بعد مرور بعض الوقت في شركة التأجير ، ستدرك أنه يجب عليك التوقف عن إهدار المال على الإيجار شهرًا بعد شهر وبدلاً من ذلك شراء منزل أو شقة. إذا كنت على وشك شراء شقتك الأولى ، فسيقدم لك هذا المنشور قائمة مرجعية بالعناصر التي يجب عليك مراجعتها قبل الشراء. سترى أيضًا فوائد شراء مبنى سكني ومعرفة ما إذا كان خيارًا استثماريًا جيدًا.
اعتبارات قبل شراء شقة
# 1. افحص مركزك في معادلة الإيجار مقابل معادلة التملك.
أولاً وقبل كل شيء ، يعتمد ما إذا كان يجب عليك شراء أو استئجار شقة على ظروف السوق التي تعيش فيها - والمدة التي تنوي البقاء فيها. يعد استخدام حاسبة الإيجار مقابل الشراء ، والذي يسمح لك بإدخال الرمز البريدي الخاص بك أو المدينة و / أو المبلغ الذي تتوقع أن تدفعه لامتلاكه أو استئجاره في منطقتك ، إحدى الطرق للتعامل مع كل هذه الإحصائيات في وقت واحد.
افترض أنك تدفع 1,000 دولار شهريًا كإيجار ولكن 200,000 دولار لشراء شقة. قد يبدو الشراء أكثر تكلفة في البداية لأن الدفعة الأولى ورسوم الإغلاق قد تصل إلى 48,000 دولار. ومع ذلك ، إذا بقيت في وضعك لمدة خمس سنوات على الأقل ، يتغير الرصيد ، مما يجعل شراء البديل الأقل تكلفة.
والسبب هو أنه بعد خمس سنوات ، تراكمت لديك حقوق ملكية في منزلك بدلاً من تبديدها على الإيجار. لذا قارن الأسعار في موقعك وشاهد ما يناسبك.
# 2. حدد ما إذا كان شراء شقة مجديًا من الناحية المالية.
هناك اعتبار آخر وهو المبلغ الذي يمكنك دفعه مقابل الشقة. استخدم حاسبة القدرة على تحمل تكاليف المنزل لإدخال دخلك وديونك ومدخرات الدفعة الأولى.
افترض أنك تربح 70,000 ألف دولار سنويًا ، وتدفع 250 دولارًا شهريًا على بطاقات الائتمان والفواتير الأخرى ، وتخصص 40,000 ألف دولار للدفعة الأولى. هذا يعني أنه يمكنك شراء شقة بقيمة 263,000 دولار ، والتي ستكلف 1,575،XNUMX دولارًا شهريًا. معرفة هذه الأرقام أمر بالغ الأهمية لأنها ستساعدك على قصر البحث عن شقتك في النطاق السعري المفضل لديك.
# 3. تعرف على الفرق بين التعاونيات والشقق الخاصة.
إذا كنت تسعى لشراء شقة ، فمن المحتمل أن تصادف كل من الشقق السكنية والتعاونيات. إذن ، ما هو الفرق؟
"الشقة تشبه شراء منزل من حيث حصولك على صك الوحدة ، وعمومًا ، إذا كنت ترغب في أي وقت في تأجير وحدتك ، فستتمكن من ذلك دون أي شروط باستثناء ، بالطبع ، يجب على المستأجر الجديد تقول ليلى نجاد ، الوكيل العقاري لدوغلاس إليمان ، "تأهل من خلال مجلس الشقة".
"التعاون هو شراء حصة في مبنى تمتلك فيه الوحدة ، ولكن هناك المزيد من معايير مجلس الإدارة للتأهل للشراء ، ومن غير المرجح بشكل كبير دخول المواطنين غير الأمريكيين إلى معظم هذه المباني." غالبًا ما تكون قوانين التأجير من الباطن أكثر صرامة بشكل ملحوظ ، غالبًا مع قيود لمدة عامين أو عدم وجود طرف ثالث للتأجير على الإطلاق ".
إجراءات شراء الشقة
لا داعي للقلق بشأن إجراء شراء الشقة. ما عليك سوى اتباع الخطوات أدناه لشراء شقة.
# 1. إنشاء الأهداف:
ما الذي تريد تحقيقه من خلال شراء عمارة سكنية؟ بمجرد أن تقرر هدفًا ما ، حدد مقدار الأموال التي ستحتاج إلى جنيها من استثمارك لتحقيق التعادل.
# 2. حدد ميزانية المبنى الخاصة بك:
معرفة المبلغ الذي تريد إنفاقه أمر ضروري عند شراء مبنى سكني. يجب على المستثمرين التأكد من أنهم يتركون أموالاً كافية لتغطية الإصلاحات وكذلك للاستثمار في عقارات أخرى لتنويع محافظهم الاستثمارية.
