“Hợp đồng chứng thư” là một cụm từ pháp lý dùng để chỉ việc mua bán tài sản xảy ra trực tiếp giữa người mua và người bán mà không có sự tham gia của người cho vay. Ngoài ra, nó còn được gọi là hợp đồng mua bán trả góp, hợp đồng mua bán đất trả góp hay chứng thư. Bài viết này sẽ cho bạn hiểu đầy đủ về hợp đồng chứng thư là gì, nhược điểm của nó và cách thức hoạt động của nó?
Hợp đồng Chứng thư là gì & Nó hoạt động như thế nào?
Hợp đồng chứng thư là một thỏa thuận để mua bất động sản mà không cần sự hỗ trợ của người cho vay cầm cố. Người mua đề nghị thanh toán hóa đơn hàng tháng cho người bán và người mua nhận được chứng thư sau khi hoàn thành tất cả các khoản thanh toán. Nói cách khác, Hợp đồng Chứng thư là một loại hợp đồng mua bán được sử dụng để mua bất động sản. Điều phân biệt nó với các thỏa thuận mua loại tài sản khác là người bán là người tài trợ cho quá trình này.
Với hợp đồng chứng thư, người bán tài sản cho người mua tài sản vay; đổi lại người mua mua tài sản với các điều kiện quy định trong hợp đồng. Đây là lý do tại sao tài trợ của người bán cũng được coi như một hợp đồng cho chứng thư. Nói chung, người mua không có nghĩa vụ phải trả trước. Khi giao dịch mua kết thúc, người mua có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm đối với tài sản đó nhưng không sở hữu hợp pháp; cho đến khi các điều khoản của hợp đồng được đáp ứng, điều này thường xảy ra khi khoản thế chấp của bên bán được trả lại.
Thuận lợi cho người mua trong một chứng thư hợp đồng
Tất cả những gì bạn thực sự cần là sự sẵn sàng kinh doanh của người bán với bạn. Bạn có thể có sức mạnh đàm phán lớn hơn khi nói đến tiền đặt cọc; và bạn sẽ tránh phải trả các chi phí đóng, phí khởi tạo và các phí khác liên quan đến việc vay thế chấp. Nếu bạn vỡ nợ với một khoản thế chấp truyền thống, người cho vay có thể yêu cầu bạn hoàn trả toàn bộ khoản nợ; ngay cả khi bạn thực hiện tất cả các khoản thanh toán bị bỏ lỡ. Trừ khi bạn đồng ý đưa ngôn ngữ đó vào hợp đồng của mình; một người bán sử dụng hợp đồng cho chứng thư không có tùy chọn đó. Ngoài ra, có một số lợi thế: không cần đủ điều kiện cho vay, trả trước thấp hoặc linh hoạt, lãi suất và điều khoản cạnh tranh, và giải quyết nhanh chóng hơn.
Bất lợi cho người mua trong một chứng thư hợp đồng
Mối nguy hiểm chính liên quan đến việc mua một hợp đồng mua nhà để làm chứng thư là bạn sẽ không có yêu cầu pháp lý đối với tài sản đó; cho đến khi số tiền mua hoàn chỉnh đã được thanh toán. Điều này ngụ ý rằng nếu bạn không trả được nợ và không thể thực hiện chúng; bạn mất tài sản và tất cả số tiền bạn đã đầu tư. Trái ngược với thế chấp thông thường, người mua mặc định trong hợp đồng chứng thư có thể chỉ có 30-60 ngày; để khắc phục sự mặc định hoặc bỏ trống tài sản.
Một nguy cơ đáng kể khác là người bán có thể tiếp tục bao bọc tài sản bằng các khoản nợ và thế chấp; bởi vì họ không bị buộc phải chuyển nhượng quyền sở hữu rõ ràng cho đến khi tất cả các khoản thanh toán hợp đồng được thực hiện. Ngoài ra, có các yêu cầu tiết lộ / kiểm tra tương đối tối thiểu. Điều này có nghĩa là người mua không đánh giá toàn diện căn nhà; có thể tìm thấy một ngôi nhà có sai sót nghiêm trọng cần sửa chữa tốn kém.
Thuận lợi cho người bán trong một chứng thư hợp đồng
Hợp đồng chứng thư cho phép bạn tiến hành kinh doanh với người mua không có khả năng thế chấp thông thường. Thông thường, thủ tục nhanh hơn so với hình thức bán thế chấp truyền thống. Nếu người mua mặc định, bạn có thể chấm dứt hợp đồng ngay lập tức mà không cần trải qua quy trình pháp lý kéo dài theo yêu cầu; cho một người thế chấp để xiết nhà. Ngoài ra, không cần đánh giá, lựa chọn người mua rộng rãi hơn, khả năng thu được lợi nhuận trên tài chính; và giải quyết nhanh hơn.
