vereist voor het bedrijf om in aanmerking te komen voor de lening naast de bedrijfsinkomsten en kredietgeschiedenis.
#3. Inzicht in de branche
Als de lener van plan is een omvangrijk project te bouwen, is dit essentieel. De algemene hypotheekverstrekker zal willen weten of de lener ervaring heeft in het verleden, omdat ze in deze omstandigheid veel gevaar lopen.
#5. Kracht van het bezit
De uitlenende instelling zal willen weten hoeveel eigendommen in de lening zijn opgenomen, wat voor soort eigendommen zijn inbegrepen, waarvoor ze worden gebruikt, waar ze zich bevinden, hoe ze worden onderhouden en hoeveel ze waard zijn.
#6. Netto operationeel inkomen
Als de lening voor huurwoningen is, zal het bankbedrijf willen weten hoeveel geld de eigendommen elke maand opleveren.
Voor wie zijn algemene hypotheken?
Meestal gebruiken slimme kopers, flippers en vastgoedontwikkelaars ze. Bedrijven die grote hoeveelheden huizen kopen of doorgewinterde investeerders met een portefeuille van residentieel of commercieel vastgoed zijn de doelmarkt voor algemene hypotheken.
Deze leningen zijn niet bedoeld om te worden gebruikt voor een tweede huis of zelfs een hoofdverblijf. In plaats daarvan zijn ze gemaakt om te dienen als investeringswoningen voor vastgoedbeleggers die huizen huren, verkopen of bouwen met winstoogmerk. Enkele van de meest typische klanten voor een algemene hypotheek zijn:
#1. Beleggers in huurwoningen
Beleggers in huurvastgoed hebben doorgaans te maken met financieringsbeperkingen van conventionele kredietverstrekkers. Een algemene lening kan worden gebruikt om meerdere woningen tegelijk te kopen of om leningen op bestaande huurwoningen te combineren tot één lening.
#2. Vastgoedflippers
Vastgoedflippers kunnen een aantal onroerend goed in één keer kopen om door te verkopen met behulp van een algemene lening. De flipper hoeft alleen maar dat percentage van de lening terug te betalen voor elk verkocht pand. Flippers kunnen bijvoorbeeld op zoek gaan naar algemene hypotheken om hen in staat te stellen snel te handelen en kansen te grijpen die ze op de markt zien. Een algemene hypotheek kan extra flexibiliteit bieden om dergelijke operaties haalbaarder te maken als de belegger veel huizen ontdekt die hij wil kopen, renoveren en doorverkopen.
#3. Bouwers en ontwikkelaars
Vastgoedontwikkelaars kunnen ook grond kopen en de bouw betalen met een algemene hypotheek. Als de ontwikkelaar ermee instemt de lening te behouden, wordt het een permanente financiering; anders kan het worden terugbetaald als de ontwikkelaar eigendommen verkoopt.
#4. Bedrijfsuitbreiding
Een algemene lening biedt de mogelijkheid om alle gebouwen onder één hypotheek te financieren, wat handig is voor bedrijven die uitbreiden of er een kopen met veel locaties.
Algemene hypotheek onroerend goed
Kortom, onderpandhypotheekvastgoed is het systeem van financiering van diverse vastgoedprojecten en acquisities met behulp van een onderpandlening. Dit biedt ook de mogelijkheid om meerdere individuele vastgoedhypotheken samen te voegen in één algemene lening. Aangezien algemene hypotheken vrij flexibel zijn en afzonderlijke activa afzonderlijk kunnen worden verkocht, zonder herfinanciering of het verkrijgen van een nieuwe lening, worden ze meestal gekocht door vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars om tijd en geld te besparen bij het financieren van meerdere activa of commerciële en residentiële hypotheken. eigenschappen.
Neem bijvoorbeeld dit scenario. Een ontwikkelaar koopt 100 hectare grond met de bedoeling een buitenwijk te ontwikkelen met één huis per hectare. Ze kopen het land van verschillende verkopers met behulp van een algemene lening. Ze verkopen huizen aan specifieke families terwijl ze bouwen en betalen bij elke verkoop een deel van de lening af.
Algemene hypotheekverstrekkers
Aanbevelingen opvragen bij uw bankier, CPA of financieel adviseur is de gemakkelijkste manier om een commerciële geldschieter te vinden die algemene hypotheken verstrekt. Hier zijn echter enkele hypotheekverstrekkers die u misschien ook wilt overwegen:
#1. Vaster Zakelijke leningen:
Vaster, is een volledig geïntegreerde hypotheekorganisatie met lokale marktexperts als ruggengraat. Het werd in 2017 opgericht door twee van de grootste vastgoedbedrijven in Zuid-Florida; Fortune International Group en The Related Group. Het werd opgericht als een joint venture. In de eerste twee jaar dat Vaster actief was, sloot Vaster als particuliere geldschieter voor woningen meer dan $ 150,000,000 aan leningen af. Sindsdien hebben ze de verscheidenheid aan leningproducten die ze aanbieden vergroot om meer mensen te helpen bij het vergaren van rijkdom door middel van onroerend goed.
