Comprar una casa es una de las cosas más emocionantes que jamás hará. También es el más caro. Necesitará una hipoteca para ayudar a financiar la compra de una propiedad a menos que tenga una piscina llena de efectivo.
Solicitar una hipoteca puede ser estresante, especialmente si es la primera vez. La buena noticia es que siguiendo estos pasos, puede prepararse para el éxito.
Cómo obtener una hipoteca en 10 pasos
Paso #1: Mejore su crédito.
Un puntaje crediticio alto muestra a los prestamistas hipotecarios que puede administrar su deuda adecuadamente. Si tiene un crédito sólido o excepcional, es más probable que le aprueben una hipoteca con una tasa de interés competitiva. Si su puntaje de crédito es bajo, es posible que aún pueda obtener un préstamo, pero seguramente pagará más en intereses.
Use los siguientes consejos para mejorar su crédito antes de solicitar una hipoteca:
- Realice todos sus pagos a tiempo y trabaje para reducir los saldos de sus tarjetas de crédito. Su historial de pago en su informe se remonta a dos años o más, así que comience lo antes posible.
- Si es factible, actualice cualquier cuenta vencida.
- AnnualCreditReport.com proporciona informes de crédito gratuitos. Verifique sus informes de crédito en busca de errores y notifique a la oficina de informes de inmediato si encuentra alguno. Un ejemplo de error sería un préstamo cancelado que no ha sido documentado como tal, o una dirección errónea.
- Antes de solicitar una hipoteca, debe verificar su puntaje de crédito (que generalmente está disponible de forma gratuita desde su tarjeta de crédito o banco). Cuando analice su puntaje, encontrará un resumen de los principales factores que influyen en él. Esto podría ayudarlo a determinar qué modificaciones debe hacer para poner su crédito en forma, si corresponde.
Paso #2: Determine sus capacidades financieras.
Es divertido fantasear con la casa de sus sueños con todas las campanas y silbidos imaginables, pero es mucho más sensato comprar solo lo que puede pagar. Los pagos mensuales serán mayores a medida que aumenten las tasas de interés, por lo que es posible que deba reducir su presupuesto para encontrar una casa asequible.
Calcular su relación deuda-ingreso es un método para determinar cuánto puede pagar (DTI). Esto se calcula sumando todos los pagos mensuales de su préstamo y dividiendo el total por su ingreso bruto mensual.
Incluso si cumple con el requisito del 45 por ciento, cuanto menor sea su proporción de DTI, más espacio tendrá en su presupuesto para costos no relacionados con el hogar. Como resultado, muchos gurús financieros aconsejan mantener la proporción lo más cerca posible del 36 por ciento.
Paso #3: Comienza a ahorrar.
Su objetivo inicial debe ser ahorrar para el pago inicial.
También es fundamental abastecerse de reservas. Incluso después de pagar el pago inicial, una regla general común es mantener el equivalente a seis meses de pagos hipotecarios en una cuenta de ahorros. Esto puede ayudarlo a protegerse si pierde su trabajo o sucede cualquier otro imprevisto.
No se olvide de los costos de cierre, que son las tarifas que pagará para completar la hipoteca. Por lo general, oscilan entre el 2% y el 5% del capital del préstamo. Tampoco incluyen pagos de depósito en garantía, que son un gasto distinto. En general, los costos anuales de mantenimiento y reparación deberían ser aproximadamente el 3% del precio de la vivienda.
En general, ahorre todo lo que pueda hasta que logre el pago inicial deseado y las metas de ahorro de reserva.
Paso #4: Seleccione la mejor hipoteca.
Una vez que su puntaje crediticio y sus ahorros sean aceptables, comience a buscar el mejor tipo de hipoteca para su escenario. También querrá entender cómo funcionan las hipotecas antes de continuar.
Las hipotecas se clasifican en tres tipos:
- Préstamos convencionales: Son mejores para compradores de vivienda con buen crédito y un pago inicial considerable. Son accesibles en la mayoría de los bancos ya través de varios prestamistas hipotecarios independientes.
- Préstamos respaldados por el gobierno (FHA, VA o USDA): Estas pueden ser excelentes opciones para los prestatarios que no califican para un préstamo convencional o que cumplen con ciertos requisitos, como el servicio militar para un préstamo VA.
- Préstamos Jumbo: Préstamos jumbo están disponibles para propiedades más caras. Un préstamo conforme tiene un valor máximo permitido, y si necesita financiar más que eso ($ 647,200 en la mayoría de las áreas del país o $ 970,800 en áreas más prósperas), deberá obtener un préstamo jumbo.
Por ejemplo, un comprador de vivienda por primera vez puede seleccionar un préstamo de la FHA, que necesita un puntaje crediticio mínimo de 500 con un pago inicial del 10% o un puntaje crediticio mínimo de 580 con un pago inicial de tan solo el 3.5 por ciento. Para un prestatario con un puntaje crediticio más alto y ahorros más grandes para el pago inicial, un préstamo convencional puede ser una mejor opción.
