Thế chấp mua lại và tài trợ chủ sở hữu là hai tên gọi của kỹ thuật tài trợ người bán. Nhưng theo cách hiểu đơn giản nhất, nó đề cập đến một loại giao dịch cho vay bất động sản trong đó chủ sở hữu bất động sản, dù là ô tô hay nhà ở, cũng đóng vai trò là người cho vay cầm cố. Do hoàn cảnh cụ thể này trong thủ tục bán tài sản, một tổ chức tài chính không bắt buộc phải quản lý các thỏa thuận và đàm phán tài chính. Tài chính của người bán trên các ngôi nhà được thảo luận trong bài viết này.
Tài trợ cho người bán là gì?
“Tài trợ của người bán” là thỏa thuận giữa người mua và người bán đầu tư bất động sản.
Một số đại lý bất động sản và chủ sở hữu bất động sản hỗ trợ người bán tài trợ như một chiến lược để tăng số lượng các lựa chọn thế chấp có sẵn cho người mua, giảm bớt các thủ tục giấy tờ liên quan đến việc mua nhà và tăng tỷ suất lợi nhuận cho vay. Mặc dù nó có hiệu quả liên quan đến việc người bán cung cấp cho người mua tài chính trực tiếp, tài trợ của người bán có những ưu điểm và nhược điểm giống như bất kỳ hình thức thay thế thế chấp thông thường nào.
Cách hoạt động của tài trợ người bán
A tiền đặt cọc thường được thực hiện cho người bán như một phần của thỏa thuận tài trợ cho người bán khi một tài sản hoặc doanh nghiệp đang được xem xét để mua. Tương tự như các kế hoạch tài trợ khác, tài trợ của người bán kêu gọi người mua thanh toán cho người bán theo các khoản thanh toán hoặc trả góp hàng tháng đều đặn (khung thời gian có thể thay đổi dựa trên các điều khoản đã thỏa thuận) với lãi suất thỏa thuận. Cho đến khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ, người mua sẽ tiếp tục thanh toán cho người bán.
Trong các giao dịch liên quan đến tài trợ của người bán, người bán về cơ bản giới thiệu cho người mua một giải pháp thay thế cho tài trợ ngân hàng. Một thỏa thuận như vậy có lợi cho người bán, vì tùy thuộc vào mức độ tín nhiệm của người mua và động cơ để đảm bảo họ thực hiện các khoản thanh toán, nó có thể được coi là một khoản đầu tư với lợi nhuận nhất định.
Lợi thế cho người mua là, ngay cả khi họ không thể vay vốn, giờ đây họ có thể mua được căn nhà mà họ muốn nhờ thỏa thuận với người bán. Ngoài ra, người bán có quyền nhận lại tài sản trong trường hợp người mua ngừng thanh toán. Thông thường, tài sản hoặc các tài sản được bán đóng vai trò là vật bảo đảm cho khoản vay.
Các hình thức tài trợ của người bán
- Thế chấp bổ sung Liên / Trẻ em
- Quấn quanh
- Thế chấp trọn gói
- Hợp đồng đất đai
- Thuê để sử dụng
# 1. Thế chấp bổ sung Liên / Trẻ em
Thông thường, người bán miễn cưỡng ký kết hợp đồng tài trợ của người bán với người mua do rủi ro liên quan, do đó, thay vào đó, người mua được cung cấp tùy chọn cầm cố thế chấp thứ hai, có nghĩa là phần lớn tài chính sẽ đến từ ngân hàng với phần còn lại đến từ người bán. Người mua thực hiện hai khoản thanh toán theo loại hợp đồng này, lần đầu tiên cho ngân hàng và lần thứ hai cho người bán.
# 2. Quấn quanh
Một khoản thế chấp bao quanh cung cấp cho người bán một cơ hội mạnh mẽ để tăng lợi nhuận của họ.
Giả sử người bán có một khoản thế chấp mà anh ta chưa trả hết, trong trường hợp đó, anh ta đưa ra phương án tài trợ cho người bán khi bán bất động sản. Anh ta có thể tính một mức giá cao hơn trên giá mua, yêu cầu một khoản trả trước nhỏ hơn, thực hiện các khoản thanh toán liên tục đối với khoản thế chấp do ngân hàng phát hành và kiếm được tỷ lệ hoàn vốn lớn hơn.
# 3. Thế chấp trọn gói
Trong trường hợp này, chủ sở hữu chuyển căn nhà cho người mua thông qua một chứng thư ủy thác bao gồm tất cả và chấp nhận một kỳ phiếu cho số dư còn lại của giá mua, trừ đi bất kỳ khoản trả trước nào có thể đã được thực hiện.