Vaster is gevestigd in Miami, Brickell in Florida, het financiële centrum van de stad, en kan een naadloze hypotheekervaring bieden aan klanten uit de Verenigde Staten en andere landen vanwege de gunstige ligging van hun hoofdkantoor.
Vaster is gespecialiseerd in grootschalige en complexe commerciële transacties met tot 65% financiering en geen maximaal leenbedrag op een overeenkomst van 12 - 36 maanden voor zowel commerciële als residentiële leningen.
#2. KRAM Kapitaal
Als het gaat om de financiering van commercieel en residentieel vastgoed, kunnen maar weinig bedrijven zich meten KRAM Hoofdstad Groep LLC. Vanwege hun wereldwijde aanwezigheid hebben KRAM-klanten overal toegang tot fondsen voor investeringen in commercieel en residentieel onroerend goed. Hun hoofdkantoor is gevestigd in Atlanta, Georgia.
De 20 jaar ervaring in commerciële en residentiële financiering van het leiderschapsteam en $ 2 miljard aan transacties helpen klanten. Sinds 2017 levert KRAM Capital Group uitzonderlijke service en online tools om elke klant een unieke ervaring te bieden.
KRAM Capital verstrekt financiering aan vastgoedbeleggers van elke omvang, waaronder; commercieel onroerend goed, meergezinswoningen, investeringen in woningen, overbruggingsleningen en vakantieverhuur met leenbedragen vanaf minimaal $ 300,000 en een vaste looptijd van 5 - 30 jaar.
#3. Westpark-leningen
Het in Californië gevestigde Westpark Loans is een directe geldschieter die op nationale schaal actief is. Ze bieden elke vorm van hypotheek, inclusief hard geld, overheid, alternatieve documentatie en conventionele leningen.
Westpark Loans, gevestigd in Irvine, Californië in de VS, biedt 2 verschillende producten aan onder het algemene leensysteem. Dit zijn de algemene lening van de standaardbelegger en de algemene lening van de appartementbelegger.
Onder de Standard Investor Blanket-leningoptie;
- Leningbedragen variëren van $ 500,000 tot $ 5 miljoen
- Cash-out herfinanciering is acceptabel
- Vaste looptijd van 5 of 10 jaar met afschrijving tot 30 jaar
Onder de algemene leningoptie voor appartementbeleggers;
- Leningbedragen variëren van $ 1 miljoen tot $ 50 miljoen
- Cash-out herfinanciering is ook acceptabel
- Vaste looptijd van 5 of 10 jaar met afschrijving tot 30 jaar
Algemene lening versus overbruggingslening
Ondanks het feit dat beide leningen voor commercieel onroerend goed zijn, zijn er een paar verschillen tussen beide.
Een overbruggingslening is een korte lening die is gecreëerd om financiering te bieden tijdens een overgangsperiode, zoals verhuizen van het ene huis naar het andere, terwijl een algemene lening een enkele hypotheek is die twee of meer stukken onroerend goed dekt.
Overbruggingsleningen worden meestal gebruikt door alleenstaande huiseigenaren die naar een nieuw huis willen verhuizen of hun oude huis willen renoveren en verkopen, terwijl algemene leningen meestal de voorkeur hebben van vastgoedontwikkelaars en investeerders die een groot aantal eigendommen tegelijkertijd ontwikkelen.
Overbruggingsleningen hebben een hogere rente variërend van 6.25% en hoger en zijn relatief kortlopende leningen die doorgaans binnen 6 maanden tot 3 jaar moeten worden terugbetaald, terwijl algemene leningen veel lagere rentetarieven hebben tot 4% met looptijden variërend van 2 tot 30 jaar. XNUMX jaar.
Beleggers in onroerend goed kunnen soms commerciële overbruggingsleningen gebruiken, dit zijn kortetermijnleningen totdat ze langetermijnfinanciering kunnen veiligstellen. Bij het renoveren van een recent aangekocht inkomenseigendom wordt vaak gebruik gemaakt van overbruggingsleningen; nadat de verbeteringen zijn voltooid, komt het onroerend goed in aanmerking voor permanente financiering. Aanvullend, Commerciële overbruggingsleningen kan worden gebruikt om land te kopen dat nog niet is gebouwd of om bedrijfsmiddelen te herfinancieren.
