Die Investition in Mietobjekte ist ein guter Ausgangspunkt für neue Immobilieninvestoren. Mietobjekte können sowohl Cashflow als auch Wert durch Wertsteigerung schaffen. Anleger profitieren beim Kauf von Immobilien von Steuervergünstigungen und Abzügen.
Während die Investition in Mietobjekte eine lukrative Methode der Immobilieninvestition sein kann, gibt es eine Menge zu beachten, bevor Sie dies tun. In diesem umfassenden Tutorial erfahren Sie, wie Sie als Anfänger mit der Investition in Mietimmobilien beginnen können. Wir gehen durch, was es braucht, um in Mietobjekte zu investieren, häufige Fallstricke, die es zu vermeiden gilt, und Dinge, die Sie vor dem Kauf Ihres ersten Mietobjekts berücksichtigen sollten.
Was sind Mietobjekte?
Mietobjekte sind Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die für einen bestimmten Zeitraum an einen Mieter vermietet oder vermietet werden. Es gibt Kurzzeitmieten, wie Ferienvermietungen, und Langzeitmieten, wie solche mit ein- bis dreijährigen Pachtverträgen.
Mietwohnungen reichen von Ein- bis Vierfamilienhäusern und umfassen:
- Einfamilienhäuser,
- Maisonetten,
- Triplex, sowie
- Quadplexe.
Gewerbliche Mietobjekte gibt es in einer Vielzahl von Formen, darunter:
- Mehrfamilienhäuser (Wohnkomplexe),
- gewerblich (z. B. Lager oder Selfstorage),
- ein Arbeitsplatz,
- & Verkaufsraum
- Multifunktions.
Da sie weniger teuer sind, sind Mietwohnungen für Anfänger häufig besser zugänglich. Im Vorfeld ist weniger Geld erforderlich, was in der Regel bedeutet, dass die Finanzierung einfacher zu erhalten ist. Obwohl es Ausnahmen gibt, sind Mietwohnungen oft einfacher zu pflegen. Die Verwaltung eines Mandanten ist in der Regel einfacher als die Verwaltung von zwanzig.
Aus diesem Grund liegt der Schwerpunkt dieses ausführlichen Leitfadens zur Investition in Mietimmobilien auf der Vermietung von Wohnimmobilien.
Die meisten Investoren kaufen ein Mietobjekt, um einen positiven Cashflow zu generieren oder jeden Monat mehr Geld zu verdienen, als sie für Ausgaben ausgeben. Obwohl nicht alle Mietobjekte zunächst einen positiven Cashflow aufweisen, ist das Erreichen eines solchen ein typisches Ziel von Mietinvestitionen.
Investieren in Mietobjekte
Der Besitz von Mietobjekten ist eine aktive Art der Immobilieninvestition, die Zeit, Aufmerksamkeit und Engagement erfordert. Es ist nicht jedermanns Sache, Vermieter zu sein. Wie Sie sehen, steckt viel Arbeit dahinter, ein hochwertiges Mietobjekt zu finden, zu bewerten, zu kaufen und zu verwalten.
Während es möglich ist, einige dieser aktiven Jobs auszulagern, ist es selten vollständig passiv, und es gibt immer Gefahren.
Glauben Sie, dass die Investition in Mietimmobilien eine gute Wahl für Sie ist? Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wo Sie anfangen und wie Sie sich effektiv auf die anstehende Aufgabe vorbereiten können.
Lassen Sie uns die sieben Schritte durchgehen, die Sie für die Investition in Mietimmobilien benötigen:
#1. Entscheiden Sie, wo Sie Ihr Geld anlegen möchten.
Anfänger von Immobilieninvestoren versuchen häufig, in Mietobjekte in ihrer Nachbarschaft zu investieren. Dies könnte bedeuten, dass sie in derselben Postleitzahl, Stadt oder demselben Staat leben wie ihre aktuelle Adresse. Je nach Markt, in dem Sie leben, ist dies jedoch möglicherweise keine Möglichkeit und auch nicht immer die beste.
Die Miete unterstützt möglicherweise keinen positiven Cashflow aus Mietobjekten, wenn Sie in einer Nachbarschaft leben, in der die Immobilienwerte am oberen Ende des Marktes liegen.
Lesen Sie auch: Gewerbeimmobilien: Definition, Typen, Unternehmen & beste Anlagetipps
Vielleicht wohnen Sie in einem hochpreisigen Markt wie San Francisco, wo das typische Einfamilienhaus im März 1.6 2021 Millionen US-Dollar kostete. Möglicherweise haben Sie nicht genug Geld, um ein benachbartes Mietobjekt zu kaufen. Wenn dies der Fall ist, suchen Sie nach Ihrer Erstinvestition in anderen Märkten.
Während es einfacher sein kann, eine Mietwohnung zu unterhalten, die nur 10 Minuten entfernt ist, anstatt zwei Bundesstaaten entfernt, können Sie in jeden Markt investieren. Wenn Sie nicht in Ihren eigenen Garten investieren wollen, werfen Sie einen umfassenden Blick auf andere Märkte und suchen Sie nach Regionen, die die folgenden Kriterien erfüllen:
- Die Nachfrage nach Mietobjekten ist hoch, das Wohnungsangebot und die Leerstandsquoten jedoch gering.
