Quando inizia un nuovo anno, le persone spesso si prendono del tempo per pensare e osservare. Ho avuto il piacere e la fortuna di lavorare con, per e promuovere agenti immobiliari® per quasi 6 anni e oltre. Diciamo che l'ho visto, sentito o detto più di una volta, e di solito è da un agente immobiliare®! È come Internet: se senti qualcosa ripetutamente, deve essere vero, giusto? Ahah, forse non così tanto. Una delle cose più difficili da capire è procurarsi le cause. Ho sentito più esempi di procurare cause nel settore immobiliare, più definizioni e più spiegazioni di quante Carter avesse in pillole per il fegato (come dicono "loro"), ma raramente ho sentito l'esempio, la definizione o le linee guida giuste.
Cerchiamo quindi di demistificare la causa degli appalti, cosa significa per i professionisti del settore immobiliare e come prevenire le controversie prima ancora che inizino.
Punti chiave
- Nel settore immobiliare, la causa procuratrice si riferisce agli eventi avviati dall'agente immobiliare che alla fine ha aiutato l'acquirente a chiudere la casa.
- Presentare un reclamo, avviare un arbitrato e ascoltare la decisione del collegio sono alcune cose che accadono durante le controversie.
- Segui il protocollo open house e l'accordo di divulgazione dell'agenzia, comunica con il tuo agente immobiliare, visita sempre le proprietà con il tuo agente e chiarisci se stai lavorando con un altro agente. Questi sono modi per prevenire una controversia sulla causa dell'approvvigionamento.
Qual è la causa dell'approvvigionamento nel settore immobiliare?: Comprendere l'impatto
Nel settore immobiliare, la causa procuratrice si riferisce agli eventi avviati dall'agente immobiliare che alla fine ha aiutato l'acquirente a chiudere la casa. Gli agenti che hanno guadagnato la commissione sono quelli che hanno eseguito i compiti che ti hanno portato ad acquistare, secondo Jim Mellen, un agente immobiliare® con Re/Max Peninsula a Williamsburg, Virginia.
Nella maggior parte dei casi, si tratterebbe dell'agente che per primo ti ha mostrato la casa. Ma se hai tagliato i ponti con quell'agente e ti capita di rivedere la casa con un altro agente, procuratore di causa potrebbe anche significare colui che redige l'offerta e ti aiuta a negoziare.
Ora puoi vedere quanto può essere complicata questa situazione.
Noelle Nielsen, un'agente immobiliare della Re/Max Advantage Plus a Eagan, Minnesota, afferma che gli agenti immobiliari possono essere citati in giudizio se aiutano un cliente ad acquistare una casa pur sapendo che il cliente aveva già visionato la casa mentre era sotto contratto con un altro agente. Tale contratto non era scaduto né era stato ufficialmente concluso prima dell'acquisto. Tuttavia, il primo agente dovrebbe dimostrare che il secondo agente sapeva che l'acquirente era già sotto contratto quando ha acquistato la casa, il che può essere problematico.
Inoltre, gli agenti che non sono d'accordo tra loro sulle percentuali di commissione possono rivolgersi al consiglio immobiliare locale per un arbitrato. Se ciò accade, all'acquirente potrebbe essere chiesto di testimoniare e fornire la sua versione dei fatti.
Essere onesti con il tuo agente ti aiuterà a prevenire questo tipo di conflitto. Se devi abbandonare il primo agente, provalo di nuovo. Assicurati solo di far sapere al secondo agente le proprietà che hai esaminato con il primo.
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Quali sono le cause che provocano controversie?
Le controversie sulle cause di procura nelle transazioni immobiliari sono rare e possono derivare da diversi fattori. Queste controversie spesso derivano da disaccordi su quale agente immobiliare o intermediario abbia diritto a ricevere la commissione sulla vendita avvenuta con successo di un immobile.
