هل فكرت في كيفية بناء محفظة عقارية؟ حتى لو قمت بذلك الاستثمارات العقارية لفترة من الوقت ، قد تكون الفكرة غير مألوفة بالنسبة لك. عندما يكون لديك قائمة طويلة من الاستثمارات ، فكر في محفظتك كأداة لتتبع تاريخ الاستثمار العقاري الخاص بك. إدارة محفظة عقارية للبيع ، تحتاج إلى إدارة عاملة.
في الولايات المتحدة ، يمكن لأي شخص شراء عقارات ، وبعد استثمار مبلغ معين ، قد تكون مؤهلاً للحصول على الهجرة الدائمة. سوق العقارات في أمريكا حاليًا في حالة من الفوضى بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وتأثيرات كوفيد.
إنها أيضًا حقيقة غير معروفة أن بعض المقرضين سيقرضون المال للأجانب الذين يرغبون في شراء عقارات في الولايات المتحدة. تم وضع هذه المقالة لشرح كل ما تحتاج لمعرفته حول المحافظ العقارية وإرشادك حول كيفية إنشاء محفظتك العقارية بشكل منهجي بأفضل طريقة. لذا ابق.
المحفظة العقارية
يشير مصطلح "المحفظة العقارية" إلى مجموعة من العقارات الاستثمارية العقارية و / أو حساب تفصيلي لممتلكاتك الاستثمارية العقارية السابقة والحالية.
إنها قابلة للمقارنة مع السيرة الذاتية من نواح كثيرة. الأصول الاستثمارية المختلفة التي تمت صيانتها وإدارتها لتحقيق هدف مالي تشكل محفظة عقارية.
تأجير العقارات والمنازل التي تم تجديدها ، و صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن تكون جميعها جزءًا من محفظتك (صناديق الاستثمار العقارية).
نظرًا لأن "المحفظة" ليست مصطلحًا قانونيًا ، يمكنك استخدامها بالطريقة التي تريدها مع شركائك وعملائك وشركائك التجاريين.
تتكون المحفظة من عدد العقارات؟ بصفتك مالك محفظة ، يتم تعريفك على أنك تمتلك أربعة عقارات مرهونة أو أكثر.
يؤهلك امتلاك ثلاثة عقارات مؤجرة لأن تكون مالكًا غير محفظته.
كيفية بناء محفظة عقارية
جاهز لبدء البناء؟ ضع في اعتبارك النصائح التالية أثناء بناء محفظتك العقارية:
# 1. تبدأ قليلا
عندما تبدأ في إنشاء محفظتك العقارية لأول مرة ، فأنت لا ترغب في محاولة أي شيء طموح للغاية. عند البدء ، هناك العديد من الأشياء التي يجب تعلمها ، مثل كيفية زيادة قيمة العقار وإدارة المستأجرين.
قبل شراء عقار استثماري ، تأكد من فهمك لجميع التفاصيل.
# 2. أضف النمو الأسي إلى محفظتك بدلاً من النمو الخطي
النمو الأسي: ما هو؟ نشير إلى نمط من البيانات يُظهر زيادات أعلى بمرور الوقت كنمو أسي. فكر في الاستثمار في المناطق الساحلية مثل فلوريدا وكاليفورنيا ونيويورك ونيوجيرسي.
قد ترى معدلات عالية من التقدير في تلك المواقع بفضل الزيادات في أسعار المساكن ، ولكن قد تحدث أيضًا حالات انهيار الإسكان بشكل متكرر هناك.
من ناحية أخرى ، تشهد الأسواق الخطية توسعًا أبطأ بمرور الوقت. تنمو هذه الأسواق بشكل مطرد وبدون قمم أو وديان كبيرة. نادرا ما يحدث طفرة أو كساد.
يدافع العديد من الخبراء عن النمو المتسارع لأنه يمكن أن يعزز الأرباح بشكل كبير. خطط لاستراتيجيتك الاستثمارية بناءً على ما سيعمل بشكل أفضل في ظروفك الخاصة.
# 3. فهم السوق المحلي
تكتسب ميزة تنافسية في العقارات من خلال معرفة السوق المحلي الخاص بك. من المحتمل أن تعرف ما يحدث في مجتمعك ، سواء كان جيدًا أو سيئًا ، على عكس الاستثمار في منطقة لا تعرفها جيدًا.