- Das Beschäftigungswachstum ist entweder konstant oder nimmt zu. Wirtschaftswachstum, die Schaffung von Arbeitsplätzen und das Bevölkerungswachstum sind positive Anzeichen.
- Die durchschnittlichen Mieteinnahmen decken die Kosten des Mietobjekts und entsprechen den Mitteln, die Sie investieren können. Eine Mietimmobilie im Wert von 200,000 US-Dollar bringt keine große Rendite, wenn sie nur für 700 US-Dollar pro Monat gemietet werden kann. Und wenn Sie nur 20,000 US-Dollar zu hinterlegen haben, ist es unwahrscheinlich, dass Sie eine Bankfinanzierung für ein 200,000-Dollar-Mietobjekt genehmigen.
Lesen Sie auch: Immobilienbewertung: So bewerten Sie Ihre Immobilieninvestitionen und -immobilien.
Es gibt eine Vielzahl kostenloser und kostenpflichtiger Tools, die Sie bei der Durchführung von Marktforschung an verschiedenen Orten des Landes unterstützen, einschließlich unseres eigenen Leitfadens zu den besten Orten für den Kauf einer Mietimmobilie im Jahr 2023. Verwenden Sie sie, um mehr über Wirtschaftswachstum und Wohnungsnachfrage zu erfahren , Leerstandsquoten, durchschnittliches Einkommen und durchschnittliche Wohnkosten an verschiedenen Orten.
- Mashvisor ist eine teilweise kostenlose Website, die Ihnen hilft, die Preise für Ferienwohnungen, das aktuelle Angebot und die Rentabilität einer potenziellen Investition zu bewerten. Einige Funktionen sind nur mit einem gekauften Upgrade verfügbar.
- Local Market Monitor ist eine kostenpflichtige Website, die Marktdemografien, Investitionsbewertungen und Kapitalisierungsraten anbietet.
- Department of Numbers ist eine kostenlose Website, die Bevölkerungs-, Beschäftigungs-, Wohnungs- und Wirtschaftsinformationen bereitstellt.
- Leerstandsquoten finden Sie unter Census.gov.
- Die wichtigsten US-Immobilienmärkte sind in PwCs Emerging Trends in Real Estate 2021 dargestellt.
Nachdem Sie sich für einen Markt entschieden haben, in den Sie investieren möchten, untersuchen Sie ihn auf Mikroebene. Identifizieren Sie bestimmte Stadtteile oder Postleitzahlen, auf die Sie abzielen möchten, und berücksichtigen Sie dabei die folgenden Faktoren für jeden Bereich:
- Wohnungsangebot und -nachfrage, einschließlich künftiger Bauten, die die Nachfrage erhöhen werden. Die Kriminalitätsrate.
- Schulevaluationen.
- Immobilienwert im Durchschnitt.
- Die Miete liegt im Durchschnitt.
- Gibt es bestimmte Märkte, die Sie vermeiden oder verfolgen sollten, z. B. Studenten oder billige Wohnungen?
#2. Überlegen Sie, in was Sie investieren möchten.
Einfamilien-Mietobjekte sind zwar eine Investitionsmöglichkeit, aber nicht die einzigen. Sie können ein Duplex, Triplex, Quadplex oder etwas viel Größeres besitzen (wenn Sie Ihre Immobilie gewerblich vermieten möchten). Entscheiden Sie, ob Sie Ferienwohnungen oder Langzeitmietobjekte besitzen möchten.
Welchen Immobilientyp Sie auch wählen, es ist wichtig zu verstehen, welche Merkmale dieses Immobilientyps gefragt sind. Dies umfasst die Größe der Einheit oder des Hauses, die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer sowie alle Annehmlichkeiten wie einen Pool oder einen Kamin.
Bestimmen Sie, ob ein bestimmter Eigenschaftstyp übersättigt oder unterversorgt ist. Beispielsweise stellen Sie möglicherweise fest, dass in einer Region viel zu viele Apartments mit einem Schlafzimmer und viel zu wenige Apartments mit zwei Schlafzimmern zu vermieten sind. Sie können dies tun, indem Sie sich aktuelle Marktbestände auf Websites der Immobilienvermietungsbranche wie Zillow, HotPads oder ForRent.com ansehen. Das Gespräch mit einem lokalen Immobilienmakler ist ein weiterer hervorragender Ansatz, um mehr über einen bestimmten Markt zu erfahren.
Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wonach Sie in einem Mietobjekt suchen, wie zum Beispiel:
- Oberfläche,
- die Anzahl der Schlaf- oder Badezimmer usw.
- Bauweise (z. B. Holz oder Beton),
- die Art der Parkplätze, die verfügbar sind, und
- Art der Immobilie (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Duplex, Triplex oder Fourplex).
Es ist nicht ungewöhnlich, dass verschiedene Communities unterschiedliche Anforderungen haben.
