Si un acheteur n'est pas en mesure d'obtenir un prêt conventionnel, il peut être difficile pour l'acheteur et le vendeur de conclure la transaction. Bien que le scénario puisse sembler sans espoir, les deux parties peuvent être en mesure de conclure l'accord en utilisant une autre source de financement. Nous allons vous montrer comment faire avec un exemple d'hypothèque enveloppante au Texas ainsi que comment calculer avec une calculatrice d'hypothèque.
Les wraps, qui sont un type de financement vendeur, ont pour effet de réduire les obstacles à la propriété immobilière. Tout en accélérant le processus d'achat d'une maison.
Qu'est-ce qu'une hypothèque globale?
Une hypothèque globale est un type de financement du vendeur dans lequel un acheteur signe une hypothèque avec le vendeur plutôt que de demander un prêt bancaire traditionnel. Après cela, le vendeur assume le rôle de la banque et accepte les paiements du nouveau propriétaire. Le taux d'intérêt facturé sur la plupart des prêts financés par le vendeur contiendra un écart, ce qui donnera au vendeur plus de profit.
Les prêts hypothécaires wraparound sont généralement plus rentables pour le vendeur. Cela est dû en grande partie au fait que les vendeurs peuvent demander un taux d'intérêt supérieur à celui de leur prêt hypothécaire actuel. Par conséquent, tant que leurs acheteurs continuent d'effectuer leurs paiements à taux d'intérêt plus élevé dans les délais, ils peuvent réaliser un bon profit.
Définition de l'hypothèque globale
Un acheteur achète une maison avec l'aide d'un prêteur hypothécaire dans le cadre d'une transaction immobilière classique. Le produit de la vente est ensuite utilisé pour rembourser l'hypothèque existante du vendeur sur la propriété.
Avec une hypothèque globale, le vendeur conserve l'hypothèque existante sur la maison et offre un financement à l'acheteur-vendeur. Le vendeur intègre également le prêt de l'acheteur dans l'hypothèque existante. Le vendeur assume la position du prêteur dans ce cas. Ils s'entendront tous les deux sur un acompte et le montant du prêt. Ils signeront tous les deux un billet à ordre décrivant les conditions de l'hypothèque, puis l'acheteur recevra le titre et l'acte. Bien qu'il ait continué à effectuer des paiements sur l'hypothèque initiale, le vendeur n'est plus propriétaire de la propriété.
L'acheteur effectue un versement hypothécaire mensuel au vendeur, tandis que le vendeur continue de faire des paiements à son prêteur d'origine. L'hypothèque wrap-around fonctionne comme un privilège junior ou une deuxième hypothèque. Le prêteur initial peut toujours saisir la maison si le vendeur ne paie pas l'hypothèque existante.
Le vendeur rembourse souvent l'hypothèque initiale avec le produit de la vente. En raison du fait que la plupart des hypothèques wrap-around ont des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques traditionnelles. Le vendeur profitera généralement du deuxième prêt.
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Un exemple est la meilleure façon de décrire une hypothèque globale. Voici une illustration simplifiée d'une transaction immobilière standard : le vendeur (« S ») souhaite vendre sa maison, qui est actuellement financée. L'acheteur (« B ») souhaite acheter la maison de S et sollicite un prêt auprès d'une banque ou d'un autre établissement de crédit. B envoie à S un acompte lorsque son prêt est autorisé. La banque de B rembourse alors l'encours de l'hypothèque de S, laissant à S le solde. L'hypothèque de S est remboursée et B est maintenant propriétaire de la maison. Bien sûr, la nouvelle hypothèque qu'il a contractée auprès de la banque est une condition.
Une transaction normale, en revanche, ressemble à ceci : S veut vendre sa maison, tandis que B veut en acheter une. B verse à S un acompte et remet à S un billet à ordre pour le reste du prix d'achat au lieu de demander un prêt bancaire. B est maintenant propriétaire de la maison, mais uniquement aux termes de son billet à ordre à l'égard de l'hypothèque précédente de S. S, ainsi que de la nouvelle hypothèque de B, est toujours due sur la maison. Chaque mois, B rembourse S sur son billet à ordre, et S rembourse son hypothèque initiale à sa banque. En conséquence, la dette de B a encerclé l'hypothèque initiale de S.
Exemple de prêt hypothécaire Wraparound
Disons que vous voulez obtenir 225,000 50,000 $ pour votre maison. Vous devez encore XNUMX XNUMX $ sur votre hypothèque lorsque vous mettez votre maison sur le marché.
Ensuite, vous trouvez des acheteurs qui sont prêts à payer 225,000 XNUMX $ pour votre maison mais qui sont incapables d'obtenir un prêt auprès d'une institution hypothécaire standard. Vous pourriez être en mesure de conclure l'affaire avec une hypothèque globale.