Khuyết điểm của người bán trong một chứng thư hợp đồng
Đối với người bán, nhược điểm chính của hợp đồng chứng thư là ở chỗ; tài sản sẽ đứng tên bạn trong nhiều năm. Điều này rất có thể sẽ không phù hợp với cách tiếp cận đầu tư của bạn. Ngoài ra, bạn sẽ phải đợi cho đến khi hợp đồng được hoàn thành trước khi nhận được toàn bộ số tiền của mình; trái ngược với việc nhận được khoản thanh toán ngay lập tức tổng giá mua từ một công ty thế chấp truyền thống. Các mối nguy bổ sung bao gồm khoản vay còn lại trên báo cáo tín dụng của bạn, người bán vẫn phải chịu trách nhiệm về khoản vay, rủi ro người mua không trả được nợ; và người mua không bao giờ làm thủ tục đăng ký chính thức liên quan đến thế chấp thông thường. Bên cạnh đó, người bán vẫn giữ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, và nếu người mua không duy trì tài sản theo quy định hiện hành; và tiêu chuẩn pháp lệnh, người bán có thể dễ bị phạt tiền, kiện tụng và các phức tạp pháp lý khác do đó.
Những Điều Bạn Nên Biết Về Mua Nhà Thông Qua Hợp Đồng Chứng Thư
Người mua phải hiểu rõ các điều kiện của hợp đồng, bao gồm giá trị mua của căn nhà; tỷ suất lợi nhuận trên khoản thế chấp của người bán, thời hạn cho vay và liệu việc thế chấp có yêu cầu trả trước hay không. Người mua nên biết về các hạng mục cụ thể mà họ phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng đối với chứng thư. Cùng với việc trả góp hàng tháng cho người bán, người mua thường phải chịu trách nhiệm về thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, và bất kỳ bảo quản tài sản nào. Ngoài ra, người mua có thể chịu trách nhiệm sửa đổi tốn kém để giữ cho tài sản đạt tiêu chuẩn; trong một khoảng thời gian xác định sau khi hoàn thành hợp đồng. Đảm bảo rằng bạn hiểu các khoản chi tiêu mà bạn phải chịu và bạn có thể chi trả cho chúng.
Đảm bảo rằng người bán thực sự sở hữu tài sản đó và không có bất kỳ quyền lợi nào hiện có chống lại tài sản đó. Liên hệ với văn phòng thu âm quận của bạn hoặc một công ty chủ quyền để lấy thông tin này. Bạn muốn đảm bảo rằng người bán tài sản cho bạn thực sự sở hữu nó và không cố gắng lừa đảo bạn. Ngoài ra, bạn muốn đảm bảo rằng không có bất kỳ khoản bồi thường nào đang chờ xử lý đối với tài sản; điều đó có thể ngăn bạn chuyển địa điểm hoặc có được quyền sở hữu hợp pháp trong tương lai.
Sự khác biệt giữa chứng thư ủy thác và thế chấp
Mua nhà thông qua hợp đồng chứng thư cung cấp ít sự bảo vệ về mặt hiến pháp hơn so với mua nhà thông qua thế chấp. Nếu bạn không trả được nợ hoặc vỡ nợ vì bất kỳ lý do gì, bạn thường có sáu đến mười hai tháng để khắc phục tình hình trước khi mất nhà. Bạn chỉ có thể có sáu mươi ngày để sửa chữa bất kỳ lỗi nào trong hợp đồng trước khi mất tài sản, tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng và các quy tắc bất động sản của tiểu bang.
Tỷ lệ hoàn vốn của một hợp đồng cho một khoản vay bằng chứng thư thường cao hơn từ 3% đến 6% so với lãi suất của một khoản thế chấp thông thường. Lãi suất cao hơn đồng nghĩa với việc hoàn trả cao hơn, cộng với việc bạn phải chịu thuế tài sản và bảo hiểm ngay cả khi bạn không sở hữu nhà. Một số hợp đồng nhất định yêu cầu người mua thực hiện một khoản thanh toán khá lớn khi kết thúc khoản vay, được gọi là thanh toán bong bóng.
