L'une de vos tâches les plus importantes en tant que locataire est de vous assurer que vous pouvez respecter les exigences de votre bail, en particulier la durée. Même si vous avez un bail au mois, vous devez toujours suivre les termes du bail pour éviter des pénalités telles que des frais de retard ou l'annulation de votre remboursement. Vous avez besoin de rompre le bail d'un appartement par anticipation sans pénalité ? Que se passe-t-il si vous rompez votre bail ? Apprenez à rompre le bail d'un appartement sans pénalité et continuez votre vie.
Raisons de rompre un bail d'appartement sans payer de pénalité
Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pouvez résilier le bail de votre appartement de manière anticipée sans encourir de pénalité.
#1. Le logement locatif est illégal.
Les propriétaires ou les propriétaires sans scrupules qui tentent de gagner rapidement de l'argent convertiront illégalement des chambres vacantes en appartements locatifs. Si vous ignoriez que l'appartement avait été abusivement transformé en location, vous avez le droit de rompre le bail et de récupérer tout ou partie de votre acompte. Si vous pensez que vous vivez dans un appartement locatif converti illégalement, consultez les lois sur le logement de votre État pour voir où vous pouvez obtenir une aide juridique.
#2. Non-respect des codes de logement locaux ou nationaux
Vous avez droit à un milieu de vie sécuritaire et habitable. Si votre appartement ne répond pas aux exigences locales en matière de santé et de sécurité, vous devez absolument résilier votre bail plus tôt ! L'eau courante et l'électricité doivent être disponibles, ainsi que la plomberie, le chauffage et les structures sonores. Tout problème grave qui pourrait compromettre votre santé, votre sécurité ou votre bien-être est amené à rompre le bail de votre appartement sans pénalité.
Le hic, c'est que, à moins que la situation ne présente un danger imminent pour votre personne, vous devez laisser le temps à votre propriétaire de résoudre le problème. Après avoir envoyé à votre propriétaire une notification écrite concernant votre problème, vous devez attendre un délai raisonnable pour qu'il le règle. Si votre propriétaire refuse toujours de résoudre le problème, vous pouvez déposer une plainte légale auprès de l'autorité locale du logement.
#3. Atteinte à vos droits de locataire
Toute atteinte à vos droits de locataire peut également vous amener à rompre le bail de votre appartement sans pénalité. Par exemple, si votre propriétaire viole vos droits à la vie privée en visitant vos appartements légalement loués sans préavis, vous pouvez déposer une plainte à la cour des petites créances contre lui. Vous pouvez résilier votre bail de manière anticipée si vous obtenez un jugement du tribunal indiquant que vos droits de locataire ont été violés.
#4. Service militaire
Si vous êtes un membre actif et à temps plein d'une branche militaire, la loi sur le secours civil des militaires (SCRA) vous permet de rompre un bail d'appartement de manière anticipée sans pénalité si vous êtes appelé au service. Vous devez inclure une copie de vos commandes avec votre notification d'intention de quitter.
#5. Activité criminelle sur place
Dans de nombreux endroits, une victime de violence domestique ou d'autres formes de conduite criminelle survenant à l'intérieur du logement locatif peut rompre le bail de son appartement de manière anticipée sans pénalité. Vous devez être en mesure de fournir une preuve de l'acte criminel, comme des rapports de police, des documents médicaux ou des ordonnances judiciaires.
Pénalité possible pour la rupture d'un bail d'appartement
Vous risquez une pénalité si vous violez votre contrat de location d'appartement. Et ils ne sont pas mutuellement exclusifs, vous pouvez donc avoir plusieurs expériences en même temps.
#1. Le propriétaire a le droit de vous poursuivre.
Le propriétaire peut vous poursuivre en justice pour loyer impayé si la raison de votre rupture de bail n'est pas protégée par les lois de l'État ou les règles régissant les relations locataire-propriétaire. Il est plus susceptible de se produire si :
- Lorsque le solde du loyer restant dépasse de loin les frais de justice éventuels d'une poursuite, vous quittez tôt votre bail.
- Le propriétaire est au courant de vos allées et venues.
- Le propriétaire découvre que vous avez les moyens de payer le loyer en cas de commande.
- Le logement locatif est inoccupé depuis un certain temps et les efforts pour le relouer ont été vains.
- Si le propriétaire a eu affaire à des locataires désagréables dans le passé, il n'hésitera pas à vous poursuivre en justice si cela en vaut la peine.
