Dữ liệu điều tra dân số gần đây cho thấy hơn 50 triệu hộ gia đình ở Mỹ đang thuê nhà. Chủ nhà sử dụng tiền thuê để thanh toán các hóa đơn và các khoản thế chấp. Nhiều nhà đầu tư không biết thu nhập cho thuê bị đánh thuế như thế nào tại thời điểm thuế. Để làm rõ, chúng ta hãy xem xét một ví dụ và cách tính thu nhập chịu thuế cho thuê. Thu nhập cho thuê bị đánh thuế ở mức nào?
Thu nhập cho thuê (RI) là gì?
Các mẹo của IRS về RI bao gồm:
- Phí đăng ký
- Tiền thuê nhà hàng tháng, đã bao gồm phí trả chậm.
- Trả trước tiền thuê tháng đầu tiên và tháng trước.
- Phí hủy hợp đồng thuê.
- Công việc mà người thuê làm để đổi lấy tiền thuê miễn phí, chẳng hạn như sơn nhà.
- Chủ nhà sử dụng tiền đặt cọc bảo đảm có thể hoàn lại của người thuê cho tiền thuê nhà hoặc thiệt hại chưa thanh toán.
Một khoản đặt cọc bảo đảm có thể hoàn lại từ người thuê nhà không phải là RI vì nó sẽ được hoàn lại. Tiền đặt cọc của chủ nhà là một khoản nợ ngắn hạn trên bảng cân đối tài sản bất động sản.
Việc xác định một khoản chi phí so với một khoản nợ phải trả có thể khó khăn. Đó là lý do tại sao rất nhiều chủ nhà sử dụng phần mềm quản lý tài chính bất động sản cho thuê để theo dõi thu nhập, chi phí, tài sản và công nợ.
Thu nhập cho thuê bị đánh thuế ở mức thuế suất nào?
Tỷ lệ thu nhập cho thuê được đánh thuế như thu nhập thông thường. Trong khung thuế 22%, một nhà đầu tư có 5,000 đô la trong RI sẽ trả 1,100 đô la. Đây là cách chúng tôi tính khoản nộp thuế: 5,00 x 0.22 = 1,100 đô la.
Thu nhập cho thuê có phải chịu thuế không?
Thu nhập cho thuê phải chịu thuế và phải được báo cáo. RI bao gồm các khoản thanh toán tiền thuê, tiền đặt cọc, phí cho thuê và dòng tiền tài sản khác. Mặc dù hầu hết thu nhập từ bất động sản có thể đến từ tiền trả tiền thuê nhà, nhưng điều quan trọng là phải bao gồm bất kỳ nguồn tạo thu nhập nào khác. Nếu người thuê trả tiền thuê tháng đầu tiên và tháng trước khi dọn đến, cả hai đều phải chịu thuế, ngay cả khi hợp đồng thuê kết thúc vào năm sau. Vì các hợp đồng thuê có xu hướng kéo dài nhiều năm, các chủ sở hữu bất động sản thương mại nên cảnh giác với “tiền thuê trước”.
Khi được sử dụng làm tiền thuê nhà của tháng trước, tiền đặt cọc sẽ ảnh hưởng đến thuế RI. Nếu chủ sở hữu bất động sản và người thuê nhà đồng ý với điều này, các khoản tiền phải được báo cáo dưới dạng RI cho năm họ nhận được. Nếu nhà đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc cho tiền thuê của tháng trước, thì khoản tiền đó sẽ không bị đánh thuế là thu nhập cho thuê.
Các tiện ích do người thuê trả tiền cũng là một mảng xám khác đối với các nhà đầu tư bất động sản. Chủ sở hữu phải bao gồm các tiện ích do người thuê trả tiền trong RI. Trong khi chủ nhà có thể khấu trừ chi phí tiện ích, họ phải báo cáo các khoản thanh toán của người thuê nhà.
Thuế suất trên thu nhập cho thuê là gì?
Thuế suất trên thu nhập cho thuê phụ thuộc vào việc hoạt động kinh doanh cho thuê của bạn là thụ động hay không thụ động. Bất động sản cho thuê thường bị đánh thuế như thu nhập thụ động. Hoạt động kinh doanh cho thuê không thụ động liên quan đến việc phát triển, xây dựng, vận hành hoặc quản lý bất động sản.
