Quá trình bất động sản có thể tốn nhiều thời gian, gây khó chịu và đầy rẫy những cuộc thương lượng qua lại giữa người bán và người mua nếu nó được quản lý sai. Tuy nhiên, với tư cách là một đại lý, có thể tối ưu hóa quy trình mua bán bất động sản, bạn sẽ không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn có thể chốt giao dịch nhanh hơn. Không chỉ vậy, việc xử lý đúng quy trình mua bán bất động sản có thể đảm bảo rằng người bán sẽ quay lại với bạn vào lần tiếp theo khi họ muốn bán một ngôi nhà khác. Hãy xem cách bạn có thể chiếm ưu thế trong quá trình mua bán bất động sản với tư cách là một đại lý, từ niêm yết đến đóng cửa và giữ cho người mua (và người bán) ở bên bạn.
Từ danh sách đến kết thúc: Quy trình bán bất động sản
Hãy cùng xem bạn với tư cách là một đại lý có thể chi phối quá trình bán bất động sản như thế nào, từ niêm yết đến đóng cửa và giữ người mua (và người bán) ở bên bạn.
- Chuẩn bị một danh sách bán hàng
- Đặt giá của bạn.
- Sắp xếp để xem tài sản.
- Chốt giao dịch.
- Hoàn tất giao dịch.
Bước 1: Chuẩn bị danh sách bán hàng
Việc chuẩn bị một danh sách bán bất động sản sẽ dễ dàng hơn nếu bạn chia nó thành ba phần: chuẩn bị những gì, giai đoạn và cách quảng cáo.
Trước khi bạn bắt đầu quá trình chuẩn bị bán bất động sản, hãy chắc chắn rằng bạn có một phương pháp tổ chức nó mang tính xây dựng. Rốt cuộc, bạn sắp xếp nhiều khách hàng / tài sản với nhiều loại thông tin mà bạn không đủ khả năng để lẫn lộn.
Sử dụng chương trình CRM là một phương pháp tuyệt vời để duy trì thông tin về tài sản và nghiên cứu khách hàng của bạn. Những công cụ này giúp bạn dễ dàng theo dõi các mối quan hệ bằng cách vạch ra các giai đoạn trong quy trình của bạn. Một Giải pháp CRM cho phép bạn quản lý email và cuộc gọi điện thoại, giảm thời gian quản trị dữ liệu, cung cấp quan điểm hợp lý về quy trình của bạn và hơn thế nữa. Hơn hết, chúng hoàn toàn có thể thích ứng với yêu cầu của bạn.
Là một nhà môi giới, bạn có thể tạo các đường ống dẫn riêng biệt cho từng tài sản và theo dõi tiến độ của những người mua bày tỏ sự quan tâm. Sau đây là danh sách kiểm tra kết thúc bán hàng bất động sản:
Phần 1: Chuẩn bị sẵn sàng
Nó có thể làm bạn ngạc nhiên, nhưng là một nhà môi giới bất động sản, bạn phải thực hiện nghiên cứu về người bán của mình. Mối quan hệ càng bền chặt, cũng giống như bất kỳ mối quan hệ mua bán nào khác, thì cơ hội đạt được mục tiêu mong muốn càng cao.
Hỏi về tài sản của người bán, động cơ bán tài sản của họ và những gì họ muốn đạt được từ quá trình này.
Điều này sẽ không chỉ nâng cao mối quan hệ của bạn mà còn mang lại cho bạn cảm giác về sự háo hức và lịch trình ước tính của họ cho giao dịch.
Những điều khác mà bạn nên hỏi người bán tại cuộc họp đầu tiên bao gồm kỳ vọng tài chính của họ đối với tài sản, cũng như yêu cầu họ cung cấp các thủ tục giấy tờ như thuế, quyền sở hữu và bảo hiểm cho tài sản (hãy đảm bảo bạn tạo bản sao của các tài liệu này) .
Nếu có bất kỳ bộ xương nào trong tủ của tài sản (chẳng hạn như thuế chưa thanh toán), bây giờ là lúc để tìm hiểu để không bị người bán ngạc nhiên về sau.
Ví dụ, nếu tài sản của người bán có yêu cầu chống lại nó, bạn phải thông báo cho họ rằng điều này phải được giải quyết trước khi tài sản được bán. Tương tự, nếu người bán không báo cáo tranh chấp quyền sở hữu, bây giờ là thời điểm để thẳng thắn.
Điều cuối cùng bạn muốn đối với cơ quan bất động sản của mình là một gia đình hỗn loạn hoặc một cơ quan thu thuế bị nợ tiền, sẽ phát sinh vấn đề sau khi giao chìa khóa cho người mua.
Sau khi tất cả các giấy tờ về quyền sở hữu, thuế và bảo hiểm của người bán theo thứ tự, bạn có thể đưa tài sản đó ra thị trường.
Mẹo: Nếu người bán đang trao đổi với các đại lý khác về việc bán nhà của họ, hãy yêu cầu trở thành đại lý bán bất động sản cuối cùng mà họ nói chuyện. Sẽ dễ dàng hơn để mang họ lên máy bay theo cách này vì bạn sẽ có thể bỏ chọn quy trình của các đại lý khác.
Phần 2
Bạn cần làm cho tài sản của người bán hấp dẫn những người mua tiềm năng nhất có thể ngay bây giờ khi bạn đã thiết lập mối quan hệ với họ. Cách dễ nhất để thực hiện điều này là khuyên họ trình bày tài sản của mình một cách hợp lý.
