عادة ما يكون الاستثمار في العقارات تحديًا عند اختيار عقار للاستثمار فيه من بين الخيارات المتاحة. قاعدة 1٪ هي اختصار يستخدمه المستثمرون لتصفية بدائل الاستثمار بسرعة من أجل اكتشاف العقار المثالي قبل أن يستحوذ مشتر آخر على الصفقة. ستوجهك هذه المقالة إلى كيفية استخدام قاعدة 1٪ في الاستثمار العقاري ، وكيف تعمل قاعدة الجيوب الأكبر 1٪ في العقارات. أيضًا ، ستتعرف على كيفية حساب قاعدة 1٪ باستخدام حاسبة العقارات بقاعدة 1٪.
نبذة
تقارن قاعدة 1٪ للاستثمار العقاري بين سعر شراء عقار استثماري وإجمالي الدخل الذي سينتج عنه. لتحقيق القاعدة الأولى في الاستثمار العقاري. يجب أن يكون الإيجار الشهري للاستثمار المحتمل مساويًا أو أكبر من 1٪ من سعر الشراء. والغرض من هذه القاعدة هو التأكد من أن الإيجار أكبر من أو على الأقل مساوٍ لمدفوعات الرهن العقاري حتى يتمكن المستثمر على الأقل من دفع ثمن العقار.
1٪ حكم الاستثمار العقاري
إذا كنت ترغب في شراء عقار استثماري ، يمكن أن تكون قاعدة 1٪ أداة مفيدة في تحديد وتحديد موقع العقار الصحيح لتحقيق أهدافك. يمكنك استخدامه لتقييم كيفية التدفق النقدي للممتلكات بسرعة ، أو للمساعدة في تحديد الإيجار الشهري عند الاستثمار في العقارات ، إذا كان العقار غير مشغول الآن. ومع ذلك ، من المهم أن تتذكر أن هذه مجرد إرشادات. إنه مكان جيد للبدء ، ولكن يجب أن تأخذ جوانب إضافية في الحسبان عند تحديد مقدار الإيجار الذي ستفرضه على عملائك.
هل قاعدة 1٪ واقعية في العقارات؟
يستخدم المستثمرون العقاريون قاعدة 1٪ كمبدأ توجيهي لاختيار فرص الاستثمار الممكنة لمحافظهم الاستثمارية. على الرغم من أن الدليل الإرشادي ساعد العديد من المستثمرين في اتخاذ قرارات حكيمة فيما يتعلق بالعقارات الاستثمارية ، إلا أن الوضع الحالي لسوق العقارات قد يجعل تطبيقه مستحيلاً.
ما هي القاعدة 2٪ العقارات؟
تشير قاعدة 6,000٪ في العقارات إلى نسبة القيمة الإجمالية لمنزلك التي يجب أن تتقاضاها من الإيجار. بمعنى آخر ، يجب أن تطلب ما لا يقل عن 300,000 دولار شهريًا لمنزل XNUMX دولار لجعله جديرًا بالاهتمام.
1٪ القاعدة العقارية جيوب أكبر
1 قاعدة الاستثمار العقاري هو عمل محفوف بالمخاطر يمكن لأي شخص أن يغامر به. ولكن إذا كنت تعرف كيفية إدارة السوق وبعض التكتيكات الهامة للتجارة ، فيمكن أن تكون الجائزة هي حريتك المالية. الجيوب الأكبر هي مورد شامل لأي شخص يرغب في الازدهار في الاستثمار العقاري. تم تأسيس شبكة الإنترنت من قبل المستثمرين للمساعدة في نمو وتعليم المستثمرين الآخرين. يمكن أن يساعدك هذا المجتمع العقاري في العثور على أول عقار استثماري لك ، أو تطوير محفظتك الحالية ، أو التواصل مع زملائك المستثمرين والبائعين ، أو مجرد تحسين وضعك المالي. تقدم الجيوب الأكبر أيضًا آلات حاسبة لتقييم الصفقات مثل حاسبة ملكية القاعدة بنسبة 1 بالمائة. اقرأ لتعرف كيف يعمل.
جيوب أكبر 1 في المئة حكم حاسبة العقارات
وإليك طريقة الحساب السريعة والسهلة للقاعدة 1 العقارية. يتضمن ذلك قاعدة 1٪ أو 2٪ أو 3٪ لتحليل العقارات الاستثمارية الممكنة.