Tuttavia, comprendere le cause comuni delle controversie sulla proprietà è essenziale affinché tutte le parti coinvolte in una transazione immobiliare possano affrontare efficacemente i potenziali conflitti. Di seguito sono riportati alcuni dei motivi principali che ho riscontrato nel corso degli anni e che possono portare a controversie sulla causa di appalto:
#1. Più agenti rivendicano la causa procuratrice
Una delle cause più diffuse di controversie negli appalti è quando più agenti o intermediari affermano il proprio coinvolgimento nel facilitare la vendita di un immobile. Questa situazione si verifica spesso quando l'acquirente o il venditore hanno interagito con diversi agenti durante il processo di transazione. Determinare quale agente abbia dato il contributo più significativo e abbia avviato la catena di eventi che hanno portato alla vendita diventa un punto di contesa.
#2. Non mantenere i contatti con il tuo agente immobiliare
A volte, i rapporti tra gli acquirenti e i loro agenti immobiliari svaniscono senza una conclusione formale. Questi finali ambigui possono causare controversie perché la continuità del rapporto tra un agente e il suo cliente è un fattore chiave nel determinare la causa procurante. Se ritieni di aver trovato una casa da solo, ma il tuo vecchio agente immobiliare crede ancora di essere il tuo agente, potrebbe avere il diritto di essere la causa procuratrice.
Ecco uno scenario che ho riscontrato durante il mio primo anno come agente immobiliare. Ho pensato di aiutare Sarah, l'acquirente che per prima mi ha contattato, a individuare la sua casa ideale. All'inizio ci siamo scambiati e-mail, ma Sarah ha smesso di parlarmi perché era troppo impegnata con la sua vita personale e professionale. Sulla base delle nostre prime conversazioni, ho continuato a cercare proprietà. Tuttavia, avevo bisogno di aiuto per individuare alternative senza le preferenze e gli input modificati di Sarah. Dopo qualche tempo, Sarah ha trovato la proprietà autonomamente, l'ha acquistata tramite un altro agente immobiliare e ha completato la transazione. Il fatto di ignorare la scelta di Sarah mi ha portato a sprecare tempo e denaro alla ricerca di case che non soddisfacevano le sue esigenze, sottolineando l'importanza di una comunicazione costante nelle transazioni immobiliari.
#3. Disaccordi su tempistiche e impegno
L'approvvigionamento causa controversie che spesso dipendono dai tempi e dall'entità del coinvolgimento di un agente nella transazione. Gli agenti potrebbero non essere d'accordo su chi abbia avviato il contatto con l'acquirente o il venditore, abbia mantenuto una comunicazione coerente durante tutto il processo o abbia svolto un ruolo significativo nella negoziazione dei termini della vendita. Le differenze nella percezione riguardo al valore e all’impegno apportato da ciascun agente possono degenerare in controversie sulla causa da attribuire.
#4. Documentazione e tenuta dei registri inadeguate
Una documentazione e pratiche di tenuta dei registri insufficienti possono esacerbare le controversie relative agli appalti rendendo difficile comprovare le affermazioni di coinvolgimento e contributo. Senza registrazioni complete di interazioni, comunicazioni e sforzi compiuti da ciascun agente durante il processo di transazione, stabilire una causa diventa difficile. La mancanza di documentazione lascia spazio ad ambiguità e narrazioni contrastanti, alimentando le controversie.
#5. Fattori e influenze esterne
Anche fattori esterni, come cambiamenti nelle condizioni di mercato, nelle preferenze dell'acquirente o del venditore o circostanze impreviste, possono contribuire a causare controversie. Gli agenti possono attribuire il successo della transazione a fattori esterni al di fuori del loro controllo, portando a disaccordi sull'entità del loro contributo e sul diritto alla commissione.
Qual è il fattore chiave per dimostrare la causa procuratrice?
Indipendentemente dal fatto che lo sia un broker, la causa principale di una vendita deve essere determinata di fatto caso per caso. Molti fattori possono influenzare la determinazione della causa dell’appalto, ma nessun fattore è determinante. La causa di acquisto è l'interazione di fattori che insieme dimostrano che gli sforzi ininterrotti di uno specifico intermediario sono stati responsabili della decisione dell'acquirente di concludere la vendita a condizioni che il venditore ha ritenuto accettabili. In altre parole, un broker che procura la causa di una vendita è una condizione sine qua non della vendita: la vendita non sarebbe avvenuta senza gli sforzi del broker.
