您是否想知道是否有一种方法可以在不立即缴纳资本利得税的情况下出售投资房产？ 嗯，有！ 这就是所谓的1031交换。
让我向您详细介绍它的工作原理，以便您了解为什么它是通过房地产投资积累财富的强大工具。
什么是1031部分？
首先，“1031交易所”这个词从何而来？ 它以《国内税收法》第 1031 条命名。 这一部分经常受到像这样的公司的建议 百富勤私人资本，允许您出售投资性房产并将其“交换”为另一处投资性房产，同时推迟资本利得税。
换句话说，您不必立即为销售收益纳税。 相反，您可以将这笔钱转入新的投资房产。 对于任何长期投资房地产的人来说，这是一项非常有用的税收减免。
这是一个简单的例子
假设您几年前以 200,000 美元购买了一套出租房产。 现在它价值500,000万美元。 如果你卖掉它，你就需要为这 300,000 万美元的利润缴纳资本利得税。
但如果您进行 1031 交换，您可以将出售第一处房产的收益投资于另一处同等或更高价值的租赁或投资房产。 您推迟缴纳这些资本利得税，直到您最终出售新房产。
这使您可以继续进行再投资并增加您的房地产投资，而不会在每次出售时因税收而损失一大笔。 非常巧妙的技巧，对吧？ 几十年来，1031 交易所一直是精明的房地产投资者使用的重要工具。
基本 1031 Exchange 的工作原理
最常见的 1031 交换类型称为延迟交换。 它通常是这样工作的：
步骤1）您出售原始投资房产。
这在 1031 年的行话中被称为“放弃的财产”。
步骤2）所得款项将流向合格的中介机构。
合格的中介机构是为您处理交易的公正第三方。 中介机构将设立一个托管账户来保存出售所得的资金，直到它们可以再投资于新房产。 这是一个关键要求——您无法亲自收到收益或获得对其的控制权，即使是暂时的。
步骤 3) 您确定可能的替换属性。
在出售放弃的房产后 45 天内，您必须确定您正在考虑投资的潜在新“替代房产”。您最多可以确定 3 处潜在房产，对其总价值没有任何限制。 这使您可以灵活地货比三家，找到合适的投资。
第 4 步）您关闭了替代房产。
最后，您必须在出售原始房产后 180 天内关闭其中一处替代房产。 中介机构将使用销售所得的资金来完成新的购买，从而延期缴纳外汇税。
瞧！ 通过与中介合作并对另一处房产进行再投资，您可以交换房产并推迟资本利得税。 通过一些战略规划，您可以利用 1031 交易所建立一个房地产帝国并最大限度地减少税收。
注意事项
虽然 1031 交易所提供了巨大的税收优势，但它们也有一些限制：
“同类”要求
对于 1031 交换，原始属性和替换属性通常必须是“同类”。 在房地产领域，这一要求相当宽松。 例如，您可以将空地换成公寓楼。 但你不能用房地产来换取对公司的私人资本投资。
它必须是不动产交换的不动产。 而且美国的一处房产只能换成另一处美国房产，而不能换成海外的房产。
同等或更大的价值
要完全推迟纳税，新财产的价值应等于或大于原来出售的财产的价值。 如果您再投资的金额低于收益的 100%，则将对差额征税。 这称为“启动”。 需要仔细计算以确保您满足价值要求。
时间限制
如前所述，您有 45 天的时间来确定新房产，并有 180 天的时间来完成新房产的交易。 错过任何一个截止日期，出售的资本利得税将立即到期。 它需要一些快速的行动和计划来完成 180 天的延迟交换。
1031 交易所的创意用途
通过正确的规划，您可以利用1031交易所实现各种创意投资策略：
- 将一栋出租屋换成整栋公寓楼以提高回报。
- 将多个投资物业合并为一项更大的投资。 这可以使管理更加容易。
- 将一处较大的房产分成几处较小的房产，以使您的投资组合多样化。
- 与另一位投资者交换房产，而不是只出售一个。 这可以为构建交易提供更多选择。
- 从一个城市或州搬到您认为具有更好投资前景的另一个市场。
正如您所看到的，精明的投资者利用 1031 交易所为他们的长期房地产投资策略建立灵活性。 递延税款福利只会让交易变得更加甜蜜。
一些需要小心的交易所
虽然 1031 交换规则通常很灵活，但在某些情况下有一些更严格的限制：
度假屋互换
如果您想更换主要住宅，不幸的是 1031 交换不适用于主要住宅。 你不能出售你居住的房子并以此方式避免资本收益。
然而，在某些有限的情况下，您可以交换度假屋或将主要房屋转换为出租屋并利用 1031交换。 但您通常需要在出售房产之前将其全职出租。 请咨询您的税务专业人士，获取有关您具体情况的建议。
