L'achat d'une maison est l'une des choses les plus excitantes que vous puissiez faire. C'est aussi le plus cher. Vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire pour vous aider à financer l'achat d'une propriété, sauf si vous disposez d'une piscine pleine d'argent.
Faire une demande de prêt hypothécaire peut être éprouvant pour les nerfs, surtout si c'est la première fois. La bonne nouvelle est qu'en suivant ces étapes, vous pouvez vous préparer au succès.
Comment obtenir un prêt hypothécaire en 10 étapes
Étape #1 : Améliorez votre crédit.
Une cote de crédit élevée montre aux prêteurs hypothécaires que vous pouvez gérer votre dette correctement. Si vous avez un crédit solide ou exceptionnel, vous avez plus de chances d'obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt concurrentiel. Si votre cote de crédit est faible, vous pourrez peut-être toujours obtenir un prêt, mais vous paierez certainement plus d'intérêts.
Utilisez les conseils suivants pour améliorer votre crédit avant de demander un prêt hypothécaire :
- Effectuez tous vos paiements dans les délais et efforcez-vous de réduire le solde de vos cartes de crédit. Votre historique de paiement sur votre rapport remonte à deux ans ou plus, alors commencez dès que possible.
- Si possible, mettez à jour tous les comptes en souffrance.
- AnnualCreditReport.com fournit des rapports de solvabilité gratuits. Vérifiez vos rapports de solvabilité pour les erreurs et informez immédiatement le bureau de déclaration si vous en trouvez. Un exemple d'erreur serait un prêt remboursé qui n'a pas été documenté comme tel, ou une adresse erronée.
- Avant de demander un prêt hypothécaire, vous devriez vérifier votre pointage de crédit (qui est généralement disponible gratuitement auprès de votre carte de crédit ou de votre banque). Lorsque vous analysez votre score, vous trouverez un résumé des principaux facteurs qui l'influencent. Cela pourrait vous aider à déterminer les modifications à apporter pour remettre votre crédit en forme, le cas échéant.
Étape #2 : Déterminez vos capacités financières.
C'est amusant de fantasmer sur une maison de rêve avec toutes les cloches et tous les sifflets imaginables, mais il est beaucoup plus judicieux d'acheter uniquement ce que vous pouvez vous permettre. Les mensualités augmenteront à mesure que les taux d'intérêt augmenteront, vous devrez donc peut-être réduire votre budget pour trouver une maison abordable.
Le calcul de votre ratio d'endettement est une méthode pour déterminer combien vous pouvez vous permettre (DTI). Ceci est calculé en additionnant tous vos paiements mensuels de prêt et en divisant le total par votre revenu mensuel brut.
Même si vous remplissez l'exigence de 45 %, plus votre ratio DTI est bas, plus vous aurez de place dans votre budget pour les dépenses non domestiques. En conséquence, de nombreux gourous de la finance conseillent de maintenir le ratio aussi proche que possible de 36 %.
Étape 3 : Commencez à économiser.
Votre objectif initial devrait être d'économiser pour une mise de fonds.
Il est également essentiel de s'approvisionner dans les réserves. Même après avoir payé l'acompte, une règle générale consiste à conserver l'équivalent de six mois de versements hypothécaires dans un compte d'épargne. Cela peut vous aider à vous protéger si vous perdez votre travail ou si tout autre événement imprévu se produit.
N'oubliez pas les frais de clôture, qui sont les frais que vous devrez payer pour compléter le prêt hypothécaire. Ils varient généralement entre 2% et 5% du principal du prêt. Ils n'incluent pas non plus les paiements d'entiercement, qui constituent une dépense distincte. En général, les frais annuels d'entretien et de réparation devraient représenter environ 3 % du prix de la maison.
Dans l'ensemble, économisez autant que vous le pouvez jusqu'à ce que vous atteigniez vos objectifs d'acompte et d'épargne de réserve.
Étape 4 : Sélectionnez la meilleure hypothèque.
Une fois que votre pointage de crédit et vos économies sont acceptables, commencez à chercher le meilleur type de prêt hypothécaire pour votre scénario. Vous voudrez également comprendre comment fonctionnent les hypothèques avant de continuer.
