Die Investition in ein Mehrfamilienhaus kann ein guter Einstieg als Immobilieninvestor und eine großartige Möglichkeit sein, passiv zu verdienen. Da Mehrfamilienhäuser derzeit so stark nachgefragt sind, werden auch die finanziellen Vorteile dieser Nachfrage entsprechen. Doch was genau ist ein Mehrfamilienhaus und woran erkennen Sie, ob es die ideale Kapitalanlage für Sie ist? In diesem Artikel erklären wir, was ein Mehrfamilienhaus ist, den Unterschied zwischen dem Kauf und dem Bau eines Mehrfamilienhauses, wenn Sie ein Haus mit einem FHA-Darlehen kaufen können, und die verschiedenen Darlehen für Mehrfamilienhäuser.
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Einfamilienhaus, in dem mehrere getrennt lebende Familien untergebracht werden können. Dies kann ein Duplex (zwei Häuser in einem Gebäude), Einfamilienhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Einheiten umfassen. (Gewerbeimmobilien sind Gebäude mit mehr als vier Einheiten.)
Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses hat die Möglichkeit, in einer Einheit zu wohnen und die anderen zu vermieten oder auf einem anderen Grundstück zu wohnen und alle zu vermieten. Sie gelten als Investor, wenn Sie nicht in der Immobilie wohnen, und die Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek sind unterschiedlich. Möglicherweise können Sie die prognostizierten Mieteinnahmen der Immobilie maximieren, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und Sie können möglicherweise ein größeres Darlehen erhalten.
„Wenn Sie sich ein Einfamilienhaus ansehen, denken Sie nur an Ihre eigenen Bedürfnisse“, erklärt Charlotte Winckowski, Vertriebsmitarbeiterin bei der Re/Max Central Group in Toledo, Ohio. „Wenn Sie sich ein Mehrfamilienhaus ansehen, müssen Sie es eher als Unternehmen betrachten: Welche Bedürfnisse werden Ihre Mieter haben? Welche Art von Einkommen wird es produzieren und wie hoch werden Ihre Ausgaben sein?“
Hier ist ein Überblick über einige der verschiedenen Arten von Mehrfamilienhäusern
#1. Duplex
Ein Duplex ist eine zweistöckige Wohnung, in der jede Etage eine andere Familie beherbergt. Obwohl sie sich eine Eingangstür teilen, wird jede Einheit einen eigenen Eingang haben.
#2. Stadthaus
Zwei Familien teilen sich ein Haus in einem Stadthaus, getrennt durch eine Innenwand. Beide Familien kaufen ihre Häuser unabhängig voneinander und haben jeweils einen eigenen Eingang.
#3. Wohnung-Komplex
Ein Apartmentkomplex mit mehreren Einheiten ist ein einzelnes Gebäude mit mindestens fünf verschiedenen Einheiten. Bewohner teilen sich häufig Ressourcen wie ein Schwimmbad, eine Parkgarage oder einen Spielplatz.
#4. Doppelhaushälfte
Ein Doppelhaus ist ein Einfamilienhaus mit einer gemeinsamen Wand zu einem anderen Grundstück. Sie ähneln im Aussehen Stadthäusern.
Mehrfamilienhaus vs. Einfamilienhaus
Es gibt einige wesentliche Unterschiede zwischen der Investition in ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus.
PREISLISTE
Der Preis wird der bedeutendste Unterschied sein. Ein Einfamilienhaus ist eine kostengünstigere und einfachere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.
Darlehen
Für ein Einfamilienhaus erhalten Sie wahrscheinlich eine herkömmliche Hypothek. Ein Mehrfamilienhaus hingegen erfordert mit ziemlicher Sicherheit a Gewerbeimmobilien Darlehen. Und insbesondere wenn Sie neu in der Immobilienanlage sind, werden die Kreditgeber mit ziemlicher Sicherheit eine Anzahlung von 20 % benötigen.
Risiko
Auch Einfamilienhäuser lassen sich leichter verkaufen. Sie müssen sich also keine Sorgen machen
Skalierbarkeit
Ein Mehrfamilienhaus hingegen ist einfacher zu skalieren und bringt einen größeren monatlichen Cashflow. Es ist auch weniger schwierig, „House Hacking“ an einem Mehrfamilienhaus zu versuchen. Dies bedeutet, dass Sie in einer Einheit wohnen und die anderen vermieten.
Datenschutz
Aufgrund gemeinsamer Wände haben Bewohner von Mehrfamilienhäusern möglicherweise weniger Privatsphäre als Bewohner von Einfamilienhäusern.