# 3. افهم التدفق النقدي
بافتراض أنك تريد جني الأموال من مبنى شقتك ، فسوف تحتاج إلى فهم التدفق النقدي. استخدم حاسبة الإيجار لمحاكاة الصفقات المحتملة حتى تعرف ما يمكن توقعه.
# 4. اختر السوق:
ابحث دائمًا في السوق المحلي قبل الخروج من الولاية للاستفادة من السهولة والثقة. قم بإنشاء عدد قليل من الصفقات في أسواق مختلفة لاكتشاف ما هو ممكن. من الأسهل التعامل مع مبنى في منطقة قريبة تعرفها أكثر.
# 5. احصل على موافقة مسبقة للتمويل:
بعد اتخاذ قرار بشأن السوق ، يجب أن يحصل المستثمرون على موافقة مسبقة للتمويل. احصل على موافقة من مقرضين مختلفين على الأقل حتى تتمكن من مقارنة الأسعار بمجرد العثور على منزل.
حان الوقت الآن للبحث عن مبنى سكني وتقديم عرض. التحقيق في العقارات عن طريق MLSأو المواقع العقارية التجارية أو من خلال العمل مع وسيط. قم بزيارة العديد من العقارات ، وعندما تكتشف عقارًا يعجبك ، قدم عرضًا.
# 6. تفقد المبنى:
لا أحد يريد شراء شقة ليست بالحالة التي تم الإعلان عنها بها. تأكد من فحص المبنى. يعتبر نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء والسباكة والأنظمة الكهربائية كلها مهمة للفحص.
استعن بشركة لإدارة الممتلكات للتخلص من متاعب إدارة استثمارك. كن على علم بأن شركة إدارة الممتلكات التي تختارها ستحقق نجاح استثمارك أو تعطله. قبل اتخاذ القرار ، أجرِ بحثًا واقرأ المراجعات وقابل عدة شركات.
# 7. تمويل وإغلاق آمن:
اعرض الصفقة على المقرضين الذين وافقوا عليك مسبقًا حتى تتمكن من مقارنة عروض الأسعار. اختر أحد المقرضين ، وسوف يساعدك في الحصول على الموافقة الكاملة والاستعداد للإغلاق.
# 8. لا تتوقف عند هذا الحد:
استمر في توسيع محفظتك! بمجرد إنشاء استثمارك وتحقيق تدفق دخل ثابت ، استمر في بناء محفظتك من خلال البحث عن فرصتك الاستثمارية التالية ، وربما شراء مبنى سكني آخر؟
مزايا وعيوب شراء مبنى سكني
شراء مبنى سكني هو استثمار كبير وتكلفة. كما هو الحال مع أي عملية شراء كبيرة ، هناك مزايا وعيوب يجب مراعاتها قبل الالتزام.
مزايا شراء عمارة سكنية
- إمكانات الدخل كبيرة: سيساعدك الموقع الكبير متعدد الوحدات ، مثل مبنى سكني ، على توسيع محفظتك بشكل أسرع من استئجار عائلة واحدة. المزيد من الوحدات يعني المزيد من المال في البنك.
- إنها أحد الأصول المتنامية: تنمو قيمة جميع العقارات ، بما في ذلك المجمعات السكنية ، مع مرور الوقت. سوف تكسب إذا قررت بيع المبنى في المستقبل.
- التدفق النقدي ثابت: يمكن للمستثمرين الاعتماد على شققهم لتوليد تدفق ثابت من الإيرادات. حتى لو كانت الوحدات شاغرة أو لم يدفع المستأجرون ، عادة ما تكون هناك وحدات دفع إضافية متاحة لمساعدة نفقات التعويض.
عيوب شراء عمارة سكنية
- يمكن أن تكون الدفعات المقدمة مكلفة: يعد شراء المباني السكنية استثمارًا كبيرًا وبسعر مرتفع. كما قد تتخيل ، فإن الدفعة الأولى للممتلكات متعددة الوحدات أعلى بكثير من الدفعة المقدمة في منزل الأسرة الواحدة.
- من الصعب تنويع تعرض السوق: نظرًا لأن المباني السكنية باهظة الثمن ، نادرًا ما تتاح للمستثمرين الجدد فرصة شراء عدد كبير منها. سيساعد بناء الشقق المستثمرين بلا شك على توسيع محفظتهم الاستثمارية ، لكن تنويعها عبر فئات السوق سيكون أمرًا صعبًا.
- معدل دوران المستأجرين أعلى في المجمعات السكنية منه في وحدات تأجير الأسرة الواحدة. هذا يعني أن الملاك سيضطرون إلى قضاء الوقت (والمال في كثير من الأحيان) في تجنيد مستأجرين جدد وإعداد الوحدات للإشغال.