Pour commencer, vérifiez auprès de votre prêteur hypothécaire si vous êtes admissible à un accord global. Lorsque vous vendez votre propriété, de nombreux prêteurs vous demandent de les payer en un seul versement. Votre prêteur peut autoriser un accord global si votre prêt est assumable, c'est-à-dire si un acheteur peut reprendre votre prêt hypothécaire.
Vos acheteurs peuvent alors déposer un dépôt de 10,000 215,000 $ et emprunter les 50,000 XNUMX $ restants de votre prix de vente auprès de vous, le vendeur, via une hypothèque globale. Vous effectuez des paiements mensuels à votre prêteur hypothécaire jusqu'à ce que vous remboursiez les XNUMX XNUMX $ que vous devez encore, c'est-à-dire lorsque les acheteurs effectuent leurs versements mensuels.
La différence entre ce que l'acheteur vous paie et le montant que vous utilisez pour rembourser votre prêt hypothécaire initial vous appartiendra éventuellement. Cependant, cet exemple de prêt hypothécaire global peut s'appliquer à toutes les situations.
Hypothèque Wraparound au Texas
Une hypothèque globale est un type de financement du vendeur qui est unique. Il offre une alternative à la transaction immobilière typique pour les vendeurs et les acheteurs. Une hypothèque globale est un type légitime de financement du vendeur au Texas, et elle est fréquemment utilisée lorsqu'un acheteur ne peut pas obtenir une bonne affaire sur un financement standard auprès d'une banque ou d'un autre organisme de prêt.
Au Texas, les « prêts enveloppants » ou une hypothèque enveloppante sont autorisés. Lorsque cela est fait correctement, une maison peut être vendue avec un privilège restant attaché. Un prêteur global est utilisé par l'acheteur pour obtenir un deuxième prêt à taux d'intérêt plus élevé qui "s'enroule" autour du premier. Le plan du prêteur global est de rembourser les deux prêts au fil du temps avec les paiements d'intérêts plus élevés du deuxième prêt.
Cependant, dans une escroquerie globale, un prêteur prédateur achète une maison avec un privilège à un vendeur désespéré, mais n'utilise pas les paiements accrus pour rembourser la dette précédente après avoir acheté la maison dans le cadre d'un prêt global.
Étant donné que les paiements sur le premier privilège ne sont jamais remplis, ou parce que le premier privilège contient une condition «dû à la vente» qui permet au prêteur initial d'exiger le paiement rapide de l'intégralité du principal si la maison est vendue, le résultat pour le nouvel acheteur est souvent saisie et perte du logement. Entre-temps, le crédit du vendeur d'origine peut être atteint pour les mêmes raisons.
Calculatrice hypothécaire Wraparound
Il y a tellement d'informations et de calculatrices interactives en ligne qui sont à votre disposition uniquement en tant qu'outils d'auto-assistance pour votre propre usage. Un calculateur hypothécaire Wraparound ne peut constituer un conseil en investissement ou fiscal. Nous ne pouvons donc pas vous promettre qu'un calculateur hypothécaire global sera applicable ou précis dans votre situation spécifique. Tous les exemples sont hypothétiques et destinés à être utilisés uniquement à titre d'exemple. Pour toutes les difficultés de finances personnelles, nous vous recommandons d'obtenir des conseils spécialisés auprès de professionnels qualifiés. Un professionnel peut mieux vous aider dans votre situation qu'un calculateur hypothécaire complet.
Avantages des hypothèques globales
L'une des raisons pour lesquelles un vendeur peut accepter un prêt hypothécaire global est de générer un profit. Ces types de prêts peuvent également aider les vendeurs qui ont des difficultés à vendre leur maison. Il élargit le bassin d'acheteurs en rendant la propriété accessible à ceux qui ne sont pas admissibles à une hypothèque conventionnelle.
Cette forme de prêt peut être plus flexible et plus facile à obtenir, permettant aux acheteurs d'acquérir une maison qui serait autrement impossible.
Risques liés aux prêts hypothécaires wrap-around
Bien qu'une hypothèque globale puisse être avantageuse pour les deux parties, il y a des risques à considérer avant de conclure ce genre d'entente.
Il est prudent pour les deux parties de faire affaire avec un avocat immobilier expérimenté, qui peut les guider tout au long du processus et réduire le risque pour les deux parties.
Pour les acheteurs
Comme indiqué précédemment, l'hypothèque initiale demeure le prêt principal. L'hypothèque wrap est un privilège subordonné. Cela signifie que si le vendeur cesse d'effectuer des paiements et ne respecte pas l'hypothèque existante, le prêteur initial peut saisir la propriété hypothéquée et la retirer au nouvel acheteur, même si l'acheteur a effectué des paiements en temps opportun au vendeur.
