拥有出租房屋：投资房地产租赁的利弊 

在拥有出租房屋方面，即使在您开始拥有它们的过程之前，您也应该注意几件事。 这是因为出租房屋的价格受到大流行的影响，使它们变得更便宜。 在投资租赁房屋之前，您需要考虑一些利弊，尤其是对于初学者而言。 您还需要为拥有出租房屋所带来的一切做好准备，因为这需要大量的准备工作。 如果您希望尽快拥有出租物业，这篇文章可作为指南。

继续阅读并详细了解它！

拥有出租房屋 

没有人告诉你关于拥有出租房屋的事实是，它通常会带来压力。 拥有出租房屋的挑战很早就开始了，而且几乎总是涉及时间和金钱。 在进入住宅房地产市场之前，您需要了解拥有出租房屋的六个基本挑战。 拥有出租房屋所带来的挑战包括： 

• 寻找合适的房产
• 准备单元
• 寻找好租客
• 维护问题，出现的麻烦
• 利率变化会影响租金。

所有挑战仍然存在，居住在现场意味着您随时可用，并将与您的租户保持密切联系。 适当计划并将以下步骤付诸行动

#1。 去基本

请注意，购买和出租没有额外设施的公寓可以使租赁过程保持简单。 但是，您还应该了解并确定您的市场。 例如，如果您主要出租给大学生，在这种情况下，您将不需要高端电器或装饰品。 这是因为它可能会在学生聚会或他们的众多活动中被破坏。

另一种赚钱方式是通过与政府住房计划合作。 这是因为，您可以通过政府补贴计划租用一套基本、干净的公寓，里面有家庭可以使用的必要电器。 您可以通过参与某种住房计划来简单地实现这一目标，该计划可以为有需要的家庭提供安全的庇护所。 您也可以通过投资赚钱。

#2。 长期持有

大多数房地产投资者会告诉你，他们会支付租金和费用。 这意味着他们的做法是购买低价房产，然后让租户的租金还清抵押贷款。 然后，在某个时候，他们会在 30 年后卖掉房子，同时利用一些价格上涨的机会。 虽然这是一种合理的方法，但利润可能很小，而资本利得税则很大。 它仍然需要时间和精力，而这些时间和精力可能最好花在其他地方。

#3。 去全职

严肃的房东采取严厉的态度，所以你也应该这样做。 他们合并并购买了多座建筑物，从而自己完成了很大一部分工作。 买卖策略是最大化税收损失结转和冲销以及最小化收入。

拥有出租房屋的利弊 

毫无疑问，出租物业很酷，也是发展资产的机会。 这个机会也伴随着一些责任和一些缺点。 拥有和投资出租房屋的利弊包括。

拥有出租房屋的优点

虽然有缺点，但您会知道如何在投资租赁房屋时避免下面列出的优点所带来的大多数缺点。 拥有出租房屋的一些主要优点包括：

#1。 房地产价格目前正在下跌

抵押贷款利率和房地产现在主要处于历史上的最低值，因此这通常是投资房地产的最佳时机。

#2。 月收入

当您的租户支付给您的费用超过您的抵押贷款费用时，您每个月都会获得额外收入，这通常是有利可图的。 您还应该记住，为了获得更高的租金成本，您的租金需要干净整洁。

#3。 海滩度假屋

如果您的计划是退休到海滩甚至山上，这是开始您的计划的好方法。 您可以先在您不在的时候出租您的房屋，然后在您几乎免费的度假屋中计划一次度假。 这将自动保留您在梦想退休地点的位置，直到您准备好永久搬到那里。

#4。 汗水资产

通过参与低预算的家装项目，您可以在不花很多钱的情况下为您的家增加价值。 当您升级和维护它时，这种“汗水资产”可能会为您的财产增加额外的价值。

#5。 业主费用也可扣除

可扣除的业主费用是拥有出租房屋或财产的好处。 这是因为，当房地产投资者聘请当地物业经理来照顾租户和家庭时，业主仍然可以扣除一些费用以减少应税收入：如继续教育、旅行和家庭办公 

#6。 出租业主避免 FICA 税

拥有出租房屋的另一个主要好处是用于个体经营目的。 自雇纳税人必须支付社会保障的雇主和雇员部分以及医疗保险税，称为 FICA 或工资税。 有利的是，出租物业的收入不属于您赚取的收入。 这意味着该收入无需缴纳 FICA 税。

#7。 直通扣除的资格

最后，拥有或投资出租房屋或房产的好处，尤其是对于初学者来说，符合转嫁收入扣除条件的房地产投资者将从其所得税中扣除高达 20% 的净营业收入，到一定的限制。 为了符合资格，投资者必须拥有一个转手业务并具有合格的业务收入 (QBI)。 传递业务包括合伙企业、有限责任公司 (LLC)、S 公司和独资企业。

拥有出租房屋的缺点

在我们看过上面的优点之后，在拥有出租房屋之前，您还应该注意一些主要缺点，其中大部分包括以下内容

#1。 可怕的租户

一些租户会按时支付房租，但离开房屋时的状况仍与他们得到房屋时大致相同。 然而，并不是每个人都这样，并且会让你的房产处于一个状况，而离开一些租房者只会虐待你的房子。 这是因为他们已经知道无论如何他们都会失去保证金。 还有一些租户可能会完全停止支付租金，并等待您将他们带到法庭或驱逐他们，从而导致您支付所有费用。 结合法律制度，我建议您在租用房产之前对所有租户进行背景调查，这有助于大多数时候避免这个问题。

