تستخدم قروض العقارات التجارية عادة لشراء أو تجديد الممتلكات التجارية. يطلب المقرضون عادةً أن يكون العقار مشغولاً بالمالك ، مما يعني أن شركتك يجب أن تشغل 51 بالمائة على الأقل من المبنى. للحصول على قرض عقاري تجاري ، يجب عليك أولاً تحديد أنواع القروض التجارية التي تحتاجها بناءً على الممتلكات والأعمال ، ثم تضييق نطاق إمكانيات الإقراض. سيتعين عليك أيضًا ملاحظة متطلبات مقرضي القروض العقارية التجارية لمعرفة المقرض الذي تختاره. هذا هو كل ما تحتاج لمعرفته حول قروض العقارات التجارية.
قروض العقارات التجارية: كيف تعمل؟
تعمل القروض العقارية التجارية بشكل مشابه لقروض الرهن العقاري الشخصية. أحد الاختلافات الرئيسية هو أن القروض مضمونة بامتياز على عقار تجاري بدلاً من عقار سكني. الامتياز هو مطالبة قانونية على قطعة من الممتلكات يمكن استخدامها كضمان إذا لم يتم سداد القرض. في حالة القرض التجاري ، بمجرد سداد القرض ، يقوم المُقرض بإزالة الرهن.
تختلف الشروط الفعلية للقروض العقارية التجارية اعتمادًا على أنواع القروض والمقرض والتمويل العقاري وعوامل أخرى.
كيف تتأهل للحصول على قروض العقارات التجارية
يشبه الحصول على قروض عقارية تجارية الحصول على رهن عقاري للإقامة.
- اجمع وثائقك. عند التقدم بطلب للحصول على قرض CRE ، يجب عليك تقديم وثائق جوهرية توضح أصولك وديونك ودخلك وتاريخك الائتماني.
- املأ طلب القرض. يمكن الحصول على قرض CRE من خلال بنك أو اتحاد ائتماني أو مقرض عبر الإنترنت متخصص في القروض التجارية.
من الأهمية بمكان أن نفهم أن المتطلبات المؤهلة للحصول على قروض عقارية تجارية عادة ما تكون أكثر صرامة من تلك الخاصة بالرهون العقارية الشخصية. علاوة على ذلك ، يمكن أن تختلف الخصائص التي يقيمها المقرضون.
متطلبات قروض العقارات التجارية
التأهل للحصول على قرض عقاري تجاري يختلف عن التأهل للحصول على قرض سكني. يريد المقرضون معرفة أن شركتك يمكنها الوفاء بمدفوعات القرض لأنك ستستخدم العقار لأغراض تجارية وسداد القرض بإيرادات تجارية.
تنقسم متطلبات القروض العقارية التجارية إلى ثلاث فئات:
# 1. سلامة
قبل الموافقة على القرض ، سيرغب المُقرض في التأكد من أن القرض مضمون بشكل كاف من خلال العقار الذي تقترض مقابله. هذا يعني أنك ستحتاج عادةً إلى ما لا يقل عن 25٪ إلى 30٪ من حقوق الملكية في العقار ؛ إذا كنت تشتري ، فستحتاج إلى دفعة أولى بنسبة 25٪ أو أكثر للتأهل.
علاوة على ذلك ، سيرغب المُقرض في التأكد من أن لديك تأمينًا مناسبًا على الممتلكات للحماية من الأضرار التي تلحق بالممتلكات (ضماناتهم). سيقوم المُقرض أيضًا بإجراء أعمال الملكية على العقار ومراجعة سند الملكية للتأكد من عدم وجود امتيازات حالية أو مطالبات أخرى ضد العقار. [لمزيد من المعلومات ، راجع ما هو الحجز؟]
# 2. أرباح
يرغب المقرضون في التحقق من أن لديك دخلًا كافيًا بالنسبة إلى نفقاتك عند معالجة طلبك حتى يكونوا واثقين من أنك ستتمكن من سداد مدفوعات قرضك كل شهر. تعد نسبة تغطية خدمة الدين أحد المعايير التي يأخذها المقرضون في الاعتبار أثناء إجراء هذا التقييم (DSCR). يختلف الحد الأدنى من DSCR اعتمادًا على العقار الذي يتم تمويله ، ومع ذلك ، فإن معظم المقرضين يفضلون DSCR بقيمة 1.25 أو أكثر.
ستحتاج إلى تقديم إقرارات ضريبية لمدة عامين - عادةً ما تكون شركة وكذلك شخصية لأنك ستقترض المال لأغراض تجارية ، ولكنك ستحتاج أيضًا إلى توقيع ضمان شخصي. يجب عليك أيضًا تقديم المستندات التنظيمية واتفاقية التشغيل الخاصة بشركتك ، بالإضافة إلى الوثائق الشخصية مثل W-9 ونسخة من شهادة الميلاد أو جواز السفر.