Việc chủ sở hữu có hoạt động hay không ảnh hưởng đến thuế suất thu nhập bất động sản cho thuê. Nó đề cập đến các quyết định quản lý. Những người tham gia tích cực bao gồm các nhà đầu tư xử lý việc quản lý tài sản. Mỗi định mức ảnh hưởng đến các khoản khấu trừ và thuế suất của chủ sở hữu bất động sản.
Thu nhập kiếm được so với thu nhập cho thuê
Các nhà đầu tư bất động sản có thể nhận được hai loại thu nhập chính: thu nhập cho thuê (thu nhập thụ động) và thu nhập kiếm được (đôi khi được gọi là thu nhập chủ động).
Thu nhập kiếm được
Thu nhập kiếm được là thu nhập mà người nộp thuế kiếm được bằng cách làm việc. Hơn nữa, thu nhập kiếm được bao gồm tiền boa hoặc tiền hoa hồng bán hàng, tiền thắng cược trong sòng bạc, hoặc thu nhập tự doanh từ một doanh nghiệp nhỏ hoặc hợp đồng biểu diễn phụ. Đây là những ví dụ về thu nhập kiếm được.
Tất cả các loại thu nhập kiếm được này đều liên quan đến sự tham gia vật chất để đổi lấy tiền thanh toán. Thu nhập kiếm được phải chịu khấu trừ thuế tiền lương, bao gồm thuế thu nhập liên bang, thuế thu nhập tiểu bang và địa phương (nếu có), An sinh xã hội và Medicare (còn được gọi là FICA), và thuế thất nghiệp của tiểu bang và địa phương.
Thu nhập cho thuê
Phần lớn thu nhập cho thuê bị đánh thuế là thu nhập thụ động. Hầu hết các nhà đầu tư sở hữu bất động sản cho thuê, vì vậy họ không cần giữ lại hoặc trả thuế lương.
RI bao gồm lãi và cổ tức từ trái phiếu hoặc cổ phiếu, phân phối REIT và thu nhập cho thuê. Các nhà đầu tư trả thuế thu nhập liên bang và tiểu bang đối với RI.
Các nhà đầu tư bất động sản toàn thời gian được miễn IR qui định. Các tình huống phức tạp như thế này có thể yêu cầu CPA hoặc chuyên gia thuế.
Thu nhập cho thuê bị đánh thuế như thế nào
Thu nhập cho thuê bị đánh thuế theo tỷ lệ cận biên của nhà đầu tư. Hãy xem xét một nhà đầu tư đã kết hôn với 250,000 đô la thu nhập chịu thuế. Hướng dẫn của IRS cho năm 2022 đề xuất mức thuế cận biên 24%.
Tính toán thu nhập cho thuê
Thu nhập cho thuê & Tính thuế suất
Đầu tiên, nhà đầu tư phải phân loại RI. IRS định nghĩa thu nhập cho thuê là “bất kỳ khoản thanh toán nào cho việc sử dụng hoặc chiếm giữ tài sản” (IRS). Nó bao gồm các khoản thanh toán cho người thuê nhà nhưng cũng bao gồm:
- Tiền thuê nhà
- Giữ lại: tiền đặt cọc.
- Tiền thuê không bắt buộc
- Dịch vụ của người thuê như thanh toán.
Sau khi tổng số RI của nhà đầu tư, họ có thể tính thuế suất của mình. Không giống như thu nhập thông thường, thu nhập cho thuê không bị đánh thuế. Thay vào đó, nó được coi là thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (QBI) trong một số trường hợp, cho phép các nhà đầu tư khấu trừ lên đến 20%.
Người nộp đơn cần $ 157,500 thu nhập chịu thuế. Những người nộp chung có ngưỡng $ 315,000. Nhà đầu tư có thể khấu trừ chi phí cho thuê và khấu hao vào thu nhập chịu thuế của mình.
Ví dụ về tính thuế trên thu nhập cho thuê
Đây là một ví dụ cơ bản về thuế thu nhập cho thuê. Đầu tiên, hãy ước tính RI. 1,000 đô la mỗi tháng trong thu nhập cho thuê tương đương với 12,000 đô la mỗi năm.