#3. Suchen Sie nach potenziellen Mietobjekten, in die Sie investieren können.
Sie können damit beginnen, nach Immobilien zu suchen, in die Sie investieren können, sobald Sie Ihren Markt eingegrenzt und Ihre Kriterien definiert haben. Es gibt verschiedene Methoden, um Anlageimmobilien zu finden.
Durchsuchen Sie das MLS oder wenden Sie sich an einen Makler.
Die Suche im Multiple Listing Service (MLS) ist die typischste Methode, um geeignete Anlageimmobilien zu finden. Auf Websites wie Realtor.com und Zillow können Sie Suchparameter einrichten und Benachrichtigungen erhalten, wenn eine neue Immobilie diesen Kriterien entspricht.
Sie können sich auch an einen lokalen Immobilieninvestmentagenten wenden und ihn bitten, dieselben Benachrichtigungen für Sie einzurichten. Ein guter Immobilienmakler kann eine großartige Quelle für Verbindungen zu Banken, Kreditinstituten, Auftragnehmern und Lieferanten sein, die beim Kauf eines Mietobjekts nützlich sein werden.
Sie können Ihnen möglicherweise auch „Pocket Listings“ zusenden, bei denen es sich um Listings handelt, die noch nicht im MLS veröffentlicht wurden.
Kaufen Sie schlüsselfertige Mietobjekte
Bestimmte Unternehmen sind auf den Verkauf kompletter Mietobjekte spezialisiert. Nach dem Kauf erfordern diese Mietgeräte wenig bis gar keine Wartung; dies ist in erster Linie eine zahlungswirksame Investition. (Natürlich ist keine Vermietung völlig passiv; Sie müssen möglicherweise eingreifen, wenn etwas schief geht.)
In den meisten Fällen wurden die Immobilien renoviert, sie haben einen bestehenden Mieter und die Vermieterpflichten werden von einer externen Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen.
Aber nur weil eine Investition schlüsselfertig ist, heißt das noch lange nicht, dass sie auch gut ist. Untersuchen Sie den Markt, um zu sehen, ob der Kaufpreis, die Mietrate und der Standort der Immobilie die Investition unterstützen.
Arbeiten Sie mit einem Großhändler zusammen.
Off-Market-Anlagemöglichkeiten zu unterbörslichen Preisen werden von einem Immobiliengroßhändler entdeckt. Sie handeln mit dem Verkäufer einen niedrigen Kaufpreis aus und vergeben den Auftrag dann für einen höheren Preis an einen Drittbieter. Der Großhändler profitiert von der Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis.
Großhandelsimmobilien erfordern zum Abschluss oft eine 100-prozentige Barzahlung. Sie erfordern häufig Renovierungs- oder Verbesserungsarbeiten und sind daher möglicherweise nicht förderfähig. Es gibt alternative Kreditgeber, wie z. B. Hartgeld- und private Kreditgeber, die mit Bargeld für den Abschluss und Finanzen für die Reparatur von Immobilien behilflich sein können. Diese Kreditgeber hingegen können saftige Zinsen verlangen und nur für eine begrenzte Zeit Geld zur Verfügung stellen.
Während Großhändler außergewöhnliche Off-Market-Investitionsmöglichkeiten bieten können, können finanzielle Probleme die Zusammenarbeit mit ihnen problematisch machen.
Marketing durch direkten Kontakt
Eine Marketingkampagne ist eine weitere Methode, um ein mögliches Mietobjekt zu identifizieren, in das investiert werden kann. Sie können gezieltes Webmarketing oder Banditenzeichen verwenden. Eine weitere gängige Option ist Direct-Mail-Marketing.
Ein Investor verwendet eine Direktmailing-Kampagne, um eine Reihe von Briefen oder Postkarten an Off-Market-Verkäufer zu senden. Mit List Source und Data Tree können Sie beispielsweise Listen von Personen erstellen und kaufen, die bestimmte Kriterien erfüllen. Suchen Sie nach Eigentümern, die sich in Zwangsvollstreckung oder vor der Zwangsvollstreckung befinden, Immobilien, die kürzlich ein Nachlassverfahren durchlaufen haben, oder Immobilien, die frei und klar (ohne Hypothek) besessen sind.
Sie können die Ergebnisse nach Objektparametern wie der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder sowie nach Bundesland, Postleitzahl oder Stadt filtern.
Indem Sie eine Reihe von Briefen oder Postkarten tippen oder handschriftlich schreiben, können Sie Ihre eigene Postkampagne erstellen. Sie können auch einen Dritten damit beauftragen.
Diese Strategie, mögliche Investitionen zu finden, erfordert die meiste Zeit und das meiste Geld. Es kann eine großartige Möglichkeit sein, Mietobjekte außerhalb des Marktes zu finden, aber es ist möglicherweise nicht die beste Option für Sie. Dies ist eine gute Quelle für Off-Market-Inventar, wenn Sie bereit sind, die Zeit, Mühe und das Geld zu investieren, die für die Durchführung einer erfolgreichen Mailing-Kampagne erforderlich sind.