# 3. يضمن
إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض للحصول على عقار تجاري ، فمن شبه المؤكد أن المُقرض الخاص بك سيرغب في التحقق من درجة ائتمان شركتك. ومع ذلك ، في معظم الحالات ، سيطلب منك المقرضون أيضًا تقديم ضمان شخصي ، لذلك سيتم فحص رصيدك الشخصي أيضًا.
تختلف درجات الائتمان الدنيا لكل مُقرض ، ولكن بالنسبة لمعظم القروض التقليدية ، فهي تتراوح عادةً بين 660 و 680.
سيرغب المقرضون في معرفة المدة التي قضيتها في العمل لتقدير مخاطر الائتمان الخاصة بك ، بالإضافة إلى تقييم الائتمان الخاص بك. لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض تجاري ، يجب أن تكون عادةً في الشركة لمدة عام أو عامين على الأقل. نتيجة لذلك ، سيكون لدى المُقرض ثقة في إيرادات شركتك ، والتي ستكون المصدر الرئيسي لسداد قرضك.
اختيار المقرض للقروض العقارية التجارية
هناك العديد من القروض والمقرضين المختلفين للاختيار من بينها عند البحث عن قرض عقاري تجاري ، لذلك من المهم تحديد موقع مقرض لا يقدم فقط نوع القرض الذي تريده ولكن لديه أيضًا معدلات يمكنك تحملها ومتطلبات التأهيل التي يمكنك الوفاء بها.
ضع في اعتبارك العوامل التالية عند اختيار المقرض:
- خيارات القرض المتاحة
- رسوم التأسيس.
- أسعار الفائدة
- متطلبات التوثيق.
- متطلبات وقت العمل
- غرامات السداد المبكر
- المتطلبات الشخصية
- تمويل سريع أو خيارات ائتمانية سيئة (إذا كنت بحاجة إليها)
- شكاوى العملاء وتقييمات مكتب أعمال أفضل
أنواع القروض العقارية التجارية
إذا كنت تتساءل عن مكان الحصول على قرض بناء تجاري ، فهناك العديد من الخيارات المتاحة. يجب عليك تقييم معدلات القروض التجارية من العديد من المقرضين لتحديد أيهما أفضل بالنسبة لك.
فيما يلي قائمة بمزايا وعيوب العمل مع أنواع معينة من مقرضي القروض العقارية التجارية:
# 1. البنوك
تقدم معظم البنوك قروضًا تجارية لمجموعة متنوعة من أنواع العقارات. تبلغ قيمة القرض المصرفي العادي عادةً حوالي مليون دولار.
الايجابيات:
- معدلات معقولة.
- الراحة والمدخرات المحتملة كعميل بنك حالي.
- خيارات التمويل طويل الأجل.
سلبيات:
- مطلوب وثائق واسعة النطاق.
- إجراء بطيء
- متاح فقط للمتقدمين ذوي الائتمان القوي أو الاستثنائي.
# 2. الممولين التجاريين
بصرف النظر عن البنوك ، هناك منظمات تمويلية غير مصرفية أخرى يمكنها تقديم قروض عقارية تجارية للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم. تميل معدلات القروض التجارية إلى أن تكون أعلى من معدلات البنوك ؛ ومع ذلك ، إذا كنت بحاجة إلى قرض بسرعة ، فقد يكون هذا خيارًا قابلاً للتطبيق.
الايجابيات:
- معايير اكتتاب أقل صرامة.
- الموافقة في وقت أقل من البنوك.
- يتم تخفيض الرسوم وتكاليف الإغلاق.
سلبيات:
- كثيرا ما تكون أسعار الفائدة أكبر من تلك التي تقدمها البنوك.
- قد تكون هناك حاجة لسداد دفعة واحدة في غضون 5 إلى 10 سنوات.
- كثير منهم قروض قصيرة الأجل.
# 3. SBA 504 قروض عقارية تجارية.
أنشأت SBA هذه القروض العقارية التجارية ، والتي يمكن استخدامها لشراء العقارات أو المعدات طويلة الأجل. تتكون من قرضين: أحدهما من البنك يصل إلى 50٪ من القرض والآخر من أ شركة تطوير معتمدة حتى 40٪ من القرض. مطلوب إيداع لا يقل عن 10٪.
الايجابيات:
- أسعار الفائدة أقل من السوق
- 20 أو 25 سنة
- الحد الأدنى للدفعة المقدمة
سلبيات:
- يجب استيفاء متطلبات حجم القروض العقارية التجارية لشركة SBA.