5 نصائح لشراء مبنى سكني
هل أنت مقتنع بأن المجمع السكني هو استثمار جيد بالنسبة لك؟ فيما يلي خمس توصيات من الخبراء لإرشادك خلال عملية الشراء.
# 1. حدد مواقع خارج السوق.
يجب أن تكتشف سعرًا رائعًا إذا كنت جادًا في شراء مبنى سكني. هنا خياران.
- احصل على برنامج استثمار عقاري: يمكنك الانضمام إلى برامج الاستثمار العقاري التي تركز على مساعدة المستثمرين في شراء العقارات خارج السوق.
- إشراك وكيل صديق للمستثمر: خيار آخر هو استئجار وكيل عقارات متخصص في مساعدة المستثمرين ولديه إمكانية الوصول إلى عدد كبير من البائعين الذين يرغبون في البيع ولكن لا يرغبون في الإعلان عن عقاراتهم في السوق.
# 2. حدد نوع مكان الإقامة الخاص بك
تأتي المباني السكنية في مجموعة متنوعة من الأساليب ، بما في ذلك المباني الشاهقة والمتوسطة الارتفاع والحديقة والممرات. قبل تحديد نوع الشراء ، ضع في اعتبارك اتجاهات العقارات الحالية في منطقتك ، حيث تختلف الشعبية حسب المنطقة. قد يقدم وكيلك العقاري اقتراحات بناءً على ما يلاحظه على أساس يومي.
يجب عليك أيضًا تحديد ما إذا كنت تريد مجمعًا سكنيًا جديدًا أو مجمعًا يحتاج إلى بعض العمل. غالبًا ما تكون الأجزاء العلوية من المثبتات بأسعار معقولة ، ولكنها تتطلب مزيدًا من العمل وعينًا حادًا للممتلكات الأقل من قيمتها الحقيقية.
# 3. اذهب إلى العديد من الخصائص وقم بأبحاثك.
لا تشتري الشقة الأولى التي تصادفك. تحقق من الطلب المحلي ، وقم بإجراء فحص لتحديد حالة المنزل ، وزيارة أكبر عدد ممكن من المنازل.
قد تكون نسبة المستأجرين إلى الملاك في منطقة ما مؤشراً موثوقاً لنجاح استثمار شراء شقتك. المدن التي بها نسبة أعلى من المستأجرين مقارنة بالمالكين سيكون لديها طلب أعلى على الشقق ، لذلك ابحث عن هذه البيانات قبل إجراء عملية شراء.
# 4. كن على دراية بالعملية المالية وقم بحل البيانات
مطلوب دفعة مقدمة بنسبة 20٪ لشراء عقار استثماري ، بالإضافة إلى التأمين ، ودفعات الرهن العقاري ، ورسوم الصيانة والإدارة ، ونفقات التسويق.
تكاليف الصيانة قد تقضي على هوامش الربح الخاصة بك. قبل شراء مجمع ، ابحث عن معدل الانتقال المحلي لبعض الترقيات الأكثر شيوعًا ، مثل إعادة طلاء المبنى من الخارج والديكورات الداخلية للوحدات عند خروج المستأجرين.
تأكد من أنك ستكون في اللون الأسود بعد كل هذه الرسوم. لا يوجد وضع أسوأ من امتلاك مجمع سكني بملايين الدولارات يخسر المال شهرًا بعد شهر.
# 5. حدد أفضل المقرض
هناك ثلاثة أشكال شائعة لقروض بناء الشقق (باستثناء القروض السكنية للمباني التي تحتوي على أقل من أربع وحدات):
- قروض الشقة المدعومة من الحكومة تشمل نسب عالية من القرض إلى القيمة (LTV) ومبالغ قروض تتراوح من 750,000 دولار إلى 6 ملايين دولار. هذا القرض متاح من Fannie Mae و Freddie Mac و FHA. تتراوح المعدلات النموذجية من 3.5 إلى 6٪.
- قروض الشقق في الميزانية العمومية للبنك: يتمتع العديد من المقرضين المحليين بإقراض المستثمرين الذين يرغبون في شراء شقق. تتراوح فترات القرض من 20 إلى 25 عامًا ، مع سداد أقساط تتراوح من 3 إلى 15 عامًا ومعدلات فائدة تتراوح من 3 إلى 6 بالمائة.
- خيارات تمويل الشقق قصيرة الأجل: تم تصميم هذه القروض لمساعدة المستثمرين في التنافس مع المشترين النقديين من خلال تقديم قروض عقارية في غضون مهلة قصيرة. الحد الأدنى لمبلغ القرض هو 100,000 دولار أمريكي ، مع وجود قيمة طويلة الأجل تصل إلى 90٪. معدلات مرتفعة ، تتراوح من 7.5 إلى 12 في المئة.
