El índice de cobertura del servicio de la deuda (DCR) se erige como una métrica ampliamente utilizada en el ámbito de los préstamos inmobiliarios comerciales. Su finalidad principal radica en la evaluación y valoración del riesgo crediticio por parte de las entidades financieras. Siga leyendo para conocer su fórmula y cómo calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda anual.
¿Qué es un índice de cobertura del servicio de la deuda?
El índice de cobertura del servicio de la deuda, también conocido como DSC o DSCR, es una métrica crediticia crucial que se emplea para evaluar la capacidad del flujo de efectivo operativo de una empresa para cumplir adecuadamente con sus pagos recurrentes de intereses y principal. Por lo tanto, al analizar este índice, las partes interesadas obtienen información valiosa sobre la salud financiera de la empresa y su capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda.
El índice de cobertura del servicio de la deuda es una métrica invaluable para que los prestatarios corporativos reduzcan la deuda a plazo en su estructura de capital. Este índice, que incorpora las obligaciones principales en el denominador, ofrece una evaluación integral de la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda. Además, al tener en cuenta los reembolsos de capital mensuales o anuales, este índice brinda una visión holística de la salud financiera y la capacidad de pago de un prestatario.
Coeficiente de Cobertura del Servicio de la Deuda Préstamos
A diferencia de un préstamo hipotecario destinado a consumidores o propiedades ocupadas por sus propietarios, los préstamos con índice de cobertura del servicio de la deuda comparten similitudes con una hipoteca inmobiliaria comercial. El proceso de suscripción se enfoca en evaluar el flujo de efectivo a nivel de propiedad en lugar de los ingresos personales, lo que hace la distinción clave en un préstamo DSCR. Los préstamos de la tasa de cobertura del servicio de la deuda sirven como una herramienta valiosa para los prestamistas, permitiéndoles obtener información sobre la capacidad del prestatario para pagar un préstamo. Este ratio se calcula considerando los ingresos mensuales por alquiler que genera el inmueble en cuestión.
Por lo tanto, al utilizar préstamos con índice de cobertura del servicio de la deuda, los prestamistas pueden tomar decisiones informadas con respecto a las aprobaciones de préstamos y evaluar la estabilidad financiera del prestatario. Esta relación también es un método conveniente y directo para evaluar el flujo de caja. La métrica crucial se obtiene dividiendo el alquiler mensual por la suma de los pagos mensuales de intereses y capital, impuestos, seguros y cuotas de asociación (PITIA). Por lo tanto, al emplear este cálculo, los inversores pueden obtener información valiosa sobre la viabilidad financiera de una propiedad.
Cómo calcular la tasa de cobertura del servicio de la deuda Préstamos
#1. suscripción
Aquí, su prestamista establecerá el valor, los términos, las tarifas y otros detalles de su préstamo para usted. Durante este tiempo, el prestamista también determinará el índice de cobertura del servicio de la deuda.
# 2. Documentación
Deberá completar la documentación típica de un préstamo cuando solicite un préstamo DSCR. Es importante recordar que los formularios de solicitud de préstamo de DSCR no preguntarán sobre sus finanzas personales, sino sobre su negocio o propiedad de alquiler. Los préstamos DSCR se basan únicamente en su DSCR y no tienen en cuenta su historial crediticio.
#3. Cierre y Presentación
Los préstamos DSCR brindan un proceso de solicitud y cierre más rápido que los préstamos tradicionales porque no exigen detalles sobre su historial financiero personal.
La fórmula para el índice de cobertura del servicio de la deuda
La fórmula para el índice de cobertura del servicio de la deuda incluye lo siguiente:
DSCR = Ingreso operativo neto ÷ Obligaciones de deuda
Al emprender una inversión inmobiliaria, es fundamental que los inversores se aseguren de utilizar cifras precisas en sus cálculos. Si bien el proceso puede parecer sencillo, la precisión de los datos empleados tiene la máxima importancia para obtener un resultado preciso. Además, cuando se trata de determinar el ingreso operativo neto (NOI), un método comúnmente empleado es calcularlo utilizando las ganancias antes de gastos como depreciación, amortización e intereses (cifras E). Este enfoque es particularmente útil para calcular el DSCR. También es importante tener en cuenta que al calcular el DSCR, uno debe abstenerse de deducir impuestos, intereses y otros costos asociados del ingreso operativo neto (NOI) antes de ingresarlo en la fórmula.