Même si la loi applicable ne couvre pas votre choix de rupture de bail, vous pouvez néanmoins présenter une défense. Dans plusieurs États, par exemple, les propriétaires doivent démontrer des efforts de bonne foi pour relouer les appartements partis. Ils ne peuvent pas simplement laisser une unité vide jusqu'à l'expiration du bail, puis poursuivre le briseur de bail pour loyer impayé.
Cependant, si vous n'avez pas de dossier solide pour rompre votre bail, le juge tranchera presque certainement en faveur du propriétaire. Si vous avez déjà quitté la ville, cela ne vaut peut-être pas la peine de revenir et de faire une apparition. De nombreux locataires expulsés ne le font pas.
#2. Vous pourriez faire face à un jugement monétaire.
Un jugement pécuniaire, également connu sous le nom de jugement de crédit, sera rendu si un tribunal conclut que vous êtes légalement obligé de payer le reste de votre loyer dû. Vous pourrez peut-être éviter des dommages de crédit à long terme en procédant comme suit :
- Négocier une entente de paiement mutuellement acceptable devant un tribunal est quelque chose que vous ne pouvez pas accomplir à moins de comparaître pour défendre votre cause.
- Si possible, payez le jugement en totalité sur place.
À la suite du Plan national d'aide aux consommateurs, les jugements et les privilèges fiscaux n'apparaissent plus sur les rapports de crédit à la consommation tenus par les trois principaux bureaux d'évaluation du crédit. Par conséquent, ils peuvent ne pas avoir d'impact direct sur votre pointage de crédit.
Ils sont néanmoins juridiquement contraignants. Un jugement pécuniaire en faveur du propriétaire peut lui permettre de garnir vos gains (jusqu'à 25% de votre revenu disponible) et éventuellement votre compte bancaire. Si vous vivez dans un état de propriété communautaire, les biens de votre conjoint peuvent également être saisis.
#3. Vous devrez peut-être faire affaire avec des agents de recouvrement.
Si le propriétaire décide de ne pas poursuivre une décision de justice pour récupérer le loyer impayé, il peut engager une agence de recouvrement pour recouvrer la dette en son nom.
Malgré le fait que la loi fédérale limite la mesure dans laquelle les sociétés de recouvrement peuvent aller recouvrer des dettes, les agences de recouvrement sont généralement plus agressives que les titulaires de privilège d'origine. Vous saurez si on prend votre cas. De plus, l'agence de recouvrement qui hérite de votre obligation de rupture de bail peut faire ce que le propriétaire n'a pas fait : demander un jugement pécuniaire au tribunal.
Vous devriez essayer d'éviter à tout prix le recouvrement de créances. Cela aura une influence négative sur votre pointage de crédit. Si vous craignez que le propriétaire engage une agence de recouvrement, inscrivez-vous à la surveillance du crédit de TransUnion. Chaque mois, vous pouvez également utiliser Credit Karma pour vérifier gratuitement votre pointage de crédit.
#4. Votre dépôt de garantie peut être confisqué.
L'une des nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez perdre votre dépôt de garantie est la rupture de votre bail. Même si le propriétaire décide de ne pas vous poursuivre, il peut saisir votre caution, généralement en totalité.
La plupart des États exigent un ou deux mois de loyer comme dépôt de garantie. Seuls quelques États, comme l'Ohio et New York, ont des limites légales sur les dépôts de garantie pour les appartements non soumis à un contrôle des loyers. Les municipalités de ces États peuvent imposer des plafonds de dépôt de garantie réduits.
#5. Vous pourriez avoir du mal à trouver un nouveau logement.
Bien que les jugements monétaires pour loyer impayé ne soient plus reflétés dans les rapports de solvabilité, les dettes demeurent et il est peu probable que le propriétaire oublie que vous avez violé votre bail. Cela pourrait revenir vous hanter pendant que vous cherchez un endroit où vivre.
Même si vous omettez l'adresse où vous avez rompu votre bail sur votre demande de location ou de prêt hypothécaire, une vérification normale des antécédents et une recherche de propriété la révéleront ainsi que l'identité du propriétaire. Le fait que vous ayez omis l'adresse du problème est un drapeau rouge en soi. Considérez la conversation qui aura lieu entre le propriétaire que vous avez eu et le propriétaire ou le prêteur hypothécaire de votre future maison potentielle.
Le propriétaire expulsé peut également signaler la violation du bail aux agences d'évaluation des locataires telles que la Landlord Protection Agency. Les locataires peuvent avoir peu ou pas d'options pour supprimer le matériel désobligeant et peut-être faux de ces ressources vaguement contrôlées.
