Chủ sở hữu tài sản có nhiều lựa chọn thay thế khác nhau khi bán nhà của họ. Họ có tùy chọn đi với một danh sách mở, cho phép một đại lý trưng bày và bán nhà của họ. Thỏa thuận niêm yết không độc quyền này cho phép chủ sở hữu thuê nhiều nhà môi giới cùng một lúc. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ thảo luận về tất cả những gì bạn cần biết về danh sách mở, thỏa thuận, bất động sản, ứng dụng và danh sách mở so với đại lý độc quyền.
Sự khác biệt chính giữa danh sách mở và danh sách chỉ cho phép một đại lý quảng bá và bán nhà là trong danh sách mở, chủ sở hữu thường chỉ trả hoa hồng cho người môi giới bán. Chủ sở hữu không được đại diện theo bất kỳ cách nào. Đây là khoảng một nửa phí thông thường.
Chủ sở hữu không trả tiền cho người môi giới để đại diện cho họ, nhưng người môi giới đại diện cho người mua thì làm. Và nếu chủ sở hữu tự tìm được người mua, thì sẽ không phải trả tiền hoa hồng cho bất kỳ ai.
Danh sách mở là gì và nó hoạt động như thế nào?
Một danh sách mở có hai ý nghĩa trong bất động sản. Danh sách mở là bất động sản rao bán đã được niêm yết với nhiều đại lý bất động sản để thu hút càng nhiều người mua tiềm năng càng tốt. Người đại diện mang lại cho người mua chiến thắng tài sản sẽ nhận được hoa hồng.
Một danh sách mở cũng có thể đề cập đến một người bán đang bán nhà hoặc tài sản của họ mà không cần sự hỗ trợ của đại lý bất động sản (và do đó mà không phải trả hoa hồng cho họ).
Trong cả hai trường hợp, một danh sách mở là đối lập cực của một danh sách độc quyền, trong đó chủ sở hữu bất động sản thuê một đại lý bất động sản, người này là cách duy nhất để đấu giá và có được tài sản. Đại lý này có quyền trưng bày và bán tài sản có một không hai, hoặc độc quyền.
Sự khác biệt giữa Danh sách mở và Danh sách độc quyền là gì?
Người bán nhà có thể chọn bán danh sách độc quyền hoặc danh sách mở cho đại lý bất động sản. Bất động sản có danh sách mở cho phép các đại lý bất động sản khác gần đó cạnh tranh để tìm người mua. Danh sách độc quyền thúc đẩy đại lý duy nhất nỗ lực hết mình để bán được hàng.
Ba loại danh sách phổ biến nhất là gì?
Để tìm người mua bất động sản, các đại lý bất động sản thương mại sử dụng một trong ba chiến lược niêm yết khác nhau. Bạn có thể chọn giữa Quyền bán độc quyền, Danh sách đại lý độc quyền và Danh sách mở.
Định nghĩa danh sách mở
Trong trường hợp đầu tiên, một thỏa thuận niêm yết không độc quyền với một hoặc nhiều nhà môi giới bất động sản được gọi là danh sách mở. Tất cả các đại lý liên quan đến việc bán tài sản này chỉ được hưởng hoa hồng nếu họ mang lại cho người mua. Có một số lý do tại sao một người bán sẽ sử dụng nhiều đại lý. Có thể một tài sản sẽ cần được bán sớm. Mặt khác, ngôi nhà đã có mặt trên thị trường được một thời gian và trước đó đã gặp khó khăn trong việc tìm người mua.