Tính toán khấu hao cơ sở của bạn. Giá mua, phí không đổi và giá trị lô là cần thiết để tính toán điều này. Ví dụ: nếu bạn mua một bất động sản với giá 100,000 đô la và chi 1,000 đô la cho các khoản phí không giới hạn (chẳng hạn như phí bảo hiểm quyền sở hữu và phí ghi âm), cơ sở tài sản có thể khấu hao của bạn sẽ là 80,000 đô la.
Tính toán chi phí vận hành và sở hữu cho tài sản cho thuê của bạn. Chi phí vệ sinh, sửa chữa và bảo dưỡng; phí quản lý, cho thuê tài sản và cảnh quan; kiểm soát sâu bệnh; chi phí bảo hiểm trách nhiệm tài sản và chủ nhà; trả lãi thế chấp; thuế tài sản; kế toán phí khai thuế; và chi phí đi lại để thăm cơ sở ngoại thành của bạn. Giả sử tổng chi phí vận hành và chi phí sở hữu là 8,000 đô la hàng năm.
Trừ tổng chi phí được trừ (8,000 đô la) cho RI (12,000 đô la) để tìm thu nhập ròng trước khi khấu hao (4,000 đô la). Chia cơ sở của tài sản (80,000 đô la) cho thời hạn của thế chấp (27) để được khấu hao hàng năm (2,963 đô la). Sau đó, trừ khấu hao hàng năm (2,963 đô la) từ thu nhập ròng trước khi khấu hao (4,000 đô la) để có thu nhập chịu thuế. Một ví dụ về thu nhập chịu thuế: là $ 1,037.
Tính thuế RI. Nhân khấu hao hàng năm với 22% (nếu kết hôn nộp chung với thu nhập $ 80,251- $ 171,050). Tổng cộng $ 228.14.
Tôi tin rằng ví dụ về thu nhập cho thuê ở trên là hữu ích.
Có những khoản khấu trừ nào?
Các nhà đầu tư thích lợi nhuận bất động sản cho thuê cho đến mùa thuế. Biết được các khoản khấu trừ của bạn là rất quan trọng. Các khoản giảm trừ là chi phí chịu thuế thu nhập. Các khoản khấu trừ có thể giảm thuế bằng cách giảm thu nhập chịu thuế của bạn.
Chủ sở hữu tài sản có thể đủ điều kiện cho một số khoản khấu trừ, bao gồm:
- Khấu hao là một khoản khấu trừ phổ biến đối với các nhà đầu tư bất động sản. Khấu hao tài sản đề cập đến giá trị bị mất đi do hao mòn, mặc dù việc xác định số tiền đủ điều kiện cho khoản khấu trừ này có thể khó khăn.
- Int lãi: lãi thế chấp hoặc tiền vay hàng năm do chủ sở hữu tài sản trả. Lãi suất thẻ tín dụng cũng có thể được khấu trừ. Tiền lãi là một khoản thu nhập chính từ thuế bất động sản cho thuê.
- Sửa chữa: Việc sửa chữa giữ cho một tài sản “có thể sống được” và chịu thuế thu nhập. Ví dụ: thay thế các cửa sổ bị hỏng, sửa chữa các vấn đề về hệ thống ống nước, v.v.
- Chủ sở hữu bất động sản có thể khấu trừ tiền lương của nhân viên từ thu nhập chịu thuế. Điều này bao gồm công nhân bảo trì, sửa chữa và hợp đồng.
- Bảo hiểm: Phí bảo hiểm liên quan đến hoạt động cho thuê có thể đủ điều kiện để được khấu trừ, chẳng hạn như hỏa hoạn, lũ lụt, trộm cắp và bảo hiểm trách nhiệm.
- Bất cứ khi nào các nhà đầu tư (hoặc chủ nhà) đi du lịch cho các hoạt động liên quan đến cho thuê, chẳng hạn như xem tài sản hoặc các chuyến đi đến cửa hàng phần cứng, họ có thể khấu trừ khoản tiền đó. IRS giám sát chặt chẽ các khoản khấu trừ đi lại qua đêm.
