Các nhà đầu tư bất động sản phải có được đánh giá thương mại về bất động sản hoặc được phê duyệt tài chính trước khi mua bất kỳ loại bất động sản thương mại nào. Nếu bạn đang bán một cơ sở thương mại, có nhiều khả năng bạn sẽ cần phải thực hiện đánh giá bất động sản thương mại. Bạn có thể tự hỏi làm thế nào quá trình đó hoạt động dựa trên điều đó. Chúng tôi đã đề cập đến mọi thông tin bạn cần để đánh giá một bất động sản thương mại. Bạn sẽ tìm hiểu thẩm định bất động sản thương mại là gì, chi phí, cách thức thực hiện, các công ty cung cấp các dịch vụ này và bạn có thể làm gì để nâng cao giá trị bất động sản của mình.
Thẩm định thương mại
Bất cứ ai muốn đầu tư vào bất động sản đều phải thẩm định tài sản trước khi mua. Trong quá trình thẩm định bất động sản thương mại, một thẩm định viên đủ năng lực của bên thứ ba sẽ xác định giá trị của một bất động sản tạo ra thu nhập. Loại thẩm định này có thể được sử dụng để xác định giá trị của bất kỳ loại bất động sản thương mại nào, bao gồm các tòa nhà văn phòng, nhà ở cho nhiều gia đình và cơ sở bán lẻ. Thẩm định bất động sản thương mại cung cấp một đánh giá khách quan về giá trị của bất động sản. Sử dụng quy trình này, giá trị của các tài sản như nhà ở cho nhiều gia đình, tòa nhà văn phòng hoặc không gian bán lẻ được xác định.
Giống như thế chấp tài sản nhà ở, người cho vay sẽ yêu cầu người nộp đơn thẩm định tài sản bất động sản thương mại trước khi họ được chấp thuận cho vay để mua tài sản đó. Điều này được thực hiện để ngăn chặn việc môi giới cho người vay vay nhiều tiền hơn giá trị tài sản. Trong khi đánh giá bất động sản nhà ở thường xem xét các bất động sản có thể so sánh được, thì quy trình thẩm định CRE là một quá trình xem xét kỹ lưỡng hơn có tính đến tiềm năng thu nhập trong tương lai của bất động sản mới.
Có những phương pháp nào khác nhau để đánh giá CRE?
Để xác định giá trị của một tài sản, một thẩm định viên kinh doanh có bốn phương pháp cơ bản để lựa chọn.
# 1. Phương pháp tiếp cận chi phí
Mặc dù ngày nay nó không được sử dụng thường xuyên, nhưng kỹ thuật định giá có thể hữu ích nếu một cấu trúc cực kỳ không phổ biến hoặc hoàn toàn mới. Kỹ thuật chi phí xác định giá trị của tài sản bằng cách tính giá của việc xây dựng lại toàn bộ. Cách tiếp cận này tính đến chi phí đất đai, vật liệu và lao động để xác định chi phí xây dựng cùng một cấu trúc trên thị trường hiện tại.
Các nhà thẩm định giá bất động sản thương mại luôn xác định giá trị của bất động sản bằng cách sử dụng cùng một công thức khi sử dụng phương pháp chi phí. Nó diễn ra như sau:
Giá đất + chi phí xây dựng- khấu hao lũy kế = giá trị tài sản
# 2. Phương pháp tiếp cận thu nhập
Phương pháp tiếp cận thu nhập chắc chắn là phương pháp thẩm định bất động sản thương mại được sử dụng thường xuyên nhất. Sử dụng các công thức đầu tư nổi tiếng như thu nhập hoạt động ròng (NOI) và tỷ suất vốn hóa, nhà thẩm định ước tính số tiền mà tài sản có thể tạo ra trên thị trường hiện tại khi sử dụng phương pháp này để định giá thương mại (tỷ lệ vốn hóa).
Công thức tính toán cho phương pháp thu nhập như sau:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / Tỷ lệ vốn hóa đại diện = giá trị tài sản.