Trong trường hợp thứ hai, người bán có thể đang cố gắng tiết kiệm tiền (tức là tiền hoa hồng của đại lý) bằng cách trực tiếp quản lý các đề nghị của tài sản. Bạn sẽ thường xuyên thấy các biển báo “Cần bán theo chủ sở hữu” trên các tài sản như vậy. Trạng thái này có thể thu hút những người mua có ý thức về ngân sách, những người tin rằng giá chào bán cho bất động sản sẽ thấp hơn vì người bán sẽ không phải tính đến tiền hoa hồng. Hoa hồng của một đại lý bất động sản thường dựa trên lần mua cuối cùng của tài sản giá bán; khoản cắt giảm của đại lý xuất phát trực tiếp từ khoản thanh toán của người mua trong quá trình đóng cửa, trước khi người bán nhận được bất kỳ khoản tiền nào). Họ cũng có thể tin rằng đàm phán trực tiếp với chủ sở hữu sẽ làm cho giao dịch diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng hơn. theo đó sẽ không có bên thứ ba nào tham gia vào các cuộc đàm phán.
Hầu hết người mua thích hợp đồng niêm yết nào?
Niêm yết với quyền bán độc quyền là hình thức niêm yết phổ biến nhất. Nó cấp cho nhà môi giới quyền duy nhất để kiếm tiền hoa hồng bằng cách đại diện cho chủ sở hữu và thu hút người mua trực tiếp hoặc thông qua một công ty khác. Là chủ sở hữu tài sản, bạn chịu trách nhiệm cho cả chi phí niêm yết và bán môi giới.
Danh sách mở là đơn phương hay song phương?
“Hợp đồng đơn phương” mô tả một thỏa thuận niêm yết mở giữa hai bên. Do bên kia trong hợp đồng không có nghĩa vụ phải giao hàng nên hợp đồng là một lời hứa đơn phương.
Mở danh sách bất động sản
Danh sách mở là các thỏa thuận không độc quyền cho phép chủ nhà bán nhà của họ mà không cần sự hỗ trợ của đại lý bất động sản. Họ có thể tiếp thị ngôi nhà của họ như một Bán bởi chủ sở hữu (FSBO) hoặc mở danh sách với nhiều nhà môi giới bất động sản để tiếp cận số lượng lớn hơn những người mua tiềm năng. Trong trường hợp đó, họ chỉ trả tiền cho người môi giới bất động sản đã đưa người mua nhà đến khi ngôi nhà được bán.
Theo đó người bán không có cam kết làm việc độc quyền với họ. Một nhà môi giới bất động sản có thể do dự khi đưa vào danh sách mở. Do đó, người bán sẽ có lợi từ thỏa thuận này vì nó mang lại cho họ sự linh hoạt và nhiều lựa chọn hơn khi xác định được những người có thể mua. Ngoài ra, người bán có khả năng chỉ trả một nửa hoa hồng tiêu chuẩn cho đại lý mang lại cho người đặt giá thầu với một đề nghị chiến thắng. Điều này là do đại lý đó thường chỉ tham gia vào giao dịch của phía người mua. Vì người bán chịu trách nhiệm về tất cả các khía cạnh tiếp thị của tài sản, nên không cần đại lý bán. Người bán có thể cho rằng bất động sản có nhu cầu cao đến mức việc tìm kiếm người mua sẵn sàng trả giá cho mình sẽ tương đối đơn giản.
Kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp bất động sản có thể có các chính sách quản lý việc các đại lý của họ có được phép tham gia vào các tình huống niêm yết mở hay không. Ví dụ, một số công ty có thể không quảng cáo danh sách mở, nhưng các đại lý có thể được phép thu hút khách hàng, những người đã có thể là người mua. Danh sách mở có thể gây ra kinh doanh bất động sản do dự khi hợp tác với họ vì họ lo ngại rằng người bán có thể xác định vị trí người mua của chính họ và chốt giao dịch mà không có sự hỗ trợ của các đại lý. Điều đó sẽ gây lãng phí thời gian và tiền bạc cho các đại lý. Người bán có thể cố gắng tránh các đại lý bằng cách thỏa thuận trực tiếp với khách hàng của họ, do đó cắt họ khỏi quy trình. Cũng có thể có những lo ngại rằng ngôi nhà sẽ không hấp dẫn đối với những người mua tiềm năng.
