Uno degli aspetti più significativi dell'acquisto di una casa è determinare il tipo di mutuo che meglio soddisfa le tue esigenze. Potrebbe essere necessario un mutuo ipotecario jumbo per acquistare la casa dei tuoi sogni o, in alcune zone del paese, per acquistare qualsiasi casa.
Ecco una guida per aiutarti a determinare se un mutuo jumbo e il tasso sono adatti a te.
Che cos'è un mutuo Jumbo?
Un mutuo per la casa jumbo, noto anche come prestito non conforme, è qualsiasi importo del mutuo che supera il limite di prestito conforme della Federal Housing Finance Agency. Un mutuo jumbo è più rischioso di credito e ha un tasso di interesse leggermente più alto rispetto ad altre opzioni di prestito perché non possono essere concesse da Fannie Mae o Freddie Mac.
L'attuale massimale di prestito conforme per una proprietà di un'unità negli Stati Uniti contigui è di $ 510,400. (compresi DC e Porto Rico). Se desideri acquistare una casa per più di $ 510,400, il tuo prestito sarà classificato come jumbo.
Le restrizioni sui prestiti jumbo variano a seconda della posizione della proprietà e del numero di unità su di essa. I limiti del prestito jumbo sono maggiori in Alaska, Guam, Hawaii e Isole Vergini americane.
Qual è il processo per ottenere un mutuo Jumbo?
I prestiti jumbo, come i mutui convenzionali, sono disponibili in una varietà di termini e piani di rimborso e possono essere prestiti a tasso fisso o variabile. Rocket Mortgage ora offre prestiti jumbo a 15 e 30 anni a tasso fisso o 7 anni a tasso variabile.
I prestiti jumbo, invece, funzionano in modo diverso rispetto ai normali mutui. Questi prestiti hanno requisiti più severi rispetto ad altri tipi di mutuo e devi soddisfare requisiti molto particolari per tipo di proprietà, acconto, punteggio di credito e rapporto debito/reddito per ottenerne uno.
Classi di proprietà
Poiché non ci sono vincoli governativi su come puoi utilizzare il tuo prestito jumbo, puoi acquisire una varietà di proprietà. La maggior parte dei mutui jumbo può essere utilizzata per residenze primarie, case di vacanza e investimenti immobiliari purché soddisfi gli altri requisiti del prestatore.
Pagamento anticipato
Rispetto ai prestiti conformi, i prestiti jumbo hanno spesso requisiti di acconto sostanzialmente maggiori. I prestatori richiedono spesso un acconto del 20% sui prestiti jumbo per le case unifamiliari. Un acconto maggiore può essere richiesto anche per le seconde residenze e gli edifici plurifamiliari. Infine, l'anticipo minimo è determinato dall'importo del prestito e dal punteggio di credito.
Per una casa unifamiliare del valore fino a $ 2 milioni, è richiesto un acconto del 10.01% con il prestito Jumbo Smart di Rocket Mortgage. Per l'acquisto di una casa bifamiliare, detta anche bifamiliare, è richiesto un acconto del 15%.
Rating del credito
Quando si tratta di assicurarsi un mutuo jumbo, il punteggio di credito è piuttosto importante. Il tuo punteggio di credito è una valutazione numerica della tua affidabilità come mutuatario. Il tuo punteggio di credito può variare da 300 a 850 e numerosi elementi sono considerati per determinarlo.
L'esatto punteggio di credito richiesto per qualificarsi per un mutuo jumbo varierà a seconda del prestatore e delle circostanze del prestito. La qualifica minima per un 30 anni fissato su residenze primarie, case vacanze e immobili di investimento con un prestito Jumbo Smart è un punteggio FICO mediano di 680®, mentre questo può variare fino a 760 a seconda del tipo di proprietà e di ciò che stai provando da portare a termine nella transazione del mutuo.
Un punteggio di credito minimo di 700 è richiesto per un prestito fisso di 15 anni o un Jumbo Smart ARM. Per ulteriori informazioni, contattare un esperto di mutuo per la casa.
Calcolo del debito/reddito (DTI)
Il tuo rapporto debito/reddito (DTI) confronta la quantità di denaro che guadagni con l'importo del debito che hai. Dividi tutti i tuoi pagamenti mensili minimi obbligatori per il tuo reddito ante imposte per calcolare il tuo rapporto DTI.