#4. Untersuchen Sie die Mietobjekte und führen Sie die Zahlen aus
Es ist wichtig, den Netto-Cashflow für ein Mietobjekt zu berechnen. Das sind die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten und Hypothekenzahlungen. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie einen positiven Cashflow haben möchten, was mit ziemlicher Sicherheit der Fall ist.
Überlegen Sie zunächst, wie viel Mieteinnahmen Sie erzielen können. Rentometer ist ein kostenloses Tool, mit dem Sie durchschnittliche und mittlere Mietpreise basierend auf dem Standort, der Größe und dem Typ Ihrer Immobilie vergleichen können. Wenn die Immobilie derzeit einen Mieter hat, stellen Sie sicher, dass der Mieter marktübliche Mietpreise zahlt; Eventuell kann die Miete erhöht werden.
Stellen Sie immer sicher, dass sich die vergleichbaren Mietobjekte in einem vergleichbaren Zustand wie Ihre Immobilie befinden. Wenn Ihre Miete veraltet ist oder im Vergleich zu anderen Immobilien in der Gemeinde keine Einrichtungen haben, können Sie möglicherweise keine Marktmiete verlangen, bis Sie einige Upgrades oder Renovierungen vornehmen.
Bestimmen Sie die typische Leerstandsquote für Ihr spezifisches Gebiet basierend auf dem Immobilientyp, den Sie kaufen, nachdem Sie die Marktmiete für die Immobilie geschätzt haben. Um diese Informationen zu erhalten, verwenden Sie die Volkszählung oder ein Immobiliendatentool.
Geben Sie als Nächstes alle mit der Immobilie verbundenen Kosten an, darunter:
- Steuern,
- Versicherung für Immobilien (ggf. auch Hochwasserversicherung erforderlich),
- Abwasser und Wasser,
- Müll,
- Elektrisch,
- Gas,
- Gebühren für Wohnungseigentümergemeinschaften (HOA),
- Werbung,
- Wartung (der Industriestandard beträgt 1%–3% des Immobilienwerts),
- Rasenpflege
- Vermögensverwaltung (wenn Sie einen Drittanbieter-Manager verwenden).
Lesen Sie auch: 5 unverzichtbare Online-Immobilientools für Makler
Bei der Berechnung einer Kapitalrendite verwenden die meisten Mietobjekte eine Cash-on-Cash-Rendite. Der Cap-Satz hingegen ist vorteilhaft bei der Investition in Objekte mit mehr als einer Mieteinheit.
Denken Sie daran, dass es immer möglich ist, dass die Immobilie nicht den Gewinn oder die Rendite erwirtschaftet, die zuvor erwartet wurde. Sie können im Verlauf des Unternehmens auch auf unerwartete Probleme stoßen. Es gibt keine „perfekte“ Kapitalrendite, eine ideale Kapitalisierungsrate oder einen optimalen monatlichen Cashflow. Es läuft alles auf Ihre eigenen Anlageziele, die gewünschte Rendite und Ihre Risikobereitschaft hinaus.
Analysieren Sie jedes Mietobjekt und fahren Sie mit den Investitionen fort, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.
#5. Finanzierung erhalten (falls erforderlich)
Wenn Sie die gesamte Immobilie nicht bar bezahlen können, müssen Sie sich finanzieren. Sobald Sie sich für eine Investition entschieden haben, beginnen Sie so bald wie möglich mit dem Dokumentations- und Übernahmeverfahren. Nicht jede Bank vergibt an Privatpersonen Kredite für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien; Wählen Sie einen Kreditgeber oder eine Bank, mit der Sie zusammenarbeiten können, bevor Sie die Immobilie unter Vertrag nehmen.
Die meisten Banken verlangen eine Anzahlung von 20 %, aber eine häufigere Anzahlung entspricht einem besseren Zinssatz. Die Zinssätze für als Finanzinvestition gehaltene Immobiliendarlehen sind normalerweise höher und können je nach Art der Immobilie, die Sie kaufen, variieren.
#6. Finden Sie einen Mieter
Nachdem Sie das Grundstück geschlossen haben, müssen Sie einen Mieter finden. Das Screening von Mietern kann der Unterschied sein zwischen einem anständigen Mieter, der die Immobilie instand hält und pünktlich zahlt, und einem, der jeden Monat zu spät kommt, die Zahlung vollständig einstellt oder die Immobilie auf dem Weg nach draußen zerstört.
Für einen kleinen Preis können Online-Programme wie My Rental, Turbo Tenant und My Smart Move Mieter überprüfen und gleichzeitig dafür sorgen, dass Sie die Gesetze zu fairem Wohnen einhalten. Auch Drittverwaltungsunternehmen führen im Rahmen ihrer Dienstleistungen das Mieter-Screening-Verfahren durch.
Wenn Sie es selbst handhaben, stellen Sie sicher, dass Ihre Screening-Methode für jeden Mieter ähnlich ist. Verstehen Sie die Standards für faires Wohnen und die Screening-Fragen, die Sie stellen möchten. Während es an Ihnen liegt, Ihre Bedürfnisse einzuschätzen, gibt es einige Branchenstandards im Bereich der Mietwohnungen, die Sie kennen sollten:
- Einkommen, das gleich oder größer als die Miete ist (das Dreifache der Miete ist der Goldstandard).
