Als u een vastgoedinvesteerder bent of wilt beginnen met beleggen, bent u zeker altijd op zoek naar mooie kortingen op huizen om te verkopen of te verhuren. Een woning kan direct voor de hand liggen als een goede investering als u uitgebreide kennis heeft van de lokale markt. Er is echter een meer geavanceerde methode op basis van metingen nodig naarmate uw bezit groter wordt. Vastgoedbeleggers hechten veel waarde aan het kapitalisatiepercentage (cap rate) als instrument voor het bepalen van de waarde van een verhuurd of inkomensvastgoed en het identificeren van veelbelovende investeringen. Het kapitalisatiepercentage (cap rate) is nuttig om te bepalen of een onroerend goed een waardevolle investering is. Dit stuk laat ons zien hoe we de cap rate in onroerend goed, huurwoningen en inkomenseigendom kunnen berekenen.
Wat is caprate?
Het kapitalisatiepercentage (of kortweg Cap Rate) is een term die in onroerend goed wordt gebruikt om het rendement op een onroerend goed te beschrijven op basis van het nettobedrijfsresultaat (NOI). Met andere woorden, het kapitalisatiepercentage (Cap Rate) is een rendementsmaatstaf die wordt gebruikt om het verwachte rendement op investering of kapitaalterugbetaling te berekenen.
Deze maatstaf is gebaseerd op de voorspelde netto-inkomsten uit het onroerend goed en wordt bepaald door het netto bedrijfsresultaat te delen door de activawaarde van het onroerend goed om een percentage te geven. In de vastgoedmarkt wordt het gebruikt om te voorspellen hoeveel geld een belegger zou kunnen verdienen.
Hoewel het kapitalisatiepercentage (cap rate) een snelle manier is om de marktwaarde van verschillende vastgoedbeleggingen te vergelijken, mag het niet worden gebruikt als de enige indicator van een sterke investering, omdat het geen rekening houdt met hefboomwerking, de tijdswaarde van geld, of toekomstige kasstromen uit vastgoedverbeteringen.
Welke factoren bepalen de cap rate?
De cap rate is slechts één factor waarmee u rekening moet houden wanneer u het risico van een onroerend goed wilt berekenen. Bij de beslissing om al dan niet in een bedrijfspand te investeren, is het belangrijk om rekening te houden met de omgeving van het pand. Het risico en het rendement van een belegging worden beïnvloed door de locatie, de staat en het type onroerend goed. Na een goed beeld te hebben gekregen, kunt u beter bepalen of het bedrijfspand geschikt is voor uw wensen.
#1. Huurgroei
In tijden met hogere inflatie kunnen huurstijgingen groter zijn, vooral in huurwoningen met kortere huurtermijnen. Hogere rentetarieven kunnen worden gecompenseerd door de verwachting van stijgende huren en hogere NOI. Huurgroei kan worden onderdrukt en cap rates kunnen worden verhoogd als de economie verslechtert. Gilbert merkte op dat ondanks de stijgende rentetarieven de cap rates in het tweede kwartaal van 2022 grotendeels stabiel zijn gebleven vanwege de robuuste groei van de huren van appartementen en bedrijfsruimten.
De laatste tijd zijn de huurverhogingen iets afgenomen. Of deze stop van korte duur is of het begin van een trend als reactie op de opzettelijke vertraging van de economie door de Federal Reserve valt nog te bezien.
# 2. Plaats
De nabijheid van de kern van het werk van de stad, belangrijke verkeersaders en openbaar vervoer spelen allemaal een rol bij het bepalen van de plafondtarieven. De kapitalisatiepercentages zijn over het algemeen lager in gebieden met veel vraag en in stabiele gebieden en hoger in overgangs- en randgebieden als gevolg van een grotere volatiliteit van de werkgelegenheid en een grilligere vraag. Het verloop van huurders, huurkosten en andere factoren die van invloed zijn op de operationele kasstromen kunnen hierdoor toenemen.
