Mặc cả và chứng thư bán hàng là gì
Chứng thư mua bán là một công cụ pháp lý cho phép chủ sở hữu trước (người được cấp) chuyển nhượng tài sản cho chủ sở hữu hiện tại (người được cấp). Loại chứng thư này thường được sử dụng trong việc tịch thu bất động sản và bán thuế, trong khi chứng thư bảo hành thường được sử dụng trong các giao dịch tài sản thông thường. Nhưng sau đó, chứng thư bảo hành được các nhà cho vay thương mại ưa thích hơn vì họ đảm bảo rằng một tài sản sẽ không có các sai sót như sai sót về quyền sở hữu, tiền thuế của chủ sở hữu trước và các khoản thanh toán không xác định từ các tài sản khác. Những đảm bảo này không được cung cấp bởi các hợp đồng mua bán và mặc cả.
Bất kể điều gì, bài đăng này sẽ cho bạn thấy một món hời và chứng thư bán hàng được sử dụng để làm gì và tất cả những gì bạn nên biết về chúng. Nó cũng bao gồm việc bạn có nên sử dụng chúng hay không.
Mặc cả và chứng thư bán hàng: Tổng quan
Chỉ người bán tài sản mới có quyền sở hữu và có thẩm quyền chuyển giao quyền sở hữu, theo một thỏa thuận và chứng thư mua bán. Như đã đề cập trước đó, loại chứng thư này không bảo vệ người mua khỏi các khoản tiền bồi thường hoặc các khiếu nại khác về đất đai, do đó người mua có thể phải chịu trách nhiệm nếu những khó khăn này phát sinh.
Nhưng bởi vì người bán có thể có ít kiến thức về lịch sử và tình trạng của bất động sản, các giao dịch mua bán và mặc cả thường được sử dụng khi chuyển nhượng tài sản trong tình trạng tịch thu tài sản hoặc bán thuế, giải thích Eric Maribojoc, Giám đốc Điều hành Trung tâm Kinh doanh Bất động sản của Đại học George Mason ở Arlington, Virginia.
Theo Maribojoc,
“Nhà cung cấp không đưa ra đảm bảo nào đối với bất kỳ khiếu nại nào đối với các sai sót về tài sản hoặc quyền sở hữu.” “Mặt khác, người mua chấp nhận tài sản có bất kỳ khiếu nại hoặc vấn đề về quyền sở hữu nào có thể tồn tại.”
Tuy nhiên, người bán có thể chọn chỉ ra một rào cản, chẳng hạn như thực tế là không có thuế tài sản quá hạn, Maribojoc giải thích thêm. Do đó, chứng thư được phân loại là “chứng thư mặc cả và mua bán có giao ước” trong trường hợp này.
Theo Andrew Maguire, luật sư bất động sản thương mại tại McCausland Keen & Buckman ở Devon, Pennsylvania, hợp đồng mua bán và mặc cả là hợp pháp ở một số khu vực pháp lý bao gồm Nevada, New Jersey, New York, Oregon, Rhode Island và Washington.
Maguire nói: “Hầu hết người mua bất động sản ở những tiểu bang này sẽ yêu cầu một món hời và chứng thư bán có giao ước”, có nghĩa là “người bán bất động sản tuyên bố rằng họ không làm gì để có quyền sở hữu bất động sản đang được chuyển nhượng, ngoại trừ những các lỗi được đề cập cụ thể trong chứng thư. "
Điều quan trọng là phải hiểu những gì hoặc ai mà các giao ước bảo vệ trong một thỏa thuận mua bán và mặc cả. Điều này đặt ra câu hỏi, "Làm thế nào để mặc cả và chứng thư bán hàng hoạt động?"
Chứng thư bán hàng và mặc cả hoạt động như thế nào?
Một biểu mẫu chứng thư mặc cả và bán hàng bao gồm một số chi tiết quan trọng.
- Địa chỉ gửi thư và số bưu kiện của người định thuế: Điều này xuất hiện trong mô tả pháp lý của tài sản.
- Tên người tài trợ và người nhận tài trợ: Người được cấp là chủ sở hữu hiện tại của tài sản. Người được cấp là chủ sở hữu mới của tài sản đang đứng tên chủ quyền.