- Konsequenter Arbeitsverlauf mit einem aktuellen, stabilen Job.
- Überprüfbare Einkünfte (z. B. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder Steuererklärungen).
- Kredit, der Ihr absolutes Minimum erreicht oder übertrifft (620 ist ein übliches Minimum).
- Eine Überprüfung der Vorstrafen, die Ihre Kriterien für Vorstrafen oder Vergehen erfüllt.
- Frühere Vermieter, die die bisherige Vermietungshistorie und -leistung belegen können.
Wenn während des Überprüfungsprozesses ein Vergehen, eine Vorstrafe, eine Zwangsräumung oder ein anderes unerwünschtes Ergebnis entdeckt wird, stellen Sie Fragen, um mehr zu erfahren. Sie sind nicht verpflichtet, an einen potenziellen Mieter zu vermieten, wenn dieser nicht Ihren Wohnstandards entspricht (die den Richtlinien für faires Wohnen entsprechen müssen).
Denken Sie daran, dass selbst das beste Überprüfungsverfahren dazu führen kann, dass ein Mieter die Vereinbarung nicht einhält.
Zu berücksichtigende Mietpunkte
Ein Mietvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vermieter, die die Verantwortlichkeiten jeder Partei beschreibt. Dazu gehören häufig:
- ob der Mieter Haustiere halten darf,
- Regeln für die Änderung der Eigenschaft,
- Grenzen beim Malen,
- Anweisungen zum Parken von Fahrzeugen,
- das Verfahren zum Stellen einer Reparaturanfrage,
- Fälligkeit von Miete und Mahngebühren,
- wie man eine Zahlung leistet und
- alle anderen Gesetze und Vorschriften, die der Mieter kennen sollte
Ein Pachtvertrag kann zwei oder zwanzig Seiten lang sein. Während online zahlreiche kostenlose Mietverträge verfügbar sind, ist es ratsam, einen Immobilienfachmann analysieren oder den Vertrag für Sie vorbereiten zu lassen.
#7. Kümmere dich um das Eigentum
Die Immobilienverwaltung umfasst folgende Aufgaben:
- Überprüfung neuer Mieter
- Betreuung von Mietverträgen und Einzügen;
- Koordination von Wartungsanfragen von Mietern;
- Interaktion mit Mietern
- Miete erhalten;
- Zustellung von Mahnungen, wie z. B. Zahlungsverzug und Räumungsklagen;
- Inspektionen von Auszügen; und
- Zahlung der Kaution nach Auszug
Bei der Hausverwaltung haben Sie zwei Möglichkeiten: Beauftragen Sie einen Dritten oder kümmern Sie sich selbst darum.
Nehmen Sie die Dienste einer Drittverwaltungsorganisation in Anspruch.
Die Beauftragung einer Hausverwaltungsgesellschaft ist wahrscheinlich die beste Option, wenn der Zweck des Mietobjekts darin besteht, passives Einkommen zu generieren. Gegen monatliche Gebühren verwalten sie alles, was mit der Vermietung zu tun hat.
Jedes Verwaltungsunternehmen hat eine separate Gebühren- und Servicestruktur, die ein fester Betrag oder ein Prozentsatz der Bruttomieten sein kann. In der Regel zahlen Sie 8–12 % Ihrer Miete.
Bevor Sie eine Verwaltungsfirma einstellen, führen Sie ein Vorstellungsgespräch mit ihr. Fordern Sie Empfehlungen von früheren Kunden an, besuchen Sie andere von ihnen verwaltete Immobilien und überprüfen Sie Internetbewertungen, um zu bestätigen, dass sie ihre Versprechen halten.
Eigene Verwaltung der Mietobjekte
Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie selbst zu verwalten, sollten Sie einen kostenlosen Online-Mietservice wie Cozy oder Avail in Betracht ziehen, der Ihnen Folgendes ermöglicht:
- Mieten und Kautionen online einziehen,
- Kontrolle des Mietvertrags (einschließlich Versand für elektronische Signaturen),
- SMS- oder E-Mail-Erinnerungen senden, wenn die Miete fällig ist, wenn Zahlungen verspätet sind,
- Automatisch feststellen, ob eine Mahngebühr geschuldet ist, und
- Alle Zahlungen sollten direkt auf Ihr Bankkonto überwiesen werden.
Lesen Sie auch: Immobilienbewertung: So bewerten Sie Ihre Immobilieninvestitionen und -immobilien.
Die Abwicklung von Reparaturen und Instandhaltung ist eine der letzten aktiven Aufgaben bei der Verwaltung eines Mietobjekts. Es ist am besten, als Vermieter bei der Wartung proaktiv zu sein, damit Sie sich nicht mit Notfallreparaturen befassen müssen. Überprüfen Sie, ob die Immobilie in gutem Zustand ist, bevor der Mieter einzieht. Untersuchen Sie Folgendes:
- Installation,
- elektrisch,
- die Decke,
- HVAC-Systeme usw.
