Ein Hauptwohnsitz oder Hauptwohnsitz ist ein Zuhause, in dem jemand lebt, typischerweise ein Haus oder eine Wohnung. Eine Person kann zu einem bestimmten Zeitpunkt nur einen Hauptwohnsitz haben, obwohl sie den Wohnsitz mit anderen Personen teilen kann. Es ist auch eine legale Wohnung zum Zwecke des Erwerbs von Kapitalertragssteuer und / oder Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie Sie Ihren Hauptwohnsitz mit der 1031-Börse tauschen können; und wie man Kapitalgewinnsteuern beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes vermeidet.
Kapitalertragssteuer am Hauptwohnsitz
Wenn Ihr Hauptwohnsitz an Wert gewinnt und Sie sich entscheiden, ihn zu verkaufen. Möglicherweise können Sie einen Teil der Kapitalgewinne vom Verkaufserlös abziehen. Derzeit erlaubt der IRS den Steuerzahlern, Kapitalgewinne in Höhe von bis zu 500,000 US-Dollar auszuschließen; wenn verheiratet und gemeinsam veranlagt oder 250,000 $ wenn ledig. Zum Beispiel, wenn Sie vor 10 Jahren ein Haus für 200,000 $ gekauft haben und es heute für 800,000 $ verkaufen. Sie haben einen Gewinn von 600,000 $. Wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen, können 500,000 USD des Gewinns von der Kapitalertragssteuer befreit werden, aber 100,000 USD können verbleiben.
Nehmen wir in beiden Fällen an, Sie investieren 200,000 US-Dollar in ein Haus. Es ist Ihr Hauptwohnsitz und der einzige, den Sie besitzen. Nach ein paar Jahren entschließen Sie sich, umzuziehen und es zu einem höheren Preis zu verkaufen. Nach Abzug der Verkaufskosten beträgt Ihr Gewinn 50,000 $. Wenn Sie die Ausschlussregeln erfüllen, müssen Sie auf diesen Gewinn keine Kapitalertragssteuer zahlen. Je nach Einkommen beträgt der Kapitalertragsteuersatz am Hauptwohnsitz 0 %, 15 % oder 20 %.
Außerdem kann Ihr Hauptwohnsitz auch für Einkommensteuervorteile in Frage kommen, wie z. B. einen Abzug für Hypothekenzinskosten sowie einen Ausschluss von der Kapitalertragssteuer, wenn Sie es verkaufen. Aufgrund der Steuervorteile hat der IRS jedoch einige explizite Richtlinien aufgestellt. Damit soll festgestellt werden, ob Ihr Haus als Hauptwohnsitz für den Kapitalertragsteuerabzug qualifiziert ist.
Um sich für den Ausschluss des Hauptwohnsitzes zu qualifizieren,
- Sie müssen in den letzten fünf Jahren mindestens 24 Monate in Ihrer Wohnung gelebt haben.
- Es muss Ihr Hauptwohnsitz für mindestens 24 Monate der vorangegangenen fünf Jahre gewesen sein.
- Sie dürfen in den vorangegangenen zwei Jahren keinen weiteren Veräußerungsgewinnausschluss geltend machen.
Die Steuerersparnis für Hypothekenzinsen ist nicht der einzige Vorteil eines Hauptwohnsitzes. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie möglicherweise auch Veräußerungsgewinne abziehen.
Wie viele Monate gelten als Hauptwohnsitz?
Ein Hauptwohnsitz ist einfach die Immobilie, in der Sie sich jedes Jahr mehr als sechs Monate aufhalten. Ihre Wohnung kann ein Einfamilienhaus, ein Stadthaus, eine Eigentumswohnung, ein Mobilheim oder sogar ein Boot sein.
Woher kennt IRS Ihren Hauptwohnsitz?
Die Adresse, die Sie auf Ihren Bundes- und Landessteuererklärungen angeben. Wo laut Führerschein oder Kfz-Kennzeichen Sie wohnen und die Adresse, die der US-Postdienst hinterlegt hat.
1031 Hauptwohnsitz tauschen
Ein 1031-Austausch, auch bekannt als Like-Kind-Austausch oder Starker, ist eine Transaktion, bei der ein Austausch zwischen einer Anlageimmobilie und einer anderen stattfindet. Die meisten Börsen sind als Verkäufe steuerpflichtig, aber wenn Ihre den 1031-Standards entspricht. Zum Zeitpunkt des Umtauschs müssen Sie entweder keine oder nur einen geringen Steuerbetrag zahlen.