#4. Hợp đồng đất đai
Trong loại thỏa thuận này, người mua nhận được một phần vốn góp công bằng trong tài sản thay vì quyền sở hữu. Việc chuyển giao quyền sở hữu ràng buộc về mặt pháp lý từ người bán sang người mua chỉ xảy ra sau khi khoản thanh toán cuối cùng đã được thực hiện theo các điều kiện của hợp đồng bằng văn bản.
# 5. Thuê để sử dụng
Người mua có quyền lựa chọn, nhưng không có nghĩa vụ phải mua bất động sản từ người bán; nhưng, với việc trả trước và trả tiền thuê nhà liên tục, người mua có quyền sở hữu tài sản.
Ưu điểm và Nhược điểm của việc tài trợ cho người bán đối với người bán
Ưu điểm
- Tiết kiệm tiền: Người bán sắp xếp tài chính nên tránh trả phí và chi phí niêm yết và bán nhà, đặc biệt là khi làm việc với những người mua đã biết. Một nguồn thu nhập ổn định được cung cấp bởi các khoản thanh toán gốc và lãi.
- Lợi nhuận cao hơn: Theo thời gian, hợp đồng tài trợ của người bán mang lại lợi nhuận tốt hơn so với một khoản thu nhập vốn dài hạn đơn lẻ.
- Thu hút nhiều người mua hơn: Cung cấp tài chính cho người bán trên thị trường của người mua có thể giúp người bán nổi bật hơn so với đối thủ cạnh tranh bằng cách thu hút những khách hàng gặp khó khăn trong việc vay vốn.
Điểm yếus
- Phân tích rủi ro: Người bán phải đánh giá rủi ro liên quan đến tài trợ của người bán và đưa ra các lựa chọn cần thiết về việc tham gia.
- Mất giá trị: Trước khi hết hạn hợp đồng, người mua có thể bỏ mặc tài sản và để cho nó trở nên hư hỏng. Nếu điều này xảy ra, "bạn đang trả lại nó trong tình trạng tồi tệ hơn bạn đã bán". Do đó, trước khi bạn cung cấp tài sản cho người mua, hãy chắc chắn rằng họ nhiệt tình với nó, có tiền để có được nó và mong muốn làm như vậy.
- Chi phí sửa chữa: Có thể người bán sẽ cần cải tiến và sửa chữa tài sản nếu người mua mặc định.
Ưu điểm và nhược điểm của việc tài trợ của người bán đối với người mua
Thuận lợi cho người mua
Nếu người mua chọn mua một bất động sản do chủ sở hữu tài trợ, họ có thể được hưởng lợi thêm theo một số cách, bao gồm
- Nhiều lựa chọn tài chính thay thế hơn, đặc biệt là đối với những khách hàng có thu nhập khiêm tốn
- Đóng nhanh hơn và ít tốn kém hơn: Với một người cho vay truyền thống, thủ tục kết thúc đòi hỏi một núi thủ tục giấy tờ, cùng với nhiều chi phí và điều kiện khác nhau. Số lượng tài liệu và bảo lãnh phát hành cần thiết cho một giao dịch mua do chủ sở hữu tài trợ ít hơn đáng kể.
- Điều khoản thỏa thuận linh hoạt hơn
Bất lợi cho người mua
Như đã đề cập ở trên, tài trợ của người bán cho người mua không phải là không có nhược điểm tiềm ẩn của nó. Những điều bạn có thể muốn ghi nhớ khi cân nhắc có nên theo đuổi hình thức tài trợ bất động sản này hay không như sau:
- Chi phí có thể lớn hơn: Khi bạn không thể có được tài chính, người bán có vị thế mạnh hơn và có thể yêu cầu bạn phải trả giá trị trên thị trường cho căn nhà và phải chịu lãi suất cao.
- Trong trường hợp người bán không thanh toán khoản thế chấp tài chính cao cấp, người mua vẫn có nguy cơ bị tịch thu tài sản.
- Thời hạn thanh toán: Hợp đồng có thể yêu cầu một khoản trả trước cuối cùng, điều này sẽ yêu cầu bạn phải có một khoản thế chấp.
Nhà tài trợ cho người bán
Một trong những lựa chọn thay thế bạn có thể tìm thấy khi tìm cách tài trợ cho việc mua nhà là tài trợ cho người bán trên những ngôi nhà. Người bán cung cấp tài chính khi người bán cung cấp một khoản vay cho người mua chứ không phải là một cho vay thế chấp. Khoản vay có thể trang trải toàn bộ hoặc một phần chi phí mua nhà.
Đối với người mua nhà có Tín dụng xấu hoặc đang gặp khó khăn khác đủ điều kiện cho một khoản thế chấp điển hình, tài trợ của người bán, còn được gọi là tài trợ của chủ sở hữu, có thể là một lựa chọn. Tuy nhiên, việc sử dụng tài chính của người bán để mua nhà có thể đi kèm với một số nguy cơ.
