De loan-to-value (LTV)-ratio wordt vaak gebruikt bij hypothecaire leningen om het benodigde bedrag aan aanbetaling vast te stellen. Ook of een geldschieter krediet zal verlenen aan een lener. Kredietverstrekkers geven de voorkeur aan lagere LTV's, maar dit brengt kosten met zich mee: leners moeten grotere aanbetalingen doen. Een goede berekening van de loan-to-value-ratio is ook essentieel.
Wat is de Loan-to-Value (LTV)-ratio?
Financiële instellingen en andere kredietverstrekkers beoordelen het risico van de lening door te kijken naar de lening-naar-waarde (LTV)-ratio alvorens een hypotheek goed te keuren. Leningen met een hoge LTV-ratio kunnen van de lener verlangen dat hij een hypotheekverzekering afsluit. Particuliere hypotheekverzekering, of PMI, wordt particuliere hypotheekverzekering genoemd.
Financiële instellingen en kredietverstrekkers gebruiken Loan to Value-ratio's om de kredietratio te beoordelen vóór de hypotheek. Ook wel loan-to-value-ratio's genoemd. Als u bijvoorbeeld $ 20,000 neerlegt en een huis koopt met een waarde van $ 200,000, leent de bank u $ 180,000. Kredietverstrekkers gebruiken de loan-to-value-ratio om te bepalen hoeveel krediet ze aan u zullen verstrekken.
Hoe de Loan-to-Value-ratio te berekenen
Met behulp van deze eenvoudige formule kunnen potentiële huizenkopers snel de LTV-ratio van een woning bepalen. Het berekenen van loan-to-value (LTV) is duidelijk, door het geleende bedrag te delen door de waarde van activa of onderpand die als zekerheid zijn verpand. Bij een hypotheek wordt het hypotheeksaldo gedeeld door de waarde van het onroerend goed.
LTV = (activawaarde / leningbedrag) x 100
Bij de berekening van de LTV-ratio wordt het totale geleende bedrag afgetrokken van de getaxeerde waarde van het onroerend goed en uitgedrukt in een percentage. Als u $ 10,000 neerlegt en een huis koopt voor de geschatte waarde van $ 100,000, leent u $ 90,000. Hierdoor is de LTV-ratio 90% (90,000/100,000).
Voorbeeld 2: Als een onroerend goed wordt getaxeerd op $ 200,000 en de koper vraagt om een hypotheek van $ 150,000, is de Loan to Value 75%.
Hoe werkt het? Begrijp Loan-to-Value Verhouding?
Het berekenen van de LTV-ratio is een essentiële stap in het hypotheekacceptatieproces. Bij het kopen van een woning, het oversluiten van een bestaande hypotheek naar een nieuwe lening of het afsluiten van een lening tegen de overwaarde van een onroerend goed kan een LTV-ratio van toepassing zijn.
Bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag kijken kredietverstrekkers naar de LTV-ratio om te bepalen hoeveel risico ze bereid zijn te nemen. Kredietverstrekkers zijn van mening dat de kans groter is dat de lening in gebreke blijft wanneer leners leningen aanvragen voor bedragen die gelijk zijn aan of dicht bij de geschatte waarde liggen (en dus een hogere LTV-ratio hebben). Vanwege de lage aanbetaling vereist het onroerend goed meer eigen vermogen.
Het bedrag van de aanbetaling, de verkoopprijs en de geschatte waarde van een woning zijn de belangrijkste variabelen die de LTV-ratio's beïnvloeden. Hogere aanbetalingen en lagere verkoopprijzen zorgen ervoor dat de LTV-ratio zo laag mogelijk is.
Over het algemeen neemt de kans op goedkeuring van een lening en een lagere rente toe met de LTV-ratio. Er zal ook een afname zijn in de mogelijkheid om als kredietnemer te betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI).
De LTV-ratio is slechts een van de criteria die bepaalt of een lener in aanmerking komt. Het kan echter een aanzienlijke invloed hebben op de rente die een lener kan krijgen. Wanneer de LTV-ratio van een aanvrager op of onder de 80% ligt, zullen de meeste kredietverstrekkers de laagste rente geven die ze kunnen
Hoewel de rente op leningen kan stijgen naarmate de LTV-ratio stijgt, komen leners met een hogere LTV-ratio nog steeds in aanmerking voor goedkeuring van hun hypotheek. Een LTV-ratio van 95% kan bijvoorbeeld de goedkeuring van de hypotheek van de kredietnemer verlenen. Wel mogen ze een rentetarief vragen dat een heel procentpunt hoger is dan het tarief dat wordt aangerekend aan een kredietnemer met een LTV-ratio van 75%.