Do cơ hội kiếm được hoa hồng thông qua danh sách mở có hạn cho các đại lý, họ có thể muốn tập trung nỗ lực vào các hợp đồng độc quyền. Một số đại lý tuyên bố rằng họ sẽ chỉ xử lý các thuộc tính mà họ có bán duy nhất các quyền.
Thoả thuận danh sách mở
Thỏa thuận niêm yết mở là hợp đồng giữa người bán và đại lý bất động sản để bán tài sản của họ trên cơ sở không độc quyền. Để bán tài sản của họ, một danh sách mở cho phép người bán ký kết các thỏa thuận với các công ty bất động sản khác. Hơn nữa, người bán có thể tự quảng cáo và tiếp thị tài sản nhằm tìm kiếm người mua. Sẽ không bị tính phí hoa hồng trừ khi đại lý bất động sản được thuê có liên quan trực tiếp đến việc tìm kiếm người mua bất động sản.
Một thỏa thuận niêm yết mở về cơ bản có nghĩa là nhiệm vụ bán nhà của bạn được chia cho một số đại lý. Chỉ người đại diện đưa người mua vào mới nhận được hoa hồng khi tài sản bán được.
Ưu điểm bao gồm:
# 1. Sự sắp xếp này khuyến khích sự cạnh tranh giữa các đại lý và làm tăng áp lực bán hàng.
# 2. Càng có nhiều đại lý, càng có nhiều người mua tiềm năng. Mỗi đại lý và hãng sẽ có danh sách người mua riêng. Họ cũng có thể nói chuyện với nhiều người và nhắm mục tiêu đến các nhóm khác nhau. Thay vì chỉ có một địa chỉ liên hệ của đại lý, tất cả những người này có thể nhìn thấy tài sản của bạn cùng một lúc.
# 3. Bạn không nợ người đại diện nào nếu nhà của bạn không bán được.
#4. Bạn không cần phải giữ mối quan hệ với người đại diện nếu bạn không muốn.
# 5. Bạn cũng có thể tự do tiếp thị tài sản của riêng bạn. Bạn không phải trả hoa hồng cho bất kỳ đại lý nào nếu bạn bán tài sản.
Bạn sẽ chỉ chịu một nửa số tiền hoa hồng. Bạn chỉ phải trả phí 'bán' thay vì cả hai nửa bán và mua. Vì đại lý về cơ bản hoạt động như một đại lý của người mua (làm việc cho cá nhân đến với bạn với một đề nghị).
Nhược điểm bao gồm:
Trái ngược với suy nghĩ thông thường, có một số bất lợi khi sử dụng danh sách mở.
# 1. Bạn có trách nhiệm tự mình quảng bá ngôi nhà, đây có thể là một công việc khó khăn, đặc biệt là trong thị trường giá xuống.
# 2. Có thể bạn sẽ không nhận được tài sản mà bạn muốn. Chiến lược này đặt các tác nhân chống lại nhau, làm cho việc bán nhà của bạn trở thành một cuộc cạnh tranh. Kết quả là, thay vì tập trung vào việc tìm kiếm ưu đãi tốt nhất cho bạn. Trọng tâm có thể là tìm một người mua sẽ đưa ra giá và thuyết phục bạn chấp nhận.
# 3. Căn nhà có thể là một giao dịch mua đơn giản đối với những người mua tiềm năng. Người mua sẽ nhận thấy cơ hội liên kết giá của họ và chọn đại lý sẵn sàng làm việc tốt nhất trong phạm vi các thông số của họ nếu tài sản của bạn được quản lý bởi nhiều đại lý.
#4. Nhiều đại lý có thể bị người mua tiềm năng nhìn nhận sai như một dấu hiệu cho thấy tài sản của bạn khó bán. Tuy nhiên, báo hiệu rằng có điều gì đó không ổn với nó hoặc nó bị định giá quá cao.
# 5. Phần lớn thời gian, các đại lý sẽ ưu tiên danh sách độc quyền của họ hơn danh sách mở. Điều này có nghĩa là ngôi nhà của bạn có thể tồn tại trên thị trường lâu hơn bạn mong đợi. Trừ khi có lẽ bạn cân nhắc việc giảm giá.