- Chi phí văn phòng tại nhà thường được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế. Các nhà đầu tư phải chứng minh văn phòng tại nhà của họ là địa điểm kinh doanh chính của họ để khấu trừ các chi phí văn phòng tại nhà.
- Dịch vụ pháp lý: Phí luật sư, quản lý tài sản, kế toán và cố vấn được khấu trừ.
Cách báo cáo RI
Mẫu 1040 và Biểu E được yêu cầu để báo cáo RI. Mẫu 1040 là biểu mẫu thuế thu nhập cơ bản cho các loại thuế liên bang. Người tìm kiếm phải báo cáo SSN của họ và số lượng người phụ thuộc. Các nhà đầu tư báo cáo thu nhập trên Mẫu 1040.
Bài báo này báo cáo thu nhập, chi phí và khấu hao tài sản cho thuê. Tùy thuộc vào số lượng bất động sản mà họ sở hữu và vận hành, các nhà đầu tư có thể cần nhiều biểu mẫu Bảng E. Ngay cả khi bạn điền vào nhiều biểu mẫu của Bảng E, hãy báo cáo “tổng số” trên một tờ giấy.
Các nhà đầu tư nên lưu giữ hồ sơ chi phí và thu nhập quanh năm cho mùa thuế. Giữ séc thuê, biên lai kinh doanh và giấy tờ khấu trừ. Luôn kiểm tra kỹ thông tin. Luôn luôn nộp các thủ tục giấy tờ một cách thận trọng.
Mẹo để giảm RI chịu thuế
Đầu tư vào thu nhập và chi phí Luật thuế của Hoa Kỳ ưu đãi các nhà đầu tư bất động sản. Các cách khác để giảm thu nhập chịu thuế bất động sản cho thuê:
Chi phí sở hữu
Nhà đầu tư cũng có thể khấu trừ các chi phí của chủ sở hữu để giảm thu nhập ròng chịu thuế, chẳng hạn như:
- Chi phí văn phòng tại nhà liên quan đến kinh doanh.
- Các doanh nghiệp sử dụng giấy, mực, bút chì và điện thoại di động.
- Giáo dục bất động sản
- Phí câu lạc bộ nhà đầu tư và đăng ký xuất bản thương mại.
- Cho thuê tài sản hợp pháp và phí chuyên nghiệp.
Chi phí đi lại
Một nhà đầu tư cũng có thể khấu trừ việc đi lại đến và đi từ một bất động sản cho thuê. Ngay cả khi một công ty quản lý bất động sản địa phương được thuê, một nhà đầu tư vẫn có thể muốn đến thăm khu cho thuê và gặp gỡ người quản lý.
Chủ đề 511 của IRS: Chi phí Đi công tác giải thích những gì một nhà đầu tư có thể khấu trừ từ RI. Chi phí kinh doanh phải hợp lý, bình thường và cần thiết cho doanh nghiệp, không phải cho cá nhân.
Thưởng giảm giá
Khấu hao tài sản dân cư mất 27.5 năm. Nếu một ngôi nhà có giá 140,000 đô la (không bao gồm đất), khấu hao là 5,091 đô la mỗi năm.
Một mái nhà mới phải được thêm vào cơ sở chi phí của bất động sản cho thuê và được khấu hao trong cùng một số năm. Ví dụ: nếu một nhà đầu tư chi 10,000 đô la để thay thế một mái nhà, khấu hao thêm sẽ là 364 đô la (10,000 đô la / 27.5 năm).
Cho đến năm 2023, nhà đầu tư có thể sử dụng khấu hao thưởng để khấu trừ toàn bộ chi phí cải thiện vốn trong cùng một năm tính thuế. Nếu khoản khấu trừ bổ sung dẫn đến một khoản lỗ bất động sản cho thuê, nó có thể được chuyển tiếp.
Thu nhập cho thuê bị đánh thuế ở Canada như thế nào?
Thuế đối với tài sản cho thuê
25% tổng RI phải được nộp hàng năm theo Đạo luật thuế thu nhập Canada. Người không cư trú có thể trả 25% RI ròng (sau khi chi phí) bằng cách điền vào Mẫu NR6.
Thu nhập từ tiền cho thuê là gì?