Việc dàn dựng một ngôi nhà không chỉ giúp người mua dễ dàng coi bất động sản đó là ngôi nhà tương lai của họ mà còn giúp tài sản bán được nhanh hơn.
Trên thực tế, những ngôi nhà theo giai đoạn dành ít hơn 90% thời gian trên thị trường so với những ngôi nhà không có giai đoạn.
Tất nhiên, là một nhà môi giới bất động sản, bạn sẽ phải khuyến khích người bán của mình làm điều này. Nếu họ do dự trong việc chuẩn bị cho ngôi nhà của mình, hãy cho họ biết về những hậu quả tài chính nếu họ không làm như vậy.
Những ngôi nhà không mái che được bán trên thị trường lâu hơn 161 ngày so với những ngôi nhà có mái che. Tuy nhiên, nếu bạn chia nó thành các điều khoản tiền tệ, việc không tuân theo lời khuyên của bạn có thể khiến người bán của bạn mất hàng nghìn đô la.
Mẹo: Gửi cho người bán của bạn danh sách kiểm tra ảo này để giúp họ làm ngọt thỏa thuận dàn dựng. Đó là một cách tiếp cận đơn giản để cho người bán của bạn biết bạn muốn gì ở họ trước khi tổ chức nhà của họ mà không tỏ ra hống hách. (Nếu bạn đang sử dụng CRM, chỉ cần lưu trữ danh sách kiểm tra làm công cụ kích hoạt trong kênh bán bất động sản của bạn và danh sách này sẽ được gửi ngay đến người bán của bạn.)
Phần 3: Công bố
Khi tài sản ở trong tình trạng nguyên sơ và hình ảnh đã được chụp, đã đến lúc mở cửa cho công chúng.
Người mua tìm kiếm ngôi nhà mới của họ bằng nhiều kênh khác nhau, theo Hồ sơ của Hiệp hội Môi giới Quốc gia về Người mua và Người bán nhà, mặc dù các nguồn trực tuyến được ưu tiên hơn cả.
Là một nhà môi giới bất động sản, bạn nên quảng bá tài sản của người bán thông qua các nền tảng web. Điều đầu tiên bạn nên làm là liệt kê tài sản trên Dịch vụ nhiều danh sách (MLS).
Bạn cũng nên dựa trên chiến lược tiếp thị của mình trên danh sách MLS. Bước tiếp theo của bạn sẽ là quảng bá tài sản trên trang web của đại lý trước khi tiếp tục lên phương tiện truyền thông xã hội.
Dưới đây là danh sách kiểm tra đơn giản về các hoạt động xúc tiến cần xem xét:
- Nhiều dịch vụ đăng ký trong khu vực của bạn (MLS)
- Trang đích của trang web cho đại lý bất động sản của bạn: Với ảnh dàn dựng, thông tin liên hệ của bạn và lời kêu gọi hành động (tức là đặt lịch xem)
- Nền tảng truyền thông xã hội: Chúng bao gồm, nhưng không giới hạn, hồ sơ Facebook, Instagram, Twitter, Pinterest và LinkedIn của đại lý của bạn.
- Một bài viết blog được cá nhân hóa quảng cáo tài sản trên blog của đại lý của bạn: Với bản tóm tắt về các tính năng và phụ kiện nổi bật của chỗ nghỉ, hình ảnh theo giai đoạn, thông tin liên hệ của bạn và lời kêu gọi hành động (tức là đặt lịch xem)
- Thư truyền thống: Đây chỉ có thể là một bản sao thực của trang đích thuộc tính của bạn. Các bưu phẩm truyền thống có thể được sử dụng để thuyết phục những người mua không có quyền truy cập internet.
Mẹo: Đảm bảo rằng thương hiệu đại lý của bạn nhất quán trên tất cả các kênh tiếp thị. Bạn không chỉ đơn giản là bán tài sản của khách hàng của bạn; bạn cũng đang quảng cáo đại lý của mình. Bạn phải thông báo điều này thông qua chiến dịch tiếp thị của bạn. Khi bạn sử dụng các tài liệu tiếp thị chất lượng thấp để đại diện cho công ty của mình, bạn có nguy cơ làm hoen ố thương hiệu của mình. Đảm bảo rằng bạn đầu tư đúng mức vào các chiến dịch.
Bước 2: Đặt giá của bạn.
Không nghi ngờ gì nữa, khía cạnh quan trọng nhất của quy trình bán bất động sản đối với bạn với tư cách là một đại lý bất động sản là định giá nhà của người bán.
Bất kỳ đại lý bán bất động sản uy tín nào cũng hiểu tầm quan trọng của việc tránh làm hài lòng người bán của bạn ở giai đoạn này. Thay vì định giá một ngôi nhà dựa trên những gì người bán muốn (điều này trái với quy tắc đạo đức của một đại lý bán bất động sản), bạn nên định giá từng bất động sản dựa trên sự đào tạo của bạn, sự hiểu biết tổng thể về thị trường và doanh số bán hàng tương tự.
Khi một ngôi nhà quá rẻ, người bán không chỉ mất tiền, mà công chúng có thể hiểu đây là một dấu hiệu cho thấy tài sản có vấn đề. Điều này có thể có tác động đáng kể đến mức độ quan tâm đến việc mua nhà.