على سبيل المثال ، أنت على دراية بموعد مرور طريق سريع جديد بجوار حي معين. أنت على علم بموقع أي مبانٍ جديدة غير مرحب بها (مثل السجون).
بالإضافة إلى ذلك ، فأنت على دراية بالمدارس العليا القريبة وما إذا كان حي معين محبوبًا أكثر فأكثر.
# 4. توعية السوق المحلية
يمكن أن توفر لك معرفة السوق المحلي لديك فرصة إضافية للتعامل مع الممتلكات مباشرة. لا يمكنك دائمًا مواكبة الأحداث المحلية عندما تكون بعيدًا عن عقار مؤجر وجواره.
على سبيل المثال ، لن يكون لديك فهم شامل لنيويورك إذا كنت تعيش في سياتل وقررت شراء عقار مستأجر هناك. إذا كنت تبحث عن عملاء محتملين ، فابق مع السوق المحلي الذي تعرف أنه مثل الجزء الخلفي من يدك.
كما أن مراقبة السوق المحلي الخاص بك يجعل من السهل عليك اكتشاف الصفقات وتحديد الطبيعة الحقيقية للعرض.
الانتقال إلى مزيد من النصائح حول كيفية إنشاء محفظة عقارية
# 5. تدوين ملاحظات شاملة
يساعد تدوين الملاحظات الشاملة في إنشاء السيرة الذاتية ويعزز التعلم من كل من الانتصارات والفشل. ضع في اعتبارك مقاربة هذا الإجراء علميًا.
بمجرد تجميع استثمار عقاري محدد ، قم بتقييم فعاليته. يمكنك التركيز فقط على أعظم فرصك العقارية بهذه الطريقة ثم المضي قدمًا في التحديدات الحكيمة.
# 6. تعرف على خيارات التمويل الخاصة بك
بينما تسعى إلى تكوين مكانة عقارية خاصة بك ، فإن تمويل العديد من العقارات الاستثمارية يمثل عددًا من العقبات ، لذلك عليك أن تكون على دراية بالعديد من خيارات التمويل المتاحة.
انظر إلى هذه الاحتمالات. أي واحد (أو مزيج منهم) سيوفر لك المال؟
على عكس المقرضين النموذجيين ، مقرضي الأموال الصعبة تقديم هذه القروض قصيرة الأجل. يُطلق على الأفراد أو الشركات الخاصة التي تقبل الملكية نفسها أو أي أصل آخر كضمان لقروض الأموال الصعبة الأطراف الخاصة.
إذا كنت تفضل طرقًا أقل تقليدية لاقتراض الأموال أو إذا رفض المقرض طلب القرض أو الرهن العقاري ، فيمكنك التفكير في الحصول على قرض مالي صعب.
قروض الإصلاح والوجه ، حيث تتلقى أرباحك بمبلغ إجمالي بعد بيع المنزل ، هي مثال على مقرض المال الثابت. تتوفر هذه القروض في بعض مواقع التمويل الجماعي العقاري.
قروض من البنوك التقليدية: الرهن العقاري التقليدي يتبع المعايير التي وضعتها فاني ماي أو فريدي ماك لكن الحكومة الفيدرالية لا تضمن مثل هذه القروض.
باتباع الخطوات المذكورة أعلاه ، يمكنك بناء محفظة عقارية بنجاح.
إدارة المحافظ العقارية
على عكس إدارة الأموال النموذجية ، تستدعي إدارة أصول المحفظة العقارية مهنيين ذوي خبرة يمكنهم تعظيم قيمة العقارات.
في العديد من الجوانب ، يكون الرئيس التنفيذي لشركة تدير نشاطًا تجاريًا أو مرفقًا مشابهًا جدًا لمدير الأصول العقارية.
يتعين على مديري العقارات المساعدة في تحديد واغتنام الاحتمالات على مستوى الممتلكات ، على عكس مديري الأسهم ، الذين يحللون الشركات ويديرون احتمالية تمكنهم من الوفاء بخططهم المحددة.
بصرف النظر عن التعامل مع المعاملات وإدارة المخاطر وتخصيص الأصول ، فإن مديري العقارات مسؤولون أيضًا عن معالجة القضايا المتعلقة بالأرض الفعلية والمباني الموجودة عليها.
