Vuoi sapere come acquistare un terreno? Qualcosa è eccitante nell'acquistare il tuo appezzamento di terreno non edificabile su cui costruire la casa dei tuoi sogni da zero. Tuttavia, selezionare il lotto di terreno ideale che desideri acquistare per costruire la tua casa può essere più complesso del previsto per gli acquirenti. Quindi, prima di scavare e acquistare un terreno, capisci cosa comporta! Siamo qui per aiutarti a comprendere il processo di acquisto di terreni ed evitare trappole.
Cose da considerare prima di acquistare un terreno
Alcuni fattori possono influenzare se un pezzo di terra soddisferà le tue esigenze specifiche e la difficoltà e il costo del suo sviluppo. Tieni a mente i seguenti fattori quando cerchi un terreno da acquistare.
# 1. Accesso alle utenze
- Water. Se sul sito non è presente l'approvvigionamento idrico comunale, potrebbe essere necessario installare un pozzo o un altro sistema idrico fuori rete. Il trasporto di acqua è un'altra opzione, anche se può essere costoso e scomodo.
- Fogna: Se un collegamento fognario comunale non è accessibile, è necessario erigere una fossa settica prima di qualsiasi edificio.
- Elettricità: La società di servizi pubblici locale dovrà far funzionare una linea elettrica verso il sito del progetto se non ne esiste già una. L'installazione di un sistema a energia solare è un'altra possibilità.
- Accesso ad Internet: Verificare se sul sito è presente una copertura cellulare e una connessione Internet. Potrebbe essere necessario cambiare provider di servizi cellulari o utilizzare una linea Internet in fibra ottica per il cantiere.
#2. Accesso alla strada
Alcune costruzioni di case isolate non hanno accesso alla strada. Se nessuna strada pubblica o privata conduce al terreno che intendi, potrebbe essere necessario costruirne uno. Questo è spesso costoso. Quasi sicuramente sarà necessario assumere un appaltatore di scavi e un arboricoltore o un'impresa di disboscamento per rimuovere gli alberi. Se i lotti circostanti bloccano il lotto, McGuire suggerisce di richiedere una servitù di passaggio per accedere alle proprietà vicine.
#3. Opzioni di finanziamento fondiario
Ottenere finanziamenti per terreni sfitti è molto più complicato che per siti consolidati.
Secondo Eric Nerhood, proprietario di Premier Property Buyers, la maggior parte degli istituti di credito considera i terreni non edificati un investimento più rischioso. Sono più propensi a concedere finanziamenti se hai intenzioni urgenti di costruire una casa con il terreno che intendi acquistare. In quella situazione, potresti prevedere di pagare un acconto dal 15 al 25 percento o fino al 50 percento senza creare progetti.
Ecco vari modi per finanziare l'acquisto di un terreno:
- Prestito da costruzione a permanente (CP): Un prestito CP, noto anche come "prestito edilizio combinato", consente all'acquirente di finanziare contemporaneamente sia l'acquisizione del terreno che la costruzione della casa. È il tipo di finanziamento più diffuso perché spesso richiede un acconto minore, ha un tasso di interesse più basso ed è disponibile presso la maggior parte dei prestatori. Prima di qualificarti per un prestito CP, in genere dovrai assumere un appaltatore autorizzato e fare progetti di costruzione. Il prestatore specifica spesso il tempo massimo che puoi aspettare prima di iniziare la costruzione.
- Finanziamento lotto: I prestiti in lotti ti consentono di finanziare l'acquisizione di terreni senza fare i preparativi immediati per costruirci sopra. La maggior parte degli istituti di credito, secondo Hedge, non offre prestiti in lotti perché li considera più rischiosi dei prestiti edilizi. Lotto prestiti hanno anche tassi di interesse più elevati e necessitano di maggiori acconti.
- Finanziamento del proprietario: Il venditore di alcune proprietà FSBO può offrire di finanziare direttamente la transazione. L'acconto richiesto varia a seconda del venditore, ma spesso (anche se non sempre) è più conveniente rispetto al finanziamento convenzionale. Tuttavia, i tassi di interesse sono in genere più elevati.
C'è anche l'opzione senza finanziamento: paga in contanti. Questo rende anche più facile ottenere finanziamenti per la costruzione quando costruisci, secondo Hedge, perché l'equità nel terreno può fungere da tuo acconto.
#4. Fare un'offerta
Una volta trovata una proprietà desiderabile, devi fare un'offerta scritta al venditore. Se hai a che fare con un agente immobiliare, si occuperà di tutte le pratiche burocratiche, incluso il modulo di offerta. Se non stai lavorando con un agente immobiliare, McGuire suggerisce di incontrare un avvocato immobiliare per aiutare a definire le condizioni contrattuali e redigere la documentazione pertinente.
Un agente o un avvocato può anche consigliarti sui criteri (contingenze) che devono essere completati prima che la vendita sia consumata. Viene spesso inclusa una contingenza che fissa i tempi per lo svolgimento della due diligence. Una durata da 30 a 90 giorni è tipica.