#6. Vous pouvez avoir des difficultés financières continues.
Lorsque l'argent est serré et que les économies sont faibles, tout frais supplémentaire lié au logement peut suffire à faire dérailler votre budget. Se retrouver responsable de plusieurs mois de loyer impayé après qu'un propriétaire ait obtenu un jugement pécuniaire pourrait être désastreux pour vos finances.
Si des mesures plus souples telles que des conseils en matière de crédit ne suffisent pas, votre meilleur choix pourrait être de déclarer faillite, une décision sévère qui aura un impact négatif à long terme sur votre crédit.
Que se passe-t-il si je déménage avant la fin de mon bail ?
Si vous devez partir avant la fin de votre bail, votre propriétaire ou votre mandataire peut toujours vous obliger à payer le loyer que vous devez jusqu'à la fin de votre bail. Par exemple, si vous avez un bail de 6 mois et que vous partez après trois mois, vous devrez peut-être payer les trois mois de loyer restants.
Comment puis-je résilier mon bail de manière anticipée ?
Selon l'article 14 de la Loi sur la protection du consommateur (LPC), vous pouvez résilier votre bail existant en donnant un préavis de vingt jours ouvrables, mais cela doit être fait par écrit. Vous serez responsable de votre loyer jusqu'à la fin de votre période de préavis.
Atténuer les conséquences financières d'une rupture de bail
Même si votre action en rupture de bail n'est pas couverte par les lois de protection des locataires de l'État, ces techniques peuvent atténuer son impact financier.
#1. Tout documenter
Tout d'abord, documentez tout ce qui pourrait étayer votre réclamation si vous pensez que votre décision de rompre votre bail est justifiée par une loi nationale ou locale. Suivre:
- Heures et dates importantes: Le jour où vous avez observé pour la première fois un problème d'habitabilité, par exemple, ou la date d'un appel de la police à l'appartement voisin en sont deux exemples.
- Dossiers de service ou d'inspection: Gardez une trace de tous les événements ou coûts associés au problème, comme une vérification de la fournaise qui a confirmé la nécessité d'un remplacement.
- Communication avec le propriétaire concernant le problème : Les e-mails, les lettres envoyées par la poste, les notifications légales, les résumés ou les enregistrements d'appels téléphoniques (si la loi l'autorise) et les résumés de conversations en personne sont tous acceptables.
Si cela se résume à cela, vous avez beaucoup moins de chances de gagner au tribunal si vous n'avez pas de documentation appropriée.
#2. Informer le propriétaire de son obligation de limiter les dommages.
La plupart des États exigent que les propriétaires de biens locatifs prennent des mesures raisonnables pour relouer les logements vacants avant l'expiration du bail. C'est ce qu'on appelle une « responsabilité de réduire les dommages » en jargon juridique. Nolo a compilé une liste détaillée des États qui ont le devoir de réduire les pertes et où la loi est moins claire.
Si vous vivez dans un État soumis à l'obligation d'atténuation, consultez les sites d'annonces de location comme Apartments.com, les principaux sites de petites annonces en ligne comme Craigslist et les bases de données immobilières publiques comme Zillow pour surveiller les efforts du propriétaire pour relouer l'unité que vous avez. libéré. S'ils ne semblent pas faire d'efforts raisonnables, ou s'ils demandent officiellement un loyer impayé peu de temps après votre départ, envoyez-leur un avis écrit de leur responsabilité d'atténuation.
L'avertissement doit les diriger vers la loi de l'État applicable et décrire succinctement ses dispositions, y compris la signification de « efforts raisonnables » et comment les mesures qu'ils ont prises ou n'ont pas prises à ce jour sont inférieures à ce seuil. Indiquez clairement dans votre lettre que le propriétaire ne peut pas simplement laisser la durée de votre bail se terminer, relouer l'espace sur un nouveau bail à long terme, puis vous poursuivre en justice pour le loyer.
#3. Trouver un sous-locataire
Même si le propriétaire a l'obligation légale de relouer l'unité, il est préférable de faire vos propres efforts raisonnables pour faciliter le processus.
La sous-location de l'unité pour le reste de la durée de votre bail est l'un des moyens les plus simples de résoudre un bail rompu. De nombreux baux immobiliers interdisent clairement la sous-location ; cependant, si le vôtre ne le fait pas, informez le propriétaire de votre intention de sous-louer. Vous pouvez annoncer l'espace sur des sites Web gratuits ou à faible coût que les locataires potentiels de votre région fréquentent, tels que Craigslist, Nextdoor ou Roommates.com.