Hơn nữa, người mua thường tự chịu trách nhiệm về mọi khoản tài chính khi mua nhà. Sau khi khoản vay được phê duyệt và thanh toán mọi chi phí, người bán nhận séc hoặc nhận chuyển khoản. Tuy nhiên, tùy chọn tài trợ cho người bán trên các căn nhà có thể hấp dẫn những người bán mạnh dạn cởi mở với các hình thức tài trợ phi truyền thống.
Tuy nhiên, tài trợ của người bán đối với nhà có một thủ tục đặc biệt cũng như các yếu tố quan trọng cần tính đến.
# 1. Tuyển dụng một thanh tra viên
Cả người mua và người bán nên sử dụng người đánh giá riêng của họ để xác định chắc chắn giá trị của ngôi nhà. Cả người mua và người bán đều yêu cầu thẩm định nhà để thiết lập giá chào bán hợp lý cho tài sản. Đây là một số phương pháp để tìm một môi giới bất động sản.
- Hãy hỏi một doanh nghiệp cho vay thế chấp, ngân hàng hoặc một nhà môi giới để biết các khuyến nghị về tài trợ của người bán đối với các căn nhà.
- Liên hệ với cơ quan cấp phép ở tiểu bang của bạn.
# 2. Làm việc với một luật sư bất động sản
Một luật sư bất động sản cần phải làm việc chặt chẽ với cả hai bên. Một luật sư bất động sản có thể xuất trình tất cả các thủ tục giấy tờ cần thiết. Ngoài ra, luật sư có thể bảo vệ lợi ích của bạn.
# 3. Tham khảo ý kiến của Người khởi tạo khoản vay thế chấp nhà ở để được hướng dẫn
Bạn có thể nhận được hướng dẫn từ người khởi tạo khoản vay thế chấp nhà ở về cách xử lý tài chính của người bán đối với nhà theo cách cởi mở và phù hợp với luật pháp. Khi chủ sở hữu của bạn cung cấp tài chính cho một ngôi nhà, về cơ bản bạn đang cho người mua một khoản vay cho đến khi họ hoàn thành việc thanh toán thế chấp.
Xe tài trợ cho người bán
Cân nhắc người bán tài trợ cho chiếc xe nếu bạn có một chiếc để bán nhưng không cần toàn bộ tiền một lần ngay lập tức. Chủ sở hữu của chiếc xe hơi hoặc một loại tài sản thế chấp đủ điều kiện khác sẽ giữ quyền sở hữu theo thỏa thuận này. Người mua nhận quyền sở hữu chiếc xe và tuân theo một lịch trình thanh toán đã thiết lập. Người bán có quyền thu giữ tài sản thế chấp nếu người mua không trả được nợ.
Hơn nữa, tài trợ của người bán cho phép hoàn thành bất kỳ giao dịch kinh doanh nào, bao gồm cả việc bán phương tiện (ô tô) từ người này sang người khác. Tài trợ của chủ sở hữu - đôi khi được gọi là tài trợ của người bán - là khi người bán một sản phẩm nhất định mở rộng tín dụng cho người mua sản phẩm đó và nắm giữ một lá phiếu cho khoản vay. Đối lập với tài trợ của chủ sở hữu là tài trợ của ngân hàng, trong đó người bán nhận được toàn bộ thanh toán từ ngân hàng và người đi vay trả lại tổ chức cho vay. Nếu bạn chuẩn bị làm chủ-tài chính cho chiếc xe của mình, có một số giấy tờ quan trọng bạn nên sử dụng và một số lưu ý bạn nên thực hiện.
# 1. Thực hiện Kiểm tra Tín dụng
Nếu bạn là người bán, bạn nên kiểm tra tín dụng đối với ai đó khi cấp vốn mua xe nếu bạn là người bán. Có rất nhiều dịch vụ kiểm tra tín dụng khác nhau có sẵn và chỉ tốn vài đô la để chạy báo cáo tín dụng của ai đó. Khi xem xét một người có thể vay, bạn cũng nên xác nhận công việc hiện tại với một phiếu lương gần đây.
# 2. Thực hiện một khoản trả trước khá lớn
Đảm bảo rằng bạn nhận được một khoản trả trước khá lớn nếu bạn định cung cấp tài chính cho người bán cho một chiếc xe hơi. Nhiều ngân hàng sẽ không cho vay mua ô tô nếu không trả trước 15% –20%. Khi cung cấp tài chính cho người bán trên một chiếc ô tô, bạn nên chấp nhận rủi ro ít hơn so với ngân hàng, vì vậy hãy nghĩ đến việc yêu cầu từ 25% trở lên. Để bù đắp rủi ro bạn đang chấp nhận, bạn cũng nên tính lãi suất cao hơn mức ngân hàng cho một khoản vay mua ô tô tương đương.