Im Wesentlichen können Sie die Art Ihrer Investition ändern, ohne sich auszahlen zu lassen oder einen Kapitalgewinn zu verbuchen, wie es der IRS sieht. Dadurch kann Ihre Investition steuerfrei weiter wachsen. Es gibt keine Begrenzung, wie oft Sie einen 1031-Austausch durchführen können. Sie können jedoch Gewinne von einer Immobilieninvestition auf eine andere übertragen. Selbst wenn Sie bei jedem Swap einen Gewinn erzielen, müssen Sie bis zum Jahresende oder Jahre später keine Steuern darauf zahlen.
Es gibt eine Ausnahme vom Kapitalgewinnausschluss, und sie bezieht sich auf das Eigentum des Hauptwohnsitzes, das zuvor durch einen 1031-Austausch erworben wurde. Wenn Sie eine Hauptwohnsitzimmobilie besitzen und diese verkaufen möchten, um eine andere zu kaufen, können Sie die Zahlung der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf verschieben, wenn Sie einen 1031-Umtausch durchführen.
Darüber hinaus können Sie während eines 1031-Tauschs Ihres Hauptwohnsitzes innerhalb einer bestimmten Frist eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und eine andere gleichartige als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen. Aber wenn Sie schließlich in ein anderes Investment Home ziehen und es zu Ihrem Hauptwohnsitz machen. Wenn Sie die Immobilie, die Sie über die 1031-Börse erworben haben, innerhalb von 5 Jahren nach Erhalt verkaufen, haben Sie keinen Anspruch auf den Kapitalgewinnausschluss.
Wann ein 1031-Austausch verwendet werden sollte
Es gibt mehrere Gründe, warum Sie einen 1031-Austausch verwenden möchten. Du möchtest vielleicht:
- Investieren Sie in eine Immobilie mit einer höheren Rendite als Ihre jetzige Anlageimmobilie.
- Mehrere Liegenschaften zu einer zusammenlegen, evtl. zum Zwecke der Nachlassplanung.
- Machen Sie den Verfall der Immobilie rückgängig.
- Machen Sie Ihr Ferienhaus zu einem Mietobjekt und führen Sie einen 1031-Tausch durch. Beispielsweise können Sie Ihr Strandhaus nicht mehr nutzen, es für ein paar Monate vermieten und es dann gegen ein anderes eintauschen.
- Verkaufen Sie Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie und kaufen Sie mehrere Immobilien. Sie können beispielsweise drei Anlagehäuser kaufen, wenn Sie möchten. Es gibt sowieso keine Einschränkung. Wenn Sie mehr als drei kaufen, muss Ihr zuständiger Vermittler einige zusätzliche Regeln mit Ihnen besprechen.
1031 Börsenregeln und -bestimmungen
Nachfolgend finden Sie Regeln und Vorschriften, die sich auf einen 1031-Austausch beziehen, einschließlich Eigentumsanforderungen und Zeitanforderungen. Eigentumsanforderungen beinhaltet:
1. Der Ersatzgegenstand muss gleichwertig oder besser sein als der verlorene Gegenstand.
Beide Merkmale müssen ausreichend ähnlich sein, um als „gleichartig“ betrachtet zu werden. Die meisten Immobilien sind anderen Immobilien ähnlich. Zum Beispiel können immobilienverbesserte Immobilien mit einem Wohnmiethaus mit unbebauten Grundstücken vergleichbar sein. Beachten Sie auch, dass Immobilien in den Vereinigten Staaten nicht mit Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten gleichzusetzen sind.
2. Art und Funktion der ausgetauschten Eigenschaften müssen ähnlich sein.
Ein Miet- oder Mehrfamilienhaus kann beispielsweise nicht gegen ein Ferienhaus eingetauscht werden. Wohnungen für den persönlichen Gebrauch, wie z. B. Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Feriendomizil, sind nicht für den Austausch gleicher Art berechtigt. Sowohl tatsächliches Eigentum als auch persönliches Eigentum (zu dem Maschinen, Ausrüstung, Sammlerstücke, Fahrzeuge, Boote, Flugzeuge, Kunstwerke, Patente und anderes geistiges Eigentum gehören können) können gemäß Abschnitt 1031 als Austauscheigentum Ihres Hauptwohnsitzes gelten, obwohl das tatsächliche Eigentum dies niemals kann sei freundlich zu persönlichem Eigentum. Auch Privateigentum unterliegt strengeren Vorschriften. Autos haben zum Beispiel nicht die gleichen Eigenschaften wie Lastwagen.