Các nhà đầu tư bất động sản có thể nhận được hai loại thu nhập chính: thu nhập cho thuê (thu nhập thụ động) và thu nhập kiếm được (đôi khi được gọi là thu nhập chủ động).
Tôi có phải trả thuế cho thu nhập cho thuê Ireland không?
Thu nhập hoặc thu nhập cho thuê khác phải chịu thuế. Bạn phải báo cáo thu nhập này cho Doanh thu bằng cách sử dụng Tờ khai Thuế Thu nhập tự đánh giá (Mẫu 11).
Hạng mục thu nhập nào là tiền thuê nhà?
Tiền thuê thuộc "tài khoản bán hàng, tài khoản chung và tài khoản quản trị." Các khoản mục SG&A khác bao gồm kiện tụng, vật tư văn phòng, thanh toán trách nhiệm pháp lý, tiền lương, bảo hiểm và khấu hao.
Làm cách nào để tôi tránh phải trả thuế đối với thu nhập cho thuê?
Sử dụng Exchange 1031
Mã doanh thu nội bộ phần 1031 cho phép bạn hoãn thuế thu nhập vốn đối với bất động sản cho thuê nếu bạn tái đầu tư số tiền thu được.
Bao nhiêu tiền thuê được miễn thuế?
Bạn có thể cho thuê nhà nghỉ của mình trong tối đa 14 ngày mỗi năm và tất cả RI đều được miễn thuế, bất kể bạn kiếm được bao nhiêu. IRS thậm chí không được thông báo về thu nhập. Quy tắc này có thể là một lợi ích nếu bạn sở hữu một nhà nghỉ ở một khu vực phổ biến, nơi mọi người muốn thuê ngắn hạn.
Kết luận
Bất động sản cho thuê và thuế được ghi chép đầy đủ. Tại sao các nhà đầu tư nên hỏi "Thu nhập cho thuê được đánh thuế ở mức thuế suất nào (ví dụ)" và "RI có phải chịu thuế không?" Lưu giữ hồ sơ có tổ chức, nghiên cứu các khoản khấu trừ tiềm năng và biết quy trình báo cáo có thể giúp ích cho doanh nghiệp của bạn trong mùa thuế. Các nhà đầu tư cần có tầm nhìn xa và lập kế hoạch để xử lý thuế RI.
Thu nhập cho thuê FAQ
Thu nhập cho thuê là loại thu nhập nào?
Thu nhập thụ động, hầu hết RI bị đánh thuế là thu nhập thụ động. Hầu hết các nhà đầu tư sở hữu bất động sản cho thuê, vì vậy họ không cần giữ lại hoặc trả thuế lương.
Làm thế nào IRS biết liệu tôi có thu nhập từ việc cho thuê nhà hay không?
IRS có thể tìm hiểu về thu nhập cho thuê bằng cách thực hiện kiểm tra thuế, xem xét hồ sơ công khai và tài liệu bất động sản, đồng thời nhận thông tin từ người tố giác. Các nhà đầu tư có thể phải đối mặt với các khoản tiền phạt liên quan đến độ chính xác, tiền phạt gian lận dân sự và các khoản phí hình sự tiềm ẩn nếu họ không báo cáo RI
Ví dụ về Thu nhập cho thuê bị đánh thuế như thế nào?
Thu nhập cho thuê bị đánh thuế theo tỷ lệ cận biên của nhà đầu tư, chẳng hạn, hãy xem xét một nhà đầu tư đã kết hôn với thu nhập chịu thuế 250,000 đô la. Hướng dẫn của IRS cho năm 2023 đề xuất mức thuế cận biên 24%.
dự án
Bài viết liên quan
- MUA TÀI SẢN CHO THUÊ: Mẹo Mua Tài sản Cho thuê
- THU NHẬP DÂN CƯ: Định nghĩa, Công thức, Biểu đồ, Ý tưởng & Hướng dẫn Cách thực hiện
- THU NHẬP CHỊU THUẾ: Định nghĩa, Ví dụ & Tính toán
- MUA TÀI SẢN CHO THUÊ: Mẹo Mua Bất động sản Cho thuê (Cập nhật năm 2022)
- 10 phần mềm quản lý cho thuê hàng đầu vào năm 2022: Tính năng & Đánh giá
