Các cá nhân có thể đầu tư vào danh mục tài sản bất động sản thông qua quỹ ủy thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT, giống như cách họ có thể đầu tư vào danh mục chứng khoán khác thông qua quỹ tương hỗ và các công cụ tương đương. Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản thông qua REITs, đây là hướng dẫn từng bước để bạn bắt đầu. Tất cả chúng ta sẽ tìm hiểu về REIT và các cổ phiếu của nó, cách đầu tư vào một quỹ, ở Canada hoặc Ấn Độ, và tại sao không đầu tư vào REIT. Bắt đầu nào!
REIT là gì?
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản. Tín thác đầu tư bất động sản tạo ra các khoản đầu tư dài hạn bằng cách mua các khoản thế chấp hoặc khoản vay được sử dụng để tài trợ cho bất động sản hoặc bằng cách sở hữu và cho thuê bất động sản hữu hình. Họ muốn mang lại cho các cổ đông của mình một dòng thu nhập từ cổ tức ổn định cũng như mức tăng giá cổ phiếu vừa phải.
Việc nhấn mạnh vào thu nhập cổ tức bắt nguồn từ ưu đãi thuế của REITs: REITs không phải trả thuế doanh nghiệp miễn là họ phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế của mình cho các nhà đầu tư.
Điều này không có nghĩa là bạn được miễn nộp thuế. Các khoản phân phối REIT bị đánh thuế ở mức thu nhập thông thường; hầu hết các khoản cổ tức bằng cổ phiếu khác đều bị đánh thuế ở mức ưu đãi thấp hơn. Nếu tài sản của REIT được bán và REIT tạo ra lợi nhuận vốn, bạn có thể sẽ phải trả thuế cho nhiều thứ hơn là cổ tức.
REITs hoạt động như thế nào
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một từ ưa thích cho một thực thể được ưu đãi về thuế đầu tư vào bất động sản. REITs có nghĩa vụ phải trả 90 phần trăm doanh thu chịu thuế của họ dưới dạng cổ tức để đổi lấy việc không phải trả thuế doanh nghiệp, do đó các khoản thanh toán của họ thường cao hơn đáng kể so với các công ty thông thường.
REITs được pháp luật yêu cầu đầu tư ít nhất 75% tài sản của họ vào bất động sản và nhận được ít nhất 75% tổng doanh thu từ tiền cho thuê hoặc lãi thế chấp đối với bất động sản. Các REIT này tạo ra tiền theo hai cách: bằng cách đầu tư và quản lý tài sản, và bằng cách tài trợ cho các khoản thế chấp bất động sản. REITs được phân thành hai loại dựa trên sự khác biệt này:
- REIT vốn chủ sở hữu – Các REIT này trực tiếp sở hữu quyền lợi đối với tài sản thực và quản lý nó, thu tiền thuê một cách thường xuyên và duy trì tài sản giống như chủ nhà truyền thống sẽ làm.
- REIT thế chấp – Các REITs này sở hữu các khoản thế chấp bất động sản và thu tiền lãi hoặc các khoản thanh toán khác đối với tài chính của bất động sản.
REITs, giống như hầu hết các chủ sở hữu nhà, vay một khoản tiền lớn để mua tài sản của họ. Tuy nhiên, dòng tiền liên tục từ tiền thuê nhà hoặc các khoản thanh toán khác cho phép họ vay những khoản tiền lớn tương đối thoải mái. Khoản vay này cho phép họ kiếm được nhiều tiền hơn so với cách khác.
REITs đang hoạt động trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản, bao gồm:
- Nhà ở một gia đình
- Khu chung cư
- Bán lẻ
- kho
- Trung tâm dữ liệu máy tính
- cấu trúc y tế
- Trung tâm thương mại
- Khách Sạn
- tháp di động
Đây là một số phổ biến nhất, tuy nhiên, REITs có thể sở hữu thực tế bất kỳ hình thức bất động sản nào. Tuy nhiên, họ có xu hướng tập trung vào các ngành cụ thể, thích tập trung vào một hoặc hai lĩnh vực vì các giám đốc điều hành có thể sử dụng kiến thức sâu rộng và các mối quan hệ chuyên nghiệp của họ để giúp REIT hoạt động tốt hơn. Hơn nữa, các nhà đầu tư đặt giá trị cao hơn vào các doanh nghiệp tập trung hơn là các doanh nghiệp đa dạng hóa.
Các loại REIT
REITs được phân thành ba loại dựa trên cổ phần đầu tư của họ: vốn chủ sở hữu, thế chấp và REITs lai. Mỗi nhóm được chia nhỏ thành ba loại dựa trên cách thức đầu tư có thể thu được: REITs giao dịch công khai, REITs không giao dịch công khai và REITs tư nhân.
