¿Alguna vez se ha preguntado si había una manera de vender una propiedad de inversión sin pagar inmediatamente el impuesto sobre las ganancias de capital? Bueno, ¡lo hay! Se llama intercambio 1031.
Permítame explicarle exactamente cómo funciona esto para que pueda ver por qué es una herramienta tan poderosa para generar riqueza a través de la inversión inmobiliaria.
¿Qué es Section 1031?
Lo primero es lo primero: ¿de dónde viene el término “intercambio 1031”? Lleva el nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas. Esta sección, frecuentemente asesorada por firmas como Capital Privado Peregrino, le permite vender una propiedad de inversión e “intercambiarla” por otra mientras difiere los impuestos sobre las ganancias de capital.
En otras palabras, no tienes que pagar impuestos de inmediato sobre las ganancias de la venta. En su lugar, puede transferir ese dinero a una nueva propiedad de inversión. Es una exención fiscal increíblemente útil para cualquiera que invierta en bienes raíces a largo plazo.
Aquí hay un ejemplo simple
Digamos que compró una propiedad de alquiler hace años por $200,000. Ahora vale 500,000 dólares. Si lo vendiste, deberás impuestos sobre las ganancias de capital sobre esa ganancia de $300,000.
Pero si realiza un intercambio 1031, puede tomar las ganancias de la venta de la primera propiedad e invertirlas en otra propiedad de alquiler o inversión de igual o mayor valor. Usted difiere el pago de esos impuestos sobre las ganancias de capital hasta que finalmente venda la nueva propiedad.
Esto le permite seguir reinvirtiendo y aumentando sus inversiones inmobiliarias sin perder una parte de los impuestos cada vez que vende. Un truco bastante bueno, ¿verdad? El intercambio 1031 ha sido una herramienta clave utilizada por inversores inmobiliarios expertos durante décadas.
Cómo funciona un intercambio 1031 básico
El tipo más común de intercambio 1031 se llama intercambio retrasado. Así es como suele funcionar:
Paso 1) Vende la propiedad de inversión original.
Esto se llama "propiedad cedida" en la jerga 1031.
Paso 2) Los ingresos van a un intermediario calificado.
Un intermediario calificado es un tercero imparcial que maneja el intercambio por usted. El intermediario creará una cuenta de depósito en garantía para retener los fondos de la venta hasta que puedan reinvertirse en la nueva propiedad. Este es un requisito clave: no puedes recibir las ganancias ni controlarlas tú mismo, ni siquiera temporalmente.
Paso 3) Identifica posibles propiedades de reemplazo.
Dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad cedida, debe identificar las nuevas “propiedades de reemplazo” potenciales en las que está considerando invertir. Puede identificar hasta 3 propiedades potenciales sin ningún límite en su valor total. Esto le brinda flexibilidad para comparar precios y encontrar la inversión adecuada.
Paso 4) Usted cierra una propiedad de reemplazo.
Finalmente, debe cerrar una de las propiedades de reemplazo dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad original. El intermediario utilizará los fondos de la venta para completar la nueva compra, manteniendo diferido el impuesto cambiario.
¡Y voilá! Al trabajar con un intermediario y reinvertir en otra propiedad, pudo intercambiar propiedades y aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital. Con un poco de planificación estratégica, puede utilizar los intercambios 1031 para construir un imperio inmobiliario y minimizar los impuestos.
Reglas a tener en cuenta
Si bien los intercambios 1031 ofrecen enormes ventajas fiscales, tienen algunas limitaciones:
El requisito de “igualdad”
Para un intercambio 1031, las propiedades originales y de reemplazo generalmente tienen que ser "similares". En el sector inmobiliario, este requisito es bastante relajado. Puedes cambiar un terreno baldío por un edificio de apartamentos, por ejemplo. Pero no se pueden intercambiar bienes inmuebles por una inversión de capital privado en una empresa.
Debe tratarse de bienes inmuebles permutados por bienes inmuebles. Y una propiedad en Estados Unidos sólo puede intercambiarse por otra propiedad estadounidense, no por una en el extranjero.
Igual o mayor valor
Para diferir completamente los impuestos, la nueva propiedad debe tener un valor igual o mayor que la propiedad original vendida. Si reinvierte menos del 100% de los ingresos, se deberán pagar impuestos sobre la diferencia. Esto se conoce como "arranque". Se necesitan cálculos cuidadosos para garantizar que cumple con los requisitos de valor.