#2。 房东责任

您将成为房东，这意味着您有责任修理所有损坏的电器、呼叫灭虫人员以及对租户进行背景调查。 房东可以比您希望的更快地成为全职工作，因此请充分了解其职责。 这些责任有利有弊，因为您通常很乐意拥有出租房屋。

#3。 需要资金

您显然需要钱来支付房屋的首付，并且您还需要流动资产来进行意外维修。 好吧，至少是您为出租房屋而现有房屋的紧急储蓄的两倍。 但是，您将需要额外的保险，因为大多数房主的保单仅涵盖自住物业

#4. 风险

出租物业是一项投资，因此始终存在与之相关的风险。 这是因为您将所有资产合并到一个财产中。 无论如何，您要购买的附近发生了一些事情，并且您的房子走下坡路。 这意味着你会损失很多钱。 因此，您可能并不总是从您的财产中赚钱。 您的房产也很有可能不会一直出租。 总之，在深入研究之前，您需要分析拥有出租房屋的利弊。 在采取这些步骤之前，请检查您将获得什么。

拥有出租物业或房屋的更多好处

如您所知，拥有出租物业的好处是无穷无尽的。 这几乎就像双赢，没有损失。 拥有出租物业确实是有利可图的，因为回报率高于您在任何其他保守投资（如债券或蓝筹股）中获得的回报。 虽然，并不是每个人都有能力管理财产和租户。 除了上述优点之外，还有其他一些拥有出租房屋的好处；

#1。 拥有出租物业的税收优惠

美国国税局允许您在以下类别中扣除与出租物业相关的许多费用：

• 普通必要费用
• 建设
• 折旧

这意味着您可以扣除保险、抵押贷款利息、维护费用以及财产的实际磨损。 折旧会产生名义上的损失，然后您可以从其他收入中扣除。 换句话说，您可以从租金收入减去费用的净正现金流中受益，但出于税收目的，您仍然有净亏损。 您还应该知道，折旧会降低房产的成本基础，尤其是在您出售房产时计算资本收益。

另请参阅： HSA 投资：最佳选择和税收优惠

除了这些税收优惠外，《减税和就业法案》还为房东提供了许多税收优惠。 如果您拥有直通业务或直通实体，并且还以独资企业、有限责任公司、合伙企业或 S 公司的形式经营，您可以扣除相当于净租金收入 20% 的金额。 好吧，也就是说，只要扣除后所有来源的总应税年收入对于单身人士来说低于 250,000 美元，对于联合报税的已婚夫妇来说，则低于 500,000 美元。

#2。 季节性出租

当您季节性出租您的房产时，您可以每年使用 14 天，或者根据您以公平的市场价格出租给他人的天数的 10%，并且仍然可以扣除您的费用.

#3。 1031交流

在 1031 交易所，您可以出售出租物业，也可以投资于另一个“同类”而无需缴纳资本利得税。

#4。 租用额外空间

这意味着您可以像出租房屋一样对待您家中的房间或区域，例如车库、地下室或附属住宅单元。 如果您这样做，您通常会扣除抵押贷款利息和其他费用与其收入的百分比。 但是，您应该意识到出租额外空间的潜在陷阱，其中包括本地 分区规则.

#5。 运营费用始终可以扣除

管理和维护出租物业的运营费用可以免税。 美国国税局解释说，普通和必要的费用包括：

• 广告费用
• 租赁佣金
• 物业管理费
• 维修与保养。
• 耗材
• 美化
• 除害虫
• 财产税
• 房主和房东责任保险
• 房东直接支付的水电费
• 专业服务费，例如会计师或房地产律师。

#6。 抵押贷款利息可扣除

免税利息费用的另外两个例子是有限责任公司支付的利息和借给公司资金的利息。 例如，使用信用卡购买电器等主要物品的投资者可能希望获得一张商业信用卡，以帮助将商业开支与个人开支分开。

您可以获得折旧扣除，这是拥有出租物业的另一项税收优惠。 美国国税局允许房地产投资者在 27.5 年内对出租物业进行折旧。 这是为了收回损耗的成本，因为土地没有磨损，只有房屋和其他物品的成本增加了成本基础。 例如，新屋顶和电器可以折旧。 根据美国国税局第 527 号出版物，对于住宅出租物业，电器会在五年内贬值。

为初学者投资出租物业 

对于自己动手（DIY）的个人和初学者来说，拥有和投资出租物业可能是一个很好的机会。 这是因为装修技巧和管理租户所需的耐心。 但是，该策略确实需要大量资金来支付前期维护成本并支付空置月份。

根据美国人口普查局的数据，新房的销售价格从 1960 年代到 2006 年持续上涨，然后在金融危机期间下跌。 对于正在考虑投资租赁物业的初学者来说，重要的是要知道这一点，同时还要记住销售价格会恢复上涨，甚至在大多数情况下都会超过危机前的水平。 冠状病毒大流行对房地产价值的长期影响始终存在。 有意投资出租物业的初学者应注意以下基本信息

• 它提供固定收入，您的财产可以升值
• 通过杠杆最大化资本
• 请注意，有许多可免税的关联费用
• 请注意，租户可能会损坏财产
• 大多数时候管理租户可能很乏味
• 潜在空缺收入减少

作为初学者投资出租物业不应该着急。 这是因为您仍然需要掌握随之而来的利弊，以实现利润最大化。 您还可以教其他初学者或您的家人和朋友，他们有兴趣投资租赁物业但找不到解决办法。

总结 

如果您有兴趣在 2023 年投资或拥有出租物业甚至购买房屋，则应考虑相关的利弊，尤其是对于初学者而言。 这是因为您需要在拥有房产之前正确了解所有细节。

常见问题

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