Vay thế chấp để mua nhà thường là khoản đầu tư lớn nhất mà hầu hết mọi người tự mình thực hiện. Bạn có thể tài trợ bao nhiêu tùy thuộc vào rất nhiều thứ, không chỉ là ngân hàng sẽ cấp cho bạn bao nhiêu. Bạn không chỉ cần xem xét tình hình tài chính mà còn cả những điều bạn thích và không thích cũng như điều gì là quan trọng nhất đối với bạn. Dưới đây là tất cả những điều bạn cần suy nghĩ để tìm ra cách tái cấp vốn theo quy tắc ngón tay cái về thế chấp của Dave Ramsey và tỷ lệ phần trăm thu nhập để đầu tư để sở hữu ngôi nhà mơ ước của bạn.
Quy tắc thế chấp của ngón tay cái
Một quy tắc chung trong thị trường bất động sản là người cho vay tính toán số tiền một người có thể vay dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập của họ. Nói cách khác, tỷ lệ nợ trên thu nhập của một người là tổng số nợ của họ chia cho tổng thu nhập hàng tháng hoặc hàng năm của họ.
Hầu hết thời gian, người cho vay sẽ xem xét cho mọi người vay nếu số tiền cho vay ít nhất là 28% Tổng thu nhập. "Quy tắc thế chấp ngón tay cái", bao gồm các quy tắc như "quy tắc 32 phần trăm" và "quy tắc 40 phần trăm", là một nhóm các quy tắc khác.
Nếu số tiền bạn muốn vay nhiều hơn bất kỳ giới hạn nào trong số này, đơn đăng ký của bạn có thể sẽ bị từ chối. Nếu bạn biết những tiêu chí này, bạn có thể sử dụng toán học để xác định xem bạn có thể nhận được khoản vay bạn muốn hay không. Bạn sẽ lãng phí thời gian và năng lượng nếu bạn chờ ngân hàng nói với bạn những điều tương tự. Làm điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và sức lực.
Quy tắc ngón tay cái tái cấp vốn thế chấp hoạt động như thế nào?
Quy tắc thế chấp tái cấp vốn 1% nói rằng bạn nên nghĩ đến việc tái cấp vốn cho căn nhà của mình nếu bạn có thể nhận được mức lãi suất thấp hơn ít nhất một điểm phần trăm so với lãi suất hiện tại. Tỷ lệ mới sẽ tốt hơn nếu nó thấp hơn.
“Nếu bạn có một khoản vay 500,000 đô la, bạn sẽ tiết kiệm được khoảng 280 đô la một tháng hoặc 3,360 đô la một năm, nếu lãi suất giảm 1 điểm phần trăm,” Melissa Cohn, một giám đốc ngân hàng cho vay thế chấp tại William Raveis Mortgage, nói với The Balance trong một email.
Tôi có thể trả bao nhiêu khoản thế chấp?
Hầu hết người mua nhà có thể trả một khoản thế chấp gấp hai đến hai lần rưỡi lương hàng năm của họ. Sử dụng công thức này, một người kiếm được 100,000 đô la một năm chỉ có thể đủ khả năng thế chấp từ 200,000 đến 250,000 đô la. Nhưng tính toán này chỉ là ước tính sơ bộ ”.
Cuối cùng, có một số điều nữa bạn cần phải suy nghĩ khi lựa chọn một bất động sản. Trước tiên, hãy biết những gì mà chủ nợ tin rằng bạn có thể mua được (và làm thế nào để nó đạt được ước tính đó). Thứ hai, bạn cần phải suy nghĩ về bản thân và quyết định xem loại nhà bạn sẵn sàng sống nếu bạn định ở lâu dài, cũng như những thứ khác bạn sẵn sàng từ bỏ (hoặc không). để sống trong nhà của bạn.
Tại sao Quy tắc 1% cho thế chấp tái cấp vốn Quy tắc ngón tay cái thường hoạt động?
Sử dụng 1% như một quy tắc ngón tay cái để quyết định thời điểm tái cấp vốn cho một khoản thế chấp có ý nghĩa vì bạn có thể tiết kiệm vài nghìn đô la mỗi năm. Sử dụng ví dụ tương tự như trên, Cohn nói, "Nếu bạn có một khoản vay phù hợp và chi phí đóng vào khoảng 6,000 đô la, sẽ chỉ mất dưới hai năm để hòa vốn và thực sự bắt đầu tiết kiệm tiền với việc tái cấp vốn."