يقرر مديرو المحافظ كيف تتناسب المرافق مع استراتيجية نمو الشركة.
يتم تكليفهم بفحص كيفية توزيع موارد الشركة ، والمخاطر التي توفرها العقارات للأعمال التجارية ، والطرق الأكثر فاعلية لاستخدام خصائص معينة لتحسين أداء المحفظة.
نتوقع ما ورد أعلاه في مزود خدمة إدارة المحافظ العقارية.
ماذا يفعل مديرو المحافظ العقارية؟
باختصار ، يضمن مديرو المحافظ العقارية أن الاستثمار العقاري للشركة مربح.
يتخذ مديرو المحافظ قرارات على مستوى أعلى يكون لها تأثير على الشركة بأكملها بدلاً من التركيز على الصورة المصغرة لأي ملكية معينة ، مثل نقل مقر الشركة أو توحيد العمليات أو شراء عقار بدلاً من تأجيره.
والأهم من ذلك ، أنهم يقارنون العقارات بالنشاط التجاري بطرق ذات مغزى تسهل الحكم بشكل أفضل.
محفظة عقارية للبيع
يحدث بيع المحفظة العقارية عندما يتم بيع عدد من الأصول المالية وثيقة الصلة مرة واحدة. كثيرًا ما يشهد سوق الرهن العقاري الثانوي مبيعات في المحافظ ، تُعرف أحيانًا باسم "المبيعات المجمعة".
كيف تسوق محفظتك العقارية للبيع
- قم بإنشاء موقع الويب الخاص بك.
- أنشئ مدونة.
- بناء برامج التسويق عبر البريد الإلكتروني.
- العمل مع التدريج الافتراضي.
- التحقيق في التسويق التجريبي.
- انضم إلى الشركات المجاورة.
- روّج لـ Instagram بإعلانات مدفوعة.
- استخدام التصوير بالطائرات بدون طيار.
- انشر ملف تعريف على Zillow.
- توصيات الطلب.
- انشر مقاطع الفيديو الخاصة بك.
- شارك في استضافة ندوة عبر الإنترنت.
- خذ الشهادات واعرضها.
- استخدم الوسائط المعروفة للإعلان.
- يجب عليك تحسين موقع الويب الخاص بك على الهاتف المحمول.
- استخدم ملفات تعريف الوسائط الاجتماعية الخاصة بك بشكل استباقي.
- حافظ على رسالة إخبارية بالبريد الإلكتروني محدثة.
- يجب عمل بطاقة عمل فريدة.
- شراء البضائع ذات العلامات التجارية.
ستساعدك الاستراتيجيات المذكورة أعلاه في تسويق وإدارة محفظتك العقارية للبيع.
استراتيجيات الاستثمار العقاري
أحد الخيارات هو خيار العقارات السكنية غير الرسمية ، والذي يدفع رسومًا أو قسطًا مقابل فرصة شراء منزل بمبلغ ومدة محددين مسبقًا.
ثم تقوم بتعقب مشتري العقار الذين سيدفعون أكثر من سعر الخيار الخاص بك.
في هذه الحالة ، فإن القسط الذي تتلقاه هو فعليًا رسوم مكتشف لربط المشتري والبائع - تشبه بشكل أساسي عمولة الوكيل العقاري.
على الرغم من أن هذا دخل ، إلا أنه لا ينشأ من امتلاك (أي حيازة صك) أي أرض حقيقية.
تشمل الخيارات الأخرى
- يستلزم البيع على المكشوف الحصول على منزل من المرتهن الذي يتأخر في السداد. يمكن أن تكون المبيعات القصيرة عملية شاقة وصعبة.
- خيارات الإيجار هي فقط ما يوحي به اسمها. في سوق العقارات الثور حيث تتزايد القيم ، عندما تستأجر مع خيار الشراء ، قد تتمكن من إنهاء عملية الشراء لاحقًا بسعر أقل محدد مسبقًا أو جني الأموال عن طريق بيع حقوق الشراء الخاصة بك.
- بدلاً من تقليب المنازل ، يستلزم تقليب العقد منح مشترٍ آخر الحقوق بموجب اتفاقية شراء قائمة.
قد تكون قادرًا على الاستفادة من القيام بذلك إذا تمكنت من العثور على مشترين متحمسين وبائعين متعثرين وجمعهم معًا.