La fórmula DSCR es crítica en las aplicaciones prácticas, como se ilustra en el siguiente escenario: La propiedad multifamiliar tiene un excelente desempeño financiero, como se ve por su ingreso operativo neto (NOI) de $3.4 millones. Asimismo, los compromisos de deuda anuales de la propiedad son de $2.3 millones, lo que demuestra su dedicación para cumplir con sus obligaciones financieras. El Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) en este caso sería de 1.48x, como se muestra en el siguiente análisis.
Al evaluar la viabilidad financiera de una transacción financiera de bienes raíces comerciales o multifamiliares, es crucial evaluar el DSCR. En este caso, el DSCR se puede determinar dividiendo $3.4 millones por $2.3 millones. Esto da una relación de 1.48x, que es lo mismo que 1.48 veces. La mayoría de los prestamistas ven este DSCR como bueno, lo que significa que la empresa tiene una gran capacidad para pagar sus deudas. Vale la pena señalar que un DSCR robusto es particularmente importante en operaciones multifamiliares y comerciales y transacciones de financiamiento de bienes raíces.
Cómo calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda
A la hora de determinar el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD), es fundamental considerar dos elementos fundamentales: el resultado operativo neto anual de la empresa y sus obligaciones anuales de servicio de la deuda. El cálculo del índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de una empresa implica una fórmula específica.
Utilidad operativa neta/ Servicio de la deuda
Para determinar los valores de cada uno de estos componentes, se debe realizar un proceso de cálculo sistemático. Al analizar el ingreso operativo neto, es crucial considerar los ingresos antes de impuestos del negocio y deducir los diversos gastos operativos incurridos durante un período específico. Estos gastos operativos generalmente abarcan gastos como salarios, alquiler e impuestos en efectivo. Por lo tanto, al calcular esta cifra, se puede obtener información valiosa sobre el rendimiento financiero de la empresa.
Utilidad operativa neta = Ingresos – Gastos operativos
Por el contrario, el servicio de la deuda es la obligación de la empresa de pagar el monto acumulado de todas las deudas pendientes dentro de un plazo específico. El desglose integral debe abarcar tanto los intereses como los importes del principal.
Es crucial reconocer que varios prestamistas y profesionales financieros emplean diversas iteraciones de esta fórmula al calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). Las exhaustivas directrices que ofrece el prestigioso Corporate Finance Institute (CFI) contienen un ejemplo notable. En su enfoque inteligente, explican la fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que utiliza EBITDA (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) en lugar de ingresos operativos netos. Cuando se trata de evaluar la salud financiera de su empresa mediante el análisis de la relación entre los ingresos y las deudas, es fundamental mantener la coherencia en la fórmula que emplea para calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR).
Considere un escenario hipotético en el que su valiosa empresa tiene un excelente ingreso operativo neto anual de $100,000 50,000 y un encomiable servicio de deuda total de $XNUMX XNUMX. En este caso, es fundamental notar que su índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es impresionante. Esto significa que puede cumplir cómodamente con sus compromisos de deuda actuales con un superávit, ya que es capaz de cubrir su deuda dos veces. En las siguientes partes, repasaremos una discusión exhaustiva de la idea en cuestión, arrojando luz sobre su significado. Además, si es necesario, podemos brindarle información procesable sobre cómo mejorar de manera efectiva su índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR).
Errores comunes al calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda
#1. Importe de reembolso del principal
La cantidad principal suele ser la culpable cuando se producen errores. Los balances reflejan únicamente los saldos restantes de los préstamos y los estados de resultados no registran los pagos de principal. Entonces, si una corporación ha recibido financiamiento adicional en cualquier momento durante el año, los números pueden volverse más confusos. En ese caso, la combinación de los pagos de la deuda de varios préstamos puede oscurecer el reembolso del principal.