Mở danh sách so với Đại lý độc quyền
Khi quyết định bán nhà, bạn sẽ phải cân nhắc rất nhiều. Một trong những cân nhắc sẽ là liệu bạn sẽ thuê nhiều đại lý hay chỉ một đại lý để quảng cáo tài sản của mình.
Bởi vì có thể khó tìm được đại lý bất động sản thích hợp, một số nhà cung cấp thích có một danh sách mở, cho phép họ giao dịch với nhiều đại lý khác nhau. Mặt khác, những người khác chỉ muốn có một đại lý xử lý việc bán tài sản của họ.
Đại lý độc quyền
Bạn đã bao giờ tự hỏi một đại lý độc quyền là gì trong tình huống này? Về cơ bản, nó có nghĩa là bạn trao cho một đại lý hoặc đại lý độc quyền tiếp thị ngôi nhà của bạn. Đó là thỏa thuận niêm yết phổ biến nhất được sử dụng bởi những người bán nhà.
Nó ngụ ý rằng đại lý bất động sản mà bạn thuê sẽ đóng vai trò là đại lý của bạn cho tất cả các mục đích và mục đích, làm việc vì lợi ích cao nhất của bạn để mang lại cho bạn mức giá cao nhất có thể cho ngôi nhà của bạn. Khi bạn ký hợp đồng, thông thường nó nói rằng người đại diện có một khoảng thời gian nhất định để bán nhà cho bạn; sau thời gian đó, bạn có thể ngừng dịch vụ của họ mà không bị phạt.
Tại sao lại giao đại lý độc quyền cho đại lý bất động sản khi bạn có thể chọn một danh sách mở và có nhiều đại lý làm việc thay mặt bạn? Cả hai loại tin đăng này đều có ưu điểm và nhược điểm, nhưng một cơ quan độc quyền là điều đáng để cân nhắc. Tìm hiểu lý do tại sao trong các đoạn tiếp theo.
Ưu điểm của việc có một danh sách độc nhất vô nhị
Thoạt nhìn, một danh sách mở có thể là một giải pháp thay thế tốt hơn. Bạn trả một khoản hoa hồng thấp hơn so với một đại lý độc quyền và có thể tự quảng cáo và quảng cáo. Bạn không phải trả hoa hồng cho một đại lý bất động sản nếu bạn bán nhà của mình.
Mặc dù một khoản hoa hồng nhỏ hơn có vẻ hấp dẫn, nhưng có một cơ quan độc quyền sẽ có những lợi ích. Một khoản hoa hồng cao hơn sẽ được yêu cầu. Phí quảng cáo và các khoản phí khác cũng sẽ cao hơn, nhưng một đại lý độc quyền đi kèm với những lợi ích mà bạn có thể chưa xem xét:
# 1. Với một đại lý bất động sản duy nhất, bạn có một kết nối làm việc chân chính.
# 2. Đại lý bất động sản của bạn sẽ nỗ lực nhiều hơn cho bạn.
# 3. Một đại lý độc quyền sẽ làm việc với bạn để đảm bảo rằng bạn nhận được mức giá tốt nhất cho ngôi nhà của bạn.
#4. Đại lý độc quyền có nhiều khả năng nhận được ưu đãi cao hơn so với danh sách mở.
Khi bạn tham gia với một đại lý độc quyền chất lượng, bạn có thể mong đợi họ vượt lên trên và hơn thế nữa. Họ có thể đề nghị nâng cấp sẽ nâng cao giá trị ngôi nhà của bạn vượt xa chi phí của công việc. Họ sẽ lập một kế hoạch tiếp thị cho bạn để nhận được các đề nghị tốt hơn. Bạn có thể nói chuyện với họ về những lợi ích và hạn chế của việc bán hàng tại một cuộc đấu giá.