3. Sie können die Gewinne eines Verkaufs während des Umtauschs zu keinem Zeitpunkt behalten.
Ein kompetenter Makler muss alle Ihre Gelder treuhänderisch verwahren, sonst sind die Gewinne steuerpflichtig. Schließlich enthält 1031exchange diese Börsen nicht:
- Investieren in Aktien, Anleihen oder Schuldverschreibungen
- Partnerschaftsinteressen
- Andere Wertpapiere oder Schulden
- Zertifikate des Vertrauens
Zeitanforderungen
Bei einem 1031-Steueraustausch müssen Sie sich auch an bestimmte Fristen halten, da sonst der Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie steuerpflichtig werden kann:
- Nach dem Verkauf Ihrer überlassenen Immobilie haben Sie 45 Tage Zeit, um mögliche Ersatzimmobilien zu finden. Sie müssen dies schriftlich tun und an den Verkäufer oder die weiterleiten kompetenter Vermittler.
- Sie müssen die Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss der übergebenen Immobilie oder nach dem Fälligkeitsdatum Ihrer Steuererklärung schließen, je nachdem, was zuerst eintritt.
Steuerliche Auswirkungen eines 1031-Austauschs
Infolge der Durchführung eines 1031-Austauschs können einige steuerliche Probleme auftreten. Betrachten Sie diese Beispiele:
- Während eines 1031-Umtauschs können Kapitalgewinne für übrig gebliebene Barmittel anfallen, die als „Boot“ bezeichnet werden.
- Sie können mit der Differenz besteuert werden, wenn die Hypothek auf der Ersatzimmobilie niedriger ist als die Hypothek auf der übergebenen Immobilie.
- Wenn der Verkauf fehlschlägt, werden Sie für den Verkauf Ihres aufgegebenen Eigentums besteuert
- Wenn Sie im Laufe der Jahre viele 1031-Wechsel durchführen, könnten Sie am Ende Hunderte oder Tausende von Dollar an latenten Gewinnen erhalten, was Ihre Steuerschuld erhöhen kann.
Steuern beim Verkauf des Hauptwohnsitzes
Fallen beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes Steuern an? Wenn Sie beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes einen Gewinn erzielen, müssen Sie Steuern auf alle Bundeseinheiten zahlen. Die Steuer beträgt etwa 0.2 bis 0.3 Prozent des geschätzten Wertes der Immobilie. Steuerpflichtige sind die Grundbuchbesitzer oder Miteigentümer. Wenn Sie Ihre Immobilie vor vielen Jahren zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft haben, könnten Sie hohe Gewinne erzielen.
In den meisten föderalen Einheiten hängt die Höhe des Gewinns, den Sie versteuern müssen, davon ab, wie lange Sie schon im Haus sind. Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Auf der anderen Seite besteuern die Federal Units Immobiliengewinne, die über einen kurzen Zeitraum des Eigentums realisiert werden, stärker, was die Motivation verringert, sich an Immobilieninvestitionen zu beteiligen.
Können Sie 2 Hauptwohnsitze haben?
Eine Person darf zu jedem Zeitpunkt nur einen steuerlichen Hauptwohnsitz haben, und ein Ehepaar oder Lebenspartner darf nur einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben.
Was ist der Unterschied zwischen einem Hauptwohnsitz und einem Zweitwohnsitz?
Ein zweites Zuhause ist genau das: ein zweiter Ort zum Leben. Auch wenn es nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, werden Sie einen Teil des Jahres dort leben, vielleicht an den Wochenenden, in den Ferien oder zu bestimmten Zeiten des Jahres. Meistens muss diese Immobilie mindestens 50 bis 100 Meilen von Ihrem Hauptwohnsitz entfernt sein, damit sie als Zweitwohnsitz gilt.
Wann zahlen Sie Kapitalertragssteuern beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes?
Der gesamte Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes ist steuerpflichtig, wenn einer der folgenden Faktoren zutrifft:
- Wenn Sie das Haus nicht als Hauptwohnsitz bewohnen.
- Sie besaßen die Immobilie weniger als zwei Jahre von den fünf Jahren vor dem Verkauf.
- Sie haben das Haus nicht mindestens zwei Jahre bewohnt, bevor Sie es in den fünf Jahren vor dem Verkauf verkauft haben. Allerdings können Menschen mit Behinderungen sowie Angehörige des Militärs, des Außendienstes oder der Geheimdienste einen Rabatt auf diese Komponente erhalten.