Vor- und Nachteile des Lebens oder der Investition in eine Mehrfamilienfamilie
Die Investition in Mehrfamilienhäuser hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Investoren sollten sicherstellen, dass diese Art von Immobilie zu ihrem Budget und ihren Anforderungen passt. Beginnen wir mit einigen der wichtigsten Vor- und Nachteile, die es zu untersuchen gilt.
Vorteile eines Mehrfamilienhauses
- Die Mieteinnahmen, die Ihr Haus erwirtschaftet, können verwendet werden, um die Kosten Ihrer Hypothek und anderer Wohnausgaben auszugleichen, wodurch Sie eine regelmäßige Einnahmequelle erhalten.
- Es wird einfacher, mit Reparaturen und Wartung umzugehen. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie ernsthafte Schwierigkeiten bemerken, wenn Sie in oder in der Nähe Ihres Mietobjekts wohnen, und Sie können schneller reagieren, wenn Probleme auftreten.
- Ein Großteil Ihrer Hauswartung kann als Geschäftsausgabe abgeschrieben werden, und Sie können einige Ihrer Hypothekenzinszahlungen anteilig aufteilen.
- Es ist eine großartige Alternative für Familien mit mehreren Generationen, die nah beieinander sein und gleichzeitig ihre Privatsphäre wahren möchten (oder hilft Ihnen, sich diese Option in Zukunft offen zu halten).
- Sie können die Immobilie auch bei einem späteren Auszug in Ihr eigenes Haus als einkommensbringende Investition behalten und noch mehr verdienen, wenn Sie Ihre alte Wohnung vermieten.
Nachteile eines Mehrfamilienhauses
Wie bei jedem Mietobjekt gibt es auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses Nachteile. Die folgenden sind die wichtigsten zu berücksichtigenden Nachteile:
- Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann im Voraus teurer sein als der Kauf eines Einfamilienhauses, da Sie mehrere Einheiten kaufen.
- Ein Vermieter zu sein, erfordert Hingabe und Zeit, und das Leben mit Ihren Mietern bedeutet, dass Sie von Zeit zu Zeit wahrscheinlich durch das Klopfen Ihrer Mieter an Ihrer Tür mit Wartungs- oder Reparaturproblemen gestört werden. Sie müssen auch sicher sein, dass Sie in der Lage sind, Mietbedingungen auszuhandeln und Mieter zu überprüfen.
- Sie sind immer noch für die Zahlung Ihrer Hypothek verantwortlich, unabhängig davon, ob Ihre Einheiten leer stehen oder wenn ein Mieter mit seiner Miete in Verzug ist. Sie müssen auch die Kosten für die (balde) Behebung von Problemen berücksichtigen
- Sie benötigen einen beträchtlichen Notfallfonds. Je mehr Einheiten Sie haben, desto weniger wirkt sich eine einzelne Immobilie auf Ihren gesamten Cashflow aus. Vermieter sollten jedoch einen Notfallfonds zur Verfügung stellen, um unvorhergesehene Reparaturen und Mieten für leerstehende Einheiten zu bewältigen.
- Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit Mietern könnte schwieriger sein, da Sie Besichtigungen und Bewertungen organisieren und die Mieter über den Prozess auf dem Laufenden halten müssen.
- Wenn die Miete überfällig ist, es Lärmbeschwerden gibt oder die Immobilie beschädigt ist, um nur einige Herausforderungen zu nennen, denen Vermieter begegnen können, müssen Sie in der Lage sein, professionell mit Mietern umzugehen.
Maximierung des ROI von Mehrfamilienhäusern
Ein Mehrfamilienhaus wird fast immer vom Eigentümer als Kapitalanlage genutzt. Immobilien sind nach wie vor die beliebteste langfristige Anlagemöglichkeit in den Vereinigten Staaten. Es ist wichtig, alle mit der Immobilie verbundenen Kosten zu verstehen, einschließlich nicht nur Ihrer Hypothek, Grundsteuern und Hauseigentümerversicherung, aber auch Dienstprogramme, Immobilienmakler Gebühren, Werbung (um Mieter zu gewinnen) und Anwaltskosten, um das Beste aus Ihrer Investition herauszuholen.
Worauf Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses achten sollten
Bestimmte Hauptmerkmale eines Mehrfamilienhauses machen es zu einer guten Investition. Potenzielle Investoren sollten sich vor dem Kauf einer neuen Immobilie an einen zertifizierten Immobilienmakler bezüglich Immobilien in ihrer Region wenden.