- إجراء التمويل المطول
# 4. SBA 7 (أ) قروض العقارات التجارية
يمكنك اقتراض ما يصل إلى 5 ملايين دولار من خلال مقرض متصل باستخدام القرض الرئيسي لشركة SBA ، اعتمادًا على مؤهلاتك. يمكن استخدام قروض العقارات التجارية من SBA لبناء عقار جديد أو تجديد عقار قائم أو شراء أرض أو مبانٍ. يتم حساب المعدلات باستخدام السعر الأساسي بالإضافة إلى بضع نقاط مئوية.
الايجابيات:
- معدلات فائدة تنافسية
- شروط تصل إلى 25 سنة ممكنة.
- يتم إطفاء معظم القروض بالكامل.
سلبيات:
- قيود حجم الشركة
- مطلوب درجة ائتمانية جيدة.
- عملية الموافقة طويلة
وتجدر الإشارة إلى أن القروض العقارية التجارية لشركة SBA تحتاج على الأقل 51٪ إشغال المالك للمباني القائمة و 60٪ إشغال المالك للبناء الجديد.
# 5. مقرضو الأموال الصعبة
قروض الأموال الصعبة هي قروض قصيرة الأجل تعتمد على قيمة العقار. عادة ما يتم إصدار هذه القروض العقارية التجارية من قبل الشركات الخاصة ولها متطلبات دفع مقدمة أكبر. لذا ، فإن التأهل للحصول على القرض أسهل ، وعادة ما يكون الحصول على القرض أسرع من الرهن العقاري القياسي.
الايجابيات:
- لا يعتبر التصنيف الائتماني للمقترض.
- موافقة سريعة
- من الأسهل التأهل ل
سلبيات:
- زيادة معدلات الفائدة
- يتراوح متوسط نسبة LTV من 60٪ إلى 80٪.
- تمويل مؤقت
# 6. ممولو القناة
قروض القناة هي قروض عقارية تجارية يتم تجميعها مع أنواع أخرى من القروض التجارية ثم بيعها في السوق الثانوية للمستثمرين. غالبًا ما يمولون ما لا يقل عن مليون دولار إلى 1 ملايين دولار ، على فترات تتراوح من خمس إلى عشر سنوات. الإطفاء غالبًا ما يتم تنفيذه على مدى فترة أطول ، مع الحفاظ على الدفعات منخفضة ، ولكن يتم دفع الرصيد في دفعة واحدة أخيرة ضخمة.
الايجابيات:
- معدلات الفائدة منخفضة.
- مدة الإطفاء تتجاوز مدة القرض
- الضمان الشخصي غير مطلوب للقرض بدون حق الرجوع.
سلبيات:
- الدفع عن طريق البالون بعد فترة تتراوح من 5 إلى 10 سنوات
- عقوبات الدفع المسبق شديدة.
# 7. منصات التمويل الجماعي
تربط منصات التمويل الجماعي المقترضين بالمقرضين من القطاع الخاص. هناك العديد من أسواق الإقراض التجاري. تعد هذه الخدمات اختيارًا ممتازًا للقروض المؤقتة قصيرة الأجل ، والتي يتعين عليها "سد الفجوة" حتى تتمكن من الحصول على تمويل طويل الأجل.
الايجابيات:
- عودة سريعة للخلف
- معظم درجات الائتمان مؤهلة للموافقة على القرض.
- إجراء تطبيق بسيط
سلبيات:
- قد تكون أسعار الفائدة مرتفعة.
- رسوم إنشاء باهظة الثمن
- المقرضون التقليديون يخضعون لقواعد أقل.
# 8. قروض شاملة
إذا كنت تنوي الحصول على عدة منازل ، فيمكن أن يساعد القرض الشامل في جعل العملية أكثر قابلية للإدارة. يمكن أن يكون لديك مُقرض واحد ، ودفعة واحدة ، ومجموعة واحدة من شروط القرض لعدة عقارات مع هذا النوع من التمويل. في حين أن هذا يبدو وكأنه حلم بعيد المنال ، إلا أن هناك عيوبًا كبيرة. لسبب واحد ، قد يكون من الصعب بيع العقارات الفردية لأنها مرتبطة ببعضها البعض. ثانيًا ، نظرًا لأن كل عقار يخدم كضمان للآخرين ، إذا فشل المرء في تحقيق الإيرادات المتوقعة ، فقد تتعرض جميع استثماراتك للخطر.
