El valor de un edificio después de implementar todas las reparaciones se conoce como valor después de la reparación (ARV) en bienes raíces. Esta es una señal muy importante para los propietarios de bienes raíces porque les dice cuánto pueden gastar en una propiedad antes de perder dinero y cuánto pueden ganar después de hacer las reparaciones. Al calcular el ARV, es importante considerar tanto el mercado local como el costo de cualquier reparación que deba realizarse. Sin embargo, la información de costos precisa es rara, y debido a que el mercado es dinámico debido a factores fuera de su control, la estimación que reciba puede ser inexacta. Este artículo explica cómo calcular las propiedades inmobiliarias de Arv usando su fórmula y cómo encontrar las propiedades inmobiliarias de Arv.
¿Qué es ARV en Bienes Raíces?
En bienes raíces, el “valor después de la reparación” (ARV) es el precio al que se espera vender una propiedad en el mercado después de que se hayan realizado todas las reparaciones y cambios. Es un indicador crucial para los inversores inmobiliarios, ya que predice cuánto crecerá el valor de sus inversiones con el tiempo. Este precio se basa en ventas recientes en el área, además de otros criterios como ubicación y conveniencia. También puede calcular los rendimientos potenciales de inversión en una propiedad usando ARV. Por lo tanto, es un indicador crucial a tener en cuenta al evaluar el potencial de inversión de una propiedad.
¿Cómo funciona ARV en bienes raíces?
La gente a menudo usa el término "Valor después de la reparación" o ARV en el mundo de la remodelación de casas. Esto se refiere a un enfoque de inversión en bienes raíces que implica la compra de una propiedad, por lo general una que está en dificultades o que necesita arreglos superiores, hacer las reparaciones y renovaciones necesarias y, posteriormente, venderla para obtener una ganancia. En el mundo de la inversión inmobiliaria, la rentabilidad es clave. Como tal, los inversores inteligentes a menudo buscarán propiedades que ofrezcan un margen de beneficio saludable. Por lo general, esto implica encontrar una propiedad con un precio de compra que sea inferior tanto a su valor estimado después de la reparación (ARV) como al costo de las renovaciones necesarias. Por lo tanto, al hacerlo, los inversores pueden maximizar sus ganancias potenciales y asegurar una inversión exitosa.
El valor posterior (ARV) tiene una importancia significativa para los prestamistas, en particular los prestamistas privados o de dinero fuerte, que otorgan préstamos ARV a compradores de propiedades en dificultades con fines de renovación. Por lo general, los prestamistas establecen el monto más alto posible para un préstamo ARV considerando el valor de la propiedad después de la reparación, en lugar de su valor actual o el precio solicitado. Luego, el prestamista aprueba que un tasador evalúe el valor después de la reparación (ARV) para establecer el monto final del préstamo.
Cómo calcular bienes raíces ARV
Al considerar la adquisición de una propiedad que necesita reparaciones, es fundamental comprender claramente el valor potencial de la propiedad después de la renovación, antes de tomar cualquier decisión de compra. Esto asegurará que tenga una idea realista del retorno de la inversión que puede esperar después de completar todas las renovaciones necesarias. Una opción para obtener un análisis de mercado comparativo es contratar los servicios de un tasador. Alternativamente, puede optar por realizar un cálculo aproximado por su cuenta. Afortunadamente, el proceso de cálculo es bastante sencillo si prefieres realizarlo por tu cuenta. Mientras tanto, para obtener el resultado que desea, debe seguir los siguientes pasos:
#1. Realizar un análisis de mercado
Para comenzar el proceso, es esencial obtener una evaluación precisa del valor de la propiedad analizándola contra propiedades similares ubicadas en las cercanías. Una forma de realizar esta tarea es realizar un análisis de cinco a seis propiedades comparables (también conocidas como "comps") ubicadas dentro de la misma vecindad.
Además, es recomendable que navegue a través de múltiples servicios de listado o consulte con agentes inmobiliarios locales para determinar los precios de venta de propiedades recientes. Al analizar una propiedad, debe considerar las propiedades cercanas que están actualmente en el mercado o que se han vendido en los últimos 90 a 120 días. Esto le proporcionará información valiosa sobre el mercado inmobiliario local y le ayudará a tomar decisiones informadas. Además, cuando busque propiedades para invertir, priorice aquellas que posean características similares al estado proyectado de la propiedad después de someterse a reparaciones y renovaciones. Este enfoque es más efectivo que centrarse únicamente en las propiedades que se encuentran en un estado similar a su condición actual.