Mỗi loại REIT có những đặc điểm và mối nguy hiểm riêng, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu những gì ẩn giấu trước khi đầu tư.
Các loại REIT theo Tổ chức đầu tư
#1. REIT vốn chủ sở hữu
REITs vốn chủ sở hữu hoạt động tương tự như chủ nhà, xử lý tất cả các công việc quản lý đi kèm với việc sở hữu một tài sản. Họ sở hữu bất động sản cơ bản, thu tiền thuê, duy trì và tái đầu tư vào nó.
#2. REIT thế chấp
REIT thế chấp (còn được gọi là mREIT) không sở hữu tài sản cơ bản, không giống như REIT vốn chủ sở hữu. Thay vào đó, họ sở hữu chứng khoán nợ được bảo đảm bằng bất động sản. Ví dụ: nếu một hộ gia đình nhận được khoản thế chấp cho một ngôi nhà, loại REIT này có thể mua khoản thế chấp từ người cho vay ban đầu và thu các khoản thanh toán hàng tháng theo thời gian, tạo ra tiền thông qua thu nhập lãi. Trong khi đó, một người khác — trong trường hợp này là gia đình — sở hữu và điều hành tài sản.
#3. REIT lai
REIT lai là sự kết hợp giữa REIT vốn chủ sở hữu và REIT thế chấp. Các công ty này sở hữu và điều hành các tài sản bất động sản, cũng như các khoản thế chấp tài sản thương mại. Để hiểu điểm nhấn cốt lõi của REIT, hãy xem bản cáo bạch.
Các loại REIT theo tình trạng giao dịch
#1. REIT giao dịch công khai
Đúng như tên gọi, REIT giao dịch công khai được giao dịch trên sàn giao dịch cùng với cổ phiếu và quỹ ETF và có thể được mua bằng tài khoản môi giới tiêu chuẩn. REITs được niêm yết công khai có tiêu chuẩn quản trị cao hơn và minh bạch hơn. Họ cũng có cổ phiếu thanh khoản cao nhất, điều đó có nghĩa là các nhà đầu tư có thể dễ dàng mua và bán cổ phiếu của REIT - chẳng hạn như nhanh hơn đáng kể so với việc tự mình đầu tư và bán một tài sản bán lẻ. Vì những lý do này, nhiều nhà đầu tư chỉ mua và bán REITs giao dịch công khai.
#2. REITs công khai không giao dịch
REITs này được đăng ký với SEC nhưng không được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Thay vào đó, chúng có thể được mua từ một nhà môi giới bất động sản trực tuyến tham gia vào các dịch vụ phi thương mại công khai, chẳng hạn như gây quỹ. Các REIT này đặc biệt kém thanh khoản vì chúng không được giao dịch công khai, thường trong khoảng thời gian tám năm trở lên.
#3. REIT tư nhân
Các REIT này không chỉ không được niêm yết, khiến chúng khó đánh giá và giao dịch, mà chúng còn thường bị loại khỏi đăng ký của SEC: Do đó, REIT tư nhân có ít yêu cầu về tính minh bạch hơn, điều này có thể khiến việc đánh giá hiệu suất của chúng trở nên khó khăn hơn. Những hạn chế này làm cho các REIT này ít hấp dẫn hơn đối với nhiều nhà đầu tư và chúng đi kèm với rủi ro gia tăng.
Ưu điểm của REITs
Bên cạnh thành tích tốt về lợi nhuận, các nhà đầu tư ủng hộ REITs vì nhiều lý do:
- Tỷ suất cổ tức cao, đến từ nhu cầu hợp pháp để trả thu nhập và được hỗ trợ bởi dòng tiền ổn định từ tài sản cho thuê.
- Bởi vì REITs ít được kết nối với thị trường tổng thể, chúng được thúc đẩy bởi những lý do khác với hầu hết các cổ phiếu và chúng có thể mang lại lợi ích đa dạng hóa.
- Không đau đầu về quản lý, vì vậy bạn có thể ngủ ngon hơn khi biết rằng bạn không phải sửa máy điều hòa không khí bị hỏng lúc 3 giờ sáng hoặc đối phó với những người thuê nhà la hét.
- đa dạng hóa tài sản có nghĩa là, không giống như nhiều chủ nhà riêng lẻ, REIT thường được đầu tư vào hàng chục hoặc thậm chí hàng trăm tòa nhà, vì vậy lợi nhuận của nó không phụ thuộc vào một vài tài sản.
Đây là một số lợi thế quan trọng nhất của việc đầu tư vào REITs so với cả cổ phần và đầu tư trực tiếp vào tài sản cho thuê.