- Sie haben den Ausschluss von 250,000 $ oder 500,000 $ für ein anderes Haus in den zwei Jahren vor dem Verkauf dieses Hauses verwendet.
- Sie haben die Wohnung in den letzten fünf Jahren durch einen Tausch von gleicher Art erworben; im Grunde genommen eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gegen eine andere tauschen
- Sie müssen Auslandssteuer zahlen.
Wenn Sie immer noch nicht sicher sind, ob Sie sich für den Ausschluss qualifizieren; Sie können nach unten scrollen, um Strategien zur Vermeidung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes zu finden:
So vermeiden Sie die Kapitalertragssteuer bei einem Verkauf mit Hauptwohnsitz
1. Sie müssen seit mindestens zwei Jahren Hauptwohnsitz sein.
Die zwei Jahre müssen nicht aufeinander folgen, aber Hausflipper sollten vorsichtig sein. Wenn Sie ein Haus verkaufen, das Sie seit mindestens zwei Jahren nicht mehr bewohnt haben, können die Gewinne steuerpflichtig sein. Der Verkauf in weniger als einem Jahr ist extrem kostspielig, da Sie möglicherweise der kurzfristigen Kapitalertragssteuer unterliegen, die höher ist als die langfristige Kapitalertragssteuer.
2. Prüfen Sie, ob Sie für eine Ausnahme berechtigt sind.
Wenn Sie einen steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses haben, können Sie möglicherweise einen Teil davon befreien, wenn Sie das Haus aufgrund eines Jobs, einer Gesundheit oder „eines unerwarteten Vorfalls“ verkauft haben.
3. Bewahren Sie die Quittungen für Ihre Heimwerkerarbeiten auf.
Die Kapitalertragssteuer Ihres Hauses umfasst häufig den Kaufpreis sowie eventuelle Renovierungen, die Sie im Laufe der Zeit vornehmen. Wenn Ihre Kostenbasis größer ist, kann Ihr Kapitalertragsteuerrisiko geringer sein. Umbauten, Ergänzungen, neue Fenster, Landschaftsgestaltung, Zäune, neue Einfahrten und Klimaanlagen sind alles Beispiele für Dinge, die Ihre Kapitalertragssteuer reduzieren können.
Zusammenfassung
Bevor Sie ein Haus kaufen, sollten Sie sich überlegen, welche Art von Haus Sie kaufen möchten. Sie möchten einen Erstwohnsitz, einen Zweitwohnsitz/Ferienwohnsitz oder eine Anlageimmobilie kaufen? Dies sind kritische Aspekte, die die Art des Hypothekenzinses beeinflussen, für den Sie sich qualifizieren können, sowie die steuerliche Behandlung Ihrer Hypothekenzinszahlungen und etwaiger Gewinne, die Sie erzielen, wenn Sie sich zum Verkauf entscheiden.
Häufig gestellte Fragen zum Hauptwohnsitz
Wie lange müssen Sie an Ihrem Hauptwohnsitz leben, um Kapitalgewinne in Großbritannien zu vermeiden?
Kapitalertragsteuerpflichtig sind nur Grundstücke, die nicht Ihr Hauptwohnsitz sind – also Ihr Hauptwohnsitz, an dem Sie mindestens 2 Jahre gelebt haben.
Kann ich meinen Hauptwohnsitz verkaufen und in meinen Zweitwohnsitz ziehen?
Ja, Sie können Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und in Ihren Zweitwohnsitz ziehen, aber die Steuer, die Sie erhalten, heißt Private Residence Relief. Sie zahlen keine Kapitalertragssteuer, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und umziehen.
Kann ich Kapitalgewinne vermeiden, indem ich ein anderes Haus kaufe?
Du kannst dich Vermeiden Sie einen erheblichen Teil der Kapitalertragssteuern durch den Ausschluss von Eigenheimverkäufen, eine große Steuervergünstigung, die der IRS Personen bietet, die ihre Eigenheime verkaufen. Personen, die als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzen, können ihre Kapitalgewinne aufschieben, indem sie den Verkauf einer Immobilie auf eine andere übertragen.
Wie lange müssen Sie in einer Immobilie wohnen, damit diese Ihr Hauptwohnsitz ist?
Eine kürzlich ergangene Entscheidung des First-Tier Tax Tribunal bestätigte, dass es keine Mindestaufenthaltsdauer gibt, die erforderlich ist, um den Abzug des Hauptwohnsitzes zu sichern – entscheidend ist, dass es eine Dauer des Wohnsitzes als einziger oder Hauptwohnsitz gegeben hat.
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