Giả sử bạn đang nghĩ đến việc tái cấp vốn một khoản vay 200,000 đô la với lãi suất 6% và khoản thanh toán hàng tháng 1,199 đô la. Đây là số tiền bạn sẽ tiết kiệm được nếu bạn tái cấp vốn với tỷ lệ thấp hơn 0.5 hoặc 1 điểm phần trăm. Nhưng không phải tất cả những khoản tiết kiệm đó sẽ vào túi của bạn. Bạn sẽ phải thanh toán các chi phí tái cấp vốn, tất toán và thanh toán khoản vay sớm. Freddie Mac nói rằng chi phí đóng cửa trung bình là khoảng 5,000 đô la. Hãy xem xét các khoản phí này trước khi tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn một điểm phần trăm so với lãi suất hiện tại của bạn.
Quy tắc thế chấp 1% tái cấp vốn so với Quy tắc điểm hòa vốn
1 phần trăm hướng dẫn tái cấp vốn là tốt, nhưng bạn cũng nên xem xét quy tắc ngưỡng hòa vốn. Quy tắc ngón tay cái này dựa trên việc đóng các khoản chi tiêu và tiết kiệm, Cohn nói. Sau khi bạn đã trả hết phí tái cấp vốn, đây là lúc bạn bắt đầu tiết kiệm tiền. Vì vậy, khi bạn quyết định tái cấp vốn, bạn nên suy nghĩ về việc bạn dự định sống trong căn nhà đó trong bao lâu.
Hãy quay lại ví dụ mà chúng tôi đã sử dụng ở trên về việc giảm tỷ lệ cho khoản thế chấp 200,000 đô la từ 6% xuống 5%. Bạn sẽ tiết kiệm được 125 đô la một tháng, sau thuế, sẽ là 90 đô la. Nhưng giả sử thế chấp mới của bạn khiến bạn mất 2,500 đô la phí và chi phí đóng. Nếu bạn chia chi tiêu của mình (2,500 đô la) cho khoản tiết kiệm hàng tháng (91 đô la), sẽ mất 28 tháng để hòa vốn. Nếu bạn định chuyển đi sớm, việc tái cấp vốn có thể không đáng.
Phần trăm thu nhập nào nên hướng tới quy tắc thanh toán bằng ngón tay cái thế chấp hàng tháng?
Vì hoàn cảnh của mỗi chủ nhà đều khác nhau, nên không có quy tắc chung nào phù hợp với tất cả theo số tiền bạn phải trả mỗi tháng cho khoản thế chấp của mình. Tuy nhiên, các chuyên gia có một số mẹo để giúp bạn đảm bảo rằng bạn không phải chi tiêu quá nhiều cho nhà ở.
# 1. Quy tắc 28% đối với thanh toán thế chấp
“Quy tắc 28 phần trăm” nói rằng khoản thanh toán thế chấp của bạn, bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm, không được quá 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Đây thường được gọi là tỷ lệ thế chấp trên thu nhập an toàn hoặc một quy tắc chung tốt cho các khoản thanh toán thế chấp. Tổng thu nhập là những gì bạn kiếm được trước thuế, các khoản thanh toán nợ và các nghĩa vụ khác. Những người cho vay thường xem xét tổng thu nhập của bạn để biết bạn có thể trả được bao nhiêu khoản vay thế chấp.
Không khó để tìm ra cách sử dụng quy tắc 28 phần trăm. Giả sử hộ gia đình của bạn có tổng thu nhập hàng tháng là 5,000 đô la. Nếu bạn nhân tổng thu nhập hàng tháng của mình với 28, bạn có thể biết sơ bộ về số tiền bạn có thể chi tiêu cho khoản thế chấp của mình mỗi tháng. Trong trường hợp này, nếu bạn tuân theo quy tắc 28 phần trăm, bạn không nên chi hơn 1,400 đô la một tháng cho khoản thanh toán thế chấp của mình.
# 2. Quy tắc 28/36
Bạn biết quy tắc 28 phần trăm là gì, nhưng bạn không biết quy tắc 28/36 là gì. Như chúng tôi đã nói, quy tắc 28 phần trăm nói rằng, với tư cách là chủ nhà, bạn không nên chi hơn 28 phần trăm thu nhập hàng tháng của mình cho quy tắc thanh toán thế chấp ngón tay cái. Sau đó, bạn không nên chi hơn 36% thu nhập cho khoản nợ khác của mình (nợ nhà, vay mua ô tô, thẻ tín dụng, v.v.). Đây là một quy tắc ngón tay cái hữu ích khác để chi tiêu trong ngân sách của bạn.
Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (DTI) của tôi là gì?
Khi quyết định khoản vay bạn có thể trả, người cho vay không chỉ nhìn vào tổng thu nhập của bạn. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cũng là một yếu tố rất quan trọng.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cho người cho vay biết bao nhiêu phần trăm thu nhập hàng tháng của bạn dành cho nợ và các nghĩa vụ khác. Người cho vay xem xét tỷ lệ DTI của bạn để tìm ra số tiền bạn có thể trả hàng tháng cho khoản thế chấp của mình. Nếu tỷ lệ DTI của bạn cao, điều đó có nghĩa là bạn là một ứng cử viên rủi ro hơn cho khoản vay thế chấp vì bạn còn lại ít tiền hơn sau khi thanh toán các hóa đơn của mình. Nếu bạn bị mất việc hoặc có những rắc rối tài chính khác, bạn có thể không trả được tiền thế chấp của mình.
Tôi có thể trả bao nhiêu khoản thế chấp?
Người đi vay cần phải tự tìm hiểu xem họ có thể thực sự trả được bao nhiêu cho việc mua nhà. Mặc dù Quy tắc 28 là một nơi tốt để bắt đầu, nhưng tốt hơn là bạn nên lập một ngân sách thực tế cho cuộc sống tương lai của mình với tư cách là một chủ nhà.
Khi lập ngân sách cho tương lai, hãy bắt đầu với các hóa đơn hàng tháng của bạn. Một ngân sách thực tế nên bao gồm tất cả những thứ bạn không thể sống thiếu trong thời đại ngày nay. Hãy nghĩ về giá điện thoại di động và thành viên phòng tập thể dục, cũng như chi phí bạn mua hàng tạp hóa và xăng.
Liên doanh bất động sản mới của bạn sẽ làm tăng thêm chi phí hiện tại của bạn. Thuế bất động sản và sửa chữa nhà thường xuyên là hai chi phí mà mọi người thường quên.
Nếu bạn dành thời gian để lập một ngân sách thực tế trước khi chuyển đến, bạn có thể tránh được tình trạng “nhà nghèo”. Về cơ bản, thuật ngữ “nhà nghèo” dùng để chỉ những người đi vay có thể thực hiện thanh toán thế chấp của họ nhưng phải cắt giảm nhiều trong các lĩnh vực khác trong ngân sách của họ để làm như vậy. Người vay có thể có một ngôi nhà lớn nhưng không có đủ tiền để sửa chữa hoặc trang bị cho nó. Điều quan trọng là phải có một ngôi nhà tươm tất và đủ tiền để ngửi hoa hồng.
Hướng dẫn về Nhà ở của Dave Ramsey so với Quy tắc thế chấp 28/36 về ngón tay cái
Quy tắc 28/36 là tỷ lệ nợ trên thu nhập tiêu chuẩn được sử dụng trong kinh doanh thế chấp. Điều này có nghĩa là tổng số tiền trả nợ hàng tháng của bạn không được nhiều hơn 36% thu nhập của bạn trước thuế và không quá 28% thu nhập của bạn nên dùng cho nhà ở.
Điều quan trọng nhất cần rút ra từ điều này là quy tắc thế chấp của Dave Ramsey được thiết kế để giúp bạn trở nên giàu có. Với khoản thanh toán thế chấp thấp hơn, bạn có thể tránh nợ thẻ tín dụng và tiết kiệm nhiều tiền hơn. Số tiền phải trả hàng tháng của bạn không chỉ ít hơn mà còn phải trả ít hơn trong 15 năm.
Mặt khác, các quy tắc của ngành cho vay thế chấp được thiết lập để giúp họ kiếm được nhiều tiền nhất có thể.
Chi phí kết thúc là gì và chúng cao bao nhiêu?
Nhiều chi phí phải trả để bạn có được một ngôi nhà hợp pháp được gọi chung là “phí đóng”. Bạn nên lập ngân sách từ ba phần trăm đến năm phần trăm tổng giá trị căn nhà của mình cho các chi phí đóng cửa, có thể bao gồm những thứ như phí sở hữu, thẩm định, thuế và phí ghi sổ. 5
Tôi có thể nhận thế chấp với 50% DTI không?