Ad esempio, se paghi $ 1,000 in bollette ogni mese e porti a casa $ 2,000 al lordo delle tasse, il tuo rapporto DTI è del 50%: $ 1,000 diviso per $ 2,000.
Quando si richiede un prestito jumbo, un rapporto DTI basso è fondamentale poiché mostra ai prestatori che avrai il flusso di cassa adeguato per soddisfare le rate del mutuo. Potresti essere in grado di ottenere un prestito jumbo con un rapporto DTI maggiore se hai un acconto o un punteggio di credito maggiore.
Perché i mutui Jumbo vengono gestiti in modo diverso?
L'industria dei mutui funziona come segue: gli istituti di credito creano mutui, che vendono prontamente a investitori ipotecari come Fannie Mae o Freddie Mac in modo che possano continuare a concedere prestiti. Tuttavia, Fannie e Freddie possono acquistare solo mutui che aderiscono al Linee guida della FHFA.
Dopo l'acquisto di questi mutui, Fannie e Freddie li uniscono con altri prestiti identici da vendere agli investitori sul mercato dei mutui secondari. Un processo simile si verifica spesso con i mutui jumbo, tuttavia sono coinvolti altri investitori.
Mutuo conforme contro Mutuo Jumbo
Un prestito jumbo ti dà più potere d'acquisto di un prestito conforme, ma pagherai più interessi perché il tuo debito è più grande.
Restrizioni di prestito per i mutui Jumbo
Un prestito jumbo è richiesto se vuoi prendere in prestito più del prestito massimo per la tua zona. Nella maggior parte del paese, il tetto del prestito conforme per il 2022 è di $ 647,200. Tuttavia, le restrizioni sui prestiti sono più elevate nelle comunità più ricche. Il limite di prestito per il 2022 è di $ 970,800 per gran parte della California, così come per le aree metropolitane di New York e Washington, DC. Quest'anno, anche Alaska e Hawaii hanno un limite di prestito più ampio.
I vantaggi di un mutuo Jumbo
Il vantaggio principale per i mutuatari è che i mutui jumbo consentono loro di prendere in prestito più delle restrizioni stabilite da Fannie e Freddie. Un prestito jumbo, ad esempio, ti consente di prendere in prestito $ 1 milione contro una casa da $ 1.5 milioni.
Alcuni mutuatari vogliono finanziare una parte maggiore del costo della casa piuttosto che utilizzare denaro contante, rendendo il mutuo jumbo uno strumento finanziario utile e parte di una strategia di investimento più ampia. Puoi comunque ricevere un tasso di interesse ragionevole e finanziare la casa di tua scelta senza essere limitato dal limite del dollaro ipotecario conforme.
Come ottenere un prestito ipotecario Jumbo
Un prestito jumbo non è disponibile per tutti coloro che lo desiderano.
I mutui jumbo sono difficili da ottenere perché non sono disponibili da tutti i prestatori. Più grande è il prestito, più tempo ci vorrà per estinguere, e il periodo di rimborso più lungo introduce più rischi di quanto la maggior parte dei prestatori sia disposta ad accettare. È ancora possibile ottenere un mutuo ipotecario jumbo, ma il tasso di interesse sarà maggiore di quello di un mutuo per la casa standard e la qualificazione potrebbe essere estremamente difficile.
Lynch ci offre una sbirciatina senza precedenti sul cliente medio di un mutuo jumbo di PCMA.
- Importo del prestito: $ 1,004,302.89
- Rapporto prestito/valore (LTV): 61.24
- Punteggio FICO: 740
- Età del mutuatario: 61
- Età co-mutuatario: 59
- Anni in casa: 16
Per i prestiti jumbo, gli istituti di credito cercano un punteggio di credito migliore rispetto ai normali mutui. Anche il rapporto debito/reddito è significativo e gli istituti di credito apprezzano un intervallo compreso tra il 43% e il 36%.
A causa dell'importo del prestito più elevato di un mutuo jumbo, alcune banche potrebbero aver bisogno di una prova di liquidità di riserva, come risparmi o gioielli, per calmare le proprie ansie. Questo può fare molto per dimostrare a un prestatore che sei in grado di rimborsare il tuo prestito.