Si ricordi che solo perché un certo fattore compare in un dato quadro di fatti non indica l'esistenza o l'assenza di una causa procuratrice; piuttosto, deve essere considerata la totalità di questi fattori. Il motivo è che l'identificazione della causa dipende in gran parte dalle interazioni dei componenti piuttosto che dalla presenza di un solo fattore. In realtà, il peso relativo di ciascuna componente e la sua collocazione nella cronologia del caso determinano se un dato fattore è decisivo o meno. Nove tipi distinti di fattori causali di approvvigionamento possono essere utilizzati per gli obiettivi organizzativi. Ecco le categorie:
- La natura e lo stato della transazione
- La natura, lo stato e i termini dell'accordo di quotazione o dell'offerta di compenso
- Ruoli e rapporti tra le parti
- Il primo contatto con l'acquirente
- La condotta del broker o dell'agente
- Continuità e rotture di continuità
- Il comportamento dell'acquirente
- Il comportamento del venditore
- Altre informazioni
Linee guida per le cause di appalto
I professionisti del settore immobiliare devono comprendere ed esplorare il concetto di acquisizione di cause in modo efficace. Le linee guida sulle cause di appalto forniscono un quadro utile a questo scopo. Tendono ad applicarsi alcuni principi generali, anche se possono variare in base alle normative locali e agli standard di settore.
#1. Avvio della transazione
L'agente che dà inizio alla serie di eventi che portano a una transazione immobiliare di successo è solitamente considerato la causa procuratrice. Ciò potrebbe comportare attività come far familiarizzare l'acquirente con la proprietà, programmare visite immobiliari o assistere nelle negoziazioni tra le parti.
#2. Sforzi sostanziali
Gli sforzi e i contributi dell'agente devono essere significativi e direttamente correlati al completamento della transazione. Fornire semplicemente informazioni generali o assistenza incidentale potrebbe non essere sufficiente per stabilire una causa appaltante.
#3. Tempi di introduzione
Il tempismo gioca un ruolo cruciale nel determinare la causa di un acquisto, poiché influisce sul momento in cui l'agente immobiliare presenta l'immobile all'acquirente o inizia a lavorare attivamente con il cliente. L'agente che stabilisce un rapporto con il cliente o gli mostra la proprietà potrebbe avanzare una pretesa più forte.
#4. Documentazione e comunicazione
Avere registrazioni ben documentate delle interazioni e delle comunicazioni dell'agente con le parti coinvolte può rafforzare la loro rivendicazione di responsabilità per l'affare. Ciò può includere tenere traccia delle presentazioni delle proprietà, degli scambi di e-mail, dei messaggi di testo e di altre forme di corrispondenza.
#5. Accordi di rappresentanza esclusiva
Se esiste un accordo di rappresentanza esclusiva tra un cliente e un agente, i termini di tale accordo possono stabilire come viene determinata la causa di appalto. In questi casi, spesso viene data la preferenza all'agente designato nell'accordo, ma verranno comunque prese in considerazione le circostanze effettive della transazione.
Come si verificano le controversie sulle commissioni immobiliari?: Esempio
Quando decidi di affidarti a un agente immobiliare, ti verrà chiesto di firmare un contratto di agenzia con l'acquirente, a volte chiamato contratto di intermediazione acquirente. Questo documento è un contratto condizionato tra l'agente, il suo intermediario e l'acquirente della casa.
Le parti stipulano questi accordi con le migliori intenzioni, ma a volte sorgono controversie. Ad esempio, supponiamo che tu abbia firmato un accordo esclusivo con Mark, un agente immobiliare, e Mark abbia lavorato con te per mesi.
Ma hai incontrato un altro agente a una festa che ha detto di avere un nuovo annuncio che sembra quello che stai cercando. Potresti non menzionare Mark per paura di scoraggiare Nancy dal mostrarti la casa. Nancy trasmette un'offerta per tuo conto e viene accettata. Ti prepari a chiudere, ignorando Mark lungo la strada.