Có thể, nhưng không đảm bảo, rằng bạn sẽ có thể tìm được người cho vay thế chấp sẽ làm việc với bạn ngay cả khi DTI của bạn cao tới 50%. Nếu bên vay có khoản thanh toán đủ cho sáu tháng tiết kiệm được cùng với các điều kiện đủ điều kiện khác, công ty tài chính thế chấp do chính phủ tài trợ Fannie Mae sẽ phê duyệt DTI là “trên 45%” trên cơ sở từng trường hợp. Đây là một trong những nguyên tắc cho vay linh hoạt của Fannie Mae.
Quy tắc “Khả năng hoàn trả” là gì?
Những người cho vay thế chấp có trách nhiệm thực hiện những gì được gọi là “thẩm định” để đảm bảo rằng người vay sẽ có thể trả lại khoản vay của họ. Ví dụ, nếu lãi suất thế chấp sẽ tăng lên trong một vài năm, người cho vay có trách nhiệm đảm bảo rằng khoản thế chấp vẫn có thể được thanh toán ngay cả với lãi suất cao hơn.
Tôi có thể mua được bao nhiêu khoản thế chấp dựa trên mức lương của mình?
Thực tế phổ biến là sử dụng quy tắc ngón tay cái để ước tính số tiền thanh toán thế chấp mà bạn có thể chi trả dựa trên thu nhập của mình. Chẳng hạn, theo khuyến nghị của một số chuyên gia trong ngành, bạn không nên chi nhiều hơn hai đến hai lần rưỡi tổng thu nhập hàng năm của mình cho một khoản thế chấp (do đó, nếu mức lương hàng năm của bạn là 60,000 đô la, quy mô khoản thế chấp của bạn nên là không quá 150,000 USD). Theo một số bộ hướng dẫn khác, bạn không nên chi quá 28-29% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho chi phí nhà ở.
Nhà Nghèo Có Nghĩa Là Gì?
Một người được coi là nghèo khi phần lớn tài sản của họ được đầu tư vào nhà của họ và một phần đáng kể thu nhập của họ được sử dụng để trả nợ thế chấp và các chi phí khác liên quan. Một ví dụ minh họa cho điều này là nếu bạn có 100,000 đô la tiền tiết kiệm và sử dụng toàn bộ số tiền này để tài trợ cho một ngôi nhà trị giá 500,000 đô la và có khoản thanh toán thế chấp 2,500 đô la mỗi tháng, mặc dù thực tế là thu nhập ròng hàng tháng của bạn là 3,000 đô la.
Nếu mọi thứ trở nên tồi tệ, kiểu sắp xếp này có thể tạo ấn tượng rằng nền kinh tế đang hoạt động tốt, nhưng nó có thể dẫn đến việc tịch thu nhà rất nhanh.
Tôi có thể có bao nhiêu nợ và vẫn nhận được một khoản thế chấp?
Thu nhập của bạn, và cụ thể hơn là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, sẽ xác định số nợ tối đa mà bạn được phép mang theo tại bất kỳ thời điểm nào. Khi đăng ký thế chấp, nguyên tắc chung là phải có DTI nhỏ hơn hoặc bằng 30% và sau khi khoản thế chấp đã được trả hết, nó không được cao hơn 43%.
Quy tắc thế chấp Dave Ramsey so với ngân sách 50/30/20
Ngân sách 50/30/20 là một trong những cách lập ngân sách yêu thích của tôi. Ngân sách này nói rằng bạn nên chi tiêu 50% thu nhập của mình cho các nhu cầu, 30% cho các khoản muốn và 20% cho các khoản tiết kiệm.
Tôi nghĩ rằng phương pháp lập ngân sách này hữu ích nhất khi nó được sử dụng để giúp mọi người đưa ra các quyết định tài chính lớn bằng cách lập ngân sách cho tương lai của họ.
Tôi dành một nửa ngân sách của bạn cho “nhu cầu”, bao gồm chi phí nhà ở và bảo trì nhà. Nhưng những thứ như thực phẩm, phương tiện đi lại và bảo hiểm cũng phải trả hàng tháng.
Nếu nó chỉ ra rằng 65 phần trăm của quy tắc thế chấp giả định của bạn về thu nhập ngón tay cái dành cho nhu cầu, thì chỉ để lại 35 phần trăm cho mong muốn và tiết kiệm. Nói cách khác, mua một ngôi nhà lớn hơn có nghĩa là từ bỏ những thứ bạn muốn (như du lịch và giải trí) hoặc số tiền bạn muốn tiết kiệm (ví dụ, bạn có thể phải trì hoãn việc nghỉ hưu).