Il est essentiel que vous soyez franc au sujet de votre désir de sous-louer. Les propriétaires sont naturellement inquiets à propos des sous-locataires, et à tout le moins, ils soumettront le vôtre à la même vérification de locataire que tout le monde. C'est également dans votre intérêt, car vous êtes toujours responsable du bail et du loyer, même si vous sous-louez.
Le sous-locataire idéal est quelqu'un avec qui vous avez déjà eu une relation et qui peut se porter garant en toute confiance. Je connais des locataires qui ont été brûlés par des sous-locataires louches avec qui ils n'avaient aucune relation préalable.
#4. Modifier votre bail
Si vous ne voulez pas être responsable de votre bail après votre départ, vous pourrez peut-être le transférer à un nouveau locataire. Les cessionnaires assument la responsabilité légale du loyer dû après la date de transfert, exonérant le locataire précédent et vous permettant de résilier votre bail de manière anticipée sans aucune obligation persistante au-delà des amendes légalement autorisées pour les dommages ou la malpropreté que vous avez commis.
Avant de consacrer du temps et des efforts pour trouver de nouveaux locataires, assurez-vous que votre bail est transférable. Si votre bail est transférable, le propriétaire ne peut vous en empêcher, mais vous pouvez toujours être soumis à un préavis nécessaire, qui est normalement de 30 à 60 jours. Si le transfert n'est pas explicitement approuvé, vous pouvez le demander, mais le propriétaire peut avoir le pouvoir de refuser.
Dans les deux cas, soyez honnête. De nombreux propriétaires sont préoccupés par les transferts de bail pour les mêmes raisons que les arrangements de sous-location. Des preuves anecdotiques suggèrent que les propriétaires entravent les tentatives des locataires qui partent de transférer les baux, même lorsque le bail autorise expressément les transferts.
#5. Prévenez le plus tôt possible
Plus votre délai de préavis est long, moins il est probable que votre logement soit inoccupé à votre départ. Si possible, allez au-delà de la période de notification obligatoire de votre état.
#6. Optez pour un bail à plus court terme.
La tolérance de mon propriétaire a sans doute été influencée par le fait que le bail que j'ai rompu n'était que de six mois. Et, heureusement pour ma femme et moi, nous avons pu passer à un bail mensuel peu de temps avant d'acheter notre première maison. Nous étions libres et clairs à la fin de notre dernier mois à l'appartement.
Si vous êtes sur le point de renouveler votre bail et prévoyez de déménager avant la prochaine date de renouvellement, demandez au propriétaire si vous pouvez obtenir une durée de renouvellement inférieure à un an. Mensuel est préférable, mais de nombreux propriétaires d'entreprise ne veulent pas prendre ce risque. Trois à six mois est plus typique. Il est à noter que le propriétaire n'est pas tenu de consentir à un bail plus court.
#sept. Demander de la patience
Lorsque tout le reste échoue, faites appel au côté le plus doux du propriétaire. La plupart des propriétaires ne sont pas des méchants de dessins animés qui ne se soucient que d'augmenter les flux de trésorerie de leurs actifs. Ils peuvent être disposés à vous accorder une pause si vous en avez vraiment besoin.
Faites un effort supplémentaire avant et pendant le déménagement pour aider le propriétaire à dire oui. Faites un effort concerté pour recruter d'autres locataires - sans usurper l'obligation du propriétaire d'atténuer les risques - et louez leurs louanges sur les forums de locataires en ligne.
Si le propriétaire n'est pas disposé à pardonner le loyer impayé, la meilleure option suivante consiste à trouver un arrangement de remboursement mutuellement raisonnable sans aller au tribunal. Si vous devez quatre mois de loyer, le propriétaire peut être disposé à accepter des versements échelonnés sur les 12 ou 18 prochains mois. Enfin, le propriétaire est susceptible de préférer un paiement intégral ou partiel au fil du temps à une importante radiation.
Conclusion
Si vous vous demandez comment résilier le bail d'un appartement de manière anticipée sans payer de pénalité, il existe des options. Explorer vos options juridiques et maintenir des canaux de communication ouverts avec votre propriétaire sont les techniques les plus efficaces pour réussir.
Si vous rompez un bail d'appartement, assurez-vous de tout documenter et faites tout ce que vous pouvez pour minimiser vos pertes, protéger votre pointage de crédit et partir en bons termes avec votre propriétaire.
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Bibliographie