Ovviamente Mark viene a sapere della vendita. Presentano il loro contratto di agenzia acquirente esclusivo come prova che hanno diritto a una commissione, anche se non li hai inclusi nella transazione. In qualità di agente che ha eseguito la vendita, Nancy si sente autorizzata alla commissione. Solo un agente può essere risarcito, quindi ora c'è una controversia sulle commissioni.
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Cosa succede durante una controversia?
Quando sorge una controversia sulla causa di appalto tra agenti immobiliari, ciascuno degli agenti può presentare un reclamo al proprio comitato immobiliare locale per richiedere assistenza per risolvere il problema. Ciascuna delle parti coinvolte può partecipare a un'udienza arbitrale per risolvere il conflitto.
#1. Presentare un reclamo
Se un agente ritiene di essere stato la causa propulsiva di una transazione ma non ha ricevuto una commissione per il proprio lavoro, può presentare un reclamo per iscritto all'ente immobiliare locale o statale. L'agente che presenta il reclamo è noto come denunciante. Gli agenti con cui il denunciante è in conflitto sono conosciuti come gli intervistati. Il reclamo dovrebbe includere i nomi di tutte le parti coinvolte, l'importo della controversia e la data di chiusura della transazione immobiliare. Il reclamo deve essere presentato entro 180 giorni dalla chiusura o 180 giorni dal momento in cui il denunciante è venuto a conoscenza del problema.
Se il Consiglio stabilisce che il reclamo è soggetto ad arbitrato, notificherà la decisione a tutte le parti e fisserà una data per un'udienza arbitrale.
#2. Entrata nell'arbitrato
Un gruppo di esperti immobiliari locali conduce un'udienza arbitrale, durante la quale ascoltano i fatti della controversia e decidono come risolverla. Durante l'udienza, entrambe le parti possono avere rappresentanza legale, presentare prove del caso, fornire testimonianze di testimoni ed esperti in materia e interrogare i loro avversari.
Un fattore critico utilizzato per raccogliere prove da entrambe le parti di una controversia sulla causa di appalto è il foglio di lavoro sull'arbitrato sulla causa di appalto del NAR. Tutti gli agenti coinvolti nell'udienza potrebbero dover compilare questo foglio di lavoro prima dell'udienza. Questo elenco di domande aiuta il collegio arbitrale ad analizzare i fattori che possono contribuire a procurare causa.
#3. Decisione della commissione d'udienza
Il collegio arbitrale è tenuto a decidere entro 48 ore dall'udienza. La decisione determinerà quale parte ha diritto alla commissione e specificherà l'importo. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, la commissione determinerà che una delle parti ha diritto all'intera provvigione, il che è raro che la provvigione venga divisa.
Come prevenire una controversia sulla causa dell'approvvigionamento
Nessuno vuole una battaglia complicata sulle commissioni al momento della vendita. Fortunatamente, ho creato alcuni modi per garantire un processo fluido e chiaro con il tuo agente.
#1. Segui il protocollo Open House
Segui il protocollo delle porte aperte se partecipi a una casa senza accompagnatore. Se vai da solo, consegna il biglietto da visita del tuo agente all'agente che ospita l'open house. Firma i libri degli ospiti con il nome del tuo agente accanto al tuo. In questo modo, l'agente open house non tenterà di reclutarti o di richiedere informazioni personali; il tuo agente potrà ricontattarli più tardi.
L'acquisto di una casa è una delle transazioni più grandi che tu abbia mai effettuato e il tuo agente è lì per aiutarti a rendere l'esperienza fluida e di successo. Probabilmente non vorrai che questo grande momento finisca con una nota amara. Inoltre, segui alcune regole di base per assicurarti che il tuo agente possa essere pagato per il suo lavoro e che nessuno debba sostenere battaglie legali.
