Đầu tư là một bước tiến lớn khi bạn mua bất động sản cho thuê đầu tiên của mình. Đó là một trong những thứ lớn nhất bạn có thể mua, và nếu bạn dành một chút thời gian và làm việc, nó có thể là một cách tuyệt vời để kiếm tiền trong khi bạn ngủ. Nhưng bạn nên học những điều cơ bản trước khi trở thành một ông trùm bất động sản và bắt đầu xây dựng một đế chế. Khi bạn mua bất động sản cho thuê đầu tiên, điều quan trọng là bạn phải biết cách tìm nhà, thế chấp và tìm người thuê tốt. Hãy cùng xem các bước bạn cần cân nhắc trước khi mua bất động sản cho thuê và những vấn đề bạn có thể gặp phải khi mua bất động sản đầu tư đầu tiên của mình. Mua bất động sản cho thuê cũng giống như mua một ngôi nhà cho chính mình, đặc biệt nếu bạn mua nó ở ngoài tiểu bang, nhưng có một số điểm khác biệt mà bạn cần phải suy nghĩ.
Bất động sản cho thuê có phải là lựa chọn phù hợp?
Chỉ trong một phút nữa, chúng ta sẽ nói về những điều cơ bản về cách mua bất động sản cho thuê. Trước tiên, bạn nên suy nghĩ xem việc mua bất động sản để cho thuê có phải là khoản đầu tư phù hợp với bạn hay không.
Sở Thuế vụ có thể coi thu nhập cho thuê là một hoạt động “thụ động”, nhưng các khoản đầu tư bất động sản thường đòi hỏi sự tham gia tích cực và sẵn sàng chấp nhận một số rủi ro để đổi lấy mức thưởng tiềm năng cao hơn.
Ngay cả khi một nhà đầu tư bất động sản thuê một bất động sản địa phương công ty quản lý, người đó có thể vẫn cần để mắt đến tài sản. Ví dụ, nhà đầu tư có thể được yêu cầu phê duyệt các cải tiến hoặc sửa chữa nhất định và xem xét báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ ròng hàng tháng và vào cuối năm.
Ngay cả khi một nhà đầu tư thực hiện tốt công việc sàng lọc người thuê, họ vẫn có thể gặp phải một người nào đó trả tiền thuê muộn hoặc cần bị đuổi ra khỏi nhà. Mất thu nhập cho thuê và phải trả thêm tiền cho việc di dời có thể nhanh chóng cắt giảm lợi nhuận tiềm năng và lợi nhuận tổng thể. Cũng có thể mất rất nhiều thời gian để theo dõi một vụ trục xuất.
Mặc dù đi kèm với trách nhiệm, một bất động sản đầu tư tốt có thể mang lại cho bạn sự kết hợp hoàn hảo giữa thu nhập cho thuê, tăng trưởng giá trị tài sản dài hạn và lợi ích về thuế từ việc khấu trừ chi phí vận hành và chủ sở hữu và khấu hao.
Cách mua tài sản cho thuê đầu tiên của bạn trong 5 bước
Sau khi quyết định rằng sở hữu bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư tốt, có năm bước cơ bản cần thực hiện:
# 1. Sắp xếp tài chính
Khi bạn muốn thế chấp tài sản cho một gia đình cho thuê, quy trình này hơi khác so với khi bạn muốn nhận được một khoản thế chấp trên nhà riêng của bạn. Các khoản trả trước lớn hơn, phí và lãi suất của người cho vay cao hơn một chút và có các yêu cầu khác nhau để đáp ứng:
Hầu hết các khoản trả trước nằm trong khoảng từ 20% đến 25% giá của bất động sản và một số nhà đầu tư tái cấp vốn cho ngôi nhà của họ để nhận tiền mặt mà họ cần cho khoản trả trước.
Experian nói rằng cần có điểm tín dụng từ 720 trở lên để có các điều khoản vay tốt nhất, nhưng có thể mua bất động sản đầu tư với điểm tín dụng thấp hơn.
Bản sao các tờ khai thuế, báo cáo của Ngân hàng, và bằng chứng thu nhập là một số tài liệu mà người đi vay cần phải xuất trình (tương tự như đăng ký khoản vay đối với nơi cư trú chính).
Người cho vay có thể muốn các khoản thanh toán thế chấp có giá trị lên đến sáu tháng được giữ trong tài khoản dự trữ nếu thu nhập hàng tháng thấp hơn dự kiến hoặc nếu chi phí hàng tháng cao hơn dự kiến.