Als de LTV-ratio hoger is dan 80%, kan een geldschieter van de lener eisen dat hij een particuliere hypotheekverzekering afsluit. Hierdoor stijgt het totale leenbedrag met 0.5% tot 1% per jaar. Totdat de LTV-ratio 80% of lager is, zijn PMI-betalingen noodzakelijk. De LTV-ratio daalt naarmate u uw leningsaldo betaalt en de waarde van uw woning stijgt in de loop van de tijd.
Hoewel de wet dit niet vereist, eisen bijna alle geldschieters een LTV-ratio van 80% voor leners om de kosten van PMI te vermijden. Sommige kredietverstrekkers negeren af en toe kredietnemers met een hoog inkomen, weinig schulden of een omvangrijke beleggingsportefeuille.
Het belangrijkste nadeel van de informatie van een LTV is dat deze alleen betrekking heeft op de primaire hypotheek van een huiseigenaar. Het sluit ook andere schulden uit die ze mogelijk hebben, zoals een tweede hypotheek of een lening met eigen vermogen, van de berekeningen. De CLTV is een nauwkeurigere indicator van het vermogen van een lener om een hypotheek terug te betalen.
Welke factoren zijn van invloed op de LTV-ratio en de berekening ervan?
De drie elementen die van invloed zijn op de loan-to-value-ratio zijn de verkoopprijs, de aanbetaling en de getaxeerde waarde. Een wijziging in een van deze bedragen kan van invloed zijn op de loan-to-value. En daarmee het risiconiveau voor de financiële instelling en de rente die zij rekenen voor de hypotheek.
Aanbetaling
De aanbetaling van een lener is de som geld die hij voor een aankoop heeft gestoken. Door bij te dragen aan de aanbetaling en een hypothecaire lening te ontvangen van de geldschieter, kopen de lener en de geldschieter gezamenlijk het onroerend goed. Deze bedragen tellen op tot de totale contractprijs voor het onroerend goed. De bijdrage van de geldschieter aan de lening neemt af naarmate de aanbetaling van de lener toeneemt. Dit komt het vermogen van de lener om een lening te verkrijgen en de rentevoet van de lening ten goede.
Als het onroerend goed dat een lener koopt $ 200,000 waard is en hij $ 40,000 neerlegt, of 20% van de verkoopprijs, financiert de geldschieter de resterende $ 160,000, of 80% LTV: $ 160,000 / $ 200,000 = 80%. Dit is een voorbeeld van een loan-to-value berekening. Het risico voor de financieringsmaatschappij neemt af naarmate de aanbetaling toeneemt en het geleende bedrag afneemt.
Prijs verkoopcontract
De tweede factor die van invloed is op de berekening van de loan-to-value-ratio is de verkoop contract prijs. Hoewel dit niet expliciet in de formule staat, is het toch een belangrijk onderdeel. Bij een lagere verkoopprijs daalt ook het hypotheekbedrag dat nodig is om de woning te kopen. Wanneer de verkoopprijs hoger is, zal het hypotheekbedrag hoger zijn. De aankoopprijs en de loan-to-value-ratio zijn cruciaal omdat de aankoopprijs niet hoger mag zijn dan de getaxeerde vastgoedwaarde. Bij de voorbeelden in deze paragraaf wordt ervan uitgegaan dat de getaxeerde waarde en de verkoopprijs gelijk zijn, maar dat is niet altijd het geval.
Een voorbeeld van de berekening van de lening-waarderatio wordt gegeven: als een koper $ 50,000 heeft om op een eigendom te storten en de verkoopprijs voor dat eigendom $ 200,000 is. De LTV zou dus 75% zijn:($200,000-$50,000) / $200,000 = 75%
Getaxeerde waarde
De getaxeerde waarde is het derde element dat van invloed is op de loan-to-value-ratio. De geldschieter bepaalt de geschatte waarde van het onroerend goed op basis van de grootte, kenmerken, locatie, staat en vergelijking met vergelijkbare eigendommen in de buurt. De getaxeerde waarde of de verkoopprijs gebruiken om LTV te berekenen, afhankelijk van welke lager is,
Een taxateur, een neutrale derde partij die niet bij de verkoop betrokken is, stelt de waarde van een onroerend goed vast. De taxateur bepaalt de waarde van het onroerend goed aan de hand van verschillende informatie. De taxateur geeft na analyse een getaxeerde waarde voor de woning. De geldschieter bepaalt daarom de LTV-ratio met behulp van de bovenstaande formule voordat hij de lening goedkeurt
Wanneer de LTV-ratio voor woonkredieten 67% bedraagt, heeft de koper recht op 67% leenwaarde van de woning.