Anche l'acconto è più alto. Molti istituti di credito accetterebbero un minimo del 3% per un mutuo per la casa convenzionale, anche se gli esperti finanziari personali consigliano di puntare al 20%. I finanziatori richiederanno acconti che vanno dal 15% al 30% sui mutui jumbo. Potrebbero essere necessarie ulteriori valutazioni.
Tasso di interesse del prestito ipotecario jumbo
Mentre i mutui jumbo avevano tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui standard, la differenza si è ridotta negli ultimi anni. Oggi, il tasso percentuale annuo medio (APR) per un mutuo jumbo è spesso alla pari con i mutui convenzionali, se non più economico in alcune circostanze. Wells Fargo, ad esempio, ha addebitato un TAEG del 3.360 percento su un prestito conforme a 30 anni a tasso fisso e del 3.065 percento su un prestito jumbo a partire dal 1 gennaio 2022. 3
Nonostante i GSE non possano gestirli, i prestiti jumbo sono spesso cartolarizzati da altre istituzioni finanziarie; poiché questi titoli comportano un rischio più elevato, vengono scambiati con un premio di rendimento rispetto ai normali mutui cartolarizzati. Tale spread, tuttavia, è stato ridotto dal tasso di interesse sui prestiti stessi.
Prestito Jumbo Acconto
Fortunatamente, i requisiti di acconto sono stati allentati durante lo stesso lasso di tempo. In precedenza, i prestatori di mutui jumbo chiedevano spesso agli acquirenti di case di abbassare il 30% del prezzo di acquisto (rispetto al 20% dei mutui convenzionali). Ora, quella percentuale è scesa dal 10% al 15%. Come con qualsiasi mutuo, facendone uno più grande acconto può avere diversi vantaggi. Include evitare il costo dell'assicurazione ipotecaria privata che i creditori addebitano per acconti inferiori al 20%.
Chi dovrebbe richiedere un prestito jumbo?
L'importo che puoi prendere in prestito alla fine è determinato dai tuoi beni, dal punteggio di credito e dal valore della proprietà che desideri acquistare. Questi mutui sono ritenuti più adatti per un sottogruppo di lavoratori ad alto reddito che guadagnano tra $ 250,000 e $ 500,000 all'anno. Questo gruppo è noto come HENRY, che sta per alti redditi che non sono ancora ricchi. In sostanza, queste sono persone che fanno molti soldi ma non hanno ancora milioni di dollari in contanti in eccesso o altri beni accumulati.
Mentre un membro del settore HENRY potrebbe non aver guadagnato le ricchezze per acquistare una nuova casa a caro prezzo in contanti, tali individui ad alto reddito in genere hanno rating creditizi superiori e storie di credito più lunghe rispetto al normale acquirente di case che cerca un mutuo ipotecario tradizionale per un importo inferiore Quantità. È anche più probabile che abbiano conti pensionistici ben consolidati. Spesso contribuiscono da più tempo rispetto ai lavoratori a basso reddito.
Un prestito jumbo non fornirà un'agevolazione fiscale significativa. La detrazione degli interessi ipotecari è limitata a $ 750,000 per il nuovo debito ipotecario.
Questi sono i tipi di persone che le istituzioni amano sottoscrivere prodotti a lungo termine, in parte perché spesso richiedono servizi di gestione patrimoniale aggiuntivi. Inoltre, è più pratico per una banca gestire un unico mutuo da $ 2 milioni rispetto a dieci prestiti da $ 200,000.
Requisiti speciali di mutuo Jumbo
Quando ci si aspetta che i finanziatori si assumano più rischi, saranno esigenti su chi prestano.
# 1. I finanziatori possono richiedere riserve di cassa.
Con un prestito jumbo, gli istituti di credito devono sapere che puoi effettuare pagamenti regolari e costanti. Il tuo prestatore avrà bisogno di estratti conto per confermare che hai abbastanza soldi in banca per effettuare i pagamenti. I prestatori spesso richiedono ai mutuatari jumbo di risparmiare fino a 12 mesi di spese prima di approvare un prestito.
L'unico metodo per soddisfare i requisiti di riserva è avere contanti nel tuo conto bancario. I prestatori possono prendere in considerazione fino al 70% del tuo conto pensionistico, quindi non devi pagare tutto per soddisfare il criterio di riserva. Anche i contanti per affari e regali possono contribuire ai tuoi requisiti di riserva in situazioni specifiche.