Mặt khác, một bất động sản được định giá quá cao sẽ khiến những người mua không đủ khả năng chi trả (ngay cả khi đó chính xác là thứ họ đang tìm kiếm).
A phân tích thị trường so sánh là cách tiếp cận duy nhất để xác định giá chính xác cho một tài sản.
Cách thực hiện phân tích thị trường so sánh đáng tin cậy để bán bất động sản
Khi thực hiện một thị trường so sánhphân hủy, có rất nhiều đặc điểm của một tài sản để đánh giá.
Bắt đầu với các yếu tố rõ ràng nhất của tài sản:
- Giá của những căn hộ có thể so sánh được trong cùng một khu phố đã được bán gần đây và có quy mô và tính năng tương đương.
- Bất kỳ cải tạo hoặc nâng cấp nào do người bán của bạn thực hiện
- Tại một cuộc đấu giá, các đặc điểm như bể bơi hoặc không gian sân rộng sẽ có giá trị hơn.
- Các bất động sản khác trên thị trường có giá bao nhiêu cho mỗi foot vuông?
- Trạng thái thị trường mà bạn đang bán tài sản là gì? Nó có phải là một thị trường cân bằng với cả người mua và người bán?
Để đảm bảo bạn nhận được mức giá thực tế nhất cho người bán của mình, bạn phải vượt ra ngoài các nguyên tắc cơ bản.
Bước đầu tiên của bạn nên xem xét các bài đăng trong khu vực. Chia chúng thành bốn loại: danh sách đang hoạt động, danh sách đang chờ xử lý, danh sách đã bán và danh sách đã rút.
Danh sách Hoạt động:
Bất kỳ tài sản nào đang được rao bán tích cực sẽ thuộc danh mục này. Đảm bảo rằng bạn chỉ bao gồm các danh sách hướng đến những người mua có thể quan tâm đến tài sản của người bán của bạn. Xin lưu ý rằng danh sách đang hoạt động chỉ nên được sử dụng như một hướng dẫn chung. Hãy nhớ rằng bất kỳ giá nào được liệt kê cho một danh sách đang hoạt động không phản ánh giá trị thị trường của nó cho đến khi nó được bán.
Danh sách đang chờ xử lý:
Đây là những danh sách đã được ký hợp đồng nhưng vẫn chưa đóng cửa. Trừ khi bạn có một liên kết bất động sản tham gia vào việc bán hàng, đại lý niêm yết không có khả năng cung cấp cho bạn bất kỳ thông tin nào liên quan đến giá bán đang chờ xử lý. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ chỉ đưa ra các phỏng đoán có học thức cho đến khi tài sản đóng cửa. Mặt khác, danh sách đang chờ xử lý có thể cung cấp cho bạn một bức tranh tốt về nơi thị trường đang hướng tới.
Danh sách đã bán:
Đây là nơi mà những con số bắt đầu quan trọng. Bán có thể so sánh là bất kỳ tài sản nào đã đóng cửa trong vòng ba tháng qua. Những lần bán hàng này sẽ cung cấp cho bạn giá trị thị trường thực và bạn nên xem xét dữ liệu bán hàng có thể so sánh từ ba đến sáu tháng để đưa ra con số đáng tin cậy cho tài sản của người bán.
Danh sách đã rút:
Ít quan trọng nhất trong bốn; danh sách bị thu hồi là tài sản đã bị loại bỏ khỏi thị trường. Lý do phổ biến nhất cho điều này là bất động sản bị định giá quá cao, và nhân viên kinh doanh bất động sản đã buộc phải rút lại danh sách và kiểm tra nó. Kết quả là giá trung bình của bất động sản bị thu hồi thường luôn lớn hơn giá trung bình của những lần mua bán tương tự.
Mẹo: Công cụ CRM bất động sản có thể hỗ trợ bạn theo dõi các danh sách này bằng cách tích hợp tất cả dữ liệu này vào một nền tảng duy nhất, dễ sử dụng.
Khi bạn đã thiết lập một nền tảng vững chắc cho phân tích thị trường so sánh của mình, hãy xem xét sâu hơn bất kỳ doanh số bán hàng có thể so sánh nào mà bạn đã xem qua. Duy trì một cách tiếp cận thẳng thắn. Tìm các thuộc tính giống nhau về tình trạng, hình dạng và kích thước. Dưới đây là một số gợi ý để giúp mọi thứ dễ dàng hơn:
Các thuộc tính liên quan đến kích thước:
Điều này được tính trên mỗi foot vuông. Hãy nhớ rằng những ngôi nhà lớn hơn thường được định giá thấp hơn trên mỗi foot vuông so với những ngôi nhà nhỏ hơn. Trong kịch bản này, ít hơn là nhiều hơn. Chỉ cho phép sai số từ 10 đến 15% giữa doanh số bán hàng có thể so sánh và tài sản của người bán của bạn; nếu không, dữ liệu có thể bị sai.
Thuộc tính cùng tuổi:
Điều này cần được điều tra thêm. Tuy nhiên, hãy cố gắng xác định xem tài sản có cùng tuổi với người bán của bạn hay không. Tốt nhất, bất kỳ hoạt động mua bán tương tự nào nên được xây dựng trong vòng một vài năm kể từ tài sản của người bán của bạn.