معدلات القروض العقارية التجارية وشروطها ورسومها
| سعر الفائدة | يبدأ بحوالي 3.5٪ |
| الدفعة الأولى | على الأقل 25٪ |
| شروط القرض | من خمس إلى 10 سنوات ، مع إطفاء يصل إلى 25 عامًا |
| متطلبات الدين إلى الدخل | الحد الأدنى لنسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) 1.25 |
| الحد الأدنى لدرجة الائتمان | 660 |
| أنواع العقارات المؤهلة | المكاتب والتجزئة والصناعية والفنادق والمطاعم والممتلكات الطبية والترفيهية والتخصصية |
الاختلافات الرئيسية بين قروض العقارات السكنية والتجارية
القروض العقارية التجارية
- عادةً ما يتم إصدار قروض العقارات التجارية للشركات (الشركات ، والمطورين ، والشراكات المحدودة ، والصناديق ، والصناديق الاستئمانية).
- غالبًا ما تتراوح فترات القروض التجارية من خمس سنوات إلى عشرين عامًا ، وغالبًا ما يكون وقت الاستهلاك أكبر من مدة القرض.
- تتراوح نسب القرض التجاري إلى القيمة عادة بين 65 و 80 بالمائة.
قروض سكنية
- غالبًا ما يحصل المقترضون الأفراد على قروض عقارية سكنية.
- الرهون السكنية هي نوع من القروض المطفأة التي يتم فيها سداد الدين على أقساط منتظمة بمرور الوقت. يعتبر الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا أكثر منتجات الرهن العقاري السكنية شيوعًا.
- تسمح بعض الرهون العقارية السكنية ، مثل قروض وزارة الزراعة الأمريكية أو قروض VA ، بنسب عالية من القرض إلى القيمة تصل إلى 100 في المائة.
ما الذي يميز القروض العقارية التجارية عن القروض الاستهلاكية؟
تختلف القروض الفردية (الاستهلاكية) عن القروض العقارية التجارية. تحتوي هذه القروض على ضمانات متفاوتة للغاية ومتطلبات اكتتاب ، بالإضافة إلى معدلات وشروط مختلفة وخصائص أخرى.
بالنسبة للمبتدئين ، هناك عدد أقل بكثير من برامج توريق القروض التجارية مقارنة بالقروض الشخصية. وهذا يعني أنه يجب على المقرضين في كثير من الأحيان الاحتفاظ بالعديد من هذه القروض بعد منحها بدلاً من بيعها للمستثمرين ، الذين يتحملون مخاطر الخسارة إذا فشل المقترض في سداد القرض.
نتيجة لذلك ، فإن المقرضين أكثر حذرًا بشكل كبير من تقديم القروض التجارية. درجات الحد الأدنى من الائتمان والدفعات المقدمة أعلى في كثير من الأحيان. قروض العقارات التجارية ليست مؤهلة أيضًا للتأمين على الرهن العقاري ، وبالتالي فإن متطلبات الدخل وأسعار الفائدة عادة ما تكون أعلى.
علاوة على ذلك ، لا تدوم القروض التجارية في كثير من الأحيان ما دامت القروض الشخصية. على عكس قروض المنازل ، والتي غالبًا ما يتم تقديمها لمدة تصل إلى 30 عامًا ، يتم إصدار قروض العقارات التجارية في كثير من الأحيان لمدة خمس أو عشر سنوات فقط. من ناحية أخرى ، يكون إطفاء القروض أطول في بعض الأحيان - ما يصل إلى 25 عامًا أمر شائع - مما يترك للمقترضين مدفوعات كبيرة يجب عليهم إما سدادها أو إعادة تمويلها في نهاية قرضهم.
وفي الختام
يشتري المستثمر (عادة ما يكون كيانًا تجاريًا) العقارات التجارية ، ويؤجر مساحة ويجمع الإيجار من الشركات التي تعمل داخل العقار. يهدف الاستثمار إلى أن يكون عقارًا للإيجار.
يأخذ المقرضون في الاعتبار ضمانات القرض ، والجدارة الائتمانية للكيان (أو المدراء / الملاك) ، بما في ذلك ثلاث إلى خمس سنوات من البيانات المالية وإقرارات ضريبة الدخل ، والنسب المالية مثل نسبة القرض إلى القيمة ونسبة تغطية خدمة الدين عند تقييم قروض العقارات التجارية.
الأسئلة الشائعة حول قروض العقارات التجارية
ما درجة الائتمان المطلوبة للحصول على قرض تجاري؟
عادة ما تكون الدرجة الائتمانية لا تقل عن 680 مطلوبة ، ودرجة ائتمان أعلى من 700 أمر مرغوب فيه للغاية.
ما هي متطلبات الرهن التجاري؟
- إيداع 20٪ - 30٪ جاهز.
- كن صاحب منزل.
- امتلكت عقارين أو أكثر للشراء للتأجير لمدة 24 شهرًا على الأقل.
- لديك بعض المال في البنك في شكل مدخرات.
- أظهر دليلاً على دخلك ، سواء كان ناتجًا عن أجر أو عمل مستقل أو إيجار.
ما هو الحد الأقصى لمبلغ قرض SBA؟
5 مليون دولار