Tại sao không đầu tư vào REITs
Cũng có những lý do không nên đầu tư vào REITs và nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến các vấn đề sau khi đầu tư vào REITs:
- Gánh nợ cao, là điển hình trong kinh doanh vì REITs, giống như chủ sở hữu nhà thông thường, tài trợ cho một tài sản với đòn bẩy đáng kể. Các nhà đầu tư phải tự tin rằng công ty có thể quản lý nợ trong khi vẫn trả cổ tức.
- Theo Eric Rothman, quản lý danh mục đầu tư tại CenterSquare Investment Management ở Bryn Mawr, Pennsylvania, lãi suất tăng có thể ảnh hưởng đến cổ phiếu REIT trong thời gian ngắn khi các nhà đầu tư bán chúng dựa trên niềm tin phổ biến rằng tỷ lệ tăng cho thấy REIT giảm. Tuy nhiên, ông tuyên bố, điều này không phải lúc nào cũng khiến họ phải trả giá trong suốt một thị trường giá lên kéo dài.
- Cổ tức có thể không bền vững, điều này nên tránh nếu đầu tư vào REITs cá nhân. Nếu REIT giảm cổ tức, giá cổ phiếu của nó sẽ giảm hoặc có thể đã giảm trước dự đoán giảm.
- Giá bất động sản cao, có thể giúp thổi phồng giá trị của REIT, nhưng những giá trị đó cuối cùng có thể giảm xuống, làm ảnh hưởng đến giá của REIT.
- REITs phi giao dịch và REITs tư nhân, không có các tiêu chuẩn quản trị cao giống như REITs được giao dịch công khai.
Làm thế nào để đầu tư vào REITs ở Ấn Độ?
REITs được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán và các nhà đầu tư có thể mua các đơn vị bằng tài khoản Demat. Các nhà đầu tư cũng có thể xem xét các đợt IPO để tận dụng các đợt ra mắt REIT mới. Bạn có thể sử dụng các kênh sau:
#1. Đầu Tư Qua Sở Giao Dịch Chứng Khoán
REITs, giống như quỹ ETF, được niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán. Do đó, miễn là nhà đầu tư có Tài khoản Demat, việc mua các đơn vị REIT rất đơn giản. Giá của một đơn vị REIT có thể dao động tùy thuộc vào nhu cầu trên các sàn giao dịch chứng khoán. Hiệu suất của REIT cũng có tác động đến giá cả. Ở Ấn Độ, hiện có ba lựa chọn REIT: Văn phòng Đại sứ quán REIT, Khu kinh doanh Mindspace REIT và Quỹ tín thác bất động sản Brookfield Ấn Độ.
#2. Đầu tư thông qua quỹ tương hỗ
Ở Ấn Độ, rất ít quỹ tương hỗ trong nước tham gia vào REITs và mức độ tiếp xúc với bất động sản là rất thấp. Các quỹ tương hỗ cũng có thể được sử dụng để đầu tư vào REITs. Các nhà đầu tư ở Ấn Độ muốn tiếp xúc với bất động sản ở nước ngoài có thể tham gia vào Quỹ REIT ở nước ngoài của Kotak, quỹ đầu tư chủ yếu vào REIT quốc tế.
#3. Đầu tư thông qua IPO
Các nhà đầu tư có thể theo dõi các đợt IPO của REIT và đầu tư vào chúng khi chúng sẵn sàng. Điều này đòi hỏi phải điều tra sâu rộng và hiểu tất cả các yếu tố rủi ro REIT. Bởi vì lĩnh vực REIT của Ấn Độ vẫn đang phát triển và chỉ có một số lựa chọn REIT sẵn có, các nhà đầu tư phải đợi đợt IPO tiếp theo.
Làm thế nào để bạn kiếm tiền trên REIT?
Cổ tức của REIT thường lớn hơn đáng kể so với cổ phiếu trung bình của S&P 500 vì REITs được IRS yêu cầu phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế cho các cổ đông. Việc kết hợp các khoản cổ tức năng suất cao này là một trong những phương pháp tốt nhất để tạo thu nhập thụ động từ REITs.
Bạn có thể mất tiền khi REIT không?
Luôn có cơ hội thua lỗ với bất kỳ khoản đầu tư nào. REITs niêm yết công khai đặc biệt dễ bị mất giá trị khi lãi suất tăng, khiến vốn đầu tư chảy vào trái phiếu.
REITs có an toàn trong thời kỳ suy thoái không?
Trong thời kỳ suy thoái kinh tế, đầu tư vào một số loại REIT nhất định, chẳng hạn như những loại đầu tư vào các tòa nhà khách sạn, không phải là một ý tưởng hay. Đầu tư vào các hình thức bất động sản khác, chẳng hạn như chăm sóc sức khỏe hoặc bán lẻ, là một phương pháp tuyệt vời để bảo vệ khỏi suy thoái kinh tế. Họ có cấu trúc cho thuê dài hơn và kết quả là ít theo chu kỳ hơn.