Les acheteurs peuvent atténuer ce risque en effectuant des paiements directement au prêteur initial si les conditions de leurs prêts le permettent.
Pour les vendeurs
Premièrement, le danger juridique existe. Si le vendeur a une hypothèque existante, en particulier une qui est encore assez élevée, le prêteur principal doit approuver ce prêt secondaire.
La plupart des prêteurs exigent que le prêt soit remboursé en totalité lors de la vente et du transfert de propriété de la propriété. Cela éliminerait la possibilité d'un wraparound hypothécaire. Avant de négocier les conditions du prêt ou de la vente, les vendeurs doivent examiner leur documentation de prêt originale pour s'assurer qu'ils sont même éligibles pour s'engager dans ce type de transaction immobilière.
Une fois qu'ils sont convaincus qu'ils peuvent procéder à une hypothèque globale, ils sont seuls responsables du remboursement de l'ancienne hypothèque. Si l'acheteur cesse de payer, le vendeur doit continuer à effectuer le paiement hypothécaire initial en utilisant ses propres fonds.
Diverses options alternatives aux prêts wrap-around
Si vous avez de la difficulté à vous qualifier pour un prêt traditionnel en tant qu'acheteur ou à trouver des acheteurs qualifiés en tant que vendeur, il peut y avoir d'autres types de prêts hypothécaires qui peuvent vous aider.
#1. Prêts FHA
Les prêts FHA peuvent être une excellente alternative pour les acheteurs de maison qualifiés avec des cotes de crédit inférieures ou des fonds de clôture limités, car ces prêts ont des critères d'acompte et de cote de crédit inférieurs à ceux des autres prêts et permettent souvent de financer les frais de clôture.
#2. Prêts VA
Les prêts VA pour les militaires ou vétérans en service actif éligibles peuvent aider les acheteurs sans acompte. Ces prêts sont parmi les rares sans exigence de versement initial. De plus, ces prêts ont souvent des taux d'intérêt moins chers et ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée (PMI).
#3. Prêts de l'USDA
Sans avoir besoin d'un acompte, les prêts de l'USDA rendent l'acquisition d'une propriété dans une zone rurale appropriée plus abordable. Cette option de prêt comporte généralement un taux d'intérêt moins cher et un PMI moins cher, qui peuvent tous deux être intégrés au montant du prêt.
Conclusion
Le risque associé aux prêts hypothécaires wrap-around n'en vaut peut-être pas la peine. Dans une situation d'hypothèque globale, le vendeur fournit à l'acheteur une hypothèque, qui est ensuite intégrée à l'hypothèque actuelle du vendeur. L'acheteur acquiert la propriété du bien et effectue les versements hypothécaires au vendeur, y compris les intérêts. Ce paiement est utilisé pour rembourser l'hypothèque existante du vendeur au prêteur initial.
Selon les conditions du prêt, le vendeur peut tirer un profit de la différence entre les deux paiements qui lui sont versés et à son prêteur. Ceci est souvent accompli par le vendeur qui facture un taux d'intérêt plus élevé sur l'hypothèque globale que sur l'hypothèque initiale.
Ce prêt peut être avantageux pour les deux parties, mais il comporte un certain nombre de risques. L'acheteur et le vendeur doivent coopérer avec un avocat immobilier expérimenté pour atténuer ces risques.
La majorité des maisons sont acquises avec un financement conventionnel. Si vous êtes à la recherche d'une nouvelle maison et que vous êtes prêt à obtenir un prêt hypothécaire à moindre risque auprès d'un prêteur digne de confiance, obtenez une pré-approbation avec Rocket Mortgage® pour démarrer le processus d'achat d'une maison.
Foire aux Questions
Une hypothèque wrap-around est-elle légale?
Les hypothèques wrap-around sont généralement considérées comme légales.
Qui est responsable d'un prêt wraparound?
Un vendeur accepte un billet à ordre garanti d'un acheteur pour le solde hypothécaire sous-jacent plus un montant jusqu'au solde restant du prix d'achat sous une enveloppe. Le nouvel acheteur paie le vendeur sur une base mensuelle, et le vendeur est alors responsable de payer le ou les créanciers hypothécaires sous-jacents.
Qu'est-ce qu'un acte d'accompagnement ?
Une hypothèque wrap-around, parfois appelée « wrap », est un type de deuxième hypothèque utilisée pour financer l'achat d'un bien immobilier. Le vendeur accorde à l'acheteur une hypothèque junior qui entoure la propriété et qui s'ajoute à toutes les hypothèques supérieures déjà en place.
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