Bạn sẽ không nhất thiết phải “nhà nghèo”, nhưng bạn sẽ phải từ bỏ các mục tiêu tài chính khác hàng tháng để trả tiền thế chấp.
Người cho vay thường yêu cầu gì?
PITI, viết tắt của tiền gốc, tiền lãi, thuế và bảo hiểm, đề cập đến chi phí nhà ở hàng tháng của bạn. Người cho vay thường yêu cầu những chi phí này chiếm ít hơn hoặc tương đương với 25% đến 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Điều này được các nhà tài chính gọi là tỷ lệ “front-end”. Nói cách khác, nếu tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 10,000 đô la hoặc nếu tổng thu nhập hàng năm của bạn là 120,000 đô la, khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ không quá 2,800 đô la.
$10,000 X 28% = $2,800 – chi phí nhà ở tối đa hàng tháng
Người cho vay thường yêu cầu tổng chi phí hàng tháng cho chi tiêu nhà ở và nợ dài hạn phải thấp hơn hoặc bằng 33 hoặc 36 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của người vay. Điều này được các nhà tài chính gọi là “tỷ lệ hỗ trợ”. Nói cách khác, nếu tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 10,000 đô la, thì tổng số nợ dài hạn của bạn không được vượt quá 3,600 đô la, bao gồm khoản thanh toán thế chấp 2,800 đô la và bất kỳ khoản thanh toán nào khác như vậy.
$10,000 X 36% = $3,600 – tổng nợ tối đa
Nếu tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cao hơn tỷ lệ được liệt kê bên dưới, bạn nên thảo luận về các lựa chọn của mình với người cho vay.
Quy tắc thế chấp của Dave Ramsey so với Suy nghĩ của riêng tôi
Nhà của hầu hết mọi người là thứ đắt tiền nhất mà họ từng mua. Vì hầu hết các chủ nhà vay tiền, nên cũng có đòn bẩy, điều này cũng quan trọng không kém.
Theo quy tắc ngón tay cái về thế chấp của Dave Ramsey, nhiều người mua quá nhiều nhà vì hai lý do này. Để làm như vậy, họ thường phải từ bỏ các mục tiêu tài chính khác, thường quan trọng hơn.
Tuy nhiên, tôi có thể nghĩ đến một số tình huống mà tôi sẽ không tuân thủ nghiêm ngặt các quy tắc của Ramsey về khoản trả trước 20% (hoặc ít nhất 10% sau hai năm tiết kiệm chăm chỉ) và thế chấp lãi suất cố định 15 năm.
Với lãi suất thấp như vậy, đây là một lựa chọn tốt cho khoản vay lãi suất cố định trong 30 năm. Nhưng trong trường hợp này, tôi thực sự khuyên bạn nên trả trước 20% hoặc khả năng trả hết PMI trong một hoặc hai năm.
Vâng, nó khá cũ. Tuy nhiên, cũng giống như khi bạn trả hết nợ, tiết kiệm để mua một ngôi nhà là cơ hội để bạn thực sự xây dựng sức mạnh tài chính. Việc này cần có thời gian và kỷ luật, nhưng nếu bạn có thể tiết kiệm được khoản trả trước 20%, bạn đã cho thấy rằng bạn có thể xử lý những thăng trầm tài chính đi kèm với việc trở thành chủ nhà.
Câu Hỏi Thường Gặp
Chi phí đóng là gì và chúng cao như thế nào?
Chi phí đóng cửa là những khoản khác nhau mà bạn phải trả để sở hữu hợp pháp ngôi nhà của mình. Lập kế hoạch chi từ 3 đến 5 phần trăm giá nhà của bạn cho chi phí đóng cửa, có thể bao gồm phí cấp giấy chủ quyền, thẩm định, thuế và phí ghi chép.
Bạn phải kiếm bao nhiêu một năm để mua một ngôi nhà trị giá 500000 đô la Canada?
113,000 đô la một năm
Hãy nhớ rằng bạn cần thu nhập ít nhất 113,000 đô la mỗi năm để có thể trả khoản thế chấp 500 nghìn đô la.
Tôi có thể thế chấp gì với mức lương 100k?
Với khoản trả trước 20% và thu nhập hộ gia đình là 100,000 đô la, bạn có thể mua một căn hộ trị giá 560,000 đô la mà không gặp quá nhiều khó khăn. Con số này dựa trên ý tưởng rằng bạn không có nhiều nợ và có 112,000 đô la trong ngân hàng.
Bài viết liên quan