#2. Calcule el precio por pie cuadrado de comparables
Para determinar el precio por pie cuadrado de propiedades comparables, simplemente divida su precio de venta por sus pies cuadrados. Esto le proporcionará una métrica útil para evaluar el valor de propiedades similares. Para obtener los resultados promedio, es necesario realizar una comparación para cada empresa, sumar los resultados y dividir por el número de propiedades. Por lo tanto, al utilizar este método, puede obtener un costo aproximado por pie cuadrado para propiedades similares en la vecindad.
#3. Utilice el precio por pie cuadrado para determinar el ARV
Para calcular el valor posterior (ARV) de su propiedad, multiplique el precio promedio por pie cuadrado de propiedades comparables por los pies cuadrados de su propiedad. Con un precio promedio de $100 por pie cuadrado, una casa de 1,500 pies cuadrados tendría un ARV de $150,000. También es vital tener en cuenta que el cálculo proporcionado es solo una estimación. El mercado inmobiliario es volátil y una variedad de factores, como las tendencias locales, el valor tasado y otras variables económicas, pueden tener un impacto sustancial en las ventas de propiedades.
#4. Aplicar la fórmula ARV
Calcular el valor After (ARV) es un proceso sencillo que implica una fórmula básica. Para calcular el ARV (Valor después de la reparación) de su propiedad, debe multiplicar el precio promedio por pie cuadrado de propiedades comparables por los pies cuadrados de su propiedad. Suponiendo que el precio promedio calculado por pie cuadrado es de $150, el valor estimado después de la reparación (ARV) de una propiedad que mide 2000 pies cuadrados sería de $300,000 XNUMX.
Fórmula inmobiliaria ARV
La mayoría de los inversionistas no prefieren adquirir una propiedad que requiera reparaciones o renovaciones significativas a su valor de mercado actual. El posible comprador está interesado en adquirir la propiedad a un precio reducido, teniendo en cuenta los gastos necesarios para las reparaciones y renovaciones. La fórmula del valor después de la reparación es lo que los mayoristas y los rehabilitadores suelen usar para calcular sus ofertas. Dice así:
70% del valor posterior a la reparación – costo de reparación = precio máximo de oferta
Por ejemplo, si los gastos de reparación esperados para una propiedad son de $55,000 250,000 y su valor posterior a la reparación es de $XNUMX XNUMX, el inversionista usaría la siguiente fórmula:
($250,000 x 70%) (ARV)- $ 55,000 (costo estimado de reparación)= $ 120,000 (precio máximo de oferta)
Los inversores no deben gastar más que el precio de oferta máximo de una propiedad, por lo que normalmente harán una oferta inicial más pequeña. Un precio de compra barato generará más ganancias. Los mercados competitivos pueden ver a ciertos rehabilitadores o mayoristas llegando hasta el 75%-80% de ARV, aunque la regla del 70% es ampliamente aceptada. Esto es a pesar del hecho de que sus márgenes de beneficio y riesgo serán menores como resultado. Por último, pero no menos importante, es crucial para el éxito del empleo de la fórmula ARV tener un concepto preciso de los gastos de reparación previstos.
Limitaciones del uso de bienes raíces ARV
Existen ciertas limitaciones al utilizar esta métrica en particular. Es importante tener en cuenta que las cifras proporcionadas en el proceso de estimación están sujetas a cambios debido a una variedad de factores. Los insumos primarios, a saber, el valor de la propiedad y los costos de reparación, a menudo están sujetos a imprecisiones y fluctuaciones a lo largo del tiempo. Además, vale la pena señalar que, si bien las comparaciones pueden brindar información valiosa sobre la valoración posterior a la reparación de una propiedad, estimar los costos de reparación es un asunto más subjetivo.