Plazos
Como se mencionó, tiene 45 días para identificar y 180 días para cerrar la nueva propiedad. Si no cumple con cualquiera de los plazos, el impuesto sobre las ganancias de capital de la venta vencerá de inmediato. Se requiere acción rápida y planificación para completar un intercambio con un retraso de 180 días.
Usos creativos para los intercambios 1031
Con la planificación adecuada, puede utilizar 1031 Exchanges para todo tipo de estrategias de inversión creativas:
- Cambie una casa de alquiler por un edificio de apartamentos completo para aumentar la rentabilidad.
- Combine múltiples propiedades de inversión en una inversión más grande. Esto puede facilitar la gestión.
- Divida una propiedad más grande en varias más pequeñas para diversificar su cartera.
- Intercambie propiedades con otro inversor en lugar de vender solo uno. Esto puede proporcionar más opciones para estructurar el trato.
- Muévete de una ciudad o estado a otro mercado que creas que tiene mejores perspectivas de inversión.
Como puede ver, los inversores inteligentes utilizan los intercambios 1031 para generar flexibilidad en su estrategia de inversión inmobiliaria a largo plazo. El beneficio de aplazamiento de impuestos simplemente endulza el trato.
Algunos intercambios con los que hay que tener cuidado
Si bien las reglas de intercambio 1031 son generalmente flexibles, existen algunos límites más estrictos en ciertos casos:
Intercambios de casas de vacaciones
Si desea cambiar su vivienda principal, lamentablemente los intercambios 1031 no se aplican a las residencias principales. No puedes vender la casa en la que vives y evitar así ganancias de capital.
Sin embargo, existen algunos casos limitados en los que puede intercambiar casas de vacaciones o convertir una casa principal en una de alquiler y utilizar una Intercambio 1031. Pero normalmente es necesario alquilar la propiedad a tiempo completo antes de venderla. Consulte a su profesional de impuestos para obtener asesoramiento sobre su situación específica.
Permutas de propiedad de sociedades
Sólo ciertas formas de copropiedad, como los inquilinos en común, pueden utilizar los intercambios 1031. Si posee una propiedad de inversión a través de una sociedad o una LLC de varios miembros, los intercambios se vuelven más complicados. Es posible que deba distribuir la propiedad antes de venderla para mantener el tratamiento del impuesto de intercambio.
Nuevamente, trabaje con expertos familiarizados con la estructuración del intercambio 1031 para asociaciones. Esta zona tiene algunas trampas para los incautos.
Asegúrese de informar los intercambios correctamente
Debe informar cualquier intercambio 1031 al IRS presentando el Formulario 8824 con su declaración de impuestos del año. Este formulario proporciona detalles clave como descripciones de las propiedades intercambiadas, fechas de compra/venta y el valor de cada propiedad.
Asegúrese de trabajar con su preparador de impuestos para realizar un seguimiento y documentar con precisión el intercambio. ¡No querrás desencadenar una auditoría!
Reuniéndolo todo
Como puede ver, un intercambio 1031 es una herramienta poderosa para cualquier inversor inmobiliario activo. Si bien no son demasiado complejas, las reglas exigen ejecutar la transacción correctamente y trabajar con profesionales calificados.
Pero la recompensa de seguir aumentando sus inversiones inmobiliarias con impuestos diferidos puede ser inmensa a lo largo de décadas. ¡Imagínese cuánto más podría construir invirtiendo esas ganancias de capital en lugar de entregárselas al IRS!
Así que considere cómo podría utilizar los intercambios 1031 como parte de su propia estrategia de inversión en bienes raíces. Con algo de planificación y orientación experta, puede convertir las inversiones actuales en participaciones futuras aún mayores.
La evolución de la Sección 1031
Los intercambios de la Sección 1031 existen desde hace casi un siglo, aunque las reglas han evolucionado con el tiempo.
El concepto general de un intercambio “del mismo tipo” con impuestos diferidos se introdujo por primera vez en la Ley de Ingresos de 1921. Esto permitió que se produjeran intercambios de propiedad sin generar una obligación tributaria inmediata.