Khi nhận được tài chính cho một bất động sản cho thuê, có thể có nhiều bước nhảy hơn để thực hiện, nhưng tin tốt là có rất nhiều lựa chọn. Fannie và Freddie Mac trả lại các khoản vay từ những người cho vay truyền thống như ngân hàng và công đoàn tín dụng. Các nhà đầu tư khác nhận được tài trợ cho bất động sản cho thuê từ những người cho vay tư nhân hoặc bằng cách thành lập một liên doanh.
# 2. Hiểu lợi nhuận tài sản cho thuê
Lợi tức đầu tư (ROI) là một thước đo tài chính mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để tìm ra mức độ sinh lời của một bất động sản đầu tư. Để tìm ra số tiền mà tài sản đang thu hồi, nhà đầu tư cần biết:
- Ước tính thu nhập cho thuê hàng năm, bao gồm tiền thuê từ người thuê và các khoản thu nhập khác như tiền thuê vật nuôi.
- Ước tính chi phí hoạt động hàng năm của bạn, chẳng hạn như sửa chữa, phí quản lý tài sản, thuế và bảo hiểm.
- Ước tính hàng năm dòng tiền bằng cách lấy thu nhập trừ đi chi phí.
- Tìm ra khoản thanh toán trước và tiền mặt trả trước khác (chẳng hạn như sửa chữa cần thiết)
- Chia dòng tiền hàng năm cho tổng số tiền đầu tư để tính lợi tức đầu tư.
# 3. Tìm tài sản cho thuê
Một số điều quan trọng nhất cần suy nghĩ khi chọn một nơi để thuê và các thị trường bất động sản tốt nhất là:
- Nhiều công việc hơn và nhiều người hơn
- Tỷ lệ hộ gia đình được thuê
- Giá thuê tăng và vị trí tuyển dụng giảm.
- Những thay đổi về giá trị nhà theo thời gian có thể dẫn đến tăng trưởng lâu dài.
- Xếp hạng vùng lân cận, bao gồm chất lượng của khu học chánh và số lượng việc làm trong khu vực
- Người mua lần đầu có ít rủi ro đầu tư hơn nếu họ có thể mua bất động sản cho thuê một gia đình đã sẵn sàng cho thuê hoặc đã có người thuê.
- Thuế suất bất động sản có thể rất khác nhau giữa các thành phố và tiểu bang khác, có thể ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư.
Có nhiều trang web, như Zillow, Trulia và Realtor.com, nơi bạn có thể tìm nhà để bán. Nhưng hầu hết các danh sách đều dành cho những người đang tìm kiếm một ngôi nhà chính.
#4. Thuê người quản lý tài sản (nếu không tự quản lý)
Nó có thể mất nhiều thời gian hơn có vẻ là một chủ nhà. Một số việc cần làm để quản lý tốt nhà cho thuê là tìm kiếm và sàng lọc người thuê, thu tiền thuê và lo sửa chữa.
Đạo luật Nhà ở Công bằng, luật địa phương và tiểu bang cho người thuê nhà, kiểm tra tài sản định kỳ, so sánh giá thuê thường xuyên và nhận mức giá tốt nhất từ các nhà cung cấp đủ điều kiện là tất cả những điều chủ sở hữu cần làm để kiểm soát chi phí vận hành và lợi nhuận bất động sản cho thuê ngày càng tăng. Bằng cách đến với Học viện Roofstock, một chương trình đào tạo được thiết kế để giúp các nhà đầu tư bất động sản thành công, các nhà đầu tư mới có thể học cách trở thành những nhà đầu tư và chủ nhà tốt.
Những người không muốn trở thành chủ nhà hoặc không có thời gian thường thuê một người quản lý tài sản địa phương. Bằng cách thuê một quản lý tài sản, một nhà đầu tư có thể được hưởng những lợi ích của việc sở hữu bất động sản cho thuê mà không cần phải đối phó với tất cả các vấn đề đi kèm với nó. Các nhà quản lý bất động sản cho thuê tốt nhất đảm nhận các công việc hàng ngày để các nhà đầu tư có thể tập trung vào việc tăng các dòng thu nhập thụ động bằng cách mua bất động sản cho thuê ở những thị trường tốt nhất để có lợi nhuận tốt nhất.
# 5. Theo dõi Thu nhập và Chi phí
Ngay cả đối với các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, có thể khó theo dõi thu nhập và chi phí của bất động sản cho thuê. Một số thu nhập và chi phí phổ biến ảnh hưởng đến lợi tức của một căn nhà cho thuê là:
- Thu nhập cho thuê
- Đặt cọc để bảo đảm
- Các khoản tiền khác (vật nuôi, cất giữ, giặt là, bạn cùng phòng, v.v.)