Phương pháp thẩm định giá bất động sản này thường được cho là chính xác nhất. Bây giờ điều đó đã được nói, hãy ghi nhớ hai điều. Một mặt, thu nhập hoạt động ròng của tài sản phải được phản ánh một cách thích hợp trong quy ước. Tương tự như vậy, việc định giá sẽ không chính xác.
# 3. Phương pháp so sánh bán hàng
Chiến lược so sánh doanh số là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong bất động sản nhà ở. Phương pháp này xác định giá trị của tài sản chủ thể bằng cách sử dụng các giá trị có thể so sánh được hoặc giá bán của các tài sản tương tự.
#4. Hệ số nhân cho phương pháp cho thuê gộp
Giải pháp thay thế cuối cùng là phương pháp tiếp cận nhân tiền thuê gộp. Một lần nữa, các nhà đầu tư cá nhân sử dụng chiến thuật này thường xuyên hơn so với phương pháp đánh giá do các chuyên gia thực hiện. Trên thực tế, đó là một phương pháp thẩm định kinh doanh vội vã, ngẫu hứng hơn.
Bằng cách sử dụng các giá trị so sánh, bạn có thể tìm ra hệ số tổng tiền thuê điển hình cho khu vực có bất động sản chủ thể. Bạn cũng nên kiểm tra bản chiếu lệ cho tòa nhà để xác định tổng thu nhập cho thuê trung bình cho bất động sản. Khi bạn có những con số đó, bạn có thể sử dụng công thức sau để nhận giá trị của thuộc tính:
Giá trị tài sản = doanh thu hàng năm x số tiền thuê gộp.
Tại sao Thẩm định Bất động sản Thương mại lại Quan trọng?
Đánh giá bất động sản thương mại là một bước quan trọng trong quá trình mua bất động sản, nó cũng đảm bảo rằng công ty môi giới không cho người vay vay nhiều tiền hơn giá trị của bất động sản thương mại. Dưới đây là ba lý do tại sao đánh giá bất động sản kinh doanh là quan trọng.
- Kiểm tra giá trị thị trường hiện tại của giá trị: Đánh giá bất động sản thương mại sẽ xác định giá trị thị trường hiện tại của nó và cho người mua và người cho vay biết giá chào bán hợp lý là bao nhiêu.
- Xác nhận rằng người cho vay đang ước tính chính xác giá trị: Người cho vay sử dụng phương pháp thẩm định để đảm bảo rằng họ không cho vay nhiều tiền hơn giá trị của tài sản. Tài sản được định giá tương đối và được trao cho người cho vay bởi một bên thứ ba.
- Cung cấp thông tin về doanh thu tiềm năng từ tài sản: Trong quá trình đánh giá CRE, tiềm năng thu nhập của bất động sản thương mại được tính đến. Đánh giá của bên thứ ba có thể hỗ trợ các nhà đầu tư tiềm năng xác định xem một công ty có xứng đáng với số tiền bỏ ra hay không.
2 Loại Thẩm định là gì?
Đầu tiên là kỹ thuật đặc điểm, trong đó các nhà quản lý đánh giá các đặc điểm riêng biệt của một công nhân dựa trên vị trí của họ, chẳng hạn như bản chất thân thiện với khách hàng của họ. Phương pháp tiếp cận hành vi kiểm tra các hành vi cụ thể trong một ngành nghề nhất định. Cách tiếp cận so sánh tương phản một công nhân với những công nhân khác.
Thẩm định Thương mại được gọi là gì?
Giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập được đánh giá bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp từ bên thứ ba trong quá trình thẩm định bất động sản thương mại.
Chi phí thẩm định thương mại
Trung bình, bạn đang nhìn vào $ 4000, nhưng chi phí có thể thay đổi đáng kể. Tùy thuộc vào tài sản, không có gì lạ khi giá trị thẩm định lên đến 10,000 đô la và trong một số trường hợp, cao hơn nhiều. Bạn không nên cố gắng chi ít hơn $ 2000 trừ khi bạn tự tin.