Nói cách khác, khi bạn cung cấp cho một đại lý bất động sản một danh sách độc quyền, bạn đang chỉ định một chuyên gia đại diện cho bạn. Các đại lý bất động sản có thể cạnh tranh trong một danh sách mở, tuy nhiên, họ có thể cạnh tranh với nhau thay vì hoạt động thay mặt bạn. Họ có thể chấp nhận bất kỳ lời đề nghị nào mà họ nhận được và cố gắng thuyết phục bạn chấp nhận. Có thể ngôi nhà của bạn không phải là ưu tiên hàng đầu đối với họ. Thông thường, các thuộc tính độc quyền của họ sẽ đến trước.
Hạn chế của việc có một đại lý độc quyền
Trước khi thuê một đại lý bất động sản, bạn nên tiến hành nghiên cứu của mình. Phỏng vấn ít nhất ba đại lý bất động sản và không đưa ra lựa chọn của bạn chỉ dựa trên tiền hoa hồng. Một số công ty có thể đưa ra mức hoa hồng thấp hơn nhưng lại áp đặt mức phí cao hơn. Bất kỳ công ty môi giới bất động sản nào cũng sẽ tính phí cao hơn một chút nếu thỏa thuận bao gồm một số quảng cáo. Có thể thương lượng phí đại lý bất động sản không? Hãy cung cấp cho bạn những kiến thức cần thiết khi phỏng vấn các nhân viên kinh doanh bất động sản.
Bước 1
Trước khi bạn ký một thỏa thuận độc quyền, hãy đảm bảo rằng bạn đã đọc bản in đẹp. Cần hết sức lưu ý đến thời hạn của hợp đồng. Một số đại lý bất động sản có thể cố gắng thuyết phục bạn ký một thỏa thuận độc quyền, nhưng sau đó không thực hiện được sau khi bạn đã ký.
Bước 2
Bạn sẽ không được phép đặt đại lý khác cho đến khi một năm trôi qua nếu bạn đã ký hợp đồng cho họ độc quyền bán tài sản của bạn trong một năm. Bạn không bắt buộc phải ký hợp đồng một năm. Đàm phán một thời hạn ngắn hơn. Bạn sẽ có đủ thời gian để đánh giá công việc của đại lý bất động sản của mình sau 30 đến 90 ngày. Nếu không hài lòng, bạn có thể chuyển sang một đại lý khác sau khi hết thời gian đã thỏa thuận.
Ngoài ra, thẻ cào
Đại lý bất động sản của bạn có thể không tìm được người mua sẵn sàng trả một mức giá hợp lý cho ngôi nhà của bạn trong thị trường của người mua. Cho dù bạn chọn một danh sách mở hay độc quyền, đây có thể là một bất lợi cho bạn. Nếu bạn cần bán nhà nhanh chóng, một đại lý độc quyền có thể tìm được người mua nhanh hơn so với danh sách mở, nhưng trong thị trường của người mua, bạn có thể không nhận được mức giá như mong muốn.
Lợi ích của một đại lý độc quyền thường vượt quá những hạn chế, nhưng tất cả phụ thuộc vào việc bạn chọn đại lý bất động sản nào. Trong khu vực của bạn, OpenAgent có thể giới thiệu các đại lý bất động sản đáng tin cậy. Phỏng vấn từng người và chọn người mà bạn tin rằng sẽ cung cấp cho bạn dịch vụ tốt nhất với chi phí hợp lý.
Mở ứng dụng danh sách
Open Listings là một ứng dụng mua nhà tất cả trong một nhằm mục đích làm cho quá trình mua nhà trở nên đơn giản và tiết kiệm nhất có thể. Chúng tôi đã hỗ trợ khách hàng mua những căn nhà trị giá hàng tỷ đô la và tiết kiệm cho họ hơn 25 triệu đô la phí hoa hồng. Mua bất động sản trực tuyến và tiết kiệm hàng chục nghìn đô la. Open Listings là một ứng dụng miễn phí, tất cả trong một dành cho người mua nhà.
là dịch vụ mua nhà tất cả trong một giúp mua bất động sản hiệu quả hơn và không tốn kém, được Opendoor mua lại vào năm 2018. Họ đã giúp người mua tiết kiệm hơn 5 triệu đô la phí đại lý trong khi mua nhà trị giá hơn nửa tỷ đồng. USD.