Các thuộc tính có đặc điểm tương tự:
Có một hồ bơi trong tài sản của người bán của bạn? Hay họ đã mua một nhà bếp mới? Khi đánh giá các tính năng, bạn nên kiểm tra xem nó có được sửa sang lại hay không. Một ngôi nhà đã được tân trang lại có giá trị hơn một căn nhà cao cấp, trong khi ngôi nhà có một phòng tắm có giá trị thấp hơn ngôi nhà có hai phòng tắm. Nhắc người bán của bạn rằng việc giải quyết mọi vấn đề về bảo trì trước khi rao bán tài sản của họ thường có thể giúp họ kiếm được nhiều tiền hơn trong quá trình giao dịch.
Vị trí:
Hãy xem xét thực tế vị trí bất động sản của người bán của bạn. Loại xem nào mà người mua tiềm năng sẽ nhận được từ mỗi cửa sổ trong nhà? Ví dụ, một căn hộ ở trung tâm thành phố, với bất kỳ loại hướng nhìn nào, sẽ có giá trị hơn nhiều so với một căn hộ đối diện với một bức tường gạch. Nếu bất động sản của người bán gần đường cao tốc hoặc đường đông đúc, khoản này sẽ được trừ vào giá chào bán.
Chỉ khi bạn đã hoàn thành tất cả các nghiên cứu cần thiết về một bất động sản, bạn mới được phép tạo báo cáo cho người bán.
Không có kích thước tiêu chuẩn cho báo cáo của bạn (nó có thể là một vài trang hoặc một tệp PDF 50 trang). Tuy nhiên, càng chi tiết thì bạn càng có thể thuyết phục khách hàng rằng giá của bạn là lựa chọn tốt nhất.
Bước 3: Sắp xếp xem tài sản.
Khi bạn đã quyết định giá và bắt đầu tiếp thị tài sản của người bán, đã đến lúc bắt đầu tìm kiếm người mua.
Bạn đã có thể có một người mua trong danh bạ của mình. Họ có thể là khách hàng tiềm năng mới hoặc cũ, khách hàng mới hoặc khách hàng hiện tại đang muốn thăng tiến trong sự nghiệp của họ. Ứng dụng CRM bất động sản là một cách tiếp cận tuyệt vời để tổ chức danh sách liên hệ của bạn.
Ví dụ: bạn có thể xem lại danh sách CRM và gắn thẻ các liên hệ của mình. Sử dụng các thẻ này để phân loại các địa chỉ liên hệ của bạn là khách hàng tiềm năng ấm hoặc lạnh. Sau đó, bạn có thể thiết lập lời nhắc để mời họ đến nhà mở.
Chiến lược tối ưu để xem nhà là cung cấp hai lựa chọn: một ngôi nhà mở và một buổi trình diễn riêng tư cho những người mua mà bạn đang muốn đóng cửa.
Hãy bắt đầu bằng cách xem xét chiến lược nhà mở trong bối cảnh của quá trình bán bất động sản.
# 1. Tổ chức một ngôi nhà mở
Kết quả của chiến lược khuyến mại, bạn sẽ có một danh sách đầy đủ những người mua quan tâm. Những danh sách này sẽ được tạo tự động dựa trên lời kêu gọi hành động, cập nhật trên mạng xã hội và blog của trang web của bạn.
Mẹo: Nếu công ty của bạn sử dụng CRM bất động sản, việc gửi thư mời mở nhà sẽ trở nên dễ dàng. Đơn giản chỉ cần lọc ra những khách hàng tiềm năng bất động sản đã điền đầy đủ thông tin của họ để tham dự buổi khai trương và gửi email sử dụng thiết kế được xác định trước.
Sau khi bạn đã đặt trước căn nhà mở bán của mình, hãy đảm bảo giữ liên lạc với người bán để đảm bảo căn nhà ở trạng thái tốt nhất cho ngày trọng đại.
Trong thời gian mở bán ngôi nhà, công việc của bạn là tìm kiếm bất kỳ người mua nào có thể đã bày tỏ sự quan tâm đến ngôi nhà. Giữ một cuốn sổ ghi chú gần đó và ghi lại bất cứ điều gì họ thảo luận, chẳng hạn như mối quan hệ của họ, sở thích của họ đối với một môn thể thao, vị trí bất động sản lý tưởng của họ và những gì họ đánh giá cao về bất động sản của người bán. Lập danh sách mọi thứ và nhập nó vào hệ thống CRM của bạn.
Điều này sẽ không chỉ giúp bạn xác định khả năng họ trở thành một người mua nghiêm túc mà còn cung cấp cho bạn nguồn cung cấp đạn dược để theo dõi họ bằng các phương thức liên lạc được nhắm mục tiêu.
# 2. Theo dõi với những người mua tiềm năng để lên lịch các buổi xem riêng.
Cuốn sổ ghi chép mà bạn mang theo khi đến nhà mở?
Bây giờ là lúc để đưa nó vào sử dụng. Sử dụng hệ thống CRM của bạn để ghi lại các email và cuộc gọi điện thoại của bạn với những người mua tiềm năng để tương tác hoàn chỉnh được lưu trữ ở một vị trí duy nhất, dễ tìm. Bạn cũng có thể sử dụng các mẫu thông minh hoặc tạo mẫu của riêng mình để làm cho thời gian theo dõi và phản hồi email hiệu quả.
Liên hệ với bất kỳ người mua tiềm năng nào mà bạn đã gặp tại buổi mở bán và sử dụng thông tin bạn thu thập được, đưa cho họ lời mời được cá nhân hóa đến xem riêng tư.