#5. Dovuta diligenza
È necessaria una valutazione approfondita della proprietà per garantire che il terreno sia adatto alle tue esigenze specifiche. Hedge e Bond consigliano quanto segue:
- Ottenere la documentazione dal venditore. Dovresti cercare la documentazione pertinente ai patti, alle condizioni e alle restrizioni (CC&R) della proprietà. I CC&R regolano ciò che puoi e non puoi fare sulla terra e sono spesso imposti dalle Associazioni dei proprietari di case (HOA). CC&R specifici possono differire. Possono imporre restrizioni su colori di vernice, tipi e dimensioni della casa specifici o sulla tua capacità di allevare pollame o bovini nel tuo cortile.
- Effettua una ricerca per titolo. Una ricerca per titolo esamina la storia dei documenti pubblici come atti, registri fiscali e altre transazioni finanziarie. Una ricerca per titolo conferma che il venditore può trasferirti legalmente la proprietà senza problemi. I privilegi e le servitù sono potenziali problemi che una ricerca per titolo può rivelare (il diritto per una terza parte di utilizzare la terra).
Leggi anche: Catena del titolo: una guida completa, aggiornata!!!
- Controlla la zonizzazione. La designazione in zone di un lotto determinerà per cosa può essere utilizzato il terreno e che tipo di strutture possono essere costruite. È fondamentale verificare con l'Ufficio di zonizzazione e pianificazione locale per assicurarsi che la proprietà sia classificata per uso residenziale; se il terreno è adibito a zona commerciale, potresti non essere in grado di costruire una residenza principale. "Vedo molte persone che acquistano terreni e poi scoprono che non possono costruire ciò che vogliono a causa dei vincoli di zonizzazione", aggiunge Bond.
- Conduci un test del suolo. Supponiamo che tu non abbia accesso a una linea fognaria comunale. In tal caso, dovrai condurre un test di percolazione per valutare il tasso di drenaggio dell'acqua attraverso il terreno prima di stabilire un sistema settico. Un altro test del suolo valuta se la terra può sostenere una fondazione e se contiene o meno piombo e arsenico.
Puoi concludere l'affare se non vengono scoperte difficoltà durante la due diligence.
Come acquistare un terreno e costruire una casa
Dopo aver perlustrato le alternative e scoperto il terreno che vuoi chiamare tuo, alcune cose da considerare prima di firmare un contratto di vendita, soprattutto se hai intenzione di acquistare il terreno e costruire una casa. La procedura per l'acquisto di un terreno è molto simile a quella per l'acquisto di una casa, anche se ci sono diverse differenze da tenere presente:
# 1. Consulta le normative urbanistiche della tua zona.
Immagina di acquistare un terreno con visioni di una grande villa, solo per costruire che il tuo appezzamento non sia destinato ad uso residenziale. Risparmiati il dolore controllando prima le leggi sulla zonizzazione.
#2. Esamina i CCR.
Patti, condizioni e restrizioni sono abbreviati in CCR. Queste restrizioni stabilite da un HOA o dal governo locale possono limitare ciò che puoi fare con la tua proprietà. La terra potrebbe essere l'ideale per la tua fattoria di fenicotteri, ma se i CCR vietano l'allevamento di uccelli rosa per qualsiasi motivo, dovrai cercare altrove.
#3. Metti insieme una squadra.
Quando sarai pronto a considerare la possibilità di costruire una casa, dovresti aver già lavorato con un fantastico agente immobiliare che ti ha guidato fino a quel momento. Inoltre, per la fase successiva del progetto, assumi un architetto, un appaltatore o project manager e un costruttore. Avrai bisogno delle autorizzazioni per quasi tutto prima di iniziare a costruire, quindi fai iniziare il tuo staff.
#4. Organizza i tuoi finanziamenti.
Siamo sempre sostenitori del pagamento in contanti, ed è essenziale quando si acquista un terreno. Poiché il prestatore considera i prestiti fondiari più rischiosi, spesso hanno tassi di interesse più elevati, termini di prestito più brevi e requisiti di acconto più significativi. Quindi, mentre la banca sarà rigorosa con il tuo prestito fondiario, ti offrirà alternative di finanziamento ridicole per la tua casa. Dì di no e mantieni un mutuo a tasso fisso di 15 anni con almeno il 10-20% in meno. Se devi finanziare la tua terra e la tua casa, mantieni la tua rata mensile a non più del 25% del tuo stipendio da portare a casa.
Come trovare un terreno da acquistare
Alcuni dei modi più straordinari per trovare terreni da acquistare sono i seguenti:
# 1. Siti web immobiliari
Secondo Trent Hedge, capo delle operazioni di Atmos Builders, la maggior parte delle persone inizia la ricerca di terreni esaminando i database immobiliari online. Gli elenchi di terreni in vendita possono essere trovati su siti Web come Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com, Realtor.com e altri database specializzati in elenchi di terreni liberi. Di seguito sono riportati alcuni dei database specialistici più grandi e popolari:
- LandWatch.com;
- Land.com;
- LandSearch.com;
- LandHub.com;
- LandAndFarm.com.