مثال 1: اشترى بوب منزلاً بمبلغ 100,000 دولار ويشعر أنه يستطيع تأجيره مقابل 1,000 دولار شهريًا. يستطيع بوب تلبية معايير 1٪ مع عملية الشراء هذه لأن 1,000 دولار من الإيجار يساوي 1٪ من سعر الشراء البالغ 100,000 دولار.
مثال 2: اشترت بيتي تربلكس مقابل 225,000 ألف دولار واستأجرت كل شقة مقابل 1,500 دولار. إجمالي دخلها الشهري هو 4,500 دولار. لقد حققت سوزي قاعدة 2٪. 225,000 دولار مقسومة على 2٪ تساوي 4,500 دولار.
مثال 3: قام بيري بشراء وتجديد ثلاثي. اشترى تريبلكس مقابل 160,000 ألف دولار بقرض نقدي صعب. تبلغ تكلفة كل غرفة نوم حوالي 525 دولارًا شهريًا في المتوسط. هناك ثلاث غرف نوم في كل من الوحدات الثلاث. نتيجة لذلك ، تحقق كل وحدة ما يقرب من 1,575،525 دولارًا (3 دولارًا مضروبًا في 4,800 غرف نوم). كل شهر ، يولد الثلاثي الكامل 1,575 دولار (3،75 دولارًا 3 وحدات ، بالإضافة إلى 4,800 دولارًا شهريًا لتأجير المرآب في الموقع). يفي بيري بمتطلبات 3٪ مع هذا العقار لأن 160,000،XNUMX دولار هي XNUMX٪ من XNUMX،XNUMX دولار. بعد قولي هذا ، أشعر أنه لا يزال من الممكن للغاية تلبية هذه المعايير. إليك بعض الأفكار لتوصلك إلى هناك.
كيفية تلبية معايير الجيوب الأكبر للعقارات بنسبة 1 في المائة
- قم بالاستثمار في سوق منخفضة التكلفة: يمكنك استثمار مسافة قاعدة واحدة تبلغ 1 ميل من خلال الاستثمار في العقارات والإدارة الذاتية أيضًا. إنه أمر يمكن تصوره.
- استخدم طريقة فريدة من نوعها لزيادة دخل الإيجار: يمكنك القيام بذلك عن طريق تأجير الغرفة. يمكنك حتى استئجار مناطق أخرى ، مثل المرآب ، أو شراء غسالات ومجففات تعمل بقطع النقود المعدنية.
- الشراء في موقع يتزايد فيه الطلب الإيجاري: من المحتمل أن يسمح هذا بزيادات سنوية في رسوم الإيجار.
- الشراء خارج السوق: عادة ما تكون معظم المنازل في MLS باهظة الثمن. للحصول على سعر أفضل ، حاول العمل مع تجار الجملة. بدلاً من ذلك ، قم بإطلاق حملة تسويقية تستهدف مالكي العقارات في الموقع الذي تختاره
- بسعر أقل ، قم بشراء منزل بإيجار أقل من السوق وصيانة مهملة. قم بإجراء الإصلاحات المطلوبة وزد الإيجار وفقًا لذلك.
1 في المئة حكم حاسبة العقارات
من السهل استخدام قاعدة العقارات 1٪ ، الآلة الحاسبة. ببساطة ، قم بضرب سعر شراء العقار بنسبة 1٪ أو بالأحرى ، قم بتحويل الفاصلة إلى اليسار بمسافتين. يجب أن تكون النتيجة النهائية هي أقل مبلغ تتقاضاه في الإيجار الشهري. إذا تطلب العقار أي إصلاحات ، يجب إدخالها في المعادلة عن طريق إضافتها إلى سعر الشراء ثم زيادة الإجمالي بنسبة 1٪.
أمثلة: باستخدام حاسبة العقارات ذات القاعدة 1 ، يمكنك حساب قاعدة 1٪ بهذه الأمثلة. فيما يلي مثال لمنزل يبلغ سعر شرائه 150,000 ألف دولار: 1,500 دولار = 150,000 ألف دولار × 0.01
باستخدام حاسبة العقارات ذات القاعدة الأولى ، يجب أن تبحث عن رهن عقاري بدفع شهري قدره 1 دولار أو أقل ، وتقاضي المستأجرين لديك حدًا أدنى من الإيجار الشهري قدره 1,500 دولار.