Im Folgenden sind einige der wichtigsten Dinge aufgeführt, auf die Sie achten sollten:
#1. Standorte
Einer der wichtigsten Faktoren, der bestimmt, wie einfach es ist, Mieter zu finden, ist die Lage der Immobilie. Dies wirkt sich auch auf die Höhe der Miete aus, die Sie verlangen können. Nachforschungen anstellen, um eine Immobilie in einer begehrten Gegend zu finden.
#2. Mögliche Mieteinnahmen
Mit welchen Mieteinnahmen können Sie rechnen? Möglicherweise müssen Sie berechnen, wie viel Sie verdienen müssen, um die Hypothek, wahrscheinliche Reparaturen und andere Ausgaben zu decken, um Ihre potenziellen Mieteinnahmen zu ermitteln.
#3. Die Anzahl der Einheiten
Je mehr Wohnungen das Objekt hat, desto mehr Interessenten haben Sie. Bestimmen Sie die gewünschte Anzahl von Einheiten basierend auf Ihrem Budget und dem Geldbetrag, den Sie verdienen möchten.
#4. Immobilienverkäufer
Schließlich sollten Sie Nachforschungen über die Person anstellen, die die Immobilie verkauft. Haben sie eine Erfolgsbilanz für die Instandhaltung der Immobilie?
Feststellung, ob Sie sich für ein Mehrfamilienhaus qualifizieren
Bevor Sie mit dem Kauf beginnen, müssen Sie feststellen, ob Sie für eine Hypothek auf ein Mehrfamilienhaus in Frage kommen oder nicht. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses mit 2 bis 4 Wohneinheiten, wie es von vielen Kreditgebern für Wohnimmobilien erhältlich ist, müssen die folgenden Faktoren berücksichtigt werden
Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf eines Mehrfamilienhauses
Um Mehrfamilienhäuser erfolgreich zu erwerben, ist es wichtig, ein solides Verständnis dafür zu haben, wo man anfangen soll, wie man einen Kredittyp auswählt und was es bedeutet, ein starkes Angebot zu machen.
Im Folgenden werfen wir einen genaueren Blick auf den Kaufprozess für Mehrfamilienhäuser und wie Sie Ihre Chancen verbessern können, dabei neue Möglichkeiten zu erkennen und zu ergreifen.
#1. Finden Sie ein Mehrfamilienhaus
Zunächst einmal sollten Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses nach einer Immobilie suchen, die ihre Lage in einer Nachbarschaft hat, die für Mieter in Zukunft am besten zugänglich ist. Halten Sie bei Ihrer Suche nach Mieteinheiten und Objekten Ausschau nach Quartieren mit hochwertigen Schulbezirken, sich entwickelnden Quartieren und Städten mit einer hohen Konzentration an touristischen Attraktionen und Zielen mit Überlebenspotenzial. Denn eine begehrte Lage zieht hochwertige Mieter an, die bereit sind, einen Aufpreis für das Wohnen in der Immobilie zu zahlen.
Sie müssen auch mit einem lokalen Makler zusammenarbeiten. Sie können Ihnen bei der Entscheidung helfen, wo Sie kaufen und ob ein Haus teuer ist.
Sie sollten auch Ihre eigene Studie über den Standort durchführen, insbesondere wenn Sie damit nicht vertraut sind oder nicht in der Nähe wohnen. Dies kann bedeuten, dass Sie ein Viertel mehrmals an verschiedenen Tagen besuchen, um seinen Charakter richtig zu verstehen. Ein wenig Recherche kann Sie davor bewahren, in einer schrecklichen Gegend zu kaufen.
#2. Wählen Sie ein Darlehen aus
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist es wichtig zu wissen, welches Finanzierungsprogramm und welchen Anbieter man nutzen sollte. Wie auch immer, erfolgreiche Immobilieninvestitionen beinhalten den Erwerb des bestmöglichen Zinssatzes, die Kontrolle des Cashflows und die Überlegung, wie sich verschiedene Anlagekategorien in Ihr gesamtes Anlageportfolio einfügen.
Ein zu berücksichtigender Faktor ist, dass bestimmte Online-Kreditgeber nur Zwei-Einheiten-Immobilien finanzieren. Diese Anlageform eignet sich perfekt für Vermieter, die mehrere Mehrfamilienhäuser verwalten oder in einer Wohnung wohnen und die andere als Nebenverdienst vermieten möchten.
Ansonsten sind herkömmliche Hypotheken/Darlehen die beliebteste Option für den Kauf von Mehrfamilienhäusern. Sie haben möglicherweise Anspruch auf ein FHA- oder VA-Darlehen über mehrere Hypothekenunternehmen, wenn eine der Wohnungen Ihr Hauptwohnsitz ist.
Sobald Sie die Finanzierung gesichert haben, können Sie ein Angebot abgeben.