بمجرد تحديد شكل القرض الأفضل بالنسبة لك ، ابدأ في فحص عروض كل مُقرض. كل بنك ومقرض فريد من نوعه ، لذا ابحث بدقة عن جميع إمكانياتك. قد تؤدي الزيادة الطفيفة في أسعار الفائدة إلى تآكل أرباحك.
هل شراء عمارة سكنية استثمار جيد؟
يعتبر العائد المعدل حسب المخاطر - مبلغ المال الذي قد تأمل في تحقيقه في مواجهة المخاطر التي تتعرض لها - هو العامل الأكثر أهمية الذي يجب مراعاته عند إجراء أي استثمار. بشكل عام ، تقدم المجمعات السكنية عائدًا مرتفعًا معدلاً حسب المخاطر. ومع ذلك ، هذا يختلف لكل عقار وعادة ما يتم تحديده من خلال سعر شراء الشقة.
باختصار ، يعد شراء المباني السكنية استثمارًا جيدًا بشكل عام ، ولكن ليس كل مبنى سكني استثمارًا جيدًا. عند تقييم عقار ما ، يجب على المستثمرين المحتملين ممارسة الحيطة والحذر والنظر في العديد من الجوانب ، بما في ذلك حالة العقار ، والتسعير المتعلق بالعقارات المماثلة الأخرى ، واتجاهات العقارات المحلية ، والطلب على الإيجار مقابل الملكية في المنطقة. إن أبسط طريقة لتحقيق ذلك هي استخدام حاسبة إيجار العقارات ، والتي تتوقع الأرباح التي يمكن أن تتوقعها من شراء مجمع سكني معين.
سيحتاج الناس دائمًا إلى مكان للعيش فيه ، وغالبًا ما يكون استئجار شقة هو الخيار الأكثر فعالية من حيث التكلفة. تفتقر معظم المدن الأمريكية حاليًا إلى المساكن الرخيصة ، مما يبشر بالخير لأصحاب المجمعات السكنية التي توفر معيشة ميسورة التكلفة إلى المستوى المتوسط. من ناحية أخرى ، يتم الآن بناء عدد كبير من الشقق الفاخرة الجديدة ، وستكون تلك أول من يخفض الإيجار أو يصبح شاغراً إذا تعثر الاقتصاد.
وفي الختام
يمكن مقارنة شراء شقة بشراء منزل لأسرة واحدة. عمليتا طلب القرض والإغلاق متطابقتان تقريبًا. يتمثل الجانب الأساسي في تقدير المبلغ الذي يمكنك تحمله للشقة ثم تحديد ما إذا كنت تريد الشراء أو الإيجار. بمجرد تحديد ذلك ، يمكنك التخطيط لأموالك مسبقًا من قرارك.
الأسئلة الشائعة حول شراء شقة
كم من المال يجب أن أدخره لشقتي الأولى؟
القاعدة العامة هي أن دخلك يجب أن يكون ثلاثة أضعاف الإيجار. لذلك ، إذا كنت تريد أن تعيش في مكان ما يكلف 1,000 دولار شهريًا ، فقد تحتاج إلى جني 3,000 دولار على الأقل شهريًا. تلتزم العديد من المجمعات السكنية وأصحاب العقارات بهذه اللائحة ، لذلك من المنطقي قصر بحثك على الإيجارات التي من المحتمل أن تكون مؤهلاً لها.
هل الإيجار مضيعة للمال؟
الإيجار ليس استثمارًا سيئًا. بدلاً من ذلك ، أنت تدفع مقابل مكان للعيش فيه ، وهو بعيد كل البعد عن التبذير. علاوة على ذلك ، بصفتك مستأجرًا ، فأنت معفي من العديد من النفقات الباهظة المرتبطة بملكية المنزل. نتيجة لذلك ، في كثير من الحالات ، يكون الإيجار أفضل من الشراء.
ما هي قاعدة الميزانية 50 20 30؟
وفقًا للقاعدة ، يجب أن تنفق ما يصل إلى 50٪ من دخلك بعد خصم الضرائب على الضروريات والالتزامات التي يجب عليك الالتزام بها أو الوفاء بها. يجب تقسيم النصف المتبقي على النحو التالي: 20٪ للادخار وسداد الديون ، و 30٪ لأي شيء آخر تريده.
- ما هي درجة الائتمان التي تبدأ بها: كل ما يجب أن تعرفه
- تثمين العقارات: كيف تقدر قيمة استثماراتك العقارية وممتلكاتك
- تعريف المال الأساسي: ما هو المال الأساسي؟ (+ دليل سريع)
- معدلات الرهن العقاري للممتلكات الاستثمارية: معدلات الرهن العقاري الحالية للاستثمار العقاري
- مالك ، تحقق من 5 نصائح حول كيفية تأجير الممتلكات الخاصة بك!