افترض أن المنزل يحتاج إلى إصلاحات تصل إلى 10,000 دولار تقريبًا. في هذه الحالة ، ستضيف تكلفة الإصلاحات إلى سعر شراء المنزل ، بإجمالي 160,000 ألف دولار. ثم يتم ضرب المجموع بنسبة 1٪ للحصول على دفعة شهرية بحد أدنى 1,600 دولار.
متى تستخدم حاسبة العقارات بنسبة 1 في المائة
يفضل استخدام قاعدة 1٪ طريقة الفرز المسبق. إنها طريقة لتوفير الوقت مع الانضباط كمستثمر. هذا يعني أنك ستستخدمه مبكرًا في العملية للعثور على اختيارات استثمار ذكية.
على سبيل المثال ، يمكنك استخدامه لفحص 20 منزلاً مدرجًا تتلقاه من وكيل العقارات الخاص بك. للبدء ، ستنزل إلى أسفل قائمة الأسعار المطلوبة وتقدير 1٪ من كل قائمة أسعار. للقيام بذلك في أفكارك ، حرك ببساطة العلامة العشرية مرتين إلى اليسار. 100,000،1,000.00 دولار ، على سبيل المثال ، تساوي XNUMX،XNUMX دولار.
بعد ذلك ، بعد الحصول على رقم 1٪ ، يمكنك مقارنته بإيجار سوق العقار. إذا كان الإيجار قريبًا من 1٪ من السعر المطلوب ، فمن المحتمل أن يكون الأمر يستحق المزيد من البحث. ومع ذلك ، إذا كان الإيجار الحقيقي أقل بكثير من 1٪ ، يمكنك ببساطة تجاهل هذا الخيار. ومع ذلك ، عندما تدرس وتصبح خبيرًا في مجالك ، يجب أن يصبح تسعير الإيجار أكثر وضوحًا دون الحاجة إلى آلة حاسبة. هذا هو أفضل إعداد لاستخدام قاعدة الواحد بالمائة. لكن أولاً ، دعنا نلقي نظرة على الوقت الذي لا يجب عليك استخدامه فيه.
عندما لا تستخدم حاسبة العقارات بنسبة 1 في المائة
بعد تضييق نطاق اختيارك للمنازل ، أعتقد أن تجاوز قاعدة 1٪ واستخدام المزيد من تقنيات التحليل المتعمق. على سبيل المثال ، إذا كنت تنوي تقديم عرض ثم إغلاق عملية شراء لاحقًا ، فستحتاج إلى معلومات أكثر بكثير مما توفره قاعدة الواحد بالمائة.
يعتبر معيار الواحد بالمائة فقط الدخل الإجمالي للممتلكات. يجب أن يكون هذا ما تجمعه من المستأجر. ومع ذلك ، فإن الحد الأدنى من الاستثمار الإيجاري هو صافي الدخل ، أو ما تبقى بعد خصم جميع النفقات. لفهم التدفق النقدي للممتلكات حقًا ، يجب خصم المصاريف مثل الإدارة ، والوظائف الشاغرة ، والضرائب ، والتأمين ، والصيانة ، والنفقات الرأسمالية ، ومدفوعات الرهن العقاري.
يمكنك تقييم وتحديد أهداف لمعدل الحد الأقصى للممتلكات وصافي الدخل بعد التمويل. قد تستوفي الخاصية التي تفي بشرط الواحد بالمائة أيضًا هذه المعايير. في بعض الأحيان يعمل ، وأحيانًا لا يعمل. يعتمد الكثير على تفاصيل نفقات العقار أو تمويل الرهن العقاري الذي قد أحصل عليه.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك تطبيق قاعدة 1 على فئات معينة من العقارات أثناء الاستثمار. هو الأنسب للإيجارات السكنية الصغيرة (منازل ، دوبلكس ، تربلكس ، رباعي) في المناطق أ أو ب. إذا كنت تشتري في حي C منخفض السعر ، أو حدائق منزلية متنقلة ، أو مباني كبيرة متعددة الوحدات ، أو عقار تجاري ، فيجب أن يكون دخلك أعلى مما يسمح به المبدأ التوجيهي بنسبة واحد بالمائة. التحدي الآخر لقاعدة الواحد بالمائة هو أنه لا يمكنك استخدامها في الأسواق عالية السعر.