Ngoài ra, các khoản thanh toán khoản vay được thực hiện theo hợp đồng thường không được phản ánh trên báo cáo tín dụng của bạn, điều đó có nghĩa là người mua có thể không được hưởng lợi từ các khoản thanh toán nhanh chóng. Bạn có thể làm việc với người bán và văn phòng tín dụng để đưa những khoản thanh toán này vào điểm tín dụng của bạn, nhưng không giống như thanh toán thế chấp, điều này không tự động xảy ra.
Có thể, bạn đang tự hỏi những nhược điểm của chứng thư hợp đồng trông như thế nào, hãy cùng xem chúng dưới đây.
Nhược điểm của Hợp đồng Chứng thư
Hợp đồng chứng thư không yêu cầu đánh giá tài sản, báo cáo quyền sở hữu, hoặc kiểm tra nhà khi mua nhà. Điều này khiến người mua gặp rủi ro, vì tài sản có thể liên tục xảy ra các vụ kiện tụng hoặc phá hủy tài sản lớn mà người mua không biết. Nếu bạn chọn sử dụng, hãy liên hệ với một người kiểm tra tài sản công bằng để lập hồ sơ và xác định giá của bất kỳ sửa chữa tài sản nào, vì bạn có thể chịu trách nhiệm cho bất kỳ sửa đổi nào. Có một số bất lợi cho cả người mua và người bán trong hợp đồng chứng thư.
# 1. Rủi ro mất khả năng thanh toán và tịch thu tài sản
Nếu người mua chậm trả các khoản thanh toán hàng tháng, họ có nguy cơ mất tài sản và bất kỳ khoản tiền nào đã chi cho tài sản đó vì không có vốn chủ sở hữu trong tài sản cho đến khi khoản vay được thanh toán đầy đủ. Theo Real Town, một trong những bất lợi của hợp đồng chứng thư đối với người bán là nếu người mua vi phạm hợp đồng, việc xóa chứng thư có thể mất thời gian và tiền bạc. Ngoài ra, nếu người mua mặc định, người bán có quyền thu hồi tài sản ngay lập tức mà người mua không có quyền sửa chữa.
# 2. Vấn đề về Tiêu đề
Bởi vì hợp đồng chứng thư không phải tuân theo các yêu cầu về quyền sở hữu giống như hợp đồng mua bán tiêu chuẩn, người mua gặp bất lợi khi mua một tài sản có quyền sở hữu kém. Bởi vì người bán không bắt buộc phải đưa ra một danh hiệu trong sạch cho đến khi khoản thanh toán cuối cùng được thực hiện, người mua không thể tự tin rằng họ sẽ có được một danh hiệu trong sạch cho bất động sản. Theo Bộ Bất động sản California, nếu tiêu đề được chuyển tải bị che khuất, người mua thường không thể sửa lại và không thể hủy hợp đồng do tiêu đề bị cản trở. Ngoài ra, những lời nói dối chống lại người bán có thể phát sinh trong suốt thời gian của hợp đồng, gây nguy hiểm cho quyền sở hữu của người bán.
# 3. Những vấn đề khác
Ngoài ra, có nguy cơ người bán bị phá sản, mất tích hoặc chết, điều này sẽ ném tài sản vào chứng thực và hủy bỏ hợp đồng của người mua. Trong trường hợp đó, lựa chọn duy nhất của người mua sẽ là tham gia vào các vụ kiện tốn kém thời gian và tốn kém để tranh cãi về yêu cầu của người bán đối với quyền sở hữu tài sản. Ngoài ra, người bán có thể muốn giữ lại tài sản từ người mua sau lần thanh toán cuối cùng. Các trường hợp có thể xảy ra khác, theo Bộ Địa ốc California, bao gồm người bán không hoàn trả cho người cho vay các khoản thanh toán của người mua hoặc người mua không thể chuyển nhượng quyền lợi của mình do các giao ước hợp đồng cấm chuyển nhượng như vậy.
Làm thế nào để một hợp đồng cho công việc chứng thư
Hợp đồng chứng thư là một thỏa thuận mua bán tài sản, trong đó người mua có quyền sở hữu ngay lập tức đối với đất và trả giá mua theo thời gian, nhưng người bán vẫn giữ quyền sở hữu hợp pháp cho đến khi thanh toán xong. Hay còn gọi là hợp đồng mua bán đất, hợp đồng trả góp đất hay hợp đồng mua bán đất.