Tuy nhiên, điều này sẽ để lại cho bạn một khoản ngân sách khá lớn. Điều gì sẽ gợi ý rằng bạn sẽ chi 3000 đô la thay vì 25,000 đô la? Chọn một thẩm định viên có cơ cấu định giá công bằng hơn là quan trọng, nhưng nó không phải là yếu tố duy nhất cần xem xét. Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, báo cáo bạn cần và lý do cho việc đánh giá, chi phí đánh giá có thể thay đổi. Để có cái nhìn chính xác hơn về tình hình, bạn nên tìm hiểu sâu hơn một chút.
Các khía cạnh ảnh hưởng đến chi phí thẩm định thương mại
Sau đây là một số khía cạnh ảnh hưởng đến chi phí thẩm định thương mại;
# 1. Linh vực làm việc
Phạm vi của nhiệm vụ là một yếu tố khác ảnh hưởng đến quá trình thẩm định kinh doanh. Mỗi phạm vi công việc có một loạt các nhu cầu điều tra, phân tích và báo cáo khác nhau có thể ảnh hưởng đến phí thẩm định.
Ví dụ, hãy nghĩ về một điểm dừng xe tải lớn. Ngoài việc cung cấp cân được chứng nhận và dịch vụ sửa chữa, trạm dừng xe tải cũng có thể bán xăng và có cửa hàng tiện lợi, một hoặc nhiều nhà hàng, vòi hoa sen và các tiện nghi khác. Một số xe tải ngừng cho các công ty cung cấp dịch vụ bổ sung thuê chỗ, như tiệm cắt tóc và phòng khám.
Quá trình đánh giá một doanh nghiệp có thể xem xét các thị trường cho nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng và các cơ sở kinh doanh sửa chữa xe trong trường hợp xe tải dừng lại. Phạm vi lớn hơn hoặc phức tạp hơn chắc chắn sẽ có tác động đến phí thẩm định, như người ta có thể dự đoán.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến chi phí thẩm định thương mại
Các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến chi phí của một báo cáo đánh giá doanh nghiệp. Khi đánh giá chi phí thẩm định công ty, các tiêu chí sau thường được tính đến:
- Vị trí của tài sản liên quan: Bất động sản ở những nơi nông thôn hoặc khu vực có ít hoạt động thị trường có thể cần nhiều công việc để thu thập dữ liệu thị trường có liên quan, đặc biệt nếu người thẩm định cần mua dữ liệu từ một bên thứ ba đáng tin cậy.
- Nếu một chuyến thăm đến tài sản thích hợp là cần thiết: Điều quan trọng là phải tính đến chi phí đi lại khi định giá các bất động sản nằm ở xa hoặc bên ngoài tiểu bang.
- Nếu cần thêm thông tin chi tiết: Người thẩm định có thể được yêu cầu thu thập thông tin thị trường cụ thể liên quan đến tài sản đối tượng cho các cấu trúc thương mại khác nhau, chẳng hạn như khách sạn. Các doanh nghiệp có uy tín như STR, Inc. (Smith Travel Research) cung cấp một loạt các nghiên cứu thị trường chuyên biệt, bao gồm dữ liệu thị trường hữu ích cho người thẩm định, với một khoản phí.
- Nhận báo cáo về một hoặc nhiều lần thẩm định thương mại: Nếu nhiều đánh giá thương mại được đặt hàng cùng một lúc và các nghiên cứu và phân tích cần thiết giống nhau cho tất cả chúng, thì có thể sẽ được lưu.
Làm thế nào để bạn xác định giá trị của một tài sản thương mại?
Chiến lược phổ biến nhất để định giá tài sản thương mại là dựa trên giá trị của các giao dịch mua bán có thể so sánh gần đây.
Ba phương pháp thẩm định là gì?
Phương pháp Tiếp cận So sánh, Phương pháp Tiếp cận Thu nhập và Phương pháp Tiếp cận Chi phí là ba phương pháp thẩm định chính đã được thực tiễn thẩm định thừa nhận trong lịch sử.