Les prêts hypothécaires sont classés en trois types :
- Prêts conventionnels: Ils sont les meilleurs pour les acheteurs de maison avec un bon crédit et une mise de fonds importante. Ils sont accessibles dans la majorité des banques et par l'intermédiaire d'un certain nombre de prêteurs hypothécaires indépendants.
- Prêts garantis par le gouvernement (FHA, VA ou USDA) : Ceux-ci peuvent être d'excellentes options pour les emprunteurs qui ne sont pas admissibles à un prêt conventionnel ou qui remplissent certaines conditions, telles que le service militaire pour un prêt VA.
- Prêts géants : Prêts jumbo sont disponibles pour les propriétés plus chères. Un prêt conforme a une valeur maximale autorisée, et si vous avez besoin de financer plus que cela (647,200 970,800 $ dans la plupart des régions du pays ou XNUMX XNUMX $ dans les régions plus riches), vous devrez obtenir un prêt jumbo.
Par exemple, un acheteur d'une première maison peut choisir un prêt FHA, qui nécessite une cote de crédit minimale de 500 avec un acompte de 10 % ou une cote de crédit minimale de 580 avec aussi peu que 3.5 % d'acompte. Pour un emprunteur avec une cote de crédit plus élevée et une mise de fonds plus importante, un prêt conventionnel peut être un meilleur choix.
Les prêts hypothécaires peuvent être à taux fixe ou ajustable, ce qui signifie que le taux d'intérêt reste constant pendant toute la durée du prêt ou change avec le temps. La plupart des prêts immobiliers ont des durées de 15 ou 30 ans, mais des hypothèques de 10, 20, 25 et même 40 ans sont disponibles.
Les prêts à taux révisable peuvent avoir un paiement mensuel inférieur au début, mais ils peuvent devenir plus chers avec le temps à mesure que les taux d'intérêt augmentent. Compte tenu de la hausse des taux d'intérêt d'aujourd'hui, votre paiement est susceptible d'augmenter après l'expiration de votre période de blocage des taux. Si vous ne pouvez pas prendre le risque, une hypothèque à taux fixe est la solution.
Étape #5 : Localisez un prêteur hypothécaire.
Il est temps de sélectionner un prêteur hypothécaire une fois que vous avez choisi le type de prêt hypothécaire. Il est essentiel de comparer les différentes offres pour vous assurer d'obtenir la meilleure offre disponible, et pas seulement le taux d'intérêt le plus bas. Lorsque vous évaluez vos options, gardez à l'esprit les coûts du prêt.
N'oubliez pas que les taux d'intérêt, les frais et les périodes peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre.
Pour de nombreux consommateurs, faire une demande de prêt hypothécaire est une tâche ardue. Si vous ne savez pas quoi chercher, vous voudrez peut-être demander de l'aide. Un courtier en hypothèques peut vous aider à naviguer parmi les différentes alternatives de prêt qui s'offrent à vous et peut être en mesure d'obtenir des conditions plus favorables que celles que vous pourriez obtenir en postulant vous-même.
Étape 6 : Obtenez une préapprobation de prêt.
Une fois que vous avez identifié un prêteur convenable, c'est une bonne idée d'obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire. Avec une approbation préalable, le prêteur examinera vos finances pour voir si vous êtes qualifié pour un financement et combien il est prêt à vous accorder.
Gardez à l'esprit que la préapprobation hypothécaire n'est pas la même chose que la préqualification. Une préapprobation hypothécaire nécessite beaucoup plus de preuves qu'une préqualification, qui n'est qu'un moyen pour un prêteur de vous dire que vous seriez un bon candidat. Cependant, il ne garantit aucune condition de prêt spécifique.
Étape #7 : Commencez à chercher une maison.
Avec une lettre de préapprobation en main, vous pouvez vraiment commencer à chercher une maison qui répond à vos exigences. Prenez le temps de chercher et de sélectionner une propriété dans laquelle vous vous voyez vivre.
Lorsque vous trouvez la combinaison parfaite d'abordabilité et d'habitabilité, soyez prêt à agir rapidement. Vous devrez être agressif dans un marché concurrentiel où les propriétés disponibles se vendent rapidement et où les guerres d'enchères sont fréquentes.