Dưới đây là một ví dụ về email tiếp theo cho ngôi nhà mở:
Dưới đây là một ví dụ về email tiếp theo dành cho ngôi nhà mở tuyệt vời:
Xin chào (tên của người mua quan tâm)
Tôi chỉ viết thư này để nói rằng tôi rất thích nói chuyện với bạn ngày hôm qua và để thu hút những suy nghĩ của bạn về (địa chỉ nhà mở). Bạn (và tên của đối tác của bạn, nếu họ có đối tác) cho biết mong muốn đặt (địa chỉ nhà mở) ngôi nhà mới của bạn, vì vậy tôi muốn nói chuyện với bạn về điều đó nhiều hơn.
Dưới đây là một vài tính năng khác của chỗ nghỉ có thể làm cho nó trở thành một sự lựa chọn tuyệt vời cho bạn (hoặc cả hai bạn).
(Dựa trên những gì bạn học được trong suốt cuộc trò chuyện, hãy liệt kê một số lý do tại sao tài sản đó sẽ phù hợp với họ. Ví dụ:
Nếu họ có con, họ nên cân nhắc việc theo học tại một trường học địa phương.
Liên kết đến phương tiện giao thông công cộng (đặc biệt nếu họ đi làm)
Nếu nuôi chó, họ nên đến thăm một công viên gần đó.
Đại lý bất động sản của chúng tôi thường giao dịch trong khu vực lân cận này và tôi có thể nói với bạn rằng (vị trí của bất động sản) là duy nhất đối với khu vực do (bao gồm các điểm bán hàng duy nhất). Tôi rất vui được dẫn bạn tham quan xung quanh chỗ nghỉ để xem riêng để bạn có thể có cảm nhận cá nhân hơn về nó trước khi cuộc đấu thầu kết thúc.
Các bất động sản như (địa chỉ nhà mở) đã là đặc sản của tôi với tư cách là một nhà môi giới bất động sản đã làm việc trong lĩnh vực này (cộng thêm số) năm.
Nếu bạn có thời gian để gặp tôi và thảo luận thêm về tài sản, tôi sẽ có mặt ở khu vực lân cận vào (ngày và giờ). Xin vui lòng cho tôi biết để tôi có thể tổ chức một buổi xem.
Best wishes,
(Nhập tên của bạn vào đây)
Bước 4: Kết thúc giao dịch.
Khi bạn đã thu hút được người mua, các cuộc trò chuyện thương mại có thể bắt đầu.
Đàm phán mua bán với tư cách là một đại lý bán bất động sản có thể là một trải nghiệm khó khăn và căng thẳng. Bạn có trách nhiệm quản lý mọi ưu đãi và phản đối từ khách hàng. Mục tiêu ở đây là đạt được thỏa thuận về giá và thông số của bất động sản càng nhanh càng tốt mà không cần vội vàng bên nào.
Bạn cũng phải quản lý việc bán hàng để nó không tiêu tốn quá nhiều thời gian của bạn. Hệ thống CRM có thể giúp bạn quản lý thời gian hiệu quả hơn.
Ví dụ: bạn có thể tiết kiệm thời gian và ngăn nắp bằng cách:
- Thay đổi trạng thái của giao dịch với người mua tiềm năng của bạn từ “đề xuất được thực hiện” thành “đã bắt đầu thương lượng”.
- Thiết lập lời nhắc và thông báo để theo dõi những người mua hàng tiềm năng.
- Theo dõi thời điểm người mua tiềm năng nhận được email và họ có nhấp vào bất kỳ liên kết nào bên trong email đó hay không, cho phép bạn xác định xem có nên theo dõi hay không.
Một người mua tiềm năng chỉ cần đồng ý trả giá chào bán trong một thế giới lý tưởng. Tuy nhiên, nếu có nhiều người mua quan tâm đến tài sản của người bán của bạn, bạn phải so sánh các giá thầu.
Giá thầu của người mua sẽ khác nhau, nhưng hãy để ý những điều sau:
- Cho dù họ có đồng ý trả số tiền mong muốn hay không
- Nếu người mua tiềm năng đã nhận được phê duyệt trước về tài chính,
- Họ đã chỉ định ngày nào là ngày lấp đầy / đóng cửa?
- Nếu người mua tiềm năng đã gửi danh sách các mặt hàng mà họ muốn được giải quyết trước khi đồng ý bán (sửa chữa, kiểm tra dịch hại, v.v.)
Mẹo: Thêm những thông tin này vào hồ sơ của người mua tiềm năng trong CRM của bạn để giúp họ tìm và lọc thông qua dễ dàng hơn.
Trước khi bạn coi một người mua có thể là cá nhân lý tưởng để tiếp quản tài sản của người bán, trước tiên bạn phải đảm bảo rằng họ đủ điều kiện.
Phần 1 Đủ điều kiện cho người mua có thể.
Có sự khác biệt giữa quan tâm đến việc mua một ngôi nhà và đủ điều kiện để làm điều đó.
Trước khi tiếp tục với một người mua khả thi, hãy đảm bảo rằng họ đã được phê duyệt trước thế chấp (đừng nhầm lẫn điều này với sơ tuyển thế chấp). Chỉ trong bước phê duyệt trước, tín dụng, công việc và thu nhập của người mua mới được kiểm tra.