Questi siti Web presentano principalmente annunci selettivi del Multiple Listing Service (MLS) a cui possono accedere solo gli agenti immobiliari autorizzati. Tuttavia, possono anche includere inserzioni in vendita per proprietario (FSBO).
Il contatto per le inserzioni MLS è solitamente un agente immobiliare che rappresenta il venditore (noto anche come agente del venditore). Gli agenti del venditore sono finanziariamente ed eticamente impegnati a rappresentare i migliori interessi del venditore. Di conseguenza, si consiglia spesso di assumere il proprio agente (un agente dell'acquirente) per rappresentare i propri interessi.
#2. Agenti immobiliari
Agenti immobiliari può essere un'ottima risorsa per trovare la terra. Attraverso le loro reti di specialisti del settore, come promotori di terreni e appaltatori, hanno accesso a tutti gli elenchi della MLS ("sul mercato") e alle proprietà non elencate nella MLS ("proprietà fuori mercato").
Mentre gli agenti immobiliari possono aiutare con l'acquisto di terreni, quelli specializzati in terreni grezzi sono i migliori. Lavorare con "... agenti con una vasta storia di vendita di terreni o esperienza in scienze del suolo, geologia o silvicoltura", afferma Christopher McGuire, un agente immobiliare, investitore e fondatore di Real Estate Exam Ninja.
Se riesci a trovarne uno nella tua regione, McGuire consiglia anche di assumere agenti che hanno ottenuto la credenziale ALC (Accredited Land Consultant) dal Istituto fondiario per agenti immobiliari (RLI). Questi agenti sono stati istruiti per guidarti attraverso la due diligence appropriata e le procedure legali associate agli acquisti di terreni.
#3. Risorse comunitarie
Alcune proprietà FSBO possono essere trovate nella pubblicità classificata su giornali locali o siti Internet come Craiglist e Facebook Marketplace. Puoi entrare in contatto diretto con i proprietari terrieri. Trova le informazioni di contatto per i proprietari terrieri sulla mappa dei sistemi di informazione geografica (GIS) del sito web dell'ufficio di valutazione della contea. Dai un'occhiata alle aste degli atti fiscali della contea, dove la terra viene messa all'asta con uno sconto notevole se il proprietario non paga le tasse sulla proprietà.
Quanto è pericoloso acquistare un terreno?
Investire in terreni non edificati è estremamente rischioso perché non ci sarà alcun reddito e possibilmente nessuna plusvalenza quando la proprietà viene venduta. Un prestito immobiliare agricolo è anche un'opzione molto pericolosa per l'acquisto di terreni.
Possedere terreni agricoli può renderti ricco?
Le opportunità di creazione di ricchezza sia immediate che a lungo termine sono fornite dai terreni agricoli. Un bene fisico, il lotto stesso di solito conserva il suo valore nel tuo portafoglio di investimenti. Il suo profilo a basso rischio può aiutare a mantenere la diversità e fornire un contrappeso ad alcuni dei tuoi investimenti più rischiosi in borsa.
Come posso ottenere finanziamenti per avviare una fattoria?
Le sovvenzioni e i prestiti agricoli sono le tue due possibilità principali se hai davvero bisogno di soldi per la tua fattoria. Le sovvenzioni vengono in genere concesse per cose molto particolari, tra cui la conversione di una parte della tua fattoria in energia solare o eolica, la riparazione di strutture agricole o l'acquisto di una quantità specifica di bestiame.
Quale animale da fattoria è il più semplice da allevare?
Senza dubbio, gli animali più semplici da allevare in una fattoria sono il pollame. Avrai la sicurezza di esaminare ulteriori possibilità di bestiame una volta acquisita esperienza con questo minuscolo animale. Ogni fattoria e fattoria deve avere polli come bestiame principale.
Conclusione
L'acquisto di un terreno non è un compito facile. È fondamentale condurre ricerche e consultare specialisti ed esperti. Questo viene fatto per garantire che stai seguendo le normative urbanistiche locali e la legislazione immobiliare. Completa tutti i passaggi appropriati e sarai in grado di acquistare il terreno necessario per costruire la casa che hai sempre desiderato.
Domande frequenti su come acquistare terreni
È facile acquistare un pezzo di terra?
L'acquisto di terreni non è un compito facile. È fondamentale condurre ricerche e consultare specialisti ed esperti. Questo viene fatto per garantire che stai seguendo le normative urbanistiche locali e la legislazione immobiliare. Completa tutti i passaggi appropriati e sarai in grado di acquistare il terreno di cui hai bisogno per costruire la casa che hai sempre desiderato.
La banca concede prestiti per l'acquisto di terreni?
Le banche forniscono prestiti per l'acquisto di terreni quando hai bisogno di soldi per acquistare un appezzamento o un pezzo di terra. Questo prestito è in genere utilizzato per scopi residenziali nelle città. Tuttavia, alcune banche ti permetteranno di utilizzare l'importo del prestito per acquistare un terreno in una zona rurale.
È più economico comprare una casa o costruirne una?
Acquistare una casa costa meno che costruirne una. In media, costruire una nuova casa costa $ 34,000 in più rispetto all'acquisto di una casa esistente.
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