عندما تبحث عن منزل جديد أو تحاول بيع منزلك الحالي ، قد يكون من الصعب تحديد المبلغ الذي ستقدمه أو تطلبه. بالنظر إلى العديد من العوامل التي تدخل في حساب قيمة المنزل ، قد يبدو تحديد قيمته تعسفيًا إلى حد ما. تسعير الممتلكات ، من ناحية أخرى ، هو علم. هذا هو السبب في قيام وكلاء العقارات بإجراء تحليل مقارن للسوق (CMA). تعرف على المزيد حول تحليل السوق المقارن بأمثلة في هذا المنشور.
ما هو تحليل السوق المقارن؟
يقوم الوكلاء بالتحليل من خلال البحث عن المنازل التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة والتي تشبه العقار المعني قدر الإمكان.
تُستخدم هذه المساكن ، المعروفة باسم الشركات أو المبيعات المماثلة ، في تحديد الأسعار باستخدام تحليل السوق المقارن. تعتمد هذه الطريقة على فكرة أنه يمكنك تحديد قيمة المنزل عن طريق تحديد تكلفة شراء منزل مماثل له الرغبة المماثلة.
ما هو تحليل السوق المقارن في العقارات (CMA)؟
تحليل السوق المقارن هو استخدام وكيل عقارات استراتيجي لتقييم قيمة عقار معين من خلال مقارنته بالعقارات المماثلة التي تم بيعها سابقًا في نفس المنطقة. هناك العديد من المتغيرات التي تدخل في تحديد قيمة عقار معين. ومن ثم ، فإن تقدير القيمة السوقية العادلة يمكن أن يكون المنزل صعبًا للغاية.
عندما يفكر الناس في العناصر التي تؤثر على سعر المنزل ، سواء كانوا يشترون أو يبيعون منزلًا ، فإنهم غالبًا ما يفكرون في الموقع والمساحة المربعة وعدد غرف النوم والحمامات. ومع ذلك ، فإن عمر العقار وحالته وخصائصه وحجمه وما إلى ذلك من الممتلكات وظروف الأسواق المحلية والوطنية كلها لها تأثير على قيمة العقارات السكنية.
قاعدة الثلاثة أضعاف
تتمثل الخطوة الأولى للوكيل الذي يخطط لـ CMA في تحديد ثلاثة منازل تم بيعها مؤخرًا (خلال الأشهر الستة الماضية على الأكثر ، ولكن يفضل 6 أشهر). يجب أن تكون هذه المنازل الثلاثة متطابقة ومجاورة لبعضها البعض قدر الإمكان.
بعد اختيار ثلاثة مقارنات على الأقل ، يتم تحليل كل واحدة على نطاق واسع لتحديد كيفية اختلافها عن المنزل قيد الدراسة. بعد تفصيل وتسعير التغييرات ، يتم حساب سعر الشراء لكل قابل للمقارنة لحساب كم سيكلف إذا كان معادلاً فعليًا للممتلكات موضوع وبيعها في السوق الحالية.
فهم الاختلافات بين CMAs والتقييمات العقارية
بينما يقارن تحليل السوق المقارن ويحدد قيم المنازل الإقليمية باستخدام مشترك مقاييس سوق الإسكان، إنه ليس تقييمًا رسميًا للمنزل. في حين يقوم المثمنون بإجراء تقييمات المنزل لتوليد تقييمات المنزل ، يقوم الممارسون العقاريون المرخصون بإكمال شهادات CMA لتحديد القيمة السوقية العادلة.
على الرغم من حقيقة أن التقييم الناتج هو تقدير يأخذ في الاعتبار أهداف البائع أو المشتري للعقار ، فإن CMA هي طريقة ديناميكية تتطلب الوعي الفني بالسوق العام وكيف تؤثر الجوانب المختلفة للعقار على مدى تأثير الممتلكات تستحق.
By هوم لايت هومز
أخذ شروط السوق في الاعتبار
تعتبر ظروف السوق ، بشكل عام ، بطاقة أساسية في تحليل السوق المقارن وتحديد الأسعار. هذا هو السبب في أنه من الأفضل استخدام المنازل التي تم بيعها مؤخرًا بقدر الإمكان للمنزل الذي يتم تسعيره. يمكن أن يتسبب سوق المشتري أو البائع القوي في تغيير قيم CMA.