Las hipotecas pueden ser de tasa fija o ajustable, lo que significa que la tasa de interés permanece constante durante el plazo del préstamo o cambia con el tiempo. La mayoría de los préstamos hipotecarios tienen duraciones de 15 o 30 años, pero hay disponibles hipotecas de 10, 20, 25 e incluso 40 años.
Los préstamos de tasa ajustable pueden tener un pago mensual más bajo al principio, pero pueden volverse más caros con el tiempo a medida que aumentan las tasas de interés. Dadas las crecientes tasas de interés de hoy, es probable que su pago aumente después de que expire el período de bloqueo de la tasa. Si no puede correr el riesgo, una hipoteca de tasa fija es el camino a seguir.
Paso #5: Localice un prestamista hipotecario.
Es hora de seleccionar un prestamista hipotecario una vez que se haya decidido por el tipo de hipoteca. Es fundamental comparar varias ofertas para asegurarse de obtener la mejor oferta disponible, no solo la tasa de interés más baja. Al evaluar sus opciones, tenga en cuenta los costos del préstamo.
Tenga en cuenta que las tasas de interés, las tarifas y los períodos pueden variar mucho entre los prestamistas.
Para muchos consumidores, solicitar una hipoteca es una tarea abrumadora. Si no está seguro de qué buscar, es posible que desee buscar ayuda. Un corredor de hipotecas puede ayudarlo a navegar por las diversas alternativas de préstamo disponibles para usted y puede lograr términos más favorables de los que podría obtener si presentara una solicitud por su cuenta.
Paso #6: Obtenga una preaprobación de préstamo.
Una vez que haya identificado un prestamista adecuado, es una buena idea obtener una aprobación previa para una hipoteca. Con una preaprobación, el prestamista revisará sus finanzas para ver si está calificado para recibir financiamiento y cuánto está dispuesto a otorgarle.
Tenga en cuenta que la aprobación previa de la hipoteca no es lo mismo que la precalificación. Una preaprobación de hipoteca requiere muchas más pruebas que una precalificación, que es solo un medio para que un prestamista le diga que sería un buen solicitante. Sin embargo, no garantiza ningún término de préstamo específico.
Paso #7: Comienza a buscar una casa.
Con una carta de aprobación previa en la mano, puede comenzar a buscar realmente una casa que cumpla con sus requisitos. Tómese el tiempo para buscar y seleccionar una propiedad en la que pueda verse viviendo.
Cuando encuentre la combinación perfecta de asequibilidad y habitabilidad, prepárese para actuar rápidamente. Deberá ser agresivo en un mercado competitivo donde las propiedades disponibles se venden rápidamente y prevalecen las guerras de ofertas.
Paso #8: Complete su solicitud de préstamo.
Si ha localizado una casa que desea comprar, está listo para presentar una solicitud de hipoteca. La mayoría de las solicitudes ahora se pueden completar en línea, aunque a veces puede ser más eficiente presentar la solicitud en persona o por teléfono con un oficial de préstamos. Es posible que pueda crear una mejor relación con el oficial de préstamos en persona, lo que puede ser beneficioso si tiene inquietudes o si surgen problemas a lo largo del proceso.
Para verificar su solvencia, el prestamista también obtendrá su historial crediticio.
Paso #9: Espere a que se complete el proceso de suscripción.
Incluso si ha sido preaprobado para un préstamo, eso no garantiza que obtendrá financiamiento del prestamista. La decisión final la tomará el departamento de suscripción del prestamista, que examina el riesgo de cada prestatario potencial y determina el monto del préstamo, la tasa del préstamo y otros factores.
El proceso de suscripción consta de varios pasos:
- Para empezar, un procesador de préstamos validará la información que proporcionó durante el proceso de solicitud.
- Cuando haces una oferta por una casa, el prestamista solicitará una tasación para determinar si la suma que ofreces es razonable. El valor de tasación está determinado por una variedad de variables, incluida la condición de la vivienda y propiedades comparables en el vecindario, o "comps".
- Para garantizar que la propiedad pueda transferirse, una empresa de títulos realizará una búsqueda de títulos y una aseguradora de títulos emitirá una póliza de seguro que garantice la precisión de esta investigación.
- Finalmente, el suscriptor tomará una decisión: aprobado, autorizado con condiciones, suspendido (indicando que se requiere más evidencia) o denegado.
Paso #10: Complete la compra de su nueva casa.
Ya casi está allí si ha sido autorizado oficialmente para una hipoteca. En ese momento, solo queda terminar el cierre.
Los siguientes son costos de cierre típicos:
- Tasa de tasación
- Cargo por una verificación de crédito
- Comisión por originación y/o suscripción.