Nếu một người mua tiềm năng chỉ đơn giản là đưa các tài liệu phê duyệt trước lên bàn, bạn nên cẩn thận xem xét đề nghị của họ với người bán của bạn. Quá trình mua bán bất động sản cho bạn và người bán sẽ nhanh hơn nhiều nếu bạn chỉ xem xét những người mua đã hoàn thành thủ tục giấy tờ và được chấp thuận cho thế chấp.
Việc phê duyệt trước, như các nhà môi giới biết, tiết lộ thông tin quan trọng như số tiền cho vay tối đa mà người mua tiềm năng đủ điều kiện, thời hạn tài trợ và số tiền thanh toán. Bạn có thể cập nhật tất cả các thủ tục giấy tờ này bằng cách nhập nó vào hệ thống CRM của mình. Xem hồ sơ của khách hàng trên CRM dành cho thiết bị di động của bạn để thuận tiện xem lại các thống kê này khi thương lượng với người bán trên đường.
Nếu họ vượt qua tất cả các bài kiểm tra, hãy chuyển lời đề nghị của họ đến người bán của bạn để xem xét và cập nhật nhãn trong hệ thống CRM của bạn để luôn có tổ chức.
Mẹo: Tại thời điểm này, bạn nên thay đổi bất kỳ quảng cáo bất động sản nào mà bạn đang tiến hành (trên trang web, blog của bạn, v.v.) để làm nổi bật rằng nó “đang được ưu đãi”.
Phần 2 Đi cùng với người bán của bạn để thẩm định.
Việc đánh giá ngôi nhà về tài sản của người bán sẽ đến tiếp theo mà bạn nên luôn tham dự.
Bởi vì một thẩm định viên sẽ không biết tài sản cũng như bạn hoặc bạn phải có mặt để giải quyết bất kỳ câu hỏi nào mà họ có thể có.
Thẩm định là một trong những rào cản cuối cùng mà nhà cung cấp của bạn phải vượt qua. Nó sẽ có tác động đáng kể đến giá nhà của họ, vì vậy bạn phải có mặt để thông báo cho người thẩm định về bất kỳ nâng cấp hoặc cải tiến nào do người bán thực hiện có thể ảnh hưởng đến giá cuối cùng của bất động sản.
Bước 5: Hoàn tất giao dịch.
Các bước cuối cùng để đóng tài sản của người bán của bạn bao gồm kiểm tra lần cuối, cung cấp cho người mua các giấy tờ cần thiết và cuối cùng - loại bỏ tài sản khỏi thị trường.
Đã đến lúc chuyển giao dịch sang giai đoạn cuối cùng của CRM của bạn. Bạn có thể lập kế hoạch nhiệm vụ và tạo mục tiêu để đảm bảo rằng không có gì bị bỏ qua. Đây là lần đếm ngược cuối cùng và hệ thống CRM có thể giúp bạn vượt qua vạch đích một cách dễ dàng.
Phần 1: Sắp xếp để kiểm tra lần cuối.
Kiểm tra lần cuối là cơ hội cuối cùng của người mua để chỉ ra bất kỳ sai sót nào trong tài sản.
Các quy định về bất động sản bắt buộc bạn (với tư cách là đại lý bán hàng) và khách hàng của bạn (người bán) cung cấp thông tin đầy đủ cho người mua về bất kỳ sai sót nào tại bất động sản. Nếu người bán của bạn không tuân thủ, họ sẽ phải chịu trách nhiệm về bất kỳ sai sót nào, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn luôn thông báo cho người mua.
Rõ ràng, người bán và người mua phải đồng ý về thời gian kiểm tra cuối cùng. Tuy nhiên, càng sớm càng tốt để giữ cho quá trình mua bán bất động sản diễn ra liên tục. Bạn hoặc nhà cung cấp của bạn phải thuê một kiểm tra viên được đào tạo để tạo báo cáo kiểm tra cuối cùng. Đảm bảo rằng bất cứ ai tổ chức thanh tra đều biết bạn sẽ ở đó. Thông báo cho người bán và người mua của bạn rằng việc kiểm tra lần cuối điển hình có thể mất đến bốn giờ, tùy thuộc vào kích thước của bất động sản và họ nên xóa lịch trình của mình cho phù hợp.
Hãy chắc chắn rằng bạn có mặt trong quá trình kiểm tra này để bạn có thể hướng dẫn người bán và người mua của mình trong suốt quá trình.
Bạn có tin rằng điều này là không cần thiết?
Vâng, đúng vậy.
Tài sản phải được kiểm tra từ trên xuống dưới, bắt đầu với các phòng và tính năng và kết thúc với phần móng và tầng thượng. Kiểm tra xem hệ thống điều hòa không khí và hệ thống sưởi, cũng như tất cả các đường ống dẫn nước và ổ cắm điện, đang hoạt động trong toàn bộ ngôi nhà (và bất kỳ thiết bị nào được bao gồm trong chương trình giảm giá).
Cuối cùng, nhân viên kiểm tra sẽ kiểm tra nền móng, phòng, tường, cửa sổ và bất kỳ yếu tố cấu trúc nào khác của người mua.
Phần 2: Xử lý các cuộc đàm phán cuối cùng thay mặt người bán của bạn.
Sau khi kiểm tra tài sản, bạn là một nhà môi giới bất động sản để thương lượng thương lượng cuối cùng cho người bán của bạn. Thông thường, người mua sẽ có đại lý bán bất động sản của riêng họ mà bạn sẽ thương lượng với họ, nhưng bạn có thể thương lượng trực tiếp với người mua.