7 Bước của Quy trình Thẩm định là gì?
Cách đánh giá hiệu suất của nhân viên: 7 bước
- Thu thập dữ liệu về sự phát triển và hiệu suất của bạn.
- Liệt kê thành tích của bạn khi bạn hoàn thành.
- Kết thúc phần Tự đánh giá.
- Thiết lập kế hoạch phát triển.
- Dự thảo mục tiêu cho mùa giải sắp tới.
- Thông báo cho người quản lý của bạn về kế hoạch của bạn.
- Trở nên cởi mở.
- Kết luận.
Thẩm định thương mại lương
Các thẩm định viên thương mại ở Mỹ kiếm được mức lương trung bình hàng năm là 43,866 đô la, hay 21.09 đô la mỗi giờ. 10% thẩm định viên thương mại thấp nhất kiếm được khoảng 28,000 đô la hàng năm, trong khi 10% cao nhất kiếm được khoảng 67,000 đô la. Tuy nhiên, số tiền mà một thẩm định viên kinh doanh có thể kiếm được phụ thuộc vào nơi họ làm việc. Alaska, California, New Jersey, Hawaii và New York là năm tiểu bang hàng đầu về thu nhập của thẩm định viên thương mại.
Các Chuyên Gia Thẩm Định Thương Mại Kiếm Được Gì Trong Các Ngành Khác Nhau?
Sau đây là một số ví dụ về mức lương của thẩm định viên thương mại trong các ngành khác nhau:
- Ngành bảo hiểm trả cho các thẩm định viên thương mại mức lương trung bình là $ 51,361 mỗi năm.
- Doanh thu ngành tài chính là $ 48,176
- Các thẩm định viên thương mại nhận được mức lương thấp nhất từ khu vực công. Các thẩm định viên thương mại trong ngành này có mức lương trung bình là 38,685 đô la.
Các ngành trả lương cao nhất cho các nhà thẩm định thương mại
| Cấp | Công nghiệp | Lương trung bình | Tỷ lệ hàng giờ |
| 1 | Bảo hiểm | $51,361 | $24.69 |
| 2 | Tài chính | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Bất động sản | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Chính phủ | $38,685 | $18.60 |
Dịch vụ của các công ty thẩm định thương mại
Sau đây là ví dụ về các công ty cung cấp dịch vụ thẩm định thương mại;
# 1. CBRE
CBRE là công ty đầu tiên trong danh sách của chúng tôi cung cấp dịch vụ thẩm định thương mại. Bộ phận dịch vụ định giá của nó cung cấp các dịch vụ đánh giá, thẩm định và tư vấn bất động sản thương mại chính xác và đáng tin cậy trên khắp thế giới, hỗ trợ khách hàng đầu tư bất động sản sinh lợi. Các bất động sản này bao gồm từ các tòa nhà văn phòng đến các lô đất phát triển. Trong số các dịch vụ được cung cấp có Giá trị thị trường, Phát hành lần đầu ra công chúng (IPO), Bảo đảm thế chấp, Trọng tài & Tư vấn, Thuế, Đánh giá Cho thuê và Hỗ trợ Giao dịch.
# 2. Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield là công ty thứ hai trong danh sách các dịch vụ thẩm định thương mại của chúng tôi. Họ đã thành lập nhóm đầu tiên gồm các chuyên gia định giá và tư vấn chuyên tâm vào việc nghiên cứu các tòa nhà văn phòng. Nhóm chuyên gia Tư vấn & Định giá Văn phòng của họ bao gồm các chuyên gia về các vấn đề định giá văn phòng, bao gồm hơn 60 thành viên đủ năng lực của Viện Thẩm định (MAI).
Định giá Danh mục Tài sản Đa tài sản, Phân tích Chi phí, Nghiên cứu Tính khả thi và Tác động, Thẩm định Mua lại, Tái cấp vốn, Sử dụng Nội bộ và Mục đích Bất động sản chỉ là một vài trong số các dịch vụ được cung cấp.