#3. Bruto binnenlands product (bbp) en werkloosheid
Het bbp en het werkloosheidspercentage zijn beide indicatoren van de toestand van de economie. Commerciële vastgoedinvesteringen hebben lagere cap rates wanneer het bbp sterk is en de werkloosheid laag is. Vastgoedbeleggingen zijn risicovoller in tijden van laag bbp en hoge werkloosheid. Houd er echter rekening mee dat cap rates vaak voorspellend van aard zijn en dat specifieke transacties worden beïnvloed door factoren zoals de individuele vooruitzichten van een gebouw en het perspectief van een investeerder, naast markt- en economische omstandigheden.
#4. Activaklasse
Cap rates zijn niet uniform voor activacategorieën. De laagste cap rates worden vaak gezien in de meergezins- en bedrijfsvastgoedsectoren. Afhankelijk van het type activa dat wordt gemeten, kunnen verschillende economische indicatoren een verschillende betekenis hebben. Meergezinswoningen en winkelvastgoed zijn zeer gevoelig voor veranderingen in het beschikbare inkomen, terwijl industrieel vastgoed gevoeliger is voor veranderingen in de uitgaven voor zowel duurzame als niet-duurzame goederen.
Wat is de formule voor een cap rate?
De formule voor het bepalen van het kapitalisatiepercentage is er in een paar verschillende smaken. De meest gebruikte methode om de cap rate van een vastgoedbelegging te berekenen, is door het nettobedrijfsresultaat (NOI) van het onroerend goed te delen door de huidige marktwaarde. Wiskundig,
Cap Rate = netto bedrijfsinkomen / huidige marktwaarde
waar,
Zoals de naam al aangeeft, is het nettobedrijfsresultaat het geld dat met het onroerend goed wordt verdiend na aftrek van alle kosten die gepaard gaan met het runnen ervan. Een van deze uitgaven is het geld dat nodig is om routineonderhoud en onroerendgoedbelasting voor het gebouw te dekken.
De waarde van een actief op het moment van taxatie volgens marktomstandigheden is de huidige marktwaarde.
Een alternatief is om de aankoopprijs of initiële investeringsprijs van het betreffende actief te gebruiken.
Kapitalisatiepercentage = netto bedrijfsinkomen / aankoopprijs
Er zijn echter twee belangrijke redenen waarom de tweede editie niet zo populair is als de eerste. Ten tweede kan het niet worden gebruikt voor het vererfbare goed omdat de aankoopprijs nul is, wat de verdeling onmogelijk maakt. Het eerste probleem is dat het ongeloofwaardige resultaten oplevert voor oude eigendommen die enkele jaren/tientallen jaren geleden tegen lage prijzen zijn gekocht.
Ook is de eerste versie, die gebruik maakt van de marktprijs op dat moment, een nauwkeuriger weergave dan de tweede, die de vaste waarde van de oorspronkelijke aankoopprijs gebruikt, omdat vastgoedprijzen de neiging hebben om in de loop van de tijd te stijgen en dalen.
Bovendien is een optie voor diegenen die nieuwsgierig zijn naar cap rates, om zich in te schrijven voor een uitstekend online vastgoedprogramma.
Hoe Cap Rate te berekenen
Het kapitalisatiepercentage (cap rate) is een belangrijke indicator in de vastgoedbeleggingssector. Verdeel de jaarlijkse netto operationele winst van het onroerend goed door de aankoopprijs of de huidige marktwaarde om de cap rate te krijgen. Voor beleggers verdient een hogere cap rate de voorkeur boven een met een lagere rate. Hier zijn eenvoudige stappen om de cap rate te berekenen.
#1. Begrijp het concept van cap rate
Het kapitalisatiepercentage, of 'cap rate', is een manier om de winstgevendheid van een huurwoning te berekenen. Het vertegenwoordigt de huidige marktwaarde van het onroerend goed als een percentage van het jaarlijkse nettobedrijfsresultaat.