#3. Machen Sie ein Angebot
Wenn Sie ein Angebot für ein Mehrfamilienhaus abgeben, sollten Sie sich an Ihren Makler wenden. Bevor sich Ihr Agent in Ihrem Namen mit dem Verkaufsagenten trifft, überlegen Sie sich das höchste Angebot, das Sie bereit sind zu machen (basierend auf Ihrem Budget und Ihren Finanzierungsgrenzen).
Ihr Agent wird sich dann mit dem Agenten des Verkäufers treffen, um zu verhandeln. Ihr Angebot zum Erwerb des Mehrfamilienhauses könnte angenommen werden. Gegenangebote sind normal, seien Sie also nicht enttäuscht, wenn Sie mehrmals nachverhandeln müssen.
Nachdem der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat, beginnt das Abschlussverfahren. Schließen Sie jetzt eine Versicherung ab, vereinbaren Sie einen Inspektionstermin und übernehmen Sie die Abschlusskosten.
#4. Renovieren und bereiten Sie sich auf Ihre Mieter vor
Nach Abschluss können Sie mit der Renovierung Ihres neuen Mehrfamilienhauses beginnen und sich auf die Mieter vorbereiten. Dieser Prozess umfasst die Renovierung/Reparatur und die Ausarbeitung einer Managementstrategie.
Reparieren und renovieren
Bevor Sie mit der Vermietung von Wohnungen beginnen, prüfen Sie, ob Ihr Mehrfamilienhaus den Anforderungen entspricht Gemeindeordnungen.
Vielleicht möchten Sie auch Türklinken, Beleuchtungskörper, Schrankgriffe und Farbe ersetzen. Denken Sie daran, dass diese Renovierungen Ihnen helfen können, mehr Mieter anzulocken, die Miete zu erhöhen und das gesamte Nettobetriebsergebnis zu steigern.
Stellen Sie sicher, dass Sie eine Wartungsstrategie haben. Dieser Plan sollte Mieterreparaturanfragen, Gebäudeinstandhaltung, Rasenpflege und Schneeräumung beinhalten.
Erstellen Sie einen Managementplan
Schließlich müssen Sie entscheiden, wie Sie Ihre Mehrfamilien-Mietwohnungen verwalten und bei potenziellen Mietern werben. Bevor Sie diese Wahl treffen, überlegen Sie, wie viel Zeit Sie Ihrer Immobilie widmen können.
Als Teil Ihrer Planung sollten Sie ein Budget für Ihr Mehrfamilienhaus erstellen, das die laufenden Kosten, Upgrades und Cashflow-Anforderungen berücksichtigt.
Darlehen für Mehrfamilienhäuser
Mehrfamilienhausdarlehen ermöglichen es Anlegern, Immobilien mit zwei bis vier Einheiten oder fünf oder mehr Einheiten zu kaufen oder zu refinanzieren. Außerdem bieten Mehrfamilienhausdarlehen sowohl für neue als auch für erfahrene Investoren günstige Zinssätze und Laufzeiten von bis zu 35 Jahren.
Es gibt vier Formen von Darlehen für Mehrfamilienhäuser:
#1. Konventionelles Darlehen für Mehrfamilienhäuser
Geeignet für Investoren, die eine Standard-Mehrfamilienfinanzierung für zwei bis vier Einheiten in gutem Zustand suchen.
#2. Staatlich unterstützte Darlehen für Mehrfamilienhäuser
Staatlich versicherte Wohnungsbaudarlehen für Mehrfamilienhäuser eignen sich am besten für Investoren mit fünf oder mehr Wohneinheiten oder Eigennutzer von Immobilien mit zwei bis vier Wohneinheiten wie Fannie Mae, die Federal Home Loan Mortgage Company (Freddie Mac) oder die Federal Housing Administration (FHA). .
#3. Portfolio Darlehen für Mehrfamilienhäuser
Dieses Darlehen ist ideal für Investoren, die viele Immobilien finanzieren möchten, aber keinen Anspruch auf reguläre Darlehen haben.
#4. Kurzfristiges Darlehen für Mehrfamilienhäuser
Fix-and-Flip-Investoren, die schnell eine problematische Immobilie kaufen möchten, profitieren von einer kurzfristigen Mehrfamilienfinanzierung.
Vorteile beim Bau eines Mehrfamilienhauses
Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine Alternative zum Kauf. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses sind Ansatz und Analyse grundlegend anders. Anstatt sich Gedanken über eine rentable Mehrfamilieninvestition zu machen, können Investoren den Grundriss und die Qualitäten des Gebäudes bestimmen.