إدارة المحفظة العقارية
يشكل الخبراء على مستوى الملكية الذين ينفذون استراتيجيات على مستوى الممتلكات لمديري الصناديق وظيفة إدارة الأصول العقارية.
يتم تكليف الخبراء بتعظيم قيمة الأصول التي تحت رعايتهم وهم خبراء إما في أساسيات السوق الإقليمية أو فئات عقارات معينة. مدير الأصول مسؤول عن أداء الممتلكات الفردية ،
بالإضافة إلى توفير بيانات إدارة المحافظ العقارية حول الآفاق الإقليمية وتمكين المعاملات.
يتم تحديد قيمة الممتلكات والمحفظة في نهاية المطاف عن طريق التأجير ، على الرغم من حقيقة أنها قد تبدو مسألة بسيطة.
إن العثور على أفضل فرص التأجير وتنفيذها لكل عقار هو جانب واحد فقط من جوانب نجاح التأجير.
في إدارة محفظة عقارية ، لا يقتصر دورك على إدارة برنامج إيجار يتماشى مع استراتيجية المحفظة ، ولكنك تقوم أيضًا بتنمية أقوى العلاقات مع المستأجرين.
ما الذي يجب أن تتضمنه المحفظة العقارية؟
يمكن أن تكون العقارات المؤجرة والمنازل المقلوبة وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) جزءًا من محفظتك.
كم عدد العقارات التي يمكن أن تمتلكها في المحفظة؟
لا يوجد عدد محدد من المنازل التي تشكل محفظة من العقارات الاستثمارية. ولكن إذا كان الائتمان الخاص بك جيدًا ، فقد يمول المقرض التقليدي ما يصل إلى أربعة عقارات لك. نسبة القرض إلى القيمة (LTV) منخفضة بشكل معقول ، بين 75٪ و 80٪. سوق الإيجارات الحالي قوي.
ما هو الغرض من المحفظة في الاستثمار؟
لا تساعد المحفظة ذات المزيج الجيد (المتنوع) من الاستثمارات الشخص على حماية الأموال التي استثمرها فحسب ، بل تضعها أيضًا في موقف يكون فيه لديها فرصة لكسب عوائد جيدة.
وفي الختام
في إدارة محفظة عقارية للبيع ، تحتاج إلى إدارة عاملة ومحفظة للتسجيل والبناء. تعد المحفظة العقارية مهمة جدًا للمستثمر لأنها تعرض جميع أصولك. يجب أن تحصل على واحدة إذا لم يكن لديك واحدة حتى الآن.
الأسئلة الشائعة حول المحفظة العقارية
عندما تنخفض أسعار الفائدة ، ماذا يحدث للاستثمارات؟
يصبح الاقتراض أكثر سهولة مع انخفاض أسعار الفائدة. هذا غالبا ما يشجع الاستثمار والإنفاق
ما هو التأثير الأكبر على أسعار الفائدة على القروض العقارية؟
كلما كان معدل الفائدة الذي يمكن أن تحصل عليه أفضل ، يعتمد على مقدار الأموال التي تساهم بها في المنزل. دفعات مقدمة منخفضة ترفع التكلفة الإجمالية لرهنك العقاري على مدار مدته بالكامل.
ما هي إدارة المحفظة العقارية؟
في إدارة محفظة عقارية ، لا يقتصر الأمر على أنك تدير برنامج إيجار يتماشى مع استراتيجية المحفظة ، ولكنك تقوم أيضًا بتنمية أقوى العلاقات مع المستأجرين.
- سداد الرهن العقاري أو الاستثمار ؛ كيفية اتخاذ القرار الصحيح
- ما هو نمو الاستثمار؟ دليل المبتدئين لنمو الاستثمار
- شراء العقارات المؤجرة ؛ نصائح لشراء العقارات المؤجرة
- هل يمكنك دفع رهنك العقاري ببطاقة ائتمان؟ نصائح حول كيفية الدفع
- ما هي أقل درجة ائتمانية؟ كيفية زيادة رصيدك الائتماني لقرض
- التكاليف الختامية: من يدفع تكاليف الإغلاق؟
- كيف تصبح مستثمرًا عقاريًا: خطوات بسيطة لتصبح مستثمرًا عقاريًا
- كيف تبدأ شركة إدارة الممتلكات: نصائح لبدء شركة إدارة الممتلكات