Wanneer het kapitalisatiepercentage hoger is, is het rendement op investering (ROI) ook hoger. Het is essentieel om in gedachten te houden dat de cap rate slechts een projectie is van het mogelijke rendement en op geen enkele manier een garantie is voor de toekomstige prestaties van het onroerend goed.
#2. Bepaal de netto operationele winst van het onroerend goed
U moet eerst begrijpen hoe u NOI (nettobedrijfsinkomsten) berekent. Het netto bedrijfsresultaat (NOI) wordt berekend door de totale bedrijfskosten af te trekken van alle inkomsten uit onroerend goed.
Inkomsten uit het onroerend goed kunnen uit verschillende bronnen komen, waaronder huur, gebruikersvergoedingen en de verkoop van goederen en diensten ter plaatse. Denk bijvoorbeeld aan het geval waarin, bij gebrek aan enige andere inkomstenbron, de huurinkomsten van een bepaald onroerend goed $ 5,000 per maand bedragen.
Vervolgens worden de aan de woning verbonden kosten geteld. Belastingen, verzekeringen, onderhoud en juridische kosten zijn allemaal voor de hand liggende gebieden om op te budgetteren. Minder evidente kosten, zoals mogelijke leegstand, moeten echter ook worden meegerekend. Het landelijke gemiddelde voor leegstand onder vastgoedbeleggingen is 10%, maar u kunt onderzoek in uw regio doen om een nauwkeuriger cijfer te krijgen. De totale maandelijkse kosten voor het onroerend goed in kwestie zijn $ 1,000, en dit bedrag houdt rekening met een leegstandspercentage van 10%.
U kunt het netto-inkomen van de woning berekenen door de bedrijfskosten van het bruto-inkomen af te trekken. Daarna wordt de NOI berekend. Bovendien genereert het onroerend goed een maandelijks netto bedrijfsinkomen van $ 4,000, of $ 48,000 per jaar.
#3. De huidige marktprijs als noemer gebruiken
Vervolgens nemen we de winst na belastingen uit operaties en delen deze door de aandelenkoers op dit moment. De meerderheid van de beleggers gebruikt de huidige marktwaarde van het onroerend goed, hoewel er aanzienlijke controverse bestaat over de vraag of de aankoopprijs of de huidige marktwaarde moet worden gebruikt.
Daarom zullen we de standaardmethode gebruiken, namelijk het nettobedrijfsresultaat delen door de huidige marktwaarde. De huidige marktwaarde van het onroerend goed kan worden bepaald door de feiten over het onroerend goed te lezen en een van de vele online schattingstools voor huiswaardering te gebruiken.
De huidige marktwaarde van het onroerend goed is $ 480,000, zoals te zien is in ons voorbeeld. Dat is genoeg om ons via deling op $ 40,000 te krijgen, of 0.10.
#4. Bepaal het kapitalisatiepercentage
Het is dus mogelijk om de cap rate te berekenen nadat zowel de NOI als de marktwaarde zijn vastgesteld. Om de cap rate in de vorm van een percentage te berekenen, deelt u eerst het nettobedrijfsresultaat door de marktwaarde en vermenigvuldigt u het resulterende getal vervolgens met 100.
#5. Voer een analyse uit van de resultaten
De laatste actie is het uitvoeren van een analyse van de resultaten. Een hoge kapitalisatiegraad suggereert dat het potentiële rendement op de investering hoog is, terwijl een lage kapitalisatiegraad erop kan wijzen dat het verwachte rendement laag is.
Het is echter van essentieel belang om in gedachten te houden dat de cap rate slechts een van de vele aspecten is die worden gebruikt bij het berekenen van het mogelijke investeringsrendement. Dit aspect, samen met andere zoals de locatie, de staat van het onroerend goed en de trends in de markt, moet in overweging worden genomen.
Wat is een goede cap rate?
De zoektocht naar een “goede” cap rate die voor alle panden geldt is begrijpelijk, maar de markt is te specifiek om één enkele waarde op te leveren. In plaats daarvan kunnen beleggers de cap rate gebruiken om te beslissen of het onroerend goed voor hen geschikt is op basis van hun eigen risicotolerantie.