- der Warmwasserboiler
- Fans,
- sowie Lichter
- Haushaltsgeräte.
Es kann sinnvoll sein, Ihren Mieter mit Mahnungen oder sogar Verbrauchsmaterial für routinemäßige Wartungsarbeiten wie den Austausch des Luftfilters zu versorgen.
Viele Vermieter erstellen eine Liste mit Dienstleistern in der Umgebung, wie Handwerkern, Klempnern, Elektrikern und Bauunternehmern. Wenn eine unvorhergesehene Reparatur erforderlich ist, weiß der Vermieter genau, an wen er sich wenden muss, um das Problem so schnell wie möglich zu lösen.
Führen Sie eine Besichtigung der Immobilie durch, bevor der Mieter einzieht. Machen Sie von jedem Zimmer Zeitstempelbilder und halten Sie den Zustand der Immobilie in einem Inspektionsbericht fest. Diese Vereinbarung sollte sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter bei Ein- und Auszug unterzeichnet werden.
Diese Vereinbarung zeigt dem Mieter Ihre Erwartungen an den Zustand der Mietsache beim Auszug und ermöglicht es Ihnen, sich bei Abweichungen auf den ursprünglichen Zustand zu beziehen. Verwenden Sie die gleichen Kriterien nach dem Auszug, um die Bedingungen zu beurteilen und zu bestimmen, wie viel der Mieterkaution zurückerstattet wird.
Top 10 Merkmale rentabler Mietobjekte
#1. Wohnort
Die Art der Mieter, die Sie anziehen, und Ihre Leerstandsquote werden von der Nachbarschaft bestimmt, in der Sie kaufen. Wenn Sie in der Nähe einer Universität kaufen, werden Studenten wahrscheinlich Ihren Pool potenzieller Mieter dominieren, und Sie werden möglicherweise jeden Sommer Schwierigkeiten haben, offene Stellen zu besetzen. Seien Sie gewarnt, dass einige Kommunen versuchen, Mietumwandlungen zu verhindern, indem sie teure Genehmigungsgebühren und Bürokratie erheben.
#2. Grundsteuern
Die Grundsteuern werden in Ihrem gewählten Gebiet stark variieren, und Sie möchten wissen, wie viel Sie verlieren werden. Hohe Grundsteuern sind nicht immer eine schlechte Sache – zum Beispiel in einer schönen Gegend, die Langzeitmieter anzieht – aber es gibt auch unerwünschte Orte mit hohen Steuersätzen.
Alle steuerlichen Informationen liegen dem Veranlagungsamt der Gemeinde vor oder Sie sprechen mit den Hausbesitzern vor Ort. Prüfen Sie, ob es in naher Zukunft zu Steuererhöhungen kommen wird. In einer Finanzkrise kann eine Gemeinde die Steuern erheblich über das hinaus erhöhen, was ein Vermieter praktisch an Miete verlangen kann.
#3. Bildungseinrichtungen
Wenn Sie es mit einem Haus in Familiengröße zu tun haben, denken Sie an die Qualität der örtlichen Schulen. Obwohl Ihre erste Sorge der monatliche Cashflow sein wird, kommt der Gesamtwert Ihres Mietobjekts ins Spiel, wenn Sie es verkaufen. Wenn es keine guten Schulen in der Nähe gibt, kann der Wert Ihrer Investition darunter leiden.
#4. Diebstahl
Niemand möchte neben einer Brutstätte illegaler Aktivitäten leben. Nachbarschaftskriminalitätsstatistiken sollten bei der örtlichen Polizei oder öffentlichen Bibliothek erhältlich sein. Überprüfen Sie die Raten von Vandalismus, schwerer und geringfügiger Kriminalität und notieren Sie, ob die kriminelle Aktivität zunimmt oder abnimmt. Erkundigen Sie sich auch nach der Häufigkeit der Polizeipräsenz in Ihrer Nachbarschaft.
#5. Der Arbeitsmarkt
Immer mehr Mieter zieht es an Standorte mit wachsenden Beschäftigungsaussichten. Wenden Sie sich an das US Bureau of Labor Statistics (BLS) oder eine örtliche Bibliothek, um herauszufinden, wie ein bestimmter Bereich in Bezug auf die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen abschneidet. Wenn bekannt wird, dass ein Großunternehmen in die Nachbarschaft zieht, können Sie darauf wetten, dass Arbeiter, die eine Wohnung suchen, dorthin strömen werden. Je nach Art des Unternehmens kann dies dazu führen, dass der Hauswert steigt oder fällt. Sie können davon ausgehen, dass Ihre Mieter es auch tun werden, wenn Sie diese Firma in Ihrem Garten haben möchten.
#6. Anlagen
Machen Sie einen Rundgang durch die Nachbarschaft und sehen Sie sich die Parks, Restaurants, Fitnessstudios, Kinos, öffentlichen Verkehrsmittel und andere Annehmlichkeiten an, die Mieter anziehen. Das Rathaus bietet möglicherweise Werbebroschüren an, die Sie auf die beste Kombination aus öffentlichen Einrichtungen und Privateigentum hinweisen können.