على سبيل المثال ، قد تفتقر منطقة يتم تحسينها بسرعة إلى مقارنات جيدة لأن أسعار المساكن قد تتقلب بشكل كبير في غضون أشهر. إذا كنت تبحث عن منزل في منطقة تشهد ارتفاعًا سريعًا ، فضع في اعتبارك أنه حتى لو وافق البائعون والمشترين على السعر. سيكون التقييم مطلوبًا لتحديد ما إذا كان هذا السعر مبررًا للحصول على التمويل.
ما الذي يشتمل عليه تحليل السوق المقارن؟
أثناء إجراء تحليل مقارن للسوق هو أسلوب معقد ، إلا أنه يحتوي على خطوات متميزة يمكن التحكم فيها. تعمل هذه المكونات معًا لتزويد البائعين والمشترين بتقدير شامل للقيمة.
تبدأ عملية التحليل بوكلاء يجمعون قائمة بثلاث عقارات متطابقة على الأقل تم بيعها في نفس المنطقة في آخر 3 إلى 6 أشهر. قد يختار الوكلاء العقارات المدرجة حاليًا في السوق أو المعلقة إذا لم تكن هناك بيانات مبيعات كافية أو إذا كان يتم قياس سعر الشراء المحتمل للمنزل. يمكن أيضًا استخدام القوائم منتهية الصلاحية لعرض أنواع الأسعار المرتفعة جدًا لجذب المشترين المهتمين.
فيما يلي قائمة بالمكونات المختلفة لـ CMA:
# 1. موقع:
أفضل العقارات القابلة للمقارنة ستكون في نفس المنطقة المجاورة للعقار الموضوع. إذا لم تكن هناك مبيعات حديثة كافية في المنطقة لإكمال CMA ، فسيختار الوكيل شركات في منطقة مماثلة بناءً على جودة المدارس المحلية ، ومعدل الجريمة ، ومستوى الضوضاء ، والقرب من المرافق ، وما إلى ذلك.
# 2. حجم كبير:
حجم قطعة الممتلكات لها تأثير كبير على قيمتها السوقية. حتى فارق نصف فدان يمكن أن يكون له تأثير كبير على سعر المنزل.
# 3. لقطات مربعة:
بشكل عام ، كلما كان المبنى أكبر ، زادت قيمته. نتيجة لذلك ، يمكن أن تكون كمية الأقدام المربعة الصالحة للعيش بنفس أهمية عدد الغرف في المنزل.
# 4. عمر العقار وحالته:
سنة بناء المنزل ، وكذلك ما إذا كان قد تم تجديده مؤخرًا ، تؤثر على القيمة. الإنشاءات الحديثة والمنازل التي تحتوي على مواد عالية الجودة هي أيضًا أكثر تكلفة. ومع ذلك ، فإن المنازل ذات الأهمية التاريخية التي تمت ترقيتها مؤخرًا قد تفرض أيضًا أسعارًا مرتفعة.
# 5. عدد غرف النوم والحمامات بالمنزل:
كلما زاد عدد غرف النوم والحمامات ، زادت قيمتها.
يتم أيضًا مراعاة الميزات الخاصة مثل المواقد والباحات وحمامات السباحة والجراجات والأقبية الكاملة وما إلى ذلك. ومع ذلك ، لاحظ أنه وفقًا للسوق المحلي ، لا يمكن أن تؤدي جميع الميزات الخاصة إلى زيادة قيمة المنزل.
# 6. الموعد للبيع:
يجب أن يتم بيع الشركات المختارة خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة الماضية. إذا كانت تواريخ البيع قديمة ، فيجب تحديث الأسعار لتعكس كيف تغير الطلب. سيؤدي حجم المخزون وأسعار الفائدة المتغيرة إلى تقلب أسعار السوق محليًا أو وطنيًا.
# 7. شروط التمويل والبيع:
قد يكون لشكل التمويل الذي يستخدمه المشتري لشراء منزل ، وكذلك شروط البيع ، تأثير على سعر الشراء. سيتم قبول طوارئ المشتري إذا كان سعر العرض أعلى. إذا احتوت صفقة مماثلة على امتيازات بائع ، فيجب خصم قيمة الامتيازات من سعر الشراء للمقارنة. يمكن أن تشمل هذه التسويات موافقة البائع على تغطية تكاليف إغلاق المشتري. خلاف ذلك ، يمكن للبائع إجراء إصلاحات للمنزل قبل البيع.