Eigendommen die meer operationele inkomsten genereren maar tegen een lagere waarde worden gewaardeerd, hebben een hogere limiet die wordt bepaald door het algoritme. Omgekeerd wordt een lagere cap rate geassocieerd met activa die een hogere waardering hebben maar een lager nettobedrijfsresultaat.
Minder risicovol voor investeerders, maar met een langere tijdshorizon om hun geld terug te betalen, zijn eigendommen met een lagere cap rate. Als voorzichtige belegger moet u de voor- en nadelen van verschillende kapitalisatiepercentages zorgvuldig afwegen voordat u er een kiest. Als u een bepaalde hoeveelheid in gedachten heeft, zal het veel gemakkelijker zijn om eigenschappen die een te groot gevaar vormen, te elimineren.
Voor wie is de cap rate belangrijk?
Voor een vastgoedinvesteerder die op zoek is naar een nieuw actief, is een hoge cap rate uiteraard een goed teken. Voor de overgrote meerderheid van de kopers is het verschil tussen een hoge en een lage cap rate echter zinloos. Aangezien ze niet van plan zijn het huis te verhuren, zullen ze zich meer zorgen maken over de marktwaarde. Kopers zoeken doorgaans naar deals waarmee ze winst kunnen maken bij doorverkoop.
Maar de huidige marktwaarde van een onroerend goed is belangrijk, net als het operationele inkomen (dat zijn de inkomsten minus de kosten) voor een belegger.
Het is mogelijk dat beleggers het pand willen behouden voor de huurinkomsten die het oplevert. Bij het vergelijken van eigendommen met vergelijkbare jaarlijkse netto bedrijfsinkomsten, is het kapitalisatiepercentage nuttig om te bepalen welke de beste investering is.
De NOI (netto bedrijfsinkomsten) en cap rate van een onroerend goed zijn essentiële maatstaven voor toekomstige kopers en hypotheekverstrekkers om te overwegen bij het evalueren van een leningaanvraag. De cap rate kan van invloed zijn op financieringsfactoren, waaronder het rentepercentage en de rente van de geldschieter bij het verstrekken van een lening.
Wat is een maximumtarief in onroerend goed?
Een cap rate in onroerend goed is een maatstaf voor het vergelijken van de winstgevendheid van verschillende investeringen in commercieel of residentieel onroerend goed. Een- tot viergezinswoningen die worden verhuurd voor commerciële of investeringsdoeleinden zijn het belangrijkste onderwerp van dit artikel.
Het kapitalisatiepercentage van een onroerend goed wordt bepaald door het nettobedrijfsresultaat (NOI) te delen door de activawaarde.
Waardeoordelen kunnen worden verbeterd door het gebruik van kapitalisatiepercentages. Een investering in onroerend goed wordt gemeten aan de hand van verschillende factoren, niet alleen het kapitalisatiepercentage. Naast de specifieke kenmerken en locatie van het onroerend goed, moeten beleggers nadenken over het rendement op de investering (ROI), het interne rendement (IRR) en de brutohuurvermenigvuldiger (GRM). Lees ook Cap rate onroerend goed: wat is een goede huurcap rate in 2023.
Wanneer is een kapitalisatietarief geschikt?
De cap rate heeft enkele tekortkomingen, maar het is niettemin een handig hulpmiddel om de winstgevendheid van een huurwoning te berekenen. Het is belangrijk om in gedachten te houden dat de toepasbaarheid van de cap rate verschilt afhankelijk van het gebied. Dat wil zeggen, wat een gezonde kapitalisatiegraad vormt in een grootstedelijke omgeving zal anders zijn dan wat een gezonde kapitalisatiegraad vormt in een landelijke omgeving.