Voors en tegens van algemene hypotheek
Dit zijn de belangrijkste voor- en nadelen van een algemene hypotheek:
VOORDELEN
- Een lener met een algemene hypotheek kan meer geld besparen omdat er maar één lening is om kosten voor te betalen. Dit geeft de vastgoedeigenaar meer geld om in het project te investeren. De kosten voor een vastgoedhandelaar om meerdere hypotheken aan te vragen en af te sluiten zijn dus lager.
- Met deze leningen kunnen investeerders en kredietnemers meerdere eigendommen onder één lening consolideren. Dit bespaart veel tijd, energie en geld. Bovendien, omdat er maar één leningaanvraag is, besparen ze een hoop papier omdat er maar één set financiële gegevens, één kredietaanvraag en één aanvraag hoeft te worden voltooid.
- Na goedkeuring van de lening hebben leners slechts één leningbetaling per maand om te beheren en bij te houden en één maandelijks overzicht om bij te werken in de boekhouding van de lener.
- De verkoop van een enkel activum leidt tot terugbetaling van alleen het bedrag van het saldo van de lening dat aan dat activum kan worden toegeschreven. Als de algemene lening wordt afbetaald, kan deze worden verkocht zonder de uitstaande schuld aan te tasten.
- Algemene leningen kunnen worden gebruikt om zoveel eigendommen te kopen als de lener wil.
NADELEN
- Omdat ze ongebruikelijk zijn, zijn algemene leningen niet eenvoudig te verkrijgen.
- Kwalificatievereisten zijn over het algemeen veel veeleisender omdat hun voorwaarden vaak verschillen van die van traditionele hypothecaire leningen.
- Sommige leners vinden het misschien een uitdaging om de grotere aanbetalingen te doen die algemene hypotheekverstrekkers af en toe vragen, variërend van 25% tot 50%, naast de hoge leningsbedragen waarmee algemene leningen doorgaans gepaard gaan in vergelijking met conventionele hypotheekleningen.
- In tegenstelling tot conventionele hypotheken kunnen de voorwaarden van de lening veranderen en als deze niet wordt nagekomen, kunnen alle als onderpand gedekte activa verloren gaan.
Wat is een voorbeeld van een algemene hypotheek?
Stel dat een vastgoedontwikkelaar een voorstedelijke onderverdeling wil bouwen met één huis per hectare op 100 hectare. De ontwikkelaar kan de grond kopen met een algemene lening of de individuele woningbouw financieren met de algemene lening en de lening geleidelijk afbetalen bij elke verkoop van een huis.
Is het moeilijk om een algemene hypotheek te krijgen?
Voor gewone particulieren zou het vrij moeilijk zijn om een algemene lening te krijgen, terwijl voor ervaren investeerders zoals vastgoedbedrijven en investeerders de tendens toeneemt.
Hoe werkt een algemene hypotheek?
Een algemene lening is een soort lening die de lener in feite in staat stelt de lening terug te betalen door het beveiligde onroerend goed in delen te verkopen.
Zie ook DEKENLENING: wat het is en hoe het te gebruiken?
Conclusie
Algemene leningen of hypotheken zijn leningen die betrekking hebben op meerdere onroerendgoedactiva en die het voor investeerders mogelijk maken om financiering voor meerdere eigendommen tegelijk te krijgen, in plaats van een aantal individuele hypotheken te moeten afsluiten. Het onroerend goed waarvoor de lening wordt afgesloten dient als onderpand voor de lening. Met een vrijgaveclausule kan het onroerend goed afzonderlijk worden verkocht zonder dat de hele schuld hoeft te worden afbetaald.
De belangrijkste waarde van dit financieringsmodel is dat het de lener meer contant geld in handen geeft. Algemene leningen worden voornamelijk aangevraagd door ontwikkelaars, vastgoedinvesteerders en flippers die grote commerciële of residentiële eigendommen bouwen.
Veelgestelde vragen over algemene hypotheken
Wat is het onderpand bij een algemene hypotheek?
Het onroerend goed is het onderpand voor de hypotheek.
Wat dekt een algemene hypotheek?
Een algemene hypotheek dekt twee of meer activa of onroerend goed.
Zijn algemene leningen veilig?
Algemene leningen zijn veilig zolang de lener niet in gebreke blijft met hypotheekbetalingen.
- HOEVEEL HYPOTHEKEN KUNT U HEBBEN: INVESTEREN IN ONROEREND GOED
- BRUGLENINGEN: een uitgebreide informatie over overbruggingsleningen
- Wat zijn de duurste schoenen ter wereld?
- Beste 2023 KREDIETKAARTEN MET 0 RENTE voor 18 Maanden
- BEZWARING IN ONROEREND GOED: DEFINITIE & HOE HET WERKT
- Inkooporderproces: soorten, voorbeelden en formaat
- ZEKERHEIDSLENING: betekenis en wat u moet weten