# 3. Sử dụng hóa đơn bán hàng để ghi lại giao dịch của bạn
Cần phải có biên lai cho mọi giao dịch mua để xác nhận rằng giao dịch đã thỏa thuận đã thực sự xảy ra. Hóa đơn bán hàng là một biên lai cho một giao dịch kinh doanh. Tất cả đều phải được liệt kê trên hóa đơn bán xe.
#4. Thực hiện một Tuyên bố Chính thức
Hợp đồng cho vay cá nhân, hoặc kỳ phiếu, quy định các điều khoản của khoản vay cũng như lãi suất sẽ áp dụng. Kỳ phiếu cũng là công cụ pháp lý có thể được sử dụng để khởi kiện con nợ và yêu cầu trả lại khoản vay nếu bên vay không trả được nợ.
# 5. Chuyển quyền sở hữu
Sau khi hóa đơn bán và giấy tờ đã sẵn sàng, hãy tiến hành đến chính quyền địa phương của bạn để chuyển nhượng quyền sở hữu của chiếc xe. Bên mua phải nộp các loại thuế và phí trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu. Người bán phải xuất trình bằng chứng chính phủ về quyền sở hữu rõ ràng trước khi người vay có thể tiếp quản.
Hơn nữa, bạn nên thận trọng trước khi cho họ vay vì đa số người mua xe muốn tài trợ của người bán đều có tín dụng xấu.
Tài trợ cho người bán thế chấp
Thế chấp là một hợp đồng nêu rõ việc cầm cố tài sản bất động sản để thế chấp cho một khoản vay hoặc nghĩa vụ nợ khác. Một thế chấp và một thế chấp bảo đảm thường được người mua ký thay mặt cho người cho vay khi thế chấp và người cho vay ngân hàng tài trợ cho việc mua tài sản. Bên nhận thế chấp có trách nhiệm thực hiện các khoản hoàn trả theo yêu cầu; người vay là chủ sở hữu của thế chấp và yêu cầu.
Tài trợ cho người bán thế chấp là một hợp đồng mà người bán và người mua tài sản ký kết, khiến người bán trở thành người thế chấp. Người bán tài trợ cho việc mua lại thay vì sử dụng ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc người cho vay thế chấp trực tiếp. Sau đó, người mua thanh toán cho người bán hoặc bất kỳ ai mà người bán chỉ định trực tiếp. Người bán có thể đóng vai trò là nhà cung cấp thế chấp đầu tiên và tài trợ 80–100% giao dịch. Thay vào đó, người bán có thể cung cấp khoản thế chấp thứ hai từ 5 đến 20 phần trăm trong khi ngân hàng xử lý khoản thế chấp đầu tiên.
Mục đích của việc tài trợ cho người bán thế chấp
Tài trợ cho người bán thế chấp là một giải pháp thay thế nếu bất động sản có vấn đề khiến bất động sản không thể đáp ứng các yêu cầu định giá và do đó đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường hoặc khoản vay của chính phủ. Nó được sử dụng trên thị trường của người mua để tăng sự mong muốn của bất động sản hoặc cho phép những người mua không đáp ứng các yêu cầu về tài chính thông thường mua nhà. Nếu người mua không có đủ tiền để trả trước tài sản, người bán có thể đưa ra thế chấp thứ hai. Là một hình thức đầu tư cá nhân thay thế cho việc đầu tư tiền mặt từ giao dịch bán hoàn toàn, người bán đôi khi sẽ cung cấp tài chính cho các bất động sản đầu tư.
Kết luận
Đối với những người mua không thể có được một khoản vay thế chấp thương mại thông thường do tình hình tài chính, lịch sử tín dụng của họ hoặc loại bất động sản họ đang mua, tài trợ của người bán là một lựa chọn khả thi. Tôi kiên quyết khuyên bạn nên xem xét tất cả các lựa chọn tài chính bất động sản thương mại hiện có trước khi quyết định tài trợ cho chủ sở hữu.
Ai là người nắm giữ quyền tài trợ của người bán?
Người bán tiếp tục giữ quyền sở hữu tài sản cho đến khi người mua hoàn trả khoản vay đầy đủ.
Người bán tài trợ có phải là một ý tưởng tốt?
Câu trả lời là hoàn toàn dựa trên hoàn cảnh và yêu cầu của bạn. Tài trợ của người bán có thể mở ra nhiều lựa chọn vay hơn cho bạn với tư cách là người mua nhà, cũng như nó có thể mang lại cho người bán nhà thêm cơ hội kiếm lời về mặt tài chính.
Giao dịch do người bán tài trợ là gì?
Trong tài trợ cho người bán, người bán đóng vai trò là người cho vay. Thay vì giao tiền mặt, người bán cung cấp cho người mua khoản tín dụng đủ để trang trải chi phí trả trước cho người vô gia cư.
Bài viết liên quan