Étape #8 : Remplissez votre demande de prêt.
Si vous avez localisé une maison que vous souhaitez acheter, vous êtes prêt à soumettre une demande de prêt hypothécaire. La plupart des demandes peuvent maintenant être remplies en ligne, bien qu'il puisse parfois être plus efficace de faire la demande en personne ou par téléphone avec un agent de crédit. Vous pourrez peut-être créer une meilleure relation avec l'agent de crédit en personne, ce qui peut être bénéfique si vous avez des inquiétudes ou des problèmes qui surviennent tout au long du processus.
Afin de vérifier votre solvabilité, le prêteur obtiendra également votre dossier de crédit.
Étape 9 : Attendez que le processus de souscription soit terminé.
Même si vous avez été pré-approuvé pour un prêt, cela ne garantit pas que vous obtiendrez un financement auprès du prêteur. La décision finale sera prise par le service de souscription du prêteur, qui examine le risque de chaque emprunteur potentiel et détermine le montant du prêt, le taux du prêt et d'autres facteurs.
Le processus de souscription comprend plusieurs étapes :
- Pour commencer, un processeur de prêt validera les informations que vous avez fournies tout au long du processus de demande.
- Lorsque vous faites une offre sur une maison, le prêteur demandera une évaluation pour déterminer si la somme que vous offrez est raisonnable. La valeur estimative est déterminée par une variété de variables, y compris l'état de la maison et des propriétés comparables dans le quartier, ou « comps ».
- Pour s'assurer que la propriété peut être transférée, une entreprise de titres effectuera une recherche de titres et un assureur de titres émettra une police d'assurance qui garantit l'exactitude de cette enquête.
- Enfin, le souscripteur prendra une décision : approuvée, autorisée avec conditions, suspendue (indiquant que des preuves supplémentaires sont requises) ou refusée.
Étape 10 : Terminez l'achat de votre nouvelle maison.
Vous y êtes presque si vous avez été officiellement autorisé pour une hypothèque. À ce moment-là, il ne reste plus qu'à terminer la fermeture.
Voici les frais de clôture typiques :
- Frais d'expertise
- Frais pour une enquête de crédit
- Frais d'origination et/ou de souscription.
- Frais d'assurance titres et de services
- Prépayé
- Honoraires d'avocat
- Frais d'enregistrement
À la clôture, vous examinerez et signerez une multitude de documents, y compris des informations sur la manière dont les fonds seront distribués. L'agence de clôture ou de règlement rendra également la transaction publique.
Quelles qualités recherchent les prêteurs hypothécaires ?
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs tiennent compte d'un certain nombre de critères afin de déterminer votre capacité à rembourser le prêt. Vos revenus et vos antécédents professionnels, votre pointage de crédit, votre ratio d'endettement, vos actifs et le type de maison que vous souhaitez acheter sont tous des facteurs importants.
#1. Revenu et expérience de travail
Lorsque vous faites une demande de prêt, l'une des premières choses que les prêteurs hypothécaires examinent est votre revenu. Il n'y a pas de montant en espèces prédéterminé que vous devez gagner chaque année pour acheter une maison. Cependant, votre prêteur hypothécaire voudrait savoir que vous disposez d'un flux de trésorerie constant pour rembourser votre prêt.
Votre prêteur examinera vos antécédents professionnels, le revenu mensuel de votre ménage et toutes les sources de revenus supplémentaires dont vous disposez, telles que les pensions alimentaires pour enfants ou les pensions alimentaires.
#2. Cote de crédit
Votre pointage de crédit a un impact significatif sur votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire. Une cote de crédit élevée indique aux prêteurs que vous effectuez vos paiements à temps et que vous n'avez pas d'antécédents d'emprunt excessif. Une mauvaise cote de crédit fait de vous un emprunteur plus risqué, car elle indique aux prêteurs que vous avez peut-être des antécédents de mauvaise gestion financière.
Un prêt standard nécessite généralement une cote de crédit de 620. Une cote de crédit d'au moins 580 est requise pour un prêt garanti par le gouvernement, mais cela peut varier en fonction du prêt.