Bij het kiezen tussen meerdere potentiële huurwoningen of andere soorten investeringen in onroerend goed, kan het kapitalisatiepercentage een hulpmiddel van onschatbare waarde zijn. Het kapitalisatiepercentage (cap rate) kan u helpen beslissen welke investering de beste optie is. U kunt gemakkelijk activa vergelijken zonder dat u rekening hoeft te houden met variabelen zoals aankoopprijs, marktwaarde of huurprijsschommelingen.
De cap rate is een handig hulpmiddel voor patroon- en trendanalyse. Om dit te doen, hoeft u alleen maar informatie te verzamelen over de kapitalisatiepercentages van onroerend goed in een bepaald gebied en een bepaald tijdsbestek, en deze te gebruiken om een marktprofiel te creëren waarin eventuele verschuivingen in de winstgevendheid van onroerend goed gedurende dat tijdsbestek worden benadrukt.
Vastgoedbeleggers en belanghebbenden kunnen baat hebben bij onderzoek naar historische en huidige kapitalisatiepercentages. Patronen en trends kunnen u helpen de volgende boommarkt te voorspellen. Als de cap rates de laatste tijd zijn gestegen, mag u op dat gebied een hoger rendement op uw investering verwachten.
Bovendien moet u huurwoningen vergelijken die vergelijkbaar zijn met uw vastgoedbeleggingen om een nauwkeurige cap rate te krijgen. Als u een huurwoning met drie verdiepingen koopt, gebruik dan geen kleinere of grotere eigendommen om uw maximumtarief te berekenen.
Hoe Cap Rate gebruiken als belegger in huurwoningen?
U kunt de waarde van een huurwoning berekenen of uw eigen succes bij het beleggen in onroerend goed meten met behulp van de cap rate. De portfolio cap rate kan worden gebruikt om slecht presterende beleggingen op te sporen. U kunt er ook achter komen wat de typische cap rate is in een bepaald gebied en dit gebruiken om de waarde van een woning te bepalen. Bij het vergelijken van twee vergelijkbare woningen, zal degene met een lagere cap rate minder waard zijn.
U moet zich ervan bewust zijn dat u winstgevende investeringen kunt vinden buiten de locaties van grote kapitalisaties. Er kan veel groeipotentieel zijn in een low-cap regio. Om uw kapitalisatieratio (ROI) in het komende jaar te verhogen, zoekt u naar gebieden waar de huurprijzen stijgen. Bovendien zullen de waarde van onroerend goed over een jaar of twee stijgen als gevolg van de verhoogde cap rate.
De beste huurwoningen zullen te maken krijgen met huurverhogingen en stabiele exploitatiekosten. Maar als de bedrijfskosten snel stijgen, stijgt het netto bedrijfsresultaat mee, waardoor de cap rate voor het jaar daalt. Oudere constructies die uitgebreide reparaties nodig hebben, lopen dit risico. Waarde op de lange termijn kan worden gecreëerd door acquisitie als men oudere eigendommen die gerepareerd moeten worden, kan ontdekken en rehabiliteren.
Belang van cap rate bij beleggen in onroerend goed
In onroerend goed is de cap rate een standaardmaatstaf voor prestaties. Het helpt diegenen die financiële investeringen willen doen door het mogelijke rendement op een bepaald stuk onroerend goed te berekenen. Hier is het belang van de cap rate.
#1. Weten hoeveel het onroerend goed waard is
Het kapitalisatiepercentage (cap rate) is een eenvoudige maar betrouwbare indicator van de waarde van een woning. Het berekent een rendement op investering (ROI)-percentage door rekening te houden met NOI en de aankoopprijs van het onroerend goed.
Weten of een onroerend goed te duur of te laag geprijsd is, kan investeerders helpen beslissen of ze het willen kopen.
#2. Risico- en rendementsanalyse
Investeren in onroerend goed kan riskant zijn, maar het kapitalisatiepercentage kan u helpen erachter te komen hoeveel. Eigendommen met hogere Cap Rates worden gezien als risicovollere investeringen, terwijl die met lagere Cap Rates veiliger zijn.