- Phí thuê
- Chi phí quản lý tài sản
- Sửa chữa và chăm sóc
- Cảnh quan
- Kiểm soát sâu bệnh
- Tiện ích (đôi khi được tìm thấy với các thuộc tính đa họ nhỏ)
- Thanh toán thế chấp
- Bảo hiểm
- Thuế đánh vào tài sản
- Phí HOA
- Chi phí khấu hao
- Chi phí của chủ sở hữu (chẳng hạn như đi đến một tài sản ngoài tiểu bang)
Mặc dù bạn có thể sử dụng các ghi chú sau nó, khăn ăn cocktail hoặc một loạt các bảng tính để theo dõi thu nhập và chi phí của mình. Các nhà đầu tư bất động sản thông minh thường chọn phần mềm dành cho những người sở hữu bất động sản cho thuê. Stessa cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản một công cụ miễn phí, mạnh mẽ để quản lý tài chính bất động sản của họ trực tuyến hoặc thông qua điện thoại của họ. Stessa được thực hiện bởi các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản dành cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Sau khi tạo một tài khoản miễn phí, tất cả những gì bạn phải làm là nhập địa chỉ của bất động sản cho thuê. Liên kết tài khoản ngân hàng doanh nghiệp của bạn để chạy các báo cáo, bao gồm báo cáo doanh thu, dòng tiền ròng và chi phí vốn.
Mua bất động sản cho thuê mà không mất tiền
Khi những người đi mua nhà, người mua nhà và nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê mà không phải bỏ tiền ra mua, điều đó có nghĩa là họ không bỏ nhiều tiền của mình vào chi phí trả trước của bất động sản đầu tư. Nếu các nhà đầu tư bất động sản sử dụng ít tiền của họ hơn, họ có thể thu được lợi nhuận tốt hơn.
Mua bất kỳ loại bất động sản cho thuê nào, đặc biệt là khi xuống tiền, tất nhiên sẽ tốn kém tiền bạc. Nhưng nếu bạn biết mình đang làm gì, bạn không cần phải lấy tiền từ khoản tiết kiệm của mình. Nếu bạn không có nhiều tiền tiết kiệm, hãy sử dụng vốn tự có của căn nhà của bạn hoặc đồng vay để đầu tư vào bất động sản.
Lợi ích của việc mua bất động sản cho thuê như một khoản đầu tư
Có nhiều lý do để mua bất động sản cho thuê như một khoản đầu tư. Có những thời điểm tốt và xấu khi mua một bất động sản cho thuê mà không có tiền xuống bất động sản, nhưng thời điểm tốt thường nhiều hơn thời điểm xấu.
# 1. Dòng tiền tốt
Khi bạn đầu tư vào bất động sản cho thuê, bạn sẽ nhận được một dòng tiền tốt vì tiền vẫn vào tài khoản của bạn mỗi tháng. Bạn sẽ có nhiều tiền hơn trong tài khoản ngân hàng của mình mà không cần phải đi làm hàng ngày.
# 2. Lợi ích về thuế
Nếu bạn sở hữu một bất động sản cho thuê, rất có thể tiểu bang của bạn sẽ giảm thuế cho bạn. Những người sở hữu bất động sản cho thuê phải trả ít hoặc không phải trả thuế cho chúng. Bạn thậm chí có thể không phải trả thuế cho số tiền bạn kiếm được từ việc cho thuê nhà của mình. Điều này cũng đi kèm với các khoản khấu trừ cho những thứ như lãi suất thế chấp, bảo hiểm, hao mòn vật chất và bảo trì tài sản. Mỗi ngày, chi phí sinh hoạt tăng lên, vì vậy những khoản giảm thuế này có thể hữu ích.
# 3. Đánh giá cao giá trị
Giá trị của một phần bất động sản tăng lên theo thời gian. Điều này có nghĩa là khi giá bất động sản tăng lên theo thời gian, bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn và có thể trả hết thế chấp nhanh hơn. Bạn cũng có thể chọn bán tài sản của mình khi đến thời điểm thích hợp với một mức giá hợp lý. Cho dù vẫn có những thăng trầm, mua a tài sản cho thuê như một đầu tư đã đi lên trong một thời gian rất dài.