- Tarifas por seguro de título y servicios
- Pagado por adelantado
- Honorarios de abogado
- Tarifas por grabar
En el cierre, examinará y firmará una gran cantidad de documentos, incluida información sobre cómo se distribuirá el dinero. La agencia de cierre o liquidación también hará pública la transacción.
¿Qué cualidades buscan los prestamistas hipotecarios?
Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas consideran una serie de criterios para determinar su capacidad para pagar el préstamo. Sus ingresos e historial laboral, puntaje crediticio, relación deuda-ingreso, activos y el tipo de casa que desea comprar son factores importantes.
#1. Ingresos y experiencia laboral
Cuando solicita un préstamo, una de las primeras cosas que miran los prestamistas hipotecarios es su ingreso. No hay una cantidad de efectivo predeterminada que deba ganar cada año para comprar una casa. Sin embargo, su prestamista hipotecario querrá saber si tiene un flujo de efectivo constante para pagar su préstamo.
Su prestamista analizará su historial de empleo, los ingresos familiares mensuales y cualquier fuente adicional de ingresos que tenga, como la manutención de los hijos o los pagos de pensión alimenticia.
#2. Calificación crediticia
Su puntaje de crédito tiene un impacto significativo en su capacidad para obtener una hipoteca. Un puntaje de crédito alto indica a los prestamistas que usted completa sus pagos a tiempo y no tiene un historial de endeudamiento excesivo. Un puntaje crediticio bajo lo convierte en un prestatario más riesgoso, ya que les indica a los prestamistas que puede tener un historial de mala administración financiera.
Un préstamo estándar generalmente requiere un puntaje crediticio de 620. Se requiere un puntaje crediticio de al menos 580 para un préstamo respaldado por el gobierno, pero esto puede variar según el préstamo.
Un puntaje de crédito más alto podría brindarle opciones de prestamista adicionales, así como tasas de interés reducidas. Si su puntaje de crédito es bajo, es una buena idea trabajar para mejorarlo durante unos meses antes de solicitar un préstamo.
#3. Cálculo de deuda a ingresos (DTI)
Su relación deuda-ingresos, al igual que sus ingresos y puntaje de crédito, es un indicador poderoso que utilizan los prestamistas para determinar si tiene el flujo de efectivo necesario para calificar para una hipoteca.
El total de todos sus pagos mínimos mensuales de deuda se divide por su ingreso bruto mensual para calcular su DTI. Los estados de cuenta de las tarjetas de crédito, los préstamos para estudiantes y los préstamos para automóviles son ejemplos de deudas regulares que deben tenerse en cuenta en su DTI. Al calcular DTI, es posible que se excluyan gastos como alimentos o una suscripción a Netflix.
El DTI que busca un prestamista varía según el tipo de hipoteca que esté solicitando. Un DTI del 50 % o menos suele ser la referencia para una hipoteca tradicional. Sin embargo, muchos préstamos respaldados por el gobierno tendrán umbrales más altos.
#4. Activos
Cuando solicita un préstamo, los prestamistas quieren saber que tiene algo de dinero extra en el banco. Esto garantiza al prestamista que podrá realizar sus pagos incluso si tiene dificultades financieras. Su prestamista solicitará una revisión de sus activos. Esto puede incluir cualquier forma de cuenta de la que pueda retirar fondos.
Los siguientes son algunos casos de activos:
- cuentas para ahorrar
- cuentas para la jubilacion
- Inversiones que son deducibles
- Clasificación de la propiedad
Debido a que los diferentes tipos de propiedad afectan el nivel de riesgo de su prestamista, el tipo de préstamo que puede adquirir se ve afectado por el tipo de propiedad que compra.
¿Quieres adquirir una pequeña vivienda unifamiliar para vivir como tu residencia principal? Probablemente obtendrá mejores términos porque los prestamistas entienden que las facturas de vivienda principal ya forman parte de los presupuestos de la mayoría de las personas, y es más probable que se mantenga al día con sus pagos.
Si el propietario experimenta dificultades financieras, las propiedades de inversión quedarán relegadas a las residencias personales. Para mitigar el riesgo, los prestamistas seguramente querrán un pago inicial mayor y un puntaje de crédito más alto para calificar para una hipoteca de propiedad de inversión.
La tasa de interés y los requisitos del comprador difieren según el tipo de propiedad que esté buscando. Recuerde que no todos los prestamistas financiarán todo tipo de propiedad (móvil, manufacturada, comercial, etc.).
¿Qué documentos necesitaré para solicitar una hipoteca?
Prepara todos tus papeles antes de solicitar un préstamo para agilizar el trámite. Repasemos los documentos que normalmente necesitará al solicitar una hipoteca.
