贷款价值比是房地产中经常使用的一个词。 但 LTV 到底是什么，您的贷款价值比如何影响抵押贷款流程？ 简单的回答是，贷款价值比是贷方通常用来计算与向您贷款相关的任何风险的指标。 在这里，我们将仔细研究房地产中的贷款价值比是什么，如何计算它，以及它对您的抵押贷款的潜在影响。
什么是贷款与价值 (LTV) 比率？
贷款价值比 (LTV) 是金融机构和其他贷方在授权抵押贷款之前使用的风险评估。 具有高 LTV 比率的贷款评估通常被视为高风险贷款。 因此，如果贷款被授权，利率会更高。
此外，贷款价值比率高的贷款可能需要借款人购买抵押贷款保险以减轻贷方的风险。 这被称为私人抵押贷款保险 (PMI)。
贷款价值比如何运作？
在审查您的抵押贷款等担保贷款申请时，贷方会考虑您的贷款价值比。 购买房产时，首付通常是购买价格的一部分。 如果您借钱支付剩余费用，您的贷方也会派出一名估价师来确定房产的价值。 （请记住，评估值可能与购买价格对应，也可能不对应。）
一旦评估师确定了房屋价值，贷方就可以计算您的贷款价值比。 如果您首付房屋价值的 10% 并借入剩余部分，您的抵押贷款价值比率将为 90%。 如果您首付房屋价值的 20%，您的抵押贷款价值将为 80%。 您的首付款越多，您的 LTV 比率就越低。
有资格获得特殊融资（如 VA 贷款或 USDA 贷款）的房主可能能够获得贷款价值比为 100% 的抵押贷款。 另一方面，其他所有人都必须支付一部分房屋的初始成本，以便他们的 LTV 比率为 97% 或更低。
您如何计算贷款价值比？
要计算和确定您的贷款价值比，请将贷款金额除以资产价值，然后将结果乘以 100 得到一个百分比：
LTV =（贷款欠款÷资产评估值）×100
如果您要购买 300,000 美元的房子，而您的贷款金额为 250,000 美元，则购买时的 LTV 比率为（250,000 美元/300,000 美元）x 100，即 83.3%。
换句话说，LTV 比率是首付款未涵盖的财产评估价值的百分比。 如果您将 85% 的首付用于支付剩余购买价格的贷款，则 LTV 为 15%。
贷方和联邦住房监管机构主要关注提供贷款时的 LTV 比率，但您可以在贷款回收期内随时通过将贷款余额除以房产的评估价值来计算它。 当您偿还贷款时，到期金额会降低，从而降低 LTV。 如果你的房子的价值随着时间的推移而上升，LTV 就会下降。 但是，如果房产价值下跌（例如，如果当地市场的房价大幅下跌），LTV 可能会上升。
当 LTV 比率超过 100% 时，借款人被称为贷款“欠款”，当房产的市场价值低于贷款总额时就会发生这种情况。 对于关闭成本较大的贷款，在还款期早期也可以设想 LTV 大于 100%。
贷方如何使用贷款价值比？
LTV 比率是贷方在分析您的贷款申请时使用的一种风险评估。 贷方通常授予较低 LTV 比率贷款较低的利率。 支付更多的房产首付款可能会降低您的抵押贷款利率。
LTV 比率并不是贷方在考虑您的贷款申请时考虑的唯一标准。 为了评估您作为借款人的风险，他们还会考虑您的信用评分、债务收入比、付款历史和收入。
如果您正在考虑购买房屋，花时间修复您的信用并将您的债务收入比降至最低可能有助于您获得更好的利率。
贷款与价值比率规则的变化
在LTV比率规定方面，不同的贷款种类可能有不同的规定。
#1。 FHA贷款
FHA 贷款是面向中低收入借款人的抵押贷款。 它们由联邦住房管理局 (FHA) 担保并由 FHA 批准的贷方发行。
FHA 贷款比许多商业贷款提供更低的首付和信贷要求。 FHA 贷款提供高达 96.5% 的初始 LTV 比率，但它们要求在贷款期限内支付抵押保险费 (MIP)（无论 LTV 比率随后变得多低）。
#2。 弗吉尼亚州和美国农业部贷款
尽管 LTV 比率可高达 100%，VA 和 USDA 贷款可供现役和退役军人以及居住在农村地区的人使用，但不需要私人抵押贷款保险。但是，有额外费用VA 和 USDA 贷款。
#3。 房利美和房地美
对于低收入申请人，房利美的 HomeReady 和房地美的 Home Possible 抵押贷款计划提供 97% 的 LTV 比率。 然而，他们确实需要抵押贷款保险，直到比率降至 80% 以下。
FHA、VA 和 USDA 贷款有简化的再融资替代方案。 这些免除评估标准，因此房屋的LTV比率与贷款无关。 对于 LTV 比率大于 100% 的债务人（也称为“水下”或“颠倒”），房利美的高 LTV 再融资选项和房地美的增强救济再融资是可用的替代方案。
什么是良好的贷款价值比？
使用传统贷款购买房屋时，80% 或更低的 LTV 比率非常好。 LTV 比率超过 80% 的传统抵押贷款通常需要 PMI，这可能会在贷款期限内增加数万美元的还款额。
一些政府支持的抵押贷款允许极高的 LTV 比率。 例如，联邦住房管理局 (FHA) 贷款的最低首付款为 3.5%（LTV 比率为 96.5%）。 美国农业部和退伍军人事务部的贷款根本不需要首付（100% LTV）。 为了抵消与其较高 LTV 相关的风险，这些贷款通常需要抵押贷款保险或在关闭成本中包含额外费用。
对于汽车贷款，LTV 比率就不那么重要了。 虽然更高的汽车贷款 LTV 比率可能会导致更高的利率，但没有类似的门槛来产生最佳抵押贷款条件的 80% LTV。