Une cote de crédit plus élevée pourrait vous offrir des options de prêteur supplémentaires ainsi que des taux d'intérêt réduits. Si votre cote de crédit est faible, c'est une bonne idée de travailler à l'améliorer pendant quelques mois avant de demander un prêt.
#3. Calcul de la dette au revenu (DTI)
Votre ratio d'endettement, tout comme votre revenu et votre pointage de crédit, est un indicateur puissant utilisé par les prêteurs pour déterminer si vous disposez des liquidités nécessaires pour être admissible à un prêt hypothécaire.
Le total de tous vos paiements de dette mensuels minimums est divisé par votre revenu mensuel brut pour calculer votre DTI. Les relevés de carte de crédit, les prêts étudiants et les prêts automobiles sont des exemples de dettes régulières qui doivent être prises en compte dans votre DTI. Lors du calcul du DTI, des dépenses telles que la nourriture ou un abonnement Netflix peuvent être exclues.
Le DTI recherché par un prêteur varie en fonction du type de prêt hypothécaire que vous demandez. Un DTI de 50 % ou moins est généralement la base d'un prêt hypothécaire traditionnel. Cependant, de nombreux prêts garantis par le gouvernement auront des seuils plus élevés.
#4. Actifs
Lorsque vous faites une demande de prêt, les prêteurs veulent savoir que vous avez de l'argent en réserve à la banque. Cela garantit au prêteur que vous serez en mesure d'effectuer vos paiements même si vous rencontrez des difficultés financières. Votre prêteur demandera un examen de vos actifs. Cela peut inclure toute forme de compte à partir duquel vous pouvez retirer des fonds.
Voici quelques exemples d'actifs :
- Comptes pour épargner
- Comptes pour la retraite
- Placements déductibles
- Classification de la propriété
Étant donné que différents types de propriété ont un impact sur le niveau de risque pour votre prêteur, le type de prêt que vous pouvez acquérir dépend du type de propriété que vous achetez.
Vous souhaitez acquérir une mini-maison unifamiliale pour en faire votre résidence principale ? Vous obtiendrez probablement de meilleures conditions parce que les prêteurs comprennent que les factures de logement principal font déjà partie du budget de la plupart des gens, et vous serez plus susceptible de suivre vos paiements.
Si le propriétaire éprouve des difficultés financières, les immeubles de placement passeront au second plan au profit des résidences personnelles. Pour atténuer le risque, les prêteurs voudront presque certainement un acompte plus important et une cote de crédit plus élevée pour se qualifier pour un prêt hypothécaire sur un immeuble de placement.
Le taux d'intérêt et les exigences de l'acheteur diffèrent selon le type de propriété que vous recherchez. N'oubliez pas que tous les prêteurs ne financeront pas tous les types de biens (mobiles, manufacturés, commerciaux, etc.).
De quels documents aurai-je besoin pour demander un prêt hypothécaire ?
Préparez tous vos papiers avant de demander un prêt pour accélérer la procédure. Passons en revue les documents dont vous aurez généralement besoin lors d'une demande de prêt hypothécaire.
- Documentation sur les revenus
- Votre prêteur voudra plusieurs pièces justificatives pour prouver votre revenu. Vous pouvez être amené à produire les documents suivants :
- Au moins deux ans de déclarations de revenus fédérales
- W-2 et fiches de paie des deux dernières années
- Si vous êtes travailleur indépendant, vous aurez besoin de documents 1099 ou de déclarations de profits et pertes.
Jugements de divorce, ordonnances de pension alimentaire pour enfants et tout autre document juridique confirmant que vous continuerez à recevoir des paiements pendant au moins trois ans
Le cas échéant, une preuve légale démontrant que vous avez reçu une pension alimentaire, une pension alimentaire pour enfants ou d'autres types de revenus pendant au moins 6 mois.
Documentation de crédit
Votre prêteur voudra une autorisation verbale ou écrite pour consulter votre dossier de crédit. Ils examineront vos antécédents de crédit et vérifieront les problèmes défavorables (tels qu'un faillite ou forclusion) qui pourraient compliquer l'obtention d'un prêt.