#2. I costi di chiusura sono aumentati.
Le spese di chiusura sono in genere comprese tra il 3% e il 6% dell'intero valore della casa, ma i prestiti jumbo hanno commissioni di chiusura sostanzialmente maggiori rispetto ai mutui standard. Su un mutuo da $ 700,000, puoi anticipare di pagare tra $ 35,000 e $ 53,000 in contanti alla chiusura.
#3. Guadagni consistenti
I prestiti jumbo sono disponibili solo per gli acquirenti con un reddito costante e prevedibile. Quando fanno domanda per un prestito convenzionale, i prestatori richiedono spesso fino a due anni di W-2, documenti fiscali e 1099. Con un prestito jumbo, il tuo prestatore può richiedere più documenti e la conferma che è improbabile che il tuo reddito cambi dopo aver ottenuto il prestito.
#4. Sottoscrizione manuale
I prestiti jumbo sono spesso sottoscritti a mano. Un professionista finanziario esaminerà il tuo record di credito, beni e estratti conto bancari con un pettine a denti fini. Pertanto, porteranno alla luce eventuali errori precedenti. Se hai un fallimento or preclusione sulla tua storia creditizia, avrai più difficoltà a ottenere un prestito jumbo.
I prestiti Jumbo sono difficili da ottenere?
I grandi prestiti che superano il limite del prestito federale sono indicati come mutui jumbo. Questi prestiti possono fornire tassi di interesse competitivi, ma spesso sono più difficili da ottenere rispetto ai prestiti conformi. Sono anche un modo semplice per i mutuatari di ottenere i soldi di cui hanno bisogno per acquistare residenze costose.
Quali vantaggi offrono i prestiti Jumbo?
I prestiti jumbo offrono ai mutuatari la possibilità di effettuare un acconto inferiore con un'assicurazione ipotecaria privata o un acconto del 20% (PMI). A seconda del tuo stipendio, storia creditizia, budget e altre caratteristiche qualificanti, ciò potrebbe tradursi in grandi risparmi iniziali con diverse opzioni.
È possibile rimborsare in anticipo un prestito Jumbo?
La maggior parte degli istituti di credito ipotecario consente ai mutuatari di effettuare pagamenti annuali del prestito fino al 20%. Invece, una penalità per il pagamento anticipato del mutuo si verifica spesso quando parti importanti di un prestito vengono rifinanziate, vendute o altrimenti ripagate.
Cosa distingue un mutuo Jumbo da un mutuo conforme?
Fornendo un massimo che è significativamente più alto di quello per i prestiti conformi, i prestiti jumbo sono all'altezza del loro nome. I prestiti jumbo sono concessi per redditi elevati che desiderano acquistare residenze più costose, mentre i prestiti conformi sono concessi per l'acquirente medio.
Che cosa ha Jumbo contro di esso?
I prestiti jumbo saranno in genere più difficili da ottenere perché non conformi e hanno valori maggiori rispetto ai normali mutui. Al mutuatario può essere richiesto di accantonare una riserva pari a un massimo di un anno di rate del mutuo per qualificarsi per un prestito jumbo. Questa esigenza può essere ridotta con un acconto maggiore e un credito migliore.
Conclusione
Anche nei mercati immobiliari più costosi, i prestiti jumbo rendono possibile la proprietà della casa.
Un prestito jumbo è necessario se si desidera acquistare una proprietà in un mercato a prezzi elevati. La buona notizia è che questi prestiti stanno diventando più facili da ottenere e qualificarsi online.
Domande frequenti sui mutui Jumbo
Cos'è un jumbo di 30 anni?
Un mutuo jumbo fisso di 30 anni è un mutuo per la casa con un tasso di interesse fisso che viene rimborsato in 30 anni.
Il prestito jumbo richiede il 20%?
I prestatori richiedono spesso un acconto del 20% sui prestiti jumbo per le case unifamiliari. Un acconto maggiore può essere richiesto anche per le seconde residenze e gli edifici plurifamiliari.
Qual è il rapporto debito/reddito massimo per un prestito jumbo?
Il rapporto debito/reddito massimo non può superare il 45%.
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