如何降低贷款价值
一般来说，降低贷款的 LTV，尤其是房屋贷款，意味着整个贷款期限内的总成本较低。 由于 LTV 比率仅由两个变量决定——贷款金额和资产价值——降低 LTV 的方法很简单：
- 增加首付。 如果你急于买房或买车，存一大笔首付可能会考验你的耐心，但从长远来看可能是值得的。
- 将目光投向成本较低的目标. 购买比您梦想中的房子稍旧或稍小的房产，可以让您使用目前的积蓄来支付更大的购买价格。
无论您是申请汽车贷款还是抵押贷款，您都应该了解您的 LTV 比率如何影响整体借贷成本，您可以采取哪些措施来降低 LTV，以及这样做如何在贷款期限内为您省钱。
贷款价值的抵押示例
例如，假设您购买了价值 100,000 美元的房产。 不过，业主愿意以 90,000 美元的价格出售它。 如果您首付 10,000 美元，您的贷款将为 80,000 美元，LTV 比率为 80%（即 80,000/100,000）。 如果您将首付款增加到 15,000 美元，您的抵押贷款现在价值 75,000 美元。 这会将您的 LTV 比率提高到 75% (75,000/100,000)。
LTV 与组合 LTV (CLTV)
虽然 LTV 比率考虑了购买房屋时单一抵押贷款的影响，但合并贷款价值 (CLTV) 比率考虑了财产上所有担保贷款的总价值。这不仅包括 LTV 中的主要抵押贷款计算，还包括任何二次抵押贷款、房屋净值贷款或信贷额度，或其他留置权。
贷款人使用 CLTV 比率来估计潜在购房者在使用不止一笔贷款时的违约风险，例如他们是否有两笔或更多抵押贷款，或者抵押贷款加上房屋净值贷款或信贷额度 (HELOC) . 贷款人通常准备以 80% 或更高的 CLTV 比率向信用良好的借款人提供贷款。 因为这是一个更全面的评估，主要贷款人对 CLTV 标准更为宽松。
让我们更深入地了解一下区别。 LTV 比率仅考虑住宅的主要抵押贷款余额。 因此，如果主要抵押贷款余额为 100,000 美元，而房屋价值为 200,000 美元，则 LTV 为 50%。
考虑以下场景：房子有 30,000 美元的第二抵押贷款和 20,000 美元的 HELOC。 合并后的贷款价值比现在为（$100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000）= 75%，这是一个明显更高的比率。
如果抵押权人违约并且财产被取消抵押品赎回权，这些综合考虑尤为重要。
60% LTV 是什么意思？
贷款价值比将抵押金额与房产价值进行比较。 它以百分比形式给出。 如果您借 80,000 美元购买价值 100,000 美元的房屋，则您的贷款价值比为 80%，因为您借入了房屋价值的 80%。
什么是 70% 贷款价值比？
70% (0.70) 的贷款价值比 (LTV) 表明借入的金额相当于资产价值的 70%。 在抵押贷款的情况下，这意味着借款人已经支付了 30% 并正在为余额融资。
什么是 80% 贷款价值比？
它以百分比形式给出。 如果您借 80,000 美元购买价值 100,000 美元的房屋，则您的贷款价值比为 80%，因为您借入了房屋价值的 80%。
贷款价值比是如何计算的？
要计算您的贷款价值比，请将您现有的贷款余额（在您的月度账单或在线账户上找到）除以您房屋的评估价值。 要将此值转换为百分比，请将其乘以 100。
最低 LTV 是多少？
大多数贷方认为 80% 是可接受的贷款价值 (LTV) 比率。 任何低于这个数字的东西都是可取的。 如果 LTV 超过 80%，借款成本可能会增加，或者借款人可能会被拒绝贷款。
什么是糟糕的 LTV 比率？
任何低于 80% 的值都被认为是不错的贷款价值比。 这表明贷方的风险很低。 另一方面，任何超过 80% 的值都被认为是糟糕的贷款价值比，因为这对贷方来说是有风险的。
40% 的 LTV 好吗？
根据经验，良好的贷款价值比不应超过 80%。 任何超过 80% 的都被称为高 LTV，这意味着借款人可能面临更高的借贷利率、私人抵押贷款保险的要求或拒绝贷款。 大于 95% 的 LTV 通常被认为是不受欢迎的。
Loan-To-Value 90% of 200000 是什么意思？
“贷款价值比”(LTV) 将您的抵押贷款规模与房屋价值进行比较。 例如，如果你的房子价值 200,000 美元，你有 180,000 美元的抵押贷款，那么你的 LTV 比率是 90%，因为贷款占总价格的 90%。
100% 贷款价值比是什么意思？
VA 贷款要求允许 100% LTV，这意味着不需要首付。
在结论
在房地产中，贷款价值比是一个需要理解的重要计算。 将您想购买的已评估房屋的价值与您想借入的贷款金额进行比较的百分比统计数据，它可以帮助贷方确定您从融资的角度来看何时是安全的赌注。 一般来说，你的 LTV 越小，你在借钱方面的表现就越好。
- MORTGAGE CREDIT SCORE：购买房屋所需的最低信用
- LTV 比率：它是什么以及如何计算它
- 贷款价值比：含义、公式和计算方法
- 贷款与价值 (LTV) 比率：含义和计算
- 如何通过实际示例和您所需要的一切来计算房屋净值
- 放射科技师：意义、薪水和如何成为一名
参考资料