Además, es importante tener en cuenta que los gastos imprevistos no se tienen en cuenta en el cálculo del ARV. Además, es un hecho bien conocido que las propiedades antiguas que requieren reparaciones extensas pueden albergar problemas ocultos. Es posible que los daños por agua pasen desapercibidos para el topógrafo. Es posible que las reparaciones significativas solo salgan a la luz una vez que el trabajo de reparación haya comenzado, lo que resultará en un aumento sustancial en los gastos generales de reparación. Las fluctuaciones del mercado son una ocurrencia inevitable. Los precios de las casas están sujetos a fluctuaciones que pueden ocurrir anualmente o incluso mensualmente. En el caso de una recesión del mercado, es posible que deba retener la propiedad de la propiedad por un período más largo que el previsto inicialmente o, alternativamente, que tenga que vender la propiedad a un precio más bajo que el proyectado originalmente.
¿Por qué son importantes los bienes raíces ARV?
Las propiedades de inversión que no se encuentran en condiciones óptimas pueden no ser atractivas para los compradores de viviendas y los inversionistas que buscan generar ganancias. Como resultado, es posible que no estén dispuestos a comprar dichas propiedades al valor de mercado. Por lo tanto, al utilizar el método ARV (Valor después de la reparación), las personas tienen la oportunidad de adquirir una propiedad a un precio de compra reducido, teniendo en cuenta los gastos de las reparaciones necesarias que puedan surgir en el futuro.
ARV tiene el potencial de servir como garantía para un préstamo que cubre los gastos de renovación y reventa de una propiedad, lo que comúnmente se conoce como "cambio". Ciertos prestamistas ofrecen hipotecas de renovación, también conocidas como préstamos para renovación de viviendas. El monto máximo de préstamo para tales préstamos suele ser alrededor del 75% del ARV. Incluso aquellos que no practican flipping pueden beneficiarse del uso de ARV. Al embarcarse en un proyecto de renovación del hogar, puede ser útil determinar el valor después de la reparación (ARV) de su propiedad. Este cálculo puede proporcionar una idea del aumento potencial en el valor que sus renovaciones pueden generar para su hogar.
¿Cómo funcionan los préstamos ARV?
El préstamo ARV es una opción hipotecaria que permite a los prestatarios asegurar el financiamiento para la compra de una propiedad incluso si el valor actual de la propiedad es menor que las deudas pendientes. Para ser elegible para un préstamo ARV, es imperativo que el prestatario posea un historial crediticio sólido y proporcione evidencia de un ingreso estable.
¿Qué es ARV y LTV en Bienes Raíces?
El costo inicial de la propiedad o casa determina principalmente el cálculo de LTV (Loan-to-Value). Lo que los distingue es la disparidad entre el costo de compra y el monto del préstamo. Un prestamista extendería un préstamo de $ 60,000 para una casa o propiedad de $ 100,000, asumiendo una relación préstamo-valor (LTV) del 60%. El valor después de la reparación (ARV) estima el valor de una propiedad o casa después de completar todas las reparaciones y renovaciones necesarias.
¿Los prestamistas de dinero fuerte prestan a ARV?
El valor después de la reparación (ARV) es una aproximación del valor de mercado de una propiedad después de haber sido reparada y renovada. Al buscar el 100 % de financiamiento de los prestamistas de dinero fuerte, es fundamental tener en cuenta que la mayoría de ellos tienen un límite de préstamo máximo del 70 % del valor después de la reparación (ARV). Por lo tanto, es imperativo ubicar un acuerdo de propiedad que se encuentre significativamente por debajo de este umbral para garantizar el financiamiento completo.
¿Cómo gana dinero una agencia de préstamos?
Hay varias vías a través de las cuales los prestamistas hipotecarios pueden generar ingresos. Estos incluyen el cobro de tarifas de originación, la obtención de primas de diferencial de rendimiento, la recopilación de puntos de descuento, la recuperación de los costos de cierre, la negociación de valores respaldados por hipotecas (MBS) y la prestación de servicios de préstamos. Los prestamistas tienen el potencial de generar ingresos a partir de varios costos de cierre, como tarifas de solicitud, costos de manejo, tarifas de suscripción, tarifas de bloqueo de financiamiento y otros cargos relacionados.
¿Cuánto vale mi ARV?
Se puede obtener una estimación más precisa del ARV de la propiedad calculando primero el precio promedio por pie cuadrado de propiedades comparables (el precio de venta total dividido por el total de pies cuadrados de la propiedad) y luego multiplicando ese precio por el total de pies cuadrados de la propiedad. propiedad en consideración.
Referencias
- cohetemortgage.com
- landlordstudio.com
- realstateu.com
- clase magistral.com
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