مزايا قاعدة 1٪
- يتطلب الاستثمار العقاري دراسة مكثفة ، ولكن استخدام معادلة أساسية لإصدار الأحكام بسرعة قد يوفر الوقت على المدى الطويل. يمكن أن يساعدك استخدام هذه القاعدة في:
- تحديد إجمالي النقد على العائد النقدي. بالنسبة لبعض المستثمرين العقاريين ، هذا كافٍ لتقرير ما إذا كانوا سيواصلون عملية الشراء أو يبحثون في التفاصيل بشكل أكبر.
- تفاوض على قاعدة 1٪ المستثمرين العقاريين تستخدم. نتيجة لذلك ، يمكنك دائمًا استخدام هذه القاعدة لاكتساب فكرة تقريبية عن الكيفية التي يعرض بها الأفراد الآخرون ، مثل المشترين المتنافسين ووسطاء العقارات والمقرضين ، نفس الاستثمار الذي تشاهده. إن معرفة كيفية إدراك أصحاب المصلحة الآخرين للممتلكات سيوفر لك المعلومات التي تحتاجها لضمان حصولك على صفقة عادلة والتفاوض وفقًا لذلك.
- تحقق بسرعة من خصائص متعددة. يعد استخدام قاعدة 1٪ أسلوبًا بسيطًا لفرز الخصائص المختلفة التي تهتم بها بسرعة. إذا كنت تقوم بتحليل عمليات شراء محتملة متعددة وتوفر إحداها خطرًا واضحًا على التدفق النقدي الإيجابي ، فيمكنك بالتأكيد التحقق من ذلك من خلال قائمة وفحص الخصائص الأخرى.
- إذا كانت الخاصية لا تتطابق مع معيار 1٪ ، فهذا لا يعني دائمًا أنها فاشلة ؛ قد تكون هناك خصائص أخرى تجعله استثمارًا جيدًا. إذا لم يقترب حتى ، فهذا مؤشر قوي على أنه يجب عليك الاستمرار في البحث عن واحد.
عيوب قاعدة 1٪
بسبب بساطة قاعدة 1 في المائة ، فإنها لا تقدم نظرة كاملة على جميع العناصر التي تؤثر على معدلات الإيجار. يجب عليك أيضا التحقق من
- الموقع الجغرافي: فحص متوسط الإيجارات في المنطقة ومعدل دوران المستأجرين. إذا كانت منطقة العقار لا تدعم قاعدة 1٪ مبدئيًا ولكن قد تزداد شعبيتها ، فقد يظل استثمارًا حكيمًا.
- تكاليف الصيانة والإصلاح: هل ستنفق الكثير من المال على تنسيق الحدائق ، أم أنك تشتري منزلًا تاريخيًا سيكون له صيانة خاصة أو مكثفة؟ كل هذه العوامل لها تأثير على استثمارك
1 في المئة القاعدة أسئلة وأجوبة العقارات
هل قاعدة 1٪ عفا عليها الزمن؟
قاعدة 1٪ هي مجرد قاعدة عامة وقاعدة قديمة في ذلك الوقت. تم إنشاؤه خلال فترة زمنية مختلفة وهو يبالغ في تقدير دور التدفق النقدي في مناخ الاستثمار العقاري اليوم.
هل قاعدة 2٪ واقعية؟
قاعدة 2٪ في العقارات هي قاعدة عامة تشير إلى أن تأجير العقارات هو استثمار جيد إذا كان دخل الإيجار الشهري يساوي أو يزيد عن 2٪ من سعر العقار الاستثماري.
ما هي قاعدة الـ 70 بالمئة في العقارات؟
تساعد قاعدة 70٪ زعانف المنزل على تحديد الحد الأقصى للسعر الذي يجب عليهم دفعه مقابل عقار استثماري. في الأساس ، يجب ألا ينفقوا أكثر من 70٪ من قيمة ما بعد الإصلاح في المنزل مطروحًا منها تكاليف تجديد العقار.
ما هي طريقة بررر؟
طريقة BRRRR (الشراء ، إعادة التأهيل ، الإيجار ، إعادة التمويل ، التكرار) هي استراتيجية استثمار عقاري تتضمن تقليب الممتلكات المتعثرة ، وتأجيرها ، ثم إعادة تمويلها نقدًا من أجل تمويل المزيد من الاستثمار في العقارات الإيجارية
مقالات ذات صلة