- Documentación de ingresos
- Su prestamista querrá varios documentos para probar sus ingresos. Es posible que deba presentar los siguientes documentos:
- Al menos dos años de declaraciones de impuestos federales
- W-2 y talones de pago de los últimos dos años
- Si trabaja por cuenta propia, necesitará documentos 1099 o declaraciones de pérdidas y ganancias.
Decretos de divorcio, órdenes de manutención infantil y cualquier otro documento legal que confirme que continuará recibiendo pagos durante al menos otros tres años.
Si corresponde, evidencia legal que demuestre que ha estado recibiendo pensión alimenticia, manutención de niños u otros tipos de ingresos durante al menos 6 meses.
Documentación de Crédito
Su prestamista querrá una autorización verbal o escrita para ver su informe de crédito. Revisarán su historial crediticio y buscarán problemas desfavorables (como un bancarrota o ejecución hipotecaria) que podrían dificultar la obtención de un préstamo.
Si tuvo un evento atenuante que perjudicó su crédito, explíqueselo a su prestamista y ofrezca la documentación. Por ejemplo, si se saltó algunos pagos de la tarjeta de crédito debido a una emergencia médica, debe proporcionar una copia de sus facturas médicas a su prestamista. Esto le demuestra a su prestamista que las malas calificaciones en su informe fueron la consecuencia de un solo incidente en lugar de un patrón.
Evidencia de Activos y Pasivos
Al verificar sus activos, su prestamista puede querer algunos o todos los siguientes:
- Estados de cuenta de hasta 60 días que validan los activos en sus cuentas corrientes y de ahorro
- Su estado de cuenta de inversión o jubilación más reciente
- Documentación para la venta de cualquier activo que haya vendido antes de presentar la solicitud, como una copia de la transferencia del título si vendió un automóvil.
- Prueba de cualquier donación en efectivo depositada en su cuenta durante los últimos dos meses
Su prestamista también puede solicitar más información sobre cualquier deuda que tenga, como un préstamo estudiantil o un préstamo para automóvil. La cooperación con su prestamista solo facilita el procedimiento, así que proporcione cualquier información necesaria tan pronto como sea posible.
¿Cuánto dinero debe ganar para ser elegible para una hipoteca?
No hay un ingreso mínimo establecido para obtener una hipoteca. Sin embargo, los prestamistas consideran otros factores además del pago. Los prestatarios también deben cumplir con los estándares mínimos de puntaje de crédito y los requisitos de pago inicial. Un prestamista tendrá en cuenta todos los aspectos de su situación financiera para garantizar que pueda pagar cómodamente la casa que desea comprar.
¿Se requiere un segundo ingreso para obtener una hipoteca?
Si solo hay un ingreso en su hogar, aún puede obtener una hipoteca. La cantidad de sus ingresos es irrelevante si el prestamista confía en su capacidad para realizar pagos durante la duración del préstamo.
¿Cómo confirman los bancos los ingresos al prestar dinero?
Los prestamistas hipotecarios generalmente verifican el empleo de un prestatario poniéndose en contacto directamente con su compañía y revisando los registros de ingresos recientes. En estos documentos se puede incluir una carta de verificación de empleo, un talón de pago reciente o cualquier otra prueba de historial de empleo o confirmación de ingresos.
¿La hipoteca depende de los ingresos o del salario?
La relación préstamo-ingreso, que se calcula dividiendo la cantidad que desea pedir prestada por sus ingresos, es utilizada por los prestamistas hipotecarios como base para la toma de decisiones.
¿Qué factores influyen más en la aprobación de una hipoteca?
Su puntaje crediticio, la relación deuda-ingreso y la relación préstamo-valor son los tres factores principales que determinan si un prestamista aprobará su solicitud de hipoteca y cuánto le costará.
Conclusión
Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas consideran una variedad de variables. Examinarán sus ingresos, historial laboral, puntaje de crédito, relación deuda-ingreso, activos y el tipo de propiedad que desea comprar. Usted será responsable de presentarles todos los documentos apropiados que puedan demostrar su elegibilidad para un préstamo.
El primer paso para obtener una hipoteca es solicitar una aprobación previa. La aprobación previa le ofrece una indicación del capital del préstamo que puede obtener, lo que facilita la búsqueda de propiedades que se ajusten a su presupuesto. Una vez que haya obtenido la aprobación previa, puede comenzar a examinar las casas y posiblemente solicitar la ayuda de un agente de bienes raíces.
Una vez que haya encontrado la propiedad perfecta, su agente puede ayudarlo a hacer una oferta. Además, una vez que el vendedor acepta su oferta, debe obtener la aprobación total del prestamista. La suscripción y una tasación también se incluyen en las aprobaciones completas. Asistirá a una reunión de cierre, firmará los documentos de cierre y realizará el pago inicial y los costos de cierre una vez que haya sido aceptado.
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