Si vous avez eu un événement atténuant qui a nui à votre crédit, expliquez-le à votre prêteur et offrez des documents. Par exemple, si vous avez manqué quelques paiements par carte de crédit en raison d'une urgence médicale, vous devez fournir une copie de vos factures médicales à votre prêteur. Cela démontre à votre prêteur que les mauvais scores sur votre rapport étaient la conséquence d'un seul incident plutôt qu'un modèle.
Preuve des actifs et des passifs
Lors de la vérification de vos actifs, votre prêteur peut souhaiter tout ou partie des éléments suivants :
- Relevés de compte jusqu'à 60 jours qui valident les actifs de vos comptes chèques et d'épargne
- Votre dernier relevé de compte de retraite ou de placement
- Documentation pour la vente de tous les actifs que vous avez vendus avant de postuler, comme une copie du transfert de propriété si vous avez vendu une voiture.
- Preuve de tout don en espèces déposé sur votre compte au cours des deux derniers mois
Votre prêteur peut également demander plus d'informations sur les dettes que vous devez, comme un prêt étudiant ou un prêt automobile. La coopération avec votre prêteur ne fait que faciliter la procédure, alors donnez toutes les informations nécessaires dès que possible.
Combien d'argent devez-vous gagner pour être admissible à un prêt hypothécaire?
Il n'y a pas de revenu minimum pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, les prêteurs tiennent compte d'autres facteurs en plus de payer. Les emprunteurs doivent également respecter des normes minimales de pointage de crédit et des exigences d'acompte. Un prêteur tiendra compte de tous les aspects de votre situation financière pour s'assurer que vous pouvez vous permettre d'acheter confortablement la maison que vous souhaitez acheter.
Faut-il un deuxième revenu pour obtenir un prêt immobilier ?
S'il n'y a qu'un seul revenu dans votre maison, vous pouvez toujours obtenir un prêt hypothécaire. La quantité de vos revenus n'est pas pertinente si le prêteur a confiance en votre capacité à effectuer des paiements pendant la durée du prêt.
Comment les banques confirment-elles les revenus lorsqu'elles prêtent de l'argent ?
Les prêteurs hypothécaires vérifient généralement l'emploi d'un emprunteur en contactant directement leur entreprise et en examinant les registres de revenus récents. Une lettre de vérification d'emploi, un talon de paie récent ou toute autre preuve d'antécédents professionnels ou de confirmation de revenu peuvent être inclus dans ces documents.
Un prêt hypothécaire dépend-il d'un revenu ou d'un salaire ?
Le ratio prêt-revenu, qui est calculé en divisant le montant que vous souhaitez emprunter par votre revenu, est utilisé par les prêteurs hypothécaires comme base de prise de décision.
Quels sont les facteurs qui influencent le plus l'approbation d'un prêt hypothécaire ?
Votre pointage de crédit, votre ratio dette/revenu et votre ratio prêt/valeur sont les trois principaux facteurs qui déterminent si un prêteur approuvera votre demande de prêt hypothécaire et combien cela vous coûtera.
Conclusion
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs tiennent compte de diverses variables. Ils examineront vos revenus, vos antécédents professionnels, votre pointage de crédit, votre ratio d'endettement, vos actifs et le type de propriété que vous souhaitez acheter. Vous serez responsable de leur présenter tous les documents appropriés qui peuvent démontrer votre admissibilité à un prêt.
La première étape vers l'obtention d'un prêt hypothécaire est de demander une pré-approbation. La préapprobation vous offre une indication du capital du prêt que vous pouvez obtenir, ce qui facilite la recherche de propriétés qui correspondent à votre budget. Une fois que vous avez été préapprouvé, vous pouvez commencer à examiner les maisons et éventuellement faire appel à un agent immobilier.
Une fois que vous avez trouvé la propriété idéale, votre agent peut vous aider à faire une offre. De plus, une fois que le vendeur accepte votre offre, vous devez obtenir l'approbation complète du prêteur. La souscription et une évaluation sont également incluses dans les approbations complètes. Vous assisterez à une réunion de clôture, signerez les documents de clôture et effectuerez votre acompte et les frais de clôture une fois que vous aurez été accepté.
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