#2. Gastos de arrendamiento de capital
Existe ambigüedad con respecto a la inclusión de los costos de arrendamiento de capital. A los efectos de la información financiera, se trata un arrendamiento a largo plazo de un activo como si el artículo se hubiera comprado directamente. Las empresas a menudo alquilan montacargas por tres años y luego los compran al final del arrendamiento por su valor justo de mercado, ya que los montacargas suelen tener una vida útil de cinco años. Al documentar tales arrendamientos, se aplican ciertos requisitos contables porque el arrendador ha obtenido efectivamente el valor económico del activo como si fuera adquirido. Algunos prestamistas no incluyen los pagos de arrendamiento de capital en el índice de cobertura del servicio de la deuda, mientras que otros expertos sí lo hacen. Si tomamos en cuenta los costos de arrendamiento de capital, llamamos a la relación la relación de cobertura de cargo fijo.
#3. EBITDA frente a EBIT
Las personas a veces calculan incorrectamente los índices de cobertura del servicio de la deuda porque no están seguros de si usar EBITDA o EBIT (ganancias antes de intereses e impuestos). Además, no incluir el EBITDA en un estado de resultados con frecuencia también puede generar malentendidos. El estándar GAAP no reconoce el EBITDA como un número. También puede determinar el EBITDA mirando los números en el estado de resultados.
¿Por qué es importante el DSCR?
Las entidades corporativas y las instituciones financieras utilizan ampliamente el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) como medida en las negociaciones de contratos de préstamo. Por ejemplo, cuando una empresa busca obtener una línea de crédito, se vuelve imperativo que mantenga diligentemente un índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) que se mantenga por encima de 1.25. En el caso de que se produzcan tales circunstancias, es posible que se considere que el prestatario ha incumplido el pago del préstamo. Además de ayudar a los bancos a gestionar eficazmente sus riesgos, los índices de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) también sirven como una herramienta valiosa para los analistas e inversores que buscan evaluar la solidez financiera de una empresa.
¿Qué pasa si DSCR es más de 2?
Cuando el DSCR excede uno, significa que la empresa posee una cantidad suficiente de flujo de efectivo para cumplir adecuadamente con sus obligaciones de deuda. Cada préstamo posee sus propias características distintivas y va acompañado de un DSCR mínimo. Sin embargo, los prestamistas observan ampliamente una preferencia por los valores de DSCR que se encuentran dentro del rango de 1.2 a 1.4. Por lo general, las personas consideran que una proporción ideal es dos o más.
¿Cómo se calcula el índice de cobertura del servicio de la deuda?
El DSCR es una métrica financiera crucial que proporciona información sobre la capacidad de una empresa o individuo para cumplir con sus obligaciones de deuda. Para calcular el DSCR, se debe dividir el ingreso operativo neto por el servicio total de la deuda, que abarca tanto los pagos de capital como de intereses asociados con un préstamo. Por lo tanto, al emplear esta fórmula, las partes interesadas pueden evaluar la salud financiera y la capacidad de un prestatario para cumplir con sus compromisos de deuda. Considere este escenario: imagine un negocio con un ingreso operativo neto de $100,000 y un servicio de deuda total de $60,000. En tal caso, el DSCR ascendería a aproximadamente 1.67.
¿Debe ser alta o baja la tasa de servicio de la deuda?
En términos generales, se reconoce ampliamente que el DSCR superior a 1.25 se considera comúnmente como un signo de solidez financiera. Por el contrario, si la relación cae por debajo de 1.00, puede sugerir que la empresa se enfrenta a desafíos financieros.
¿Qué es una buena cobertura de deuda?
Los expertos consideran un DSCR de al menos 2 como muy fuerte, lo que indica que una corporación puede cubrir su deuda dos veces. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no existe un estándar de la industria para esta proporción. Los prestamistas suelen establecer criterios mínimos de DSCR en 1.2% y 1.25%.
Resumen Final
El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es una métrica financiera ampliamente utilizada que sirve como una herramienta valiosa para evaluar la salud financiera de una empresa. Este índice proporciona una evaluación integral al comparar los ingresos operativos de una empresa con sus pagos de deuda. Por lo tanto, al analizar la relación entre estos dos componentes cruciales, el DSCR ofrece información sobre la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda y mantener una posición financiera sostenible. El índice sirve como una herramienta valiosa para evaluar la capacidad de una empresa para cumplir con sus compromisos financieros, específicamente en términos de cumplir con las obligaciones de capital e intereses.
Referencias
- investopedia.com
- me bankrate.co
- indeed.com
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