Hãy nhớ rằng không phải lúc nào cũng bắt buộc phải có một cuộc thương lượng cuối cùng. Nếu người mua được cung cấp thông tin chính xác và không có gì bất ngờ trong quá trình kiểm tra lần cuối, có lẽ họ sẽ vui mừng thanh toán số tiền ban đầu.
Nếu người mua phát hiện ra sai sót trong tài sản, bạn sẽ có trách nhiệm xử lý các cuộc thảo luận. Vì vậy, nếu điều này xảy ra, phương pháp tốt nhất để đạt được thỏa thuận là thương lượng để thỏa hiệp.
Đôi khi người bán có thể phải chấp nhận một lời đề nghị thấp hơn họ đã hy vọng, nhưng hãy nhắc họ rằng đó là giải pháp tốt hơn là để tài sản tồn tại trên thị trường trong tương lai gần.
Mẹo: Bạn và người bán của bạn có thể tránh được một cuộc thương lượng cuối cùng bằng cách cởi mở và trung thực nhất có thể với người mua trong suốt quá trình mua bán bất động sản.
Phần 3: Ký tên vào giấy tờ và nộp bất kỳ giấy tờ cần thiết nào.
Bước sau là ký hợp đồng mua bán.
Một thỏa thuận mua hàng chắc chắn sẽ nêu rõ mọi khoản thanh toán và tín dụng mà người bán của bạn nợ, cũng như bất kỳ khoản thanh toán nào được yêu cầu từ người mua.
Đảm bảo rằng mọi chi phí đều được bao gồm trong hợp đồng mua bán. Điều này bao gồm các giao dịch như tìm kiếm tiêu đề và thuế, chỉnh sửa (nếu cần) và thuế trả trước.
Đại lý bán bất động sản của người mua sẽ soạn thảo một hợp đồng chính thức để người mua ký trước khi chuyển nó cho bạn và người bán của bạn. Hãy dành thời gian để giải thích mọi thứ cho người bán của bạn và cùng họ xem qua trước khi họ ký.
Sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán, đã đến lúc bàn giao giấy tờ tài sản cho người mua mới. Và có khá nhiều người trong số họ.
Phương pháp tốt nhất để tránh điều này là thu thập mọi thứ từ nhà cung cấp của bạn trong quá trình bán bất động sản và lưu giữ nó trong hồ sơ.
Bạn sẽ yêu cầu các mục sau:
Chứng thư quyền sở hữu
Chính sách bảo hiểm của người bán: Thông thường, người bán của bạn sẽ được yêu cầu đảm bảo rằng tài sản ở trong trước hoặc trước khi đóng cửa tài sản cuối cùng để bảo vệ người mua.
Hóa đơn cho nước, thoát nước và thuế tài sản:
Nếu tài sản của người bán của bạn được kết nối với hệ thống thoát nước và cấp nước của thành phố, bạn sẽ cần chứng từ rằng mọi thứ đã được thanh toán đầy đủ cho việc đóng cửa. Điều này cũng áp dụng cho thuế tài sản. Khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển từ người bán sang người mua, thuế chuyển nhượng của tiểu bang hoặc địa phương thường được thanh toán.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu / Hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu:
Là một đại lý kinh doanh bất động sản, bạn nên xem xét các chức danh và chính sách sớm hơn trong quá trình này để tránh bị bất ngờ (tham khảo lại bước đầu tiên trong hướng dẫn này). Trước khi chuyển giao tài sản cho người mua, bạn phải đảm bảo rằng người bán sẽ giải quyết mọi khoản thuế chưa thanh toán, đánh giá hoặc các mối lo ngại khác. Người mua được bảo hiểm bởi chính sách bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, bảo vệ họ khỏi những tổn thất có thể xảy ra do các vấn đề về quyền sở hữu tài sản. Cả người mua mới và người cho vay của họ sẽ nhận được một bản sao của những tài liệu này.
Các bài đọc tiện ích cuối cùng:
Người bán của bạn phải đọc các kết quả cuối cùng trên bất kỳ đồng hồ đo khí và điện nào trong khu nhà và xuất trình chúng cho nhà cung cấp dịch vụ của họ cũng như người mua mới. Điều này sẽ làm cho việc chuyển đến của người mua mới suôn sẻ hơn nhiều vì các nhà cung cấp dịch vụ sẽ biết người bán của bạn không còn chịu trách nhiệm về các tiện ích tại nhà.
Bất kỳ hồ sơ dịch vụ hoặc bảo hành nào:
Người bán của bạn nên cung cấp bất kỳ hồ sơ dịch vụ hoặc bảo hành nào cho bất kỳ thiết bị hoặc bảo trì nào được thực hiện trên tài sản. Bất kỳ đề xuất nào cho một thợ sửa ống nước hoặc thợ điện có uy tín cũng được người mua tiềm năng đánh giá cao, đặc biệt nếu họ là người mới trong khu vực.
Kế hoạch phân lô và khảo sát: Cuối cùng, để kết thúc, người mua sẽ cần lấy một bản sao khảo sát cập nhật. Nếu người bán của bạn đặt chúng không đúng chỗ, bạn sẽ có thể mua được một bản sao với một mức giá khiêm tốn từ tòa thị chính hoặc thành phố.