#7. Zukünftige Entwicklung
Die lokale Planungsabteilung wird Informationen über bestehende Entwicklungen oder Pläne für die Region haben. Wenn viel gebaut wird, ist es höchstwahrscheinlich ein hervorragendes Wachstumsgebiet. Halten Sie Ausschau nach neuen Entwicklungen, die sich auf den Wert von Immobilien in der Nähe auswirken können. Zusätzliche neue Häuser könnten auch mit Ihrer Immobilie konkurrieren.
#8. Die Anzahl der verfügbaren Angebote und Stellenangebote
Wenn ein Gebiet eine außergewöhnlich hohe Anzahl von Einträgen hat, könnte dies das Ergebnis eines saisonalen Zyklus oder einer rückläufigen Gemeinde sein – Sie müssen bestimmen, um was es sich handelt. Hohe Leerstandsquoten zwingen Vermieter in jeder Situation dazu, die Mieten zu senken, um Mieter anzuwerben. Vermieter können die Mieten erhöhen, da die Leerstände niedrig sind.
#9. Mieten im Durchschnitt
Mieteinnahmen werden Ihr Brot und Butter sein; Daher sollten Sie sich über die durchschnittliche Miete in der Gegend im Klaren sein. Stellen Sie sicher, dass jede Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, genug Miete generieren kann, um Ihre Hypothekenzahlung, Steuern und andere Ausgaben zu decken. Untersuchen Sie das Gebiet gut genug, um vorherzusagen, wo es sich in den folgenden fünf Jahren befinden wird. Wenn Sie sich die Region jetzt leisten können, aber die Steuern in Zukunft wahrscheinlich steigen werden und erschwingliches Eigentum heute später den Bankrott bedeuten kann,
#10. Naturkatastrophen
Die Versicherung ist eine weitere Ausgabe, die Sie von Ihrer Rendite abziehen müssen, also müssen Sie wissen, wie viel sie kosten wird. Wenn Sie in einem erdbeben- oder überschwemmungsgefährdeten Gebiet leben, können Versicherungskosten Ihre Mieteinnahmen schmälern.
Häufige Fehler bei Rookie-Mietobjekten
#1. Fehleinschätzung der Nachfrage in der Region
Kaufen Sie keine Immobilie in einem Markt, der Ihre Investition nicht unterstützt, nur weil Sie glauben, dass dies ein guter Ort für eine Investition wäre. Dies gilt für alle Arten von Mietobjekten, aber es gilt insbesondere für Ferienwohnungen.
Über Erfolg oder Misserfolg Ihres Mietobjekts entscheiden Angebot und Nachfrage. Untersuchen Sie Angebot und Nachfrage in Ihrer Nähe. Finden Sie die durchschnittliche Leerstandsquote für Ihre Immobilienkategorie in Echtzeit. Diese werden Ihnen sagen, ob es ein guter Ort ist, um Ihr Geld anzulegen. Leerstandsquoten finden Sie in Volkszählungsdaten, und lokale Makler und Immobilienverwalter können Ihnen aktuelle Informationen über offene Stellen geben.
#2. Überschätzung der Ausgaben und Unterschätzung der Mieten
Anlegeranfänger überschätzen häufig die Nettokaltmiete, weil sie vom Potenzial einer Mietimmobilie begeistert sind. Es ist ratsam, auf Nummer sicher zu gehen und Ihre Zahlen mit einem Mietpreis zu berechnen, der etwas unter dem Durchschnitt liegt.
Wenn Ihre Kalkulation mit dieser Zahl gut erscheint, ist eine marktübliche Miete noch besser. Dadurch können Sie mit Ihrem Mietpreis flexibler sein, wenn sich der Markt ändert oder wenn in diesem Bereich mehr Angebot als Nachfrage für Ihren Miettyp besteht.
Bestätigen Sie Ihre voraussichtlichen Ausgaben, bevor Sie eine Miete kaufen. Untersuchen Sie den jährlichen Steuersatz, erhalten Sie einen Preis für eine Mietsachversicherung und überprüfen Sie frühere Stromrechnungen. Wenn dies Ihre erste Mietinvestition ist, ziehen Sie auch einen Kostenpuffer von 5–10 % in Betracht.
#3. Unterlassene Wartung und Unterschätzung der Reparaturkosten
Selbst wenn Sie Geld für unerwartete Reparaturen und jährliche Wartung sparen, haben Sie möglicherweise nicht genug, um einen großen Artikel zu ersetzen.
Bewahren Sie vorsichtshalber ein paar tausend Euro auf einem Sparkonto auf. Dies stellt sicher, dass Sie im Falle einer kostspieligen Notfallreparatur über zusätzliche Mittel verfügen.
#4. Räumungsverfahren nicht schnell genug eingeleitet
Räumung ist keine angenehme Erfahrung. Es besteht jedoch immer die Möglichkeit, dass der Mieter die Zahlung einstellt und Sie ihn räumen müssen.