# 3. Cố vấn tài sản Valbridge
Tuy nhiên, một công ty khác trong danh sách của chúng tôi cung cấp dịch vụ thẩm định thương mại là Valbridge Property Advisors. Đó là một công ty đánh giá thương mại độc lập được công nhận trên toàn quốc với 200 MAIs, 69 địa điểm và hơn 675 nhân viên. Họ cung cấp các đánh giá khách quan dựa trên phương pháp luận giá trị đã được thiết lập, sự hiểu biết thị trường địa phương và các tiêu chuẩn khách quan.
#4. Thẩm định Bowery
Một công ty tuyệt vời khác cung cấp dịch vụ thẩm định thương mại là Bowery Appraisal. Nó đang định nghĩa lại ngành đánh giá thương mại bằng cách sử dụng dữ liệu lớn và nhiều kiến thức. Với sự trợ giúp của công nghệ tiên tiến của họ, các thẩm định viên có thể làm việc nhanh chóng và hiệu quả hơn trong khi vẫn cung cấp công việc có chất lượng vượt trội và tính nhất quán.
Cung cấp dịch vụ phát triển cơ bản, đa gia đình, hỗn hợp, văn phòng, đất nền, nhà ở giá rẻ, khu công nghiệp & nhà kho, bán lẻ, căn hộ & co-op, kho tự lưu trữ và các dịch vụ khác. các khoản vay từ Freddie Mac và Fannie Mae.
# 5. Quản lý tài sản thế chấp
Công ty cuối cùng trong danh sách của chúng tôi cung cấp dịch vụ thẩm định thương mại là Quản lý tài sản đảm bảo. Các chuyên gia quản lý tài sản thế chấp với các bằng cấp cần thiết sẽ xem xét các nhu cầu thẩm định của bạn một cách nghiêm túc và quản lý chúng một cách khéo léo nhất có thể. Các dịch vụ sau được cung cấp: Công viên giải trí, Trạm xăng, Sân gôn, Phát triển thương mại, Khách sạn, Văn phòng y tế, Đa gia đình, Khu đất trống, Đại lý ô tô, Sửa chữa ô tô, Rửa xe và Phân tích mức độ dễ dàng.
Kết luận
Thẩm định thương mại là một trong những danh sách kiểm tra mà bất kỳ ai mua nhà phải đáp ứng trước khi thanh toán. Đôi khi, kết quả thẩm định chứng minh rằng tài sản đã được định giá quá cao và người mua tiềm năng tiếp cận người bán để giảm giá. Vào những thời điểm khác, nó có thể bộc lộ rất nhiều hư hỏng cần được sửa chữa. Nói chung, nó là một phần không thể thiếu trong mỗi ngôi nhà.
Câu hỏi thường gặp về thẩm định thương mại
Các thẩm định viên bất động sản được cấp phép kiếm được bao nhiêu ở Texas?
Một thẩm định viên bất động sản ở Texas có thể kiếm được mức lương trung bình hàng năm là 74,500 đô la. Mức lương cho nhân viên thẩm định bất động sản ở Texas có thể từ $ 29,500 đến $ 199,500, tùy thuộc vào các yếu tố như trình độ học vấn, năm kinh nghiệm, loại hình công ty được tìm kiếm, thậm chí cả các mẹo và ưu đãi.
Thẩm định bất động sản thương mại chính xác đến mức nào?
Chúng tôi nhận thấy rằng các đánh giá trung bình cao hơn hoặc thấp hơn 10% so với giá bán trong hai quý tiếp theo. Việc thẩm định thường giảm 5% giá trị và đó là với bối cảnh danh mục đầu tư cho phép bù trừ các biến thể tích cực và tiêu cực.
- CHI PHÍ BẢO HIỂM TRANG CHỦ HÀNG KHÔNG: Các Thông lệ và Tỷ lệ Tốt nhất của Vương quốc Anh năm 2023 (Cập nhật)
- Phân tích thị trường so sánh: Quản lý bất động sản
- HIỂU THẾ CHẤP: Các bước của Quy trình MU
- CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: Loại, Tỷ lệ và Yêu cầu
dự án