مثال على تحليل السوق المقارن
ضع في اعتبارك مثالًا مبسطًا لكيفية مساعدة تحليل السوق المقارن للمستهلك. يريد زوجان شراء منزل لأسرة واحدة تبلغ تكلفته 450,000 ألف دولار ، لكنهما يريدان مناقشة السعر المطلوب. يطلبون من وكيلهم العقاري إجراء تحليل سوق مقارن على الممتلكات. هذا لمساعدتهم في تطوير عرض مقنع بناءً على اتجاهات السوق الحالية.
يبدأ الوكيل بجمع المعلومات حول العقار الذي يرغب الزوجان في شرائه ويكتشف ما يلي:
- المنزل على مساحة نصف فدان في حي مليء بالمنازل. تم بناء المنازل في نفس الوقت تقريبًا وبخطط أرضية متطابقة.
- هناك ثلاث غرف نوم وحمامان كاملان ونصف حمام.
- يحتوي على مرآب لسيارتين ومدفأة في غرفة المعيشة.
- المنزل الذي تبلغ مساحته 2,000 قدم مربع في حالة ممتازة ولا يحتاج إلى إصلاحات كبيرة.
- على عكس المنازل الأخرى في الحي ، يحتوي هذا المنزل على بدروم كامل.
بعد الحصول على هذه المعلومات ، يبحث الوكيل عن العقارات المماثلة في المنطقة. بالنظر إلى حجم التقسيم الفرعي والنشاط الأخير ، يمكن للوكيل تحديد ثلاثة عقارات قابلة للمقارنة تم بيعها جميعًا خلال الأشهر الستة الماضية. يبدأ الوكيل في تجميع التحليل المقارن التالي للسوق عند جمع التفاصيل حول الكومبيوترات.
من خلال قائمة مفصلة بالاختلافات بين خاصية الموضوع والمكونات ، يقترب الوكيل من استشاري للحصول على ملخص لتكاليف كل وظيفة. هذا لتقرير ما إذا كان كل تباين يؤثر على القيمة الإجمالية للمنزل. (الأسعار أدناه هي مجرد أمثلة لتحليل السوق المقارن ولا ينبغي تفسيرها على أنها القيمة الحقيقية لأي عنصر.)
حساب تحليل السوق المقارن
ثم يتم حساب سعر الشراء لكل عقار قابل للمقارنة لتحديد المبلغ الذي كان سيتم بيعه به إذا كان مطابقًا فعليًا للعقار المعني. عند تغيير السعر ، يتم طرح المزيد من الميزات المرغوبة من سعر شراء الشركة ، وتتم إضافة ميزات أقل استحسانًا. يتم بعد ذلك تحديد التغييرات التراكمية لكل مقارنة ، ويتم تعديل أسعار المبيعات وفقًا لذلك.
تُظهر أسعار مبيعات الشركات المعدلة النطاق الذي يمكن أن ينخفض فيه العطاء المقبول: 424,200،442,000 دولار - XNUMX،XNUMX دولار. سيستخدم الوكيل بعد ذلك عملية المصالحة لتحديد السعر الدقيق الذي سيدفعه الزوجان لشراء الأرض المعنية.
يستخدم الوكيل التسوية لوزن كل قابل للمقارنة بناءً على مدى قربه من الأرض. كان للمركب 1 أكبر عدد من التغييرات ، لذلك حصل على أقل وزن. كان لدى Comp 2 أقل عدد من التغييرات ، لذا فقد حظي بأكبر قدر من الوزن. بعد كل شيء ، تم تعيين الأوزان ، وتضاعف الأسعار المعدلة بالقيمة المرجحة. بعد ذلك ، يتم إضافة النتائج لتحديد أفضل عرض.
ثم يتم تقريب الإجمالي إلى أقرب 100 دولار بواسطة الوكيل. بعد الحصول على موافقة الزوجين ، سيقدم الوكيل العرض 430,900 دولار إلى وكيل التسجيل. سيتم الاستشهاد بـ CMA كدليل على أن قيمة المنزل أقل بقليل من 19,000 دولار من السعر المطلوب.
كيف يتم استخدام تحليل السوق المقارن في التحليل المالي؟
يمكن استخدام تحليل السوق المقارن في التحليل المالي لمساعدة المستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة حول القيمة المحتملة للاستثمار ، وللمساعدة في تحديد قيمة الشركة أو الأصول.