Ein Mehrfamilienhaus von Grund auf neu zu bauen bedeutet, dass alles komplett neu ist und Sie sich keine Gedanken über veraltete Stile, begrenzte Infrastruktur, veraltete Verkabelung oder andere zukünftige Probleme machen müssen.
Beim Neubau eines Mehrfamilienhauses haben Sie die Möglichkeit, Standort, Ausstattung und modernste Technologien auszuwählen sowie kreative Bauprozesse einzusetzen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie den Standort für Ihre neue Struktur auswählen können.
Angesichts steigender Immobilienwerte über einen bestimmten Zeitraum bedeutet eine brandneue Wohnung, dass Sie Spitzenmieten verlangen können. Während der Bau eines Mehrfamilienhauses von Grund auf anfangs teurer sein kann, zahlt es sich auf lange Sicht aus, spart Ihnen Geld und ermöglicht Ihnen eine höhere Rendite.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit einem FHA-Darlehen kaufen?
FHA-Darlehen sind ein staatlich unterstütztes Programm, das Personen mit niedrigem Einkommen ermöglicht Anzahlung, schlechte Kreditwürdigkeit oder andere finanzielle Herausforderungen beim Kauf eines Eigenheims. „Können FHA-Darlehen zum Kauf eines Mehrfamilienhauses verwendet werden?“ ist eine häufig gestellte Frage.
Kurz gesagt, FHA-Darlehen können zum Kauf eines Mehrfamilienhauses verwendet werden, es gibt jedoch einige Anforderungen. Wenn ein Käufer beabsichtigt, nur in einer Einheit eines Mehrfamilienhauses zu leben, kann er für ein FHA-Darlehen in Frage kommen.
Damit FHA-Darlehen zum Kauf eines Mehrfamilienhauses verwendet werden können, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein
- Der Kreditnehmer muss mindestens ein Jahr in der Immobilie als Hauptwohnsitz wohnen.
- Das Haupthaus muss innerhalb einer bestimmten, vom Kreditgeber festgelegten Frist bezogen werden.
- Eine Mehrfamilieneinheit mit bis zu vier Einheiten.
- Die Immobilie muss die Kreditanforderungen der FHA erfüllen, um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.
Bei der Prüfung eines Kredits für ein Mehrfamilienhaus kann die Bank weitere Kriterien berücksichtigen, wie z. B. das Verhältnis von Schulden zu Einkommen nach Einbringen der Miete und ob der Kreditnehmer zuvor Vermieter war.
Andere Überlegungen, die nicht auf Kredite entfallen, umfassen die lokale Vermietergesetzgebung, den Zeit- und Geldaufwand für die Vermietung einer Immobilie und andere Sorgfaltspflichten, um sicherzustellen, dass die Immobilie perfekt zu Ihnen passt. Andere Überlegungen, die nicht auf Kredite entfallen, umfassen die lokale Vermietergesetzgebung, den Zeit- und Geldaufwand für die Vermietung einer Immobilie und andere Sorgfaltspflichten, um sicherzustellen, dass die Immobilie perfekt zu Ihnen passt.
Zusammenfassung
Der Kauf und Bau sowie die spätere Vermietung eines Mehrfamilienhauses haben zahlreiche Vor- und Nachteile. Es ist jedoch eine hervorragende Möglichkeit, Ihre Immobilieninvestitionskarriere zum Laufen zu bringen, und Sie können sogar in einer der Einheiten wohnen. Trotzdem wird es einen erheblichen Teil Ihrer Zeit und Ihres Geldes erfordern, also stellen Sie sicher, dass Sie der Aufgabe gewachsen sind.
FAQs
Was gilt als Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist eine Struktur, die es Ihnen ermöglicht, mit mehreren Immobilien innerhalb desselben Hauses Geld zu verdienen. Dies kann aus einem Mehrfamilienhaus, einem Triplex oder sogar einem Stadthaus bestehen.
Wie viel kostet der Bau eines Mehrfamilienhauses?
Beim Bau eines Mehrfamilienhauses sind zahlreiche Kosten zu berücksichtigen. ZB Grundstückskosten, Architekturhonorare, Auftragnehmerhonorare, Klempnerarbeiten, Elektroarbeiten, Malerkosten.
Kann ich mit einem fha-Darlehen ein Mehrfamilienhaus kaufen?
Ein FHA-Darlehen kann zum Kauf eines Mehrfamilienhauses verwendet werden, es gibt jedoch einige Anforderungen.
Worauf muss ich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses achten?
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie auf Faktoren wie Lage, mögliche Mieteinnahmen, Anzahl der Einheiten und Verkäufer der Immobilie achten
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