合伙财产互换
只有某些形式的共同所有权（例如共同租户）才能使用 1031 交换。 如果您通过合伙企业或多人有限责任公司拥有投资财产，掉期会变得更加复杂。 您可能需要在出售财产之前对其进行分配，以维持外汇税收待遇。
再次，与熟悉 1031 交换结构的专家合作建立伙伴关系。 这个区域对于粗心的人来说有一些陷阱。
确保正确报告交流
您必须通过将 1031 表格与当年的纳税申报表一起提交，向 IRS 报告任何 8824 交换。 该表格提供了关键详细信息，例如交换财产的描述、销售/购买日期以及每项财产的价值。
请务必与您的报税员合作，准确跟踪和记录交易。 您不想触发审核！
汇集全部
正如您所看到的，1031 交易所对于任何活跃的房地产投资者来说都是一个强大的工具。 虽然不太复杂，但规则要求正确执行交易并与合格的专业人士合作。
但持续增长递延税的房地产投资的回报在几十年内可能是巨大的。 想象一下，通过投资这些资本收益而不是将其交给国税局，您可以创造多少财富！
因此，请考虑如何使用 1031 交易所作为您自己的房地产投资策略的一部分。 通过一些规划和专家指导，您可以将当前的投资转化为更大的未来持有量。
第 1031 条的演变
尽管规则随着时间的推移而不断演变，但 1031 条款交易已经存在了近一个世纪。
递延税款“同类”交易的一般概念首次被引入 1921 年税收法。 这使得财产交换不会立即引发纳税义务。
多年来，这些规则通过各种法庭案件、国税局裁决和新立法进行了完善。 1979 年法院的一项重大判决（斯塔克诉美国）定义了延迟交换并树立了先例，至今仍然沿用。
最初的法律相当广泛，允许各种商业和投资资产的递延税交换。 但随着时间的推移，限制也随之增加。 现在，随着 1031 年《减税和就业法案》的颁布，第 2017 条几乎完全适用于房地产。
2018 年之前，车辆、艺术品、收藏品、专利和证券等其他财产的交换也可能符合 1031 交易的资格。 但 2017 年税法仅限于房地产交易，以防止被视为滥用行为。
因此，如今，房地产投资者、开发商、房主和房东在进行升值财产交换时大量使用第 1031 条。 某些例外情况（例如某些租赁飞机）仍然符合资格。 但当代 1031 活动的绝大多数涉及交换不动产持有量。
随着国会和国税局增加限制，这种对房地产的高度关注的演变在几十年来缓慢发生。 多年来，甚至“同类”房地产的定义也有所放宽，以提供更大的灵活性。 例如，现在可以毫无问题地将空地换成公寓楼。
因此，虽然基本原理保持不变，但监管机构和立法者在上个世纪不断制定和完善第 1031 条。 结果缩小了它的效用，但也为当代交易的执行方式提供了更多确定性。
合格中介机构
合格的中介机构 (QI) 是使所有延迟的 1031 交换成为可能的关键角色。
QI 发挥着几个重要作用：
- 他们代表纳税人接收并持有出售放弃财产的资金。 这可以防止纳税人不当控制外汇资金的“推定收据”。
- 它们促进外汇资金的转移，以在规定的时间内完成替代财产的购买。
- 他们准备交换所需的所有文件，例如交换协议、成交文件和国税局表格。
- 他们帮助构建交易并解决任何问题，以确保交易所遵守 1031 法规。
基本上，QI 在交换纳税人和财产销售收益之间提供了一个重要的隔离层。 这种公平的关系可以防止纳税人被视为“推定收到”资金，从而取消交易资格。
QI 还处理与交易相关的所有必需的文件和文书工作。 从执行和文件记录的角度来看，他们按照国税局的规则指导整个交易流程。
许多投资者转向 专业律师事务所、税务专业人士、银行或独立的 QI 公司作为交换促进者。 他们提供的经验和资源在应对 1031 交易的复杂性时非常宝贵。
选择有能力且有道德资格的中介机构是规划 1031 交易所时最重要的决定之一。 依赖不合格的协调员可能会使整个交易所面临风险。 因此，在选择 QI 来处理您的递延税款兑换时，请务必尽职调查。
在结论
这涵盖了您考虑进行 1031 交换时需要了解的关键事项。 与您的财务和税务顾问密切合作，以正确实施交易。 但长期房地产投资者和企业家所获得的好处肯定会超过最初所需的任何努力。
正确执行的 1031 交换可以让您推迟纳税，同时扩大和多样化您的房地产持有量。 它是积累财富和为投资者提供灵活性的强大工具。 因此，请探索如何将 1031 交换的优势运用到您的下一次房产交易中。