Làm cách nào để tôi bắt đầu đầu tư vào REITs?
Mở tài khoản môi giới, thường chỉ mất vài phút, là cách đơn giản nhất để bắt đầu. Sau đó, giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác, bạn sẽ có thể mua và bán REITs được giao dịch công khai. Bởi vì REITs tạo ra cổ tức đáng kể như vậy, nên có thể thuận lợi khi đưa chúng vào một tài khoản được ưu đãi về thuế như IRA để tránh phải trả thuế cho các khoản phân phối.
Nếu bạn không muốn giao dịch các cổ phiếu REIT riêng lẻ, sẽ hợp lý hơn nếu bạn chỉ mua một quỹ ETF hoặc quỹ tương hỗ thay mặt bạn kiểm tra và đầu tư vào nhiều loại REIT khác nhau. Bạn được hưởng lợi từ việc đa dạng hóa nhanh chóng và giảm thiểu rủi ro. Các khoản tiền này có sẵn thông qua nhiều công ty môi giới và việc đầu tư vào chúng đòi hỏi ít bài tập về nhà hơn là điều tra các REIT riêng lẻ để đầu tư.
REIT có phải là một khoản đầu tư tốt không?
Đầu tư vào REITs là một phương pháp tuyệt vời để đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn ngoài cổ phiếu và trái phiếu tiêu chuẩn, và chúng có thể hấp dẫn do tỷ suất cổ tức cao và tăng vốn dài hạn.
Bạn cần bao nhiêu tiền để đầu tư vào REITs?
Mặc dù bất kỳ ai cũng có thể đầu tư, REITs không giao dịch công khai thường có yêu cầu đầu tư tối thiểu từ 1,000 đến 2,500 đô la.
Tôi có thể đầu tư 1,000 đô la vào REIT không?
Đúng. Hầu hết REITs có thể được mua với giá dưới 1,000 đô la.
Làm cách nào tôi có thể kiếm được 1000 đô la một tháng với thu nhập thụ động?
Cách kiếm thêm $1,000 mỗi tháng:
- Mua trái phiếu kho bạc Mỹ
- Bạn có thể thuê sân của bạn
- Thuê phương tiện của bạn
- Bất động sản cho thuê
- Tạo sách điện tử
- Trở thành đối tác
Quy tắc 90% cho REIT là gì?
Để đủ điều kiện trở thành REIT, một công ty phải có phần lớn tài sản và thu nhập liên quan đến đầu tư bất động sản và phải trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông dưới dạng cổ tức hàng năm.
REITs có rủi ro hơn cổ phiếu không?
REITs vượt xa cổ phiếu trong khoảng thời gian từ 20 đến 50 năm, cũng như trong dữ liệu đầy đủ của năm gần đây nhất (2021). Phần lớn REITs ít biến động hơn so với S&P 500, với một số chỉ biến động bằng một nửa so với toàn bộ thị trường.
Nhược điểm của REITs là gì?
Nếu tiền đề là hiệu suất từ đầu năm đến nay của ngành (+10.52%), thì rất có thể sẽ có phản hồi. Lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) vào năm ngoái. Tuy nhiên, nếu bạn muốn tham gia vào ngành bất động sản, bạn nên cân nhắc cẩn thận các lựa chọn của mình.
Tại sao không đầu tư vào REITs?
REITs không phải là không có rủi ro. Chúng có thể có lợi nhuận rất dao động, dễ bị thay đổi lãi suất, chịu hậu quả về thuế thu nhập, không có tính thanh khoản và phí có thể làm giảm tổng lợi nhuận.
Kết luận
REITs giúp các nhà đầu tư mới dễ dàng tham gia vào thị trường bất động sản. Cổ tức, bên cạnh những lợi thế khác, mang lại tính thanh khoản cho danh mục đầu tư của nhà đầu tư. Các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với bất động sản nên xem xét các phương tiện đầu tư khác nhau, đặc biệt là IPO.
- Việc làm được trả lương tốt nhất năm 2023 trong quỹ tín thác đầu tư bất động sản
- CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN: Nhà ở, ETF & Cổ phiếu giá rẻ có cổ tức
- 25 CỔ PHIẾU CÓ CỔ TỨC HÀNG ĐẦU NĂM 2023 (Cập nhật)
- 17 khoản đầu tư tốt ngay bây giờ 2023 (+ Mẹo miễn phí)
- Top CÔNG TY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỐT NHẤT 2023
- CÁC NHÀ MÔI GIỚI NGOẠI HỐI CỦA HOA KỲ: Các nhà môi giới ngoại hối hàng đầu với đòn bẩy cao
- PHẠT TRẢ TRƯỚC: Tiền phạt cho khoản vay mua ô tô, thế chấp và trả trước
dự án