Machen Sie sich mit den Räumungsvorschriften Ihres Staates vertraut und schieben Sie den Beginn des Räumungsverfahrens nicht zu lange hinaus. Anfänger geben dem Mieter oft mehrere Chancen, und bevor sie es merken, sind mehrere Monate ohne Miete vergangen. Sie müssen immer noch Menschen vertreiben. Befolgen Sie Ihren Mietvertrag, wenn er besagt, dass Sie nach einer bestimmten Anzahl von Tagen der Nichtzahlung eine 30-tägige Kündigungsfrist einhalten.
Welche rechtlichen Probleme gibt es bei Mietwohnungen?
Häufige rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Mietobjekten sind Räumung, Kautionsstreitigkeiten, Mietpreisbindung und Bewohnbarkeit. Vermieter sollten mit ihren staatlichen und lokalen Gesetzen und Vorschriften vertraut sein, um mögliche Rechtsstreitigkeiten mit Mietern zu vermeiden.
Welche Gesetze und Vorschriften gelten für Mietobjekte in verschiedenen Bundesstaaten?
Die Gesetze und Vorschriften zu Mietobjekten sind von Staat zu Staat unterschiedlich. Beispielsweise haben einige Staaten Mietpreiskontrollgesetze, die den Betrag begrenzen, in dem ein Vermieter die Miete erhöhen kann, während dies in anderen nicht der Fall ist. Darüber hinaus haben einige Staaten spezielle Gesetze zu Kautionen, während andere dies nicht tun. Es ist wichtig, dass Vermieter mit den spezifischen Gesetzen und Vorschriften in ihrem Staat vertraut sind, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Was passiert, wenn ein Mieter Schäden an einem Mietobjekt verursacht?
Verursacht ein Mieter Schäden an einem Mietobjekt, kann der Vermieter dem Mieter die Kosten für die Behebung des Schadens in Rechnung stellen. Dies kann durch Abzüge von der Kaution oder durch direkte Zahlung des Mieters erfolgen. Bei erheblichen Schäden kann der Vermieter den Mieter rechtlich auf Schadensersatz verklagen.
Was ist die Rolle eines Hausverwalters in Mietobjekten?
Ein Immobilienverwalter ist für die Verwaltung des täglichen Betriebs eines Mietobjekts verantwortlich, einschließlich der Suche und Überprüfung von Mietern, der Einziehung von Mieten, der Abwicklung von Wartungs- und Reparaturarbeiten und der Bearbeitung von Mieterbeschwerden oder -problemen. Immobilienverwalter können von Vermietern mit der Verwaltung ihrer Mietobjekte beauftragt werden und wertvolle Unterstützung und Fachwissen auf diesem Gebiet bieten.
Wie kann ein Vermieter seine Mietobjekte vor Naturkatastrophen schützen?
Vermieter können ihre Mietobjekte vor Naturkatastrophen schützen, indem sie bestimmte Vorkehrungen treffen, wie z. B. die Installation von Rauchmeldern, die Sicherung loser Gegenstände und die Erstellung eines Notfallevakuierungsplans. Darüber hinaus können Vermieter eine Versicherung abschließen, um ihre Mietobjekte vor Schäden durch Naturkatastrophen zu schützen.
Zusammenfassung
Jeder Staat hat gute Städte, gute Nachbarschaften und gute Immobilien. Um alle drei aufzustellen, ist viel Beinarbeit und Studium erforderlich. Wenn Sie Ihr perfektes Mietobjekt identifizieren, halten Sie Ihre Erwartungen realistisch und stellen Sie sicher, dass Ihre eigenen Finanzen gut genug sind, um darauf zu warten, dass das Objekt beginnt, Bargeld zu generieren.
Bei sachlicher Herangehensweise können Mietobjekte eine hervorragende Investition sein. Aber bevor Sie Ihr Geld hinlegen, sollten Sie (so gut wie möglich) verstehen, worauf Sie sich einlassen. Während die Aussicht auf ein passives monatliches Einkommen aus Immobilien verlockend ist, ist es wichtig zu verstehen, dass es oft viel Arbeit erfordert, um diese Einnahmen am Laufen zu halten.
Die Investition in vermietete Immobilien kann sehr rentabel sein. Sie müssen jedoch gründliche Recherchen zu Immobilien, Märkten und Mietern durchführen.
- MIETVERTRAG: Formulare, Vorlagen & Best Practices in den USA (ausführlicher Leitfaden)
- IMMOBILIENVERWALTUNG: Rollen von Immobilienverwaltern und Firmen (+Top Software Picks)
- HARD MONEY LENDERS: Die besten Hard Money Lenders für Erstanleger (aktualisiert)
- Immobilienbewertung: So bewerten Sie Ihre Immobilieninvestitionen und -immobilien.
- Gewerbeimmobilien: Definition, Typen, Unternehmen & beste Anlagetipps
- OFF-MARKET-IMMOBILIEN: So finden Sie Off-Market-Immobilien zum Verkauf