A lo largo de los años, las reglas se perfeccionaron mediante varios casos judiciales, fallos del IRS y nueva legislación. Una decisión judicial importante en 1979 (Starker contra Estados Unidos) definió los intercambios retrasados y sentó precedentes que aún hoy se siguen.
La ley original era bastante amplia y permitía intercambios con impuestos diferidos de todo tipo de activos comerciales y de inversión. Pero con el tiempo se fueron añadiendo limitaciones. Ahora la Sección 1031 se aplica casi exclusivamente a los bienes raíces a raíz de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017.
Antes de 2018, los intercambios de otras propiedades como vehículos, obras de arte, objetos de colección, patentes y valores también podían considerarse transacciones 1031. Pero la ley tributaria de 2017 lo restringió solo a los intercambios de bienes inmuebles para evitar la percepción de abuso.
Por eso, hoy en día, la Sección 1031 es utilizada en gran medida por inversores inmobiliarios, desarrolladores, propietarios de viviendas y propietarios que realizan intercambios de propiedades apreciadas. Algunas excepciones, como ciertas aeronaves arrendadas, aún califican. Pero la gran mayoría de la actividad 1031 contemporánea implica el intercambio de propiedades inmobiliarias.
Esta evolución para centrarse tanto en el sector inmobiliario se produjo lentamente a lo largo de muchas décadas a medida que el Congreso y el IRS agregaron restricciones. Incluso la definición de bienes raíces “del mismo tipo” se ha flexibilizado a lo largo de los años para permitir una mayor flexibilidad. Por ejemplo, ahora un terreno baldío se puede cambiar por un edificio de apartamentos sin problemas.
Entonces, si bien los fundamentos siguen siendo los mismos, la Sección 1031 ha sido moldeada y perfeccionada continuamente por reguladores y legisladores durante el último siglo. Los resultados han reducido su utilidad, pero también han proporcionado más certeza sobre cómo deben ejecutarse los intercambios contemporáneos.
Intermediarios calificados
Un intermediario calificado (QI) es un actor fundamental que hace posibles todos los intercambios 1031 retrasados.
El QI desempeña varias funciones vitales:
- Reciben y retienen fondos de la venta de la propiedad cedida en nombre del contribuyente. Esto evita el “recibo constructivo” en el que el contribuyente toma indebidamente el control de los fondos del intercambio.
- Facilitan la transferencia de fondos de cambio para completar la compra de la propiedad de reemplazo dentro del plazo requerido.
- Preparan toda la documentación requerida para el intercambio, como el acuerdo de intercambio, los documentos de cierre y los formularios del IRS.
- Ayudan a estructurar la transacción y resuelven cualquier problema para que el intercambio cumpla con las regulaciones 1031.
Básicamente, el QI proporciona un nivel esencial de separación entre el contribuyente que realiza el intercambio y el producto de la venta de la propiedad. Esta relación de plena competencia evita que se considere que el contribuyente está en “recibo implícito” de los fondos, lo que descalificaría el intercambio.
El QI también maneja todas las presentaciones y trámites requeridos relacionados con las transacciones. Tanto desde el punto de vista de la ejecución como de la documentación, guían todo el proceso de intercambio de conformidad con las reglas del IRS.
Muchos inversores recurren a despachos de abogados especializados, profesionales de impuestos, bancos o empresas de QI independientes para que sirvan como facilitadores de intercambio. Proporcionan experiencia y recursos que son invaluables al navegar por las complejidades de una transacción 1031.
Seleccionar un intermediario calificado competente y ético es una de las decisiones más importantes al planificar un intercambio 1031. Depender de un facilitador no calificado puede poner en riesgo todo el intercambio. Así que haga su debida diligencia al seleccionar un QI para manejar su intercambio con impuestos diferidos.
En conclusión
Esto cubre los aspectos clave que necesita saber si está considerando realizar un intercambio 1031. Trabaje en estrecha colaboración con sus asesores financieros y fiscales para implementar la transacción correctamente. Pero los beneficios para los inversores y empresarios inmobiliarios a largo plazo ciertamente pueden superar cualquier esfuerzo inicial requerido.
Un intercambio 1031 ejecutado correctamente le permite diferir impuestos mientras expande y diversifica sus tenencias de bienes raíces. Es una herramienta poderosa para generar riqueza y brindar flexibilidad como inversor. Así que explore cómo podría aprovechar los beneficios de los intercambios 1031 en su próxima transacción inmobiliaria.