Beleggers die op zoek zijn naar een redelijke afweging tussen risico en rendement, kunnen baat hebben bij deze gegevens.
#3. Toekomstige inkomsten schatten
De cap rate is een toekomstgerichte indicator die beleggers gebruiken om het toekomstige inkomen van onroerend goed of huurwoningen te berekenen. Een belegger kan de huidige Cap Rate gebruiken om toekomstige inkomsten uit onroerend goed te voorspellen op basis van aannames over een verscheidenheid aan variabelen, waaronder huurstijgingen, waarde van onroerend goed en marktomstandigheden.
Bovendien kunnen beleggers die goede beslissingen willen nemen veel baat hebben bij deze gegevens.
#4. Rekening houden met inflatie
Het feit dat de Cap Rate rekening houdt met inflatie, maakt het een waardevol instrument voor beleggers die de waarde van hun bezit willen beschermen tegen de afnemende koopkracht van de valuta in de loop van de tijd.
Naarmate de inflatie toeneemt, daalt de koopkracht van een dollar. Dit kan een negatieve invloed hebben op het rendement op de investering voor een onroerend goed dat vanwege het onroerend goed wordt gekocht. Beleggers kunnen er zeker van zijn dat hun rendement wordt gecorrigeerd voor inflatie door de Cap Rate te gebruiken, en dat hun beleggingen hun waarde in de loop van de tijd behouden als ze dat doen.
Conclusie
Kortom, de basisprincipes van kapitalisatiepercentages, evenals hoe deze te berekenen en toe te passen op de analyse van potentiële investeringen, zijn essentiële kennis voor vastgoedbeleggers. Het kapitalisatiepercentage, of cap rate, is een maatstaf die kan worden gebruikt in combinatie met andere, zoals cashflow en rendement op investering, om een krachtig instrument voor het nemen van beslissingen over investeringen te produceren.
Het is echter essentieel om in gedachten te houden dat de cap rate slechts een van de vele aspecten is waarmee rekening moet worden gehouden bij het analyseren van een vastgoedinvestering en dat er niet volledig op mag worden vertrouwd bij het nemen van beslissingen over investeringen.
Het is essentieel om een goed begrip te hebben van de basisprincipes van de cap rate en om deze effectief te berekenen en te gebruiken om weloverwogen en lucratieve beslissingen te nemen met betrekking tot onroerend goed en investeringen in huurvastgoed.
Veelgestelde vragen over het berekenen van de cap rate
Wat betekent een cap rate van 7.5%?
U kunt een bruto-inkomen van 7.5% uit uw investering of onroerend goed verwachten als het maximale tarief 7.5% is. Met een cap rate van 7.5% is het jaarlijkse rendement op een eigendom van $ 150,000 $ 11,250.
Wat is een cap rate van 10%?
Een cap rate van 10% is gelijk aan een veelvoud van 10. Bij een kapitalisatiepercentage van 10% verwacht een investeerder die een gebouw van $ 10,000,000 koopt, een jaarlijks netto bedrijfsresultaat van $ 1,000,000.
Welke cap rate is te hoog?
Over het algemeen betekent een lagere kapitalisatiegraad een lager risico en een lager rendement dan een hogere kapitalisatiegraad. Veel professionals uit de branche beschouwen 5% tot 10% als een "goede" cap rate, terwijl 4% wijst op minder risico maar een langere ROI.
Soortgelijk artikel
- WAT IS SALARIS: Betekenis versus uurtarief, vrijgesteld en vereisten
- 4 essentiële elementen van een goede kaptafel
- CAP RATE: definitie en gebruik bij beleggen in onroerend goed
- Kapitaalpercentage in onroerend goed: beleggersgids om kapitalisatiepercentages te kennen
- GRM ONROEREND GOED: Vermenigvuldigingsfactor brutohuur uitgelegd!
- BOEKHOUDING VAN VASTE ACTIVA; Wat het is, voorbeelden, software en gids
Referentie