- Một chứng thư mặc cả và bán xác nhận rằng người cấp có quyền hợp pháp đối với chứng thư hoặc chuyển nhượng tài sản cho chủ sở hữu mới.
Không có biện pháp bảo vệ quyền sở hữu: Một tài liệu mua bán trao đổi không đảm bảo rằng tài sản đó không có rào cản hoặc khó khăn về quyền sở hữu. Những chủ nhà mua một căn nhà bị tịch thu nhà với một chứng thư mua bán và mặc cả. Một số người mua tiến hành điều tra quyền sở hữu, mua bảo hiểm quyền sở hữu và thuê luật sư bất động sản trước khi mua một căn nhà bị tịch thu để giảm bớt những nguy cơ liên quan đến giao dịch mua bán mặc cả.
Sự khác biệt giữa Mặc cả và Chứng thư Bán hàng và Chứng thư Quitclaim là gì?
Chứng thư từ chối, còn được gọi là chứng từ yêu cầu nhanh, thường được sử dụng trong các giao dịch bất động sản thương mại để chuyển nhượng quyền sở hữu. Chúng thường được sử dụng để chuyển quyền sở hữu một tài sản khi không có khoản bồi thường bằng tiền nào được trao đổi. Chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình hoặc cho một quỹ tín thác còn sống (thường là một phần của quy hoạch di sản), sửa chữa các lỗi và khiếm khuyết về quyền sở hữu từ một giao dịch trước đó hoặc thêm hoặc xóa một người khỏi nhóm sở hữu là tất cả các ví dụ về những gì có thể được thực hiện.
Và bởi vì họ không chứng minh được rằng người được cấp có thẩm quyền hợp pháp để chứng thực một mảnh đất, nên chứng thư từ chối quyền hiếm khi được sử dụng trong các giao dịch bất động sản thương mại. Các nhà tài trợ chứng thực tài sản mà cả hai bên đều biết họ không sở hữu trong một số trường hợp (thường là để sửa chữa các vấn đề về quyền sở hữu), đó là lý do tại sao chứng thư từ chối tài sản sẽ không được sử dụng trong một cuộc đấu giá tịch thu tài sản. Việc mặc cả và chứng thư bán hàng được ưu tiên hơn vì nó thiết lập quyền hợp pháp để bán.
Có sáu loại hành động khác nhau
Tùy thuộc vào mối quan hệ của họ với người mua hoặc người được cấp, chủ sở hữu tài sản thường giải quyết sáu loại chứng thư khác nhau.
Chứng thư Quitclaim
Chứng thư quitclaim chuyển tài sản từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác, nhưng nó không đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng hoặc chỉ ra rằng người cấp có thẩm quyền hợp pháp để chứng thực (chuyển giao) tài sản. Tài liệu từ chối trách nhiệm thường được sử dụng để sửa lỗi quyền sở hữu, chuyển nhượng tài sản giữa các thành viên trong gia đình hoặc cho một quỹ tín thác đang sống, hoặc quan trọng hơn là thêm hoặc xóa người khỏi một nhóm chủ sở hữu.
Chứng thư bảo hành chung
Chứng thư bảo hành chung là một tài liệu đi kèm với việc mua bán bất động sản thương mại. Về cơ bản, đó là một bản tuyên thệ xác minh rằng người cấp có thẩm quyền hợp pháp để chứng thực tài sản cho người được cấp và nó đảm bảo quyền sở hữu trong suốt lịch sử của tài sản. Nó đảm bảo rằng người mua sẽ không phải đối mặt với bất kỳ yêu cầu bồi thường nào, tiền thuế hoặc những trở ngại khác từ các chủ sở hữu trước đây của bất động sản.
Chứng thư tài trợ
Chứng thư tài trợ, còn được gọi là chứng thư bảo hành đặc biệt hoặc chứng thư bảo hành có giới hạn, hoạt động tương tự như chứng thư bảo hành thông thường với một điểm khác biệt chính: Nó chỉ đảm bảo một quyền sở hữu rõ ràng và không có sự ràng buộc trong suốt quyền sở hữu tài sản của người bán. Người mua ít được bảo vệ bởi loại chứng thư này hơn là chứng thư bảo hành nói chung, chứng thư đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng trong suốt lịch sử sở hữu của tài sản. Mặc dù tài liệu trợ cấp không cách ly người mua khỏi các yêu cầu được đưa ra trong thời gian sở hữu trước đó, nhưng nó bảo vệ người bán khỏi trách nhiệm pháp lý.