Hình thức mua bán này có thể điều chỉnh, cho phép cả hai bên tùy chỉnh các điều khoản của giao dịch cho phù hợp với hoàn cảnh. Hãy xem xét các tình huống sau đây trong đó hợp đồng mua bán chứng thư sẽ diễn ra:
# 1. Để giảm bớt nguồn vốn thông thường
Cơ hội để tránh những người cho vay làm cho hợp đồng chứng thư trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với những người mua không có khả năng mua một khoản thế chấp thông thường, cho dù nợ tín dụng kém hoặc không đủ, thiếu khoản trả trước hoặc các yếu tố khác. Trong trường hợp này, người bán có thể đồng ý với mức lãi suất lớn hơn mức người cho vay yêu cầu.
Ngoài ra, trong thời kỳ lãi suất cao bất thường, người bán có thể muốn ký hợp đồng để thực hiện một chứng thư với ý định thu hút nhiều người mua hơn bằng cách giảm giá theo tỷ lệ thông thường.
# 2. Để tránh phải trả chi phí
Hợp đồng để bán chứng thư có thể ít tốn kém hơn so với các giao dịch được tài trợ thông thường, vì chúng tránh được nhiều chi phí liên quan đến một khoản vay thông thường. Chi phí đóng cửa cũng có thể thấp hơn, vì những lý do tương tự, đặc biệt là nếu giao dịch được thương lượng mà không có sự tham gia của đại lý bất động sản.
# 3. Để Xúc Tiến Thủ Tục Bán Nhà
Các giao dịch bất động sản truyền thống có thể mất một khoảng thời gian dài. Có rất nhiều người tham gia vào giao dịch, bao gồm người mua, người bán và người cho vay, những người này phải điều phối lịch trình của họ trước khi mọi người có thể ngồi vào bàn kết thúc cùng nhau. Mặt khác, hợp đồng chứng thư có thể nhanh chóng. Để nộp một hợp đồng pháp lý làm việc cho một chứng thư, tất cả những gì được yêu cầu là thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Đương nhiên, việc đăng ký hợp đồng chứng thư với cơ quan đăng ký chức danh hoặc văn phòng đăng ký của quận bạn là rất quan trọng, điều này không chỉ chính thức hóa mục đích của các bên, mà bạn có thể gặp rủi ro bị phạt nếu không làm như vậy.
#4. Khi Người bán và Người mua quen biết
Hợp đồng chứng thư đôi khi hữu ích để chuyển quyền sở hữu tài sản trong một gia đình, từ họ hàng này sang người thân khác. Ngoài ra, có thể mong muốn một cuộc mua bán giữa những người bạn thân đủ tin tưởng lẫn nhau để tránh liên quan đến ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác.
Những Điều Quan Trọng Bạn Nên Biết Khi Mua Nhà
Dưới đây là một số điểm quan trọng cần xem xét khi mua nhà thông qua hợp đồng làm chứng thư.
# 1. Hoàn thành chi phí
Đảm bảo rằng bạn hiểu và có khả năng chịu tất cả các khoản phí sẽ phát sinh. Cùng với các khoản trả góp hàng tháng cho người bán, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm cho bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản và bất kỳ khoản phí nào khác được đề cập trong hợp đồng cho chứng thư. Nhiều hợp đồng chứng thư nhà được đưa ra “nguyên trạng” và có thể yêu cầu sửa chữa rộng rãi mà bạn sẽ chịu trách nhiệm. Bạn có thể mất nhà nếu không trả tiền sửa chữa, tùy thuộc vào các điều khoản hợp đồng.
# 2. Thanh toán bằng Balloon
Cũng như trường hợp thế chấp thông thường, hợp đồng chứng thư thường bao gồm giá mua và phương án thanh toán đã thỏa thuận. Tuy nhiên, các khoản thanh toán thường không được phân bổ đều trong một khoảng thời gian dài, điều đó có nghĩa là bạn gần như chắc chắn sẽ có nghĩa vụ thực hiện một "khoản thanh toán bong bóng" tổng hợp lớn vào một ngày nhất định để hoàn tất giao dịch mua bằng cách bao gồm toàn bộ số dư chưa thanh toán trên giá bán. Tại thời điểm đó, gần như chắc chắn bạn sẽ cần phải có một khoản thế chấp để trang trải khoản thanh toán bằng bong bóng. Nếu bạn không thể có được một khoản thế chấp hoặc thanh toán bong bóng khi đến hạn, bạn chắc chắn sẽ có nguy cơ bị hủy hợp đồng và bị đuổi ra khỏi nhà.
# 3. Trục xuất và trục xuất
Nếu bạn không trả được nợ cho một khoản thanh toán, không thể thực hiện thanh toán bằng chứng thư hoặc không tuân thủ bất kỳ điều khoản nào khác của hợp đồng cho chứng thư, người bán có thể hủy hợp đồng và bắt đầu hành động đuổi bạn trong vòng 60 ngày. Bạn sẽ mất quyền sở hữu ngôi nhà và tất cả số tiền đã đầu tư cho việc mua lại ngôi nhà đó.