هل يمكن استخدام تحليل السوق المقارن لتحديد قيمة العقارات المؤجرة؟
نعم ، يمكن استخدام تحليل السوق المقارن لتحديد قيمة العقارات المؤجرة من خلال مقارنتها بالعقارات المؤجرة المماثلة في نفس المنطقة.
ما هي بعض التحديات الشائعة مع تحليل السوق المقارن؟
تشمل التحديات الشائعة مع تحليل السوق المقارن الوصول إلى بيانات دقيقة وكاملة ، وصعوبة إيجاد ومقارنة الخصائص المتشابهة ، والذاتية في تحليل البيانات وتفسيرها.
كيف يمكن تحسين تحليل السوق المقارن؟
يمكن تحسين تحليل السوق المقارن باستخدام بيانات أكثر شمولاً ودقة ، وعن طريق إجراء التحليل بمزيد من العناية والاهتمام بالتفاصيل.
كم مرة يجب إجراء تحليل السوق المقارن؟
يعتمد تكرار تحليل السوق المقارن على احتياجات وأهداف الشخص أو المنظمة التي تقوم بالتحليل ، بالإضافة إلى ظروف السوق واتجاهاته. ومع ذلك ، يوصى عادةً بإجراء تحليل مقارن للسوق مرة واحدة على الأقل في السنة.
كيف يؤثر تحليل السوق المقارن على عملية البيع والشراء؟
يمكن أن يؤثر تحليل السوق المقارن على عملية البيع والشراء من خلال توفير معلومات قيمة حول ظروف السوق والاتجاهات والقيمة المحتملة للعقار ، ويمكن أن يساعد المشترين والبائعين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء أو بيع أو تسعير عقار.
وفي الختام
يعد تحليل السوق المقارن أداة مهمة لتحديد قيمة العقارات. إذا كنت صاحب منزل تفكر في عرض منزلك للبيع ، فسوف يساعدك CMA في تحديد سعر الطلب المناسب. سوف يعتمد على ما تم بيعه من منازل مماثلة في منطقتك في السوق. إذا كنت مستعدًا لشراء منزل جديد ، فيمكن أن يساعدك CMA أيضًا في التفاوض على الأسعار المطلوبة. من هناك يمكنك تقديم عروض تنافسية.
ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن إعداد تحليل مقارن للسوق عملية معقدة. يستلزم الوصول إلى بيانات المبيعات الكاملة وكذلك المعرفة بالأسواق المحلية والوطنية. لهذا السبب يجب أن يتم إكمالها من قبل وكيل عقارات مرخص.
الأسئلة الشائعة حول تحليل السوق التنافسي
من يمكنه إعداد CMA؟
تحت القسم 93 ألف - 83 (ب) ، وسيط قد تعد هيئة أسواق المال من أجل "اتخاذ طرف ثالث للقرارات أو القيام بالعناية الواجبة فيما يتعلق بالإدراج المحتمل أو العرض أو البيع أو الخيار أو الإيجار أو سعر الاستحواذ على جزء أو مصلحة في الممتلكات العقارية." القاعدة
كيف يختلف CMA عن التقييم؟
الفرق الرئيسي بين التقييم و CMA هو الأفراد المعنيين. في حين يتم إجراء CMA من قبل وكيل عقارات ، يتم إجراء التقييم من قبل مثمن مرخص نيابة عن البنك. بمجرد أن يتقدم المشتري بطلب للحصول على قرض لشراء منزلك ، سيطلب البنك تقييمًا للعقار.
أيهما أكثر دقة CMA أم تقييم؟
بينما لا يمكنك التنبؤ تمامًا بنتيجة التقييم ، إلا أنك تتحكم فيه أكثر مما سيخلص إليه CMA. تعد CMA والتقييم عمليتين مختلفتين ، ولكن كلاهما يساعدك في الحصول على معلومات دقيقة ومحدثة حول قيمة منزلك.
كيف أقوم بإنشاء CMA؟
كيفية إنشاء تحليل سوق مقارن
- تقييم جودة الحي. ...
- تقييم القائمة الأصلية (إن وجدت) ...
- تحقق من تقديرات قيمة العقار في Zillow & HouseCanary. ...
- ابدأ في إنشاء CMA التمهيدي الخاص بك. ...
- احصل على متوسط السعر من القوائم المقارنة. ...
- قيم المنزل شخصيًا.