Mặc cả và chứng thư bán hàng
Thương lượng và chứng thư bán xác nhận rằng người cấp có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu đối với tài sản đang được bán. Tuy nhiên, nó không đảm bảo rằng người được cấp sẽ nhận được tài sản của họ mà không phải trả tiền.
Chứng thư ủy thác
Chứng thư tín chấp là một tài liệu pháp lý được đính kèm với một số khoản vay mua nhà. Nó là hợp đồng giữa ba bên: người thụ hưởng (người cho vay), người cấp (người vay) và người được ủy thác (bên thứ ba trung lập, chẳng hạn như công ty chủ quyền). Nó tạo ra một quyền thế chấp đối với một tài sản kéo dài cho đến khi người vay trả hết nợ.
Chứng thư thế chấp
Chứng thư thế chấp tương tự như chứng thư tín chấp, chỉ có một ngoại lệ chính. Chỉ có hai bên được tham gia vào loại chứng thư này; người cho vay và người đi vay. Chứng thư thế chấp không bao gồm người được ủy thác, người giữ chức vụ trong một chứng thư ủy thác. Cho đến khi thế chấp được thanh toán đầy đủ, bên cho vay và bên vay có quyền sở hữu ngang nhau đối với tài sản. Tại thời điểm đó, chủ nhà là chủ sở hữu duy nhất của tài sản và họ không còn phải chịu trách nhiệm về bất kỳ khoản nợ nào.
Tại sao bạn làm loại việc làm quan trọng?
Điều quan trọng là phải hiểu loại chứng thư đi kèm với tài sản. Ví dụ: mọi vấn đề về quyền sở hữu chưa được giải quyết sẽ thêm rủi ro cho giao dịch và có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của bạn nếu bạn là nhà đầu tư mua một căn nhà tại phiên đấu giá với ý định lật tẩy nó. Do đó, một hành động bao trùm là điều cần thiết.
“Nếu các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro bổ sung bằng cách đầu tư vào một bất động sản liên quan đến việc tịch thu nhà hoặc bán thuế thông qua một cuộc mặc cả và bán hoặc chứng thư từ chối, [họ] nên bảo lãnh các dự án của mình với lợi tức đủ cao để trả cho những rủi ro bổ sung này, ”Maribojoc lập luận.
Các nhà đầu tư cũng nên đảm bảo rằng tài sản có thể được tài trợ bởi người cho vay - nếu họ không trả tiền mặt - và có thể được bảo hiểm bởi một công ty quyền sở hữu, theo Maguire.
Các công ty quyền sở hữu tiến hành tìm kiếm các vấn đề và cung cấp bảo hiểm để giúp giải quyết mọi khiếu nại chưa được giải quyết có thể phát sinh. Bởi vì chính sách của người cho vay không bao gồm người mua hoặc nhà đầu tư, bạn nên có thêm chính sách bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu bên cạnh chính sách cần thiết của người cho vay. Cũng cần lưu ý rằng hình thức chứng thư được sử dụng trong giao dịch có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ bảo hiểm quyền sở hữu của bạn.
“Người mua cũng nên thảo luận về hình thức chứng thư trước khi ký hợp đồng mua bán và đảm bảo rằng người cho vay và công ty chủ quyền của họ chấp thuận hình thức chứng thư trước khi kết thúc,” Maguire khuyên.
Khi nào bạn sử dụng chứng thư mặc cả và bán hàng?
Trong các thủ tục bán thuế, bán bất động sản và tịch thu tài sản, loại chứng thư này thường được sử dụng. Ngân hàng hoặc cơ quan thuế có thể biết rõ về lịch sử của bất động sản hoặc chủ sở hữu cũ và sẽ không chịu bất kỳ rủi ro nào khi đưa ra bất kỳ lời hứa nào.
Tuy nhiên, ngay cả trong những điều kiện này, những hành vi này không phải là điển hình ở tất cả các tiểu bang. Các bang phía Tây như Colorado, Wyoming và Washington là những nơi có nhiều khả năng xảy ra tình trạng mặc cả và mua bán. Đôi khi chúng cũng được sử dụng ở New York và Vermont.