#4. Thế chấp và cho vay bất động sản
Do thực tế là người bán giữ quyền sở hữu tài sản trong suốt thời hạn của hợp đồng, bạn phải chịu rủi ro khi người bán cầm cố tài sản bằng các khoản thế chấp và nợ nần. Bạn sẽ mất nhà nếu người bán không trả được nợ thế chấp và tài sản bị tịch thu.
# 5. Hợp đồng Ghi lại Chứng thư
Bạn phải “đăng ký” hợp đồng cho chứng thư trong vòng bốn tháng kể từ khi ký nó với người ghi sổ hoặc cơ quan đăng ký chứng thư của quận ở quận nơi có bất động sản. Nếu không, bạn có thể bị phạt. Ngoài ra, việc ghi lại hợp đồng thể hiện quyền kiểm soát của bạn đối với tài sản và bảo vệ bạn khỏi các nghĩa vụ sau hợp đồng do người bán áp đặt đối với tài sản.
Hợp đồng chứng thư là gì?
Hợp đồng chứng thư là một thỏa thuận mua bán tài sản, trong đó người mua có quyền sở hữu đất ngay lập tức và trả giá mua theo thời gian, nhưng người bán vẫn giữ quyền sở hữu hợp pháp cho đến khi thanh toán hết. Hay còn gọi là hợp đồng mua bán đất, hợp đồng trả góp đất hay hợp đồng mua bán đất.
Ai chịu trách nhiệm ghi lại hợp đồng cho chứng thư?
Đương nhiên, việc ghi lại hợp đồng cho chứng thư với cơ quan đăng ký chức danh hoặc văn phòng đăng ký của quận bạn là rất quan trọng, điều này không chỉ chính thức hóa mục đích của các bên mà bạn có thể gặp rủi ro bị phạt nếu không làm như vậy.
Nhược điểm của hợp đồng chứng thư là gì?
Có một số hạn chế cho cả người mua và người bán. Bao gồm các;
- Rủi ro mất khả năng thanh toán và tịch thu nhà
- Vấn đề về Tiêu đề
Khi nào tôi nên sử dụng hợp đồng chứng thư?
Hãy xem xét các tình huống sau đây trong đó hợp đồng mua bán chứng thư sẽ có ý nghĩa:
- Để phá vỡ nguồn tài trợ thông thường
- Để tránh phải trả chi phí
- Khi người bán và người mua quen biết
- Đẩy nhanh thủ tục bán nhà
Sự khác biệt giữa Hợp đồng Chứng thư và Thế chấp là gì?
Một khoản thế chấp bằng tiền mua hàng truyền thống mất nhiều thời gian hơn và tốn nhiều tiền hơn so với một hợp đồng chứng thư. Không có phí ban đầu, đơn đăng ký chính thức hoặc chi phí đóng và thanh toán cao trong một hợp đồng điển hình cho chứng thư.
Tên khác cho hợp đồng chứng thư là gì?
Còn được gọi là hợp đồng đất đai, hợp đồng đất đai có thanh toán hoặc hợp đồng mua bán đất đai. Hợp đồng chứng thư là một loại hợp đồng bất động sản đặc biệt, trong đó người bán đưa tiền cho người mua để mua tài sản với giá đã thỏa thuận và người mua trả lại khoản vay theo từng đợt.
Điều gì là cần thiết cho hợp đồng chứng thư ở Illinois?
Hợp đồng chứng thư cần những gì? Bạn cần một hợp đồng bằng văn bản mà cả hai bên đã ký và có công chứng.
Bài viết liên quan
- Chứng thư tín thác: Tổng quan, Thế chấp so với Chứng thư tín thác & Cách thức hoạt động
- GRANT DEED: Định nghĩa và cách thức hoạt động (Đã cập nhật !!)
- CẤP THƯỞNG: Các phương pháp hay nhất của Hoa Kỳ & Tất cả những gì bạn nên biết
- ĐIỀU KHOẢN BẢO HÀNH ĐẶC BIỆT: Định nghĩa & Cách thức hoạt động (Texas & Florida)
- CHUNG CƯ BẢO HÀNH: Định nghĩa & Cách thức hoạt động (Texas & Florida)
- MORTGAGOR VS MORTGAGEE: Sự khác biệt là gì?
- BẠN CÓ THỂ TRẢ THẾ CHẤP BẰNG THẺ TÍN DỤNG: Mẹo về Cách thanh toán