Bước cuối cùng đối với bạn với tư cách là một nhà môi giới là đưa tài sản đó ra khỏi thị trường sau khi tất cả các tài liệu đã được trao và tất cả các thủ tục giấy tờ đã được ký kết. Xóa nó khỏi MLS, trang web của bạn và mọi quảng cáo trên mạng xã hội mà bạn đã thực hiện cho nó.
Tốc độ của Quy trình Bán Bất động sản do Bạn quyết định.
Quá trình bán bất động sản có thể tốn nhiều thời gian. Tuy nhiên, càng kéo dài, người bán của bạn càng mất nhiều tiền và đại lý của bạn sẽ phải dành nhiều thời gian hơn để tìm người mua.
Bạn nên cố gắng kết thúc một giao dịch mua nhà càng sớm càng tốt (không để người bán cảm thấy vội vàng).
Tổ chức cho người bán ngay từ đầu của quá trình bán bất động sản (sắp xếp tài sản của họ và sắp xếp giấy tờ của họ) có thể tạo ra sự khác biệt rất lớn trong việc bán hàng diễn ra nhanh chóng và suôn sẻ như thế nào. Các giải pháp CRM cũng có thể giúp bạn sắp xếp, tổ chức và tự động hóa quy trình bán bất động sản của mình.
Khi bạn đã thu hút được sự quan tâm của người mua tiềm năng, chìa khóa để giao dịch suôn sẻ hơn là hỗ trợ cả hai bên về bất kỳ thắc mắc nào mà họ có thể có để bạn có thể loại bỏ mọi phản đối có thể cản trở quá trình bán bất động sản.
Tỷ lệ phần trăm doanh thu mà các đại lý bất động sản thường kiếm được là bao nhiêu?
Sau khi chia hoa hồng 5 đến 6 phần trăm với đại lý đại diện cho phía đối lập, hoa hồng Realtor điển hình là 2.5 đến 3 phần trăm giá bán của căn nhà. Sau đó, người môi giới của đại lý có thể cần một phần hoa hồng đó.
Làm môi giới bất động sản có khó không?
Bán bất động sản để kiếm sống đòi hỏi rất nhiều nỗ lực. Để theo dõi các cuộc họp, thủ tục giấy tờ pháp lý và các công việc lặt vặt khác đòi hỏi nhiều danh sách, bạn phải có tổ chức. Bởi vì nhân viên thường dựa trên tiền hoa hồng, bạn có thể không nhận lương trong một thời gian. Bạn không thể kiếm được tiền nếu bạn không bán.
Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đều thất bại?
Thành công bất động sản khó đạt được hơn người ta nói. Rốt cuộc, có một lý do tại sao 87% các đại lý bất động sản thất bại. Tuy nhiên, nhận thức được những lỗi mà những người môi giới này mắc phải, chẳng hạn như bỏ qua việc theo dõi khách hàng hoặc thiếu đủ tiền, có thể giúp bạn chuẩn bị và mở rộng một công ty bất động sản thịnh vượng.
Tại sao nhiều đại lý bất động sản thất bại?
Theo các nghiên cứu, phần lớn các nhà môi giới bất động sản thất bại trong năm đầu tiên. Tìm kiếm khách hàng tiềm năng không đầy đủ, không giới thiệu tài sản theo cách dẫn đến bán nhanh và bỏ qua việc theo dõi khách hàng là ba lỗi lớn của các đại lý.
Câu hỏi thường gặp về Bán hàng Bất động sản
Bất động sản có phải là một công việc được trả lương cao?
Bất động sản cung cấp nhiều nghề nghiệp đa dạng, trong đó nhiều nghề có tiềm năng kiếm được mức lương cao. Những người thành công hàng đầu trong lĩnh vực này thường kiếm được hơn 100,000 đô la mỗi năm, tùy thuộc vào vị trí và đào tạo.
Tôi có thể làm giàu từ bất động sản với tư cách là một đại lý bán hàng không?
Không có cách nào nhanh chóng để tạo ra tiền hoặc làm giàu từ bất động sản, nhưng bạn có thể phát triển sự giàu có một cách từ từ và ổn định bằng cách đầu tư đúng cách. Bắt đầu đầu tư bất động sản sẽ dễ dàng hơn đáng kể nếu bạn có tiền mặt (trả trước 20%).
Một đại lý bán bất động sản hàng đầu kiếm được bao nhiêu?
Ví dụ: trong khi mức lương trung bình hàng năm trên toàn quốc cho một đại lý bán bất động sản là hơn 60,000 đô la một chút, thì mức lương trung bình ở bang có thu nhập cao nhất là 111,800 đô la, cao hơn gấp đôi mức trung bình toàn quốc.
Bài viết liên quan
- DANH SÁCH DỰ BÁO: Cách tìm danh sách Tịch thu nhà miễn phí mà không bị căng thẳng
- Kiểm tra hệ thống cống: Chi phí Video, Kiểm tra bên (+ tổng quan về công ty Kiểm định tốt nhất)
- Xu hướng bất động sản: Xu hướng thị trường toàn diện 2022
- Ngành Bất động sản: Tổng quan, Các loại & Ví dụ
- Bán buôn bất động sản: Cách bắt đầu bán buôn bất động sản (Hướng dẫn cho người mới bắt đầu)
1 bình luận
Danke für den nützlichen Hinweis, sich am besten ein Duplikat des Gutachtens aushändigen zu lassen. Ich werde mein Haus über einen Immobileienmakler verkaufen lassen. Tôi Mann und ich werden uns dafür eine größere Eigentumswohnung kaufen.