Các thành phần của chứng thư bán hàng và mặc cả
Ngoại trừ được đề cập một cách rõ ràng, bảo hành có thể được truyền đi trong các hợp đồng mua bán và mặc cả. Đó là một sự lựa chọn mặc dù. Không có gì ngăn cản một chứng thư như vậy bao gồm một hoặc nhiều bảo đảm.
Mặt khác, một chứng thư mặc cả và bán hàng thường chỉ ghi lại những yếu tố cơ bản của một giao dịch: ngày tháng, tên người mua và người bán, số tiền được trả cho bất động sản và mô tả pháp lý của nó. Nội dung chuyển tải sẽ được trích dẫn, thường có các từ “Grantor cung cấp, giao dịch và bán…” hoặc “Grantor cấp và phát hành…”
Có Giao ước hay Không có Giao ước?
Giao ước phải được thể hiện rõ ràng trong chứng thư và không được ngụ ý. Nếu bạn được xuất trình với một tài liệu như vậy, đừng cho rằng bạn không được bảo hiểm nếu có bất kỳ sai sót hoặc vướng mắc nào còn tồn đọng trên tài sản. Hãy đọc kỹ hoặc nhờ luật sư xem xét để bạn biết chính xác những gì bạn đang mắc phải.
Nếu có thể, hãy thực hiện một số nghiên cứu về tài sản. Bạn sẽ muốn biết một số trở ngại phổ biến để có thể phát hiện ra chúng.
Một vài sai phạm phổ biến
Sau đây là một số sai sót đi kèm với việc sử dụng các hợp đồng mua bán và mặc cả. Về cơ bản, nó sẽ giúp bạn quyết định xem bạn có nên thực hiện loại chứng thư này hay không.
# 1. Thuế bất động sản
Bất động sản bị các thành phố, quận và tiểu bang đánh thuế tùy theo thời điểm. Việc không trả các khoản thuế này sẽ dẫn đến việc áp dụng quyền thế chấp tài sản. Quyền thế chấp thuế có thể được bán cho một nhà đầu tư, người này sau đó có quyền lựa chọn tịch thu tài sản.
Các khoản thế chấp thứ hai và các khoản vay sửa nhà được ưu tiên hơn các khoản thế chấp thứ nhất, tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, thuế tài sản được ưu tiên hơn các khoản thế chấp.
# 2. Các mối quan hệ với Hiệp hội Chủ nhà
Lệ phí của hiệp hội chủ sở hữu nhà được đăng ký như một nghĩa vụ pháp lý tại các tòa án địa phương. Việc không thanh toán các hóa đơn đúng hạn sẽ dẫn đến tài sản của bạn bị thế chấp và cuối cùng là bị tịch thu tài sản. Khi tài sản được bán, quyền cầm giữ phải được thanh toán như một phần của thỏa thuận kết thúc.
Căn hộ đặc biệt ở chỗ bạn không sở hữu các tiện ích chung, tuy nhiên bạn vẫn phải chịu trách nhiệm về phí bảo trì và các khoản phí. Quyền thế chấp có thể được áp dụng nếu các khoản phí và lệ phí này không được thanh toán.
Nội quy và Hạn chế của Hiệp hội Chủ nhà
Có các quy định, giao ước và hạn chế trong các phân khu và hiệp hội chủ nhà. Chúng có thể là những tài liệu cực kỳ phong phú với các hướng dẫn bao gồm mọi thứ từ chăm sóc bãi cỏ đến màu sắc mái nhà. Việc vi phạm những hạn chế này một cách thường xuyên có thể dẫn đến việc phải cầm giữ tài sản đối với các khoản tiền phạt chưa thanh toán.
# 3. Lớp lót vật liệu hoặc Cơ học
Nếu chủ cũ đã sửa chữa, thay thế thiết bị, hoặc công việc lớn đã hoàn thành và không thanh toán như đã thỏa thuận, thì tài sản đó rất có thể sẽ được nộp. Những khoản tiền lẻ này hiếm khi gây nguy hiểm cho quyền sở hữu, nhưng nếu chúng đang tích lũy lãi suất, bạn có thể kiếm được một khoản tiền lớn khi bạn bán và kết thúc giao dịch mua.