#2. Accordo di divulgazione dell'agenzia
Lavorare ai sensi di un accordo di divulgazione di agenzia stabilisce il tipo di rapporto tra un professionista immobiliare e un cliente, ad esempio essere un agente del venditore, un agente dell'acquirente o un doppio agente. Gestisce le aspettative, evita conflitti di interessi e garantisce il rispetto dei requisiti legali ed etici. Questo accordo tutela il professionista e il cliente definendo chiaramente le loro responsabilità e doveri durante la transazione.
#3. Comunica con il tuo agente immobiliare
Rimanere in contatto regolare con il tuo agente durante tutto il percorso di acquisto della casa è fondamentale. Un modo semplice per evitare controversie è contattare sempre il tuo agente prima di guardare una casa, indipendentemente da come attira la tua attenzione.
Non chiamare gli agenti delle inserzioni i cui nomi compaiono su un cartello in vendita davanti a una casa in cui hai guidato senza prima chiamare il tuo agente. Contatteranno direttamente l'agente e fisseranno un orario per vedere la casa e negoziare per tuo conto.
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#4. Visita sempre le proprietà con il tuo agente
Partecipare a un open house solista può portare a una discussione sulla causa dell'acquisto, complicando ulteriormente i margini della tua esperienza di acquisto della casa. L'agente di vendita potrebbe erroneamente credere di essere l'agente aggiudicatore se acquisti la casa se parli con loro senza menzionare che stai lavorando con la tua agenzia. Effettua sempre visite immobiliari con il tuo agente per evitare malintesi. Gli agenti non verranno confusi in questo modo. Puoi dire al tuo agente immobiliare esattamente cosa stai cercando in una casa ideale quando puoi andare in giro per casa con lui ed esprimere le tue simpatie e antipatie.
Ricordati di aderire a standard specifici per evitare problemi di approvvigionamento se passi davanti a una casa aperta che devi visitare in modo indipendente. Per assicurarti che l'agente dell'annuncio sappia chi chiamare, scrivi il nome e il numero di telefono dell'agente accanto al tuo su qualsiasi modulo di registrazione disponibile all'arrivo. Assicurati di menzionare il nome del tuo agente e di offrire il biglietto da visita dell'agente di quotazione all'agente che ospita l'open house. Essere sinceri su chi ti rappresenta quando acquisti una casa è fondamentale per ridurre al minimo i disaccordi.
#5. Metti in chiaro se stai lavorando con un altro agente
La maggior parte degli agenti ti chiederà immediatamente se lavori con qualcun altro. Gli agenti sono addestrati a farti questa domanda, ma a volte non lo fanno. Forse sono distratti o non vogliono sentire la tua risposta. Mettili subito in chiaro. Offri prontamente le informazioni in modo da poter risolvere eventuali conflitti in anticipo.
Procurare causa sulla lista di controllo immobiliare
Ho creato una lista di controllo sull'acquisizione di causa per agenti immobiliari, ma ricorda che le specifiche della causa di acquisizione possono variare a seconda delle leggi e dei regolamenti locali, quindi è essenziale consultare un professionista legale o un esperto immobiliare che abbia familiarità con le norme nella tua zona .
Elenco di controllo delle cause per l'approvvigionamento di Business Yield
Conclusione
Quando un agente immobiliare è coinvolto nella catena di eventi che portano all'acquisizione di un immobile, viene chiamato causa procuratrice dell'operazione. La commissione del tuo agente immobiliare potrebbe essere a rischio se avvii involontariamente un problema di procura attraverso le tue interazioni con altri agenti, ad esempio quando visiti una casa aperta senza di loro. Sapere come prevenire questi problemi durante il processo di acquisto della casa farà risparmiare a tutte le parti molti grattacapi dopo la chiusura, anche se NAR prevede un processo di arbitrato per risolverli.
Anche se è vero che collaborare con un unico agente immobiliare affidabile può ridurre notevolmente la probabilità di questo tipo di conflitti, farlo è solo l'inizio del processo che inizia con la scoperta della tua proprietà ideale. Se sei pronto ad andare avanti, puoi richiedere un mutuo adesso.
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