#4. Bạn đang chịu trách nhiệm
Khi bạn mua một bất động sản cho thuê, bạn sẽ lo tất cả mọi thứ. Bạn có thể quyết định loại bất động sản bạn muốn, ai bạn muốn cho thuê và cách bạn muốn thực hiện quy trình mua đầu tư bất động sản cho thuê. Tùy thuộc vào vị trí của bạn, bạn có thể cho thuê văn phòng, nhà ở, hoặc kỳ nghỉ ngắn hạn.
Mẹo để mua một bất động sản cho thuê tuyệt vời
Robert Kiyosaki, người thành lập Công ty Rich Dad, từng nói: “Đầu tư vào bất động sản, ngay cả ở quy mô nhỏ, vẫn là một cách đã thử và đúng để tăng dòng tiền và sự giàu có của một người”.
Mặc dù điều đó có thể đúng, nhưng không phải tất cả các ngôi nhà đều là những khoản đầu tư tốt. Dưới đây là một số mẹo để mua một bất động sản cho thuê tuyệt vời mà không mất tiền:
- Để đầu tư vào bất động sản, bạn cần nghĩ đến dài hạn.
- Tìm hiểu về ROI, dòng tiền, tỷ lệ giới hạn và lợi tức tiền mặt khi đầu tư vào bất động sản cho thuê. Bạn có thể học cách phân tích các giao dịch bất động sản với sự trợ giúp của hướng dẫn này.
- Trước khi quyết định mua bất động sản cho thuê ở đâu và mua gì, bạn nên xem xét kỹ từng thị trường bất động sản.
Mua Bất động sản Cho thuê Ngoài Tiểu bang
Mua bất động sản cho thuê ngoài tiểu bang có một số ưu điểm. Trước hết, khi mua bất động sản cho thuê ngoài tiểu bang, bạn trải rộng danh mục đầu tư cho thuê của mình. Sở hữu tài sản ở một số địa điểm của đất nước bảo vệ bạn khỏi các thảm họa thiên nhiên. Mỗi tiểu bang, quận và thành phố có nền kinh tế định hướng thị trường riêng. Nếu thị trường ở một địa điểm giảm, bạn có những nơi cư trú khác ở những nơi tốt hơn.
Một điều tuyệt vời khác khi mua bất động sản cho thuê ngoài tiểu bang là bạn có thể chọn loại lợi nhuận bạn muốn và sau đó chọn một thị trường có nhiều khả năng mang lại cho bạn khoản lợi nhuận đó nhất. Tìm kiếm bất động sản mang lại nhiều tiền nhất mỗi tháng? Bạn có muốn có lợi tức mong đợi cao hơn không? Tùy thuộc vào mục tiêu của mình, bạn có thể xác định nơi đầu tư vào bất động sản bên ngoài khu vực nhà của bạn.
Ngoài ra, nếu bạn sống ở một thị trường quá đắt đỏ như San Francisco hoặc Thành phố New York, bạn có thể không sở hữu bất động sản cho thuê trong khu vực của mình vì lợi tức đầu tư (ROI) sẽ quá thấp hoặc thậm chí không tồn tại. Nhưng bằng cách mua bất động sản cho thuê ngoài tiểu bang, bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn.
Kết luận
Nếu bạn coi nó như một công việc kinh doanh, thì bất động sản cho thuê có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời. Nhưng trước khi tiêu tiền, bạn sẽ muốn biết (càng nhiều càng tốt) những gì bạn đang nhận được. Mặc dù việc kiếm được thu nhập thụ động hàng tháng từ bất động sản là rất hấp dẫn, nhưng hãy nhớ rằng thường phải mất rất nhiều công sức mới có được thu nhập đó.
Câu Hỏi Thường Gặp
Có thể sở hữu bất động sản cho thuê bằng thế chấp không?
Thuê không cần tiền mặt. Bạn có thể sở hữu một bất động sản cho thuê trong khi thanh toán các khoản thanh toán, miễn là bạn đủ điều kiện để thế chấp và giảm ít nhất 20%.
Tôi có phải trả thuế đối với thu nhập cho thuê mà tôi sở hữu không?
Thu nhập cho thuê phải chịu thuế liên bang và phải được tính vào thu nhập chịu thuế trên tờ khai thuế của bạn giống như các nguồn thu nhập khác.
Thế chấp bất động sản đầu tư có khó hơn không?
Các khoản cho vay bất động sản đầu tư khó hơn và đắt hơn các khoản cho vay do chủ sở hữu sử dụng. Nhiều người cho vay yêu cầu điểm tín dụng cao hơn, tỷ lệ nợ trên thu nhập tốt hơn và bằng chứng bạn đã giữ cùng một chủ lao động trong hai năm (W2, hồ sơ lương, hồ sơ thuế).
Bài viết liên quan