#4. Chống thuế
Nếu một chủ nhà không nộp thuế thu nhập của mình, các khoản tiền bồi thường sẽ được nộp đối với anh ta và rất có thể là nhà của anh ta. Nếu bạn cố gắng bán sau, chính phủ sẽ lấy phần của mình trước, tiền lãi và tiền phạt có thể tăng lên nhanh chóng.
# 5. Đánh giá và Phí thành phố
Nếu bạn không trả chi phí cho thùng rác và cống rãnh, nó sẽ quay trở lại gây hại cho bạn. Họ thường nợ chính phủ hoặc một tổ chức liên kết với chính phủ. Một thành phố có thể tính phí chủ sở hữu bất động sản đối với hệ thống cống rãnh hoặc lối đi mới. Hóa đơn sẽ được gửi qua đường bưu điện, và chủ nhà phải thanh toán nếu không thì tài sản sẽ được thế chấp tài sản.
# 6. Miền của Người nổi tiếng
Điều này là không phổ biến, nhưng nó có thể là một vấn đề lớn. Ngôi nhà của bạn có thể nằm trong một khu phố cũ đang ngăn cản việc xây dựng một sân vận động thể thao mới của quận. Đột nhiên, bạn buộc phải bán tài sản đã mua và bạn được cung cấp một ước tính về số tiền bạn sẽ nhận được.
Mục đích của Chứng thư Mặc cả và Bán là gì?
Chỉ người bán tài sản mới có quyền sở hữu và có thẩm quyền chuyển giao quyền sở hữu, theo một thỏa thuận và chứng thư mua bán. Loại chứng thư này không bảo vệ người mua khỏi các khoản tiền bồi thường hoặc các khiếu nại khác về tài sản, do đó người mua có thể phải chịu trách nhiệm nếu những khó khăn này phát sinh.
Chứng thư mua bán và mặc cả có xấu không?
Mua bất động sản bằng loại chứng thư này không phải lúc nào cũng là một ý tưởng tồi, nhưng tốt nhất bạn nên thận trọng. Không thể yêu cầu người bán hoàn lại tiền trong trường hợp tài sản được mua bằng một món hời và chứng thư bán hàng và sai sót về quyền sở hữu được phát hiện sau khi thực tế.
Mặc cả và Bán trong Bất động sản là gì?
Mặc cả và bán hàng được sử dụng trong một giao dịch, như tên của nó. Tài liệu mặc cả và mua bán, không giống như một quitclaim, nói rằng người cấp sở hữu tài sản và có thể bán nó cho người mua. Trong các giao dịch bất động sản và chuyển giao tài sản bị tịch thu, người ta sử dụng các chứng từ thương lượng và mua bán.
Hai loại hành động là gì?
“Chứng thư tài trợ” và “chứng thư quitclaim” là hai loại chứng thư phổ biến nhất ở California. Hầu hết các chứng thư khác mà bạn sẽ gặp, chẳng hạn như “chứng thư chuyển nhượng giữa vợ chồng” phổ biến, là các phiên bản chuyên biệt của chứng từ trợ cấp hoặc từ bỏ.
Sự khác biệt chính giữa Chứng thư thương lượng và bán hàng và Chứng thư yêu cầu bỏ thuốc lá là gì?
Hãy nhớ lại rằng một người cấp phép thực hiện một thỏa thuận mua bán đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối của họ đối với tài sản. Điều này cho thấy rằng không có chủ sở hữu nào khác có quyền sở hữu bất động sản. Mặt khác, chứng thư từ bỏ yêu cầu bồi thường không đảm bảo như vậy.
Bài viết liên quan
- CẤP THƯỞNG: Các phương pháp hay nhất của Hoa Kỳ & Tất cả những gì bạn nên biết
- CẤP LÀ GÌ: Hướng dẫn tốt nhất năm 2023 và các Thông lệ của Hoa Kỳ
- Reconveyance Deed of Trust: Hướng dẫn thực tế !!!
- Chứng thư tín thác: Tổng quan, Thế chấp so với Chứng thư tín thác & Cách thức hoạt động
- Reconveyance Deed of Trust: Hướng dẫn thực tế !!!