Người mua sử dụng ứng dụng để tìm kiếm nhà, đặt câu hỏi, lên lịch tham quan và nhận báo cáo tài sản trong thời gian thực. Họ đã hợp tác với một đại lý địa phương được xếp hạng cao nhất khi họ sẵn sàng đưa ra đề nghị. Bởi vì các đại lý của Open Listings chỉ dành thời gian cho các giai đoạn hợp đồng và thương lượng của quy trình, họ có thể trả lại cho người mua một nửa số tiền của họ - trung bình là 7,000 đô la cho mỗi căn nhà.
động kinh
Các công ty bất động sản có thể có các chính sách kiểm soát việc các đại lý của họ có được phép tham gia vào các thỏa thuận niêm yết công khai hay không. Ví dụ, một số công ty có thể không quảng cáo danh sách mở, nhưng các nhà môi giới có thể được phép thu hút khách hàng mà họ đã có với tư cách là người mua tiềm năng. Các doanh nghiệp bất động sản có thể do dự khi hợp tác với các danh sách mở vì họ lo ngại rằng người bán sẽ xác định vị trí người mua của chính họ và kết thúc giao dịch mà không có sự tham gia của các đại lý. Điều đó sẽ gây lãng phí thời gian và tiền bạc của các đại lý. Người bán có thể cố gắng tránh các đại lý bằng cách thương lượng hợp đồng trực tiếp với khách hàng của họ, cắt họ ra khỏi vòng lặp. Cũng có thể có những lo ngại rằng tài sản sẽ không hấp dẫn đối với những người mua tiềm năng.
Do cơ hội kiếm được hoa hồng thông qua danh sách mở có hạn cho các đại lý, họ có thể muốn tập trung nỗ lực vào các hợp đồng độc quyền. Một số đại lý tuyên bố rằng họ sẽ chỉ giao dịch với các tài sản mà họ có quyền bán duy nhất.
Câu Hỏi Thường Gặp
Danh sách mở có hợp pháp không?
Có, danh sách mở là hợp pháp. Các MLS ở California được luật pháp quy định phải chấp nhận danh sách mở. Ngoài ra, các MLS có nghĩa vụ theo luật và chính sách MLS của Hiệp hội Quốc gia REALTOR® phải chấp nhận các danh sách đại lý độc quyền hoặc độc quyền hợp pháp trả tiền bồi thường cho các nhà môi giới cộng tác - ngay cả khi họ chỉ cung cấp hỗ trợ hạn chế.
Một danh sách mở có phải là một thỏa thuận song phương?
Một danh sách mở là một hợp đồng đơn phương vì chỉ một bên (người bán) bị ràng buộc phải hành động nếu và khi một đại lý tạo ra một người mua.
Sự khác biệt giữa danh sách mở và danh sách độc quyền là gì?
Trong thỏa thuận niêm yết đại lý độc quyền, các đại lý chỉ được trả tiền nếu tài sản được bán. Trong khi, trong thỏa thuận niêm yết mở, người bán có quyền tự do làm việc với bao nhiêu nhà môi giới tùy thích. Tuy nhiên, nếu người bán bán tài sản mà không có sự hỗ trợ của người môi giới, họ không phải trả bất kỳ khoản nào trong số họ.
- MỞ DANH SÁCH: Tổng quan đầy đủ, các loại và ví dụ
- Xu hướng bất động sản: Xu hướng thị trường toàn diện 2021
- THAY ĐỔI ĐẠI LÝ: Cách Xác định Tác nhân Thay đổi trong bất kỳ Tổ chức nào
- Kinh doanh bất động sản: Hướng dẫn rõ ràng cho người mới bắt đầu (+ Mẹo bắt đầu như thế nào)
- PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Cách trở thành Nhà phát triển và các bước chi tiết để thành lập công ty