Voorbeeld van een Loan-to-Value-berekening
Stel u bijvoorbeeld voor dat u een huis koopt dat wordt getaxeerd voor $ 100,000. Hoewel de eigenaar bereid is het te verkopen voor $ 90,000. Als u $ 10,000 meeneemt als aanbetaling voor de hypotheek, heeft u een lening van $ 80,000 nodig. Zo ontstaat een LTV-ratio van 80% (dwz 80,000/100,000). Ervan uitgaande dat u het bedrag van de aanbetaling verhoogt tot $ 30,000, zal de hypothecaire lening die u nodig heeft nu $ 60,000 zijn. Deze berekening zou de LTV-ratio 60% maken (dwz 60,000/100,000)
Wat betekent 80% LTV?
Over het algemeen zou een uitstekende loan-to-value-ratio maximaal 80% moeten zijn. Een hoge LTV is boven de 80%. Dit betekent dat de leners mogelijk hogere financieringskosten betalen, een particuliere hypotheekverzekering nodig hebben of dat de geldschieter zelfs een lening afwijst. LTV's van meer dan 95% zijn onaanvaardbaar.
Wat is een uitstekende lening-waardeverhouding?
De meeste kredietverstrekkers beschouwen 80% als een goede loan-to-value (LTV) ratio. Alles minder dan dit aantal is nog beter. Onthoud dat naarmate de LTV boven de 80% stijgt, de financieringskosten kunnen stijgen of kredietverstrekkers leningen kunnen weigeren. Terwijl sommige kredietverstrekkers en leningprogramma's een maximale LTV van 80% hebben, hebben andere een maximale LTV van 95%. Een goede LTV ligt op of onder de acceptatiedrempel van de kredietverstrekker: 80% of minder.
Hoe bereken ik mijn LTV?
Het eenvoudigweg delen van het geleende bedrag door de waarde van het activum of het onderpand dat als onderpand wordt gebruikt, resulteert in de lening-naar-waarde (LTV)-berekening. In het geval van een hypotheek deelt u het hypotheeksaldo door de getaxeerde waarde van het onroerend goed.
Is 30% een goede LTV?
Een lage LTV-ratio is goed. Een lage LTV-ratio trekt geldschieters aan en vergroot de kansen van een koper om snel een lening te krijgen. De kans op het goedkeuren van een lening d neemt toe met afnemende LTV. Daarom is een 30% Loan-To-Value berekening gunstig.
Wat is een 95% LTV-lening?
Als de LTV-ratio voor hypotheken 95% is, komt de koper in aanmerking voor een lening van de bank ter hoogte van 95% van de waarde van het onroerend goed. De bank dekt daarmee 95% van de lening. Met een hypotheek van 95% kunt u tot 95% van de aankoopprijs van het onroerend goed lenen, waardoor u een aanbetaling van 5% overhoudt. Met een LTV-hypotheek van 95% kunt u 95% van de waarde van uw woning lenen.
Wat is de betekenis van Loan to Value (LTV)
Financiële instellingen en andere kredietverstrekkers gebruiken loan-to-value-ratio's om het kredietrisico van een koper te evalueren. Financiële instellingen en andere kredietverstrekkers beoordelen de loan-to-value (LTV)-ratio voordat ze een hypotheek goedkeuren als maatstaf voor het kredietrisico. Kredietverstrekkers zien hoge LTV-leningen als leningen met een hoger risico. Door het geleende bedrag te delen door de getaxeerde waarde kan men de LTV berekenen.
Conclusie
Leners met een hogere LTV-ratio komen nog steeds in aanmerking voor een hypotheek, ook al kan de rente op een lening stijgen naarmate de LTV-ratio groeit. Op de rente, heeft de LTV-ratio effect. Wanneer de loan-to-value-ratio lager is, is het eenvoudiger om een lening met een lagere rente te krijgen, omdat er aanzienlijk minder kredietrisico is.
Als het gaat om een woningkrediet, is de loan-to-value-ratio de meest cruciale factor voor zowel leners als kredietverstrekkers. Waarom wacht je nog? Bereken uw LTV-ratio, zoek de bank of financiële instelling die het dichtst bij u in de buurt is en dien zo snel mogelijk een hypotheekaanvraag in.
Veelgestelde vragen over lening-waardeverhoudingen
Wat is de verhouding tussen lening en waarde?
Financiële instellingen en andere kredietverstrekkers evalueren het risico van de lening door te kijken naar de lening/waarde (LTV)-ratio voordat ze een hypotheek goedkeuren
Hoe bereken je Loan to Value?
Simpelweg het geleende bedrag delen door de waarde van het activum of het gebruikte onderpand.
Is 40% een goede LTV?
Een lage LTV-ratio is goed. Een lage LTV-ratio trekt geldschieters aan en vergroot de kansen van een koper om snel een lening te krijgen
Gerelateerde artikelen
Taxatie van onroerend goed: gids voor de kosten en processen (opent in een nieuw browsertabblad)
VERSCHILLENDE SOORTEN HYPOTHEEK EN HYPOTHEEK LENINGEN
HUISVESTING RATIO: Hoe de huisvestingsverhouding met gemak te berekenen (+ gratis tools)
