Để bắt đầu lật nhà, trước tiên bạn phải tìm hiểu về bất động sản. Trong khi các chương trình truyền hình nổi tiếng khiến việc lật nhà dường như là một quá trình đơn giản, chúng chỉ mô tả một phần nhỏ của quá trình. Một phần lớn lao động liên quan đến việc lật nhà là xử lý các biến số. Chúng tôi có năm bước để đảm bảo bạn học cách lật nhà khi mới bắt đầu trước khi đầu tư hàng chục nghìn đô la vào công việc kinh doanh của mình và thành công. Nhưng trước tiên, điều quan trọng là phải nắm được những gì cần đến việc sửa chữa và đảo lộn nhà cửa.
House Flipping là gì?
Đảo giá nhà là hành vi của một nhà đầu tư bất động sản mua nhà và sau đó bán lại để kiếm lời. Một ngôi nhà phải được mua với mục tiêu bán lại ngay lập tức để được gắn mác lật tẩy. Thời gian giữa mua và bán có thể từ vài tháng đến một năm.
Nhà lật được phân thành hai loại:
- Một nhà đầu tư mua một bất động sản có tiềm năng tăng giá trị với những cải tạo và cập nhật cần thiết. Họ kiếm được tiền sau khi hoàn thành công việc bằng cách bán ngôi nhà với giá cao hơn nhiều so với giá họ đã trả. Bạn có thể đã nghe điều này được gọi là “sửa chữa và lật tẩy”.
- Một nhà đầu tư mua nhà trong một thị trường nơi giá trị nhà đang tăng nhanh. Họ không cải tiến gì, và sau một vài tháng giữ tài sản, họ bán nó với giá cao hơn và thu được lợi nhuận.
Chúng tôi chủ yếu tập trung vào định nghĩa đầu tiên của sửa chữa và lật lại và cung cấp cho bạn lời khuyên để giúp bạn chọn một ngôi nhà, thực hiện các sửa đổi và bán một cách thông minh.
Làm thế nào để lật một ngôi nhà trong 5 bước đơn giản cho người mới bắt đầu
Trước khi bắt đầu lật nhà, trước tiên bạn phải hiểu các bước cơ bản. Điều này làm tăng cơ hội thành công đồng thời giảm rủi ro tài chính của bạn. Dưới đây là 5 bước bạn có thể thực hiện để bắt đầu lật nhà:
- Sử dụng tiền mặt để tài trợ cho việc lật nhà.
- Hiểu thị trường
- Tạo Ngân sách Lật lại Nội bộ
- Thực hiện Cải tạo Thông minh
- Tìm kiếm lời khuyên của một chuyên gia bất động sản địa phương
# 1. Sử dụng tiền mặt để tài trợ cho việc lật nhà.
Nhà lật có thể là một công việc kinh doanh rủi ro, đặc biệt nếu bạn không có tiền. Thật dễ hiểu làm thế nào để thêm nợ vào hỗn hợp chỉ đơn giản là làm cho vấn đề trở nên tồi tệ hơn. Đây là lý do tại sao chúng tôi luôn đề xuất chuyển một ngôi nhà để lấy tiền mặt:
- Không có phí lãi suất: Những người đi vay tiền trong nhà có thể phải trả lãi trong nhiều tháng, khiến số tiền họ phải bán nhà tăng lên chỉ để hòa vốn.
- Không có gì vội vàng để bán: Khi bạn sử dụng nợ để tài trợ cho một vụ lật kèo, bạn có thể hành động trong tuyệt vọng. Nếu không bán được nhà, rất có thể bạn sẽ bị rớt giá và thua lỗ. Những người đi mua nhà chỉ dùng tiền mặt có thể dẫn đến một thị trường yếu kém vì họ không phải trả lãi suất chồng chất mỗi ngày mà tài sản vẫn chưa bán được.
- Sẽ không có món nợ nào giữ bạn lại: Quan trọng nhất, bất kỳ loại “đầu tư” nào sử dụng nợ đều là một ý tưởng tồi. Giai đoạn = Stage. Ngay cả khi có tiền mặt, cố gắng bán một ngôi nhà bị lật để lấy nhiều tiền hơn số tiền bạn đã đầu tư vào đó là một canh bạc. Sử dụng nợ trong quá trình này làm tăng khả năng mất tiền nếu kế hoạch của bạn không thành công.
Đọc thêm: Thời điểm tốt nhất để mua nhà vào năm 2022
Hãy xem một ví dụ để chứng minh lý do tại sao vay tiền để lật một ngôi nhà không phải là một ý kiến hay: Bạn đi vay để mua một căn nhà để lật, và mọi thứ dường như diễn ra trôi chảy cho đến khi việc cải tạo mất sáu tháng thay vì bốn tháng. Khi bạn quảng cáo ngôi nhà của mình, nó sẽ nằm trên thị trường trong một tháng cho đến khi bạn buộc phải giảm giá và bán nó với giá thấp hơn nhiều so với bạn mong đợi.
Bạn đóng một tháng sau và nhận được khoản thanh toán của mình. Tuy nhiên, một phần đáng kể phần thưởng của bạn được dùng để trả khoản vay cộng với tám tháng lãi suất! Đây là khoản bổ sung cho các khoản phí bán hàng tiêu chuẩn như hoa hồng đại lý, thuế và phí quyền sở hữu.
Sự tuyệt vọng sẽ không buộc bạn phải bán rẻ nếu bạn vung tiền cho căn nhà. Không phải lo lắng về khoản thanh toán lãi suất, bạn có thể đợi cho đến khi thị trường ấm lên và giá ở mức hoàn hảo trước khi bán.
Rủi ro tài chính khi lật nhà chỉ đơn giản là không đáng có, trừ khi bạn có thể thanh toán bằng tiền mặt.
# 2. Tìm hiểu thị trường
Nhiều tay chèo nhà tập trung vào nỗ lực tiếp theo của họ đến mức họ bỏ qua phần kém hấp dẫn của nghề nghiệp. Tuy nhiên, nếu không nắm bắt được thị trường và xu hướng bất động sản tại khu vực mình sinh sống, bạn có thể gặp phải những vấn đề sau:
Bạn không chắc mình có nhận được một món hời phù hợp với căn nhà bạn đang mua hay không. Khi căn nhà được niêm yết theo giá trị thị trường, giá bán phải đủ thấp để bạn có thể thực hiện các sửa đổi và chưa đưa ra trước.
Bạn không thể ước tính chính xác giá trị tương lai của ngôi nhà. Ý tưởng của bạn cho ngôi nhà phải phù hợp với thực tế của khu vực lân cận và khả năng chi trả của người dân khu vực xung quanh ngôi nhà bạn thiết kế.
Bạn không biết làm thế nào để định giá ngôi nhà. Nếu bạn đã mua một ngôi nhà trong một cộng đồng có chủ yếu là $ 130,000–150,000, bạn nên định giá căn nhà của mình ở mức thấp hơn của phạm vi đó khi đến thời điểm bán.
Vì vậy, làm thế nào bạn có thể có một sự hiểu biết thấu đáo về thị trường để thực hiện một cú lật thành công? Tìm một đại lý bất động sản trong khu phố của bạn, người có nhiều năm kinh nghiệm. Đại lý của bạn có thể hỗ trợ bạn trong việc thu hẹp tìm kiếm bất động sản của bạn đến các khu vực lân cận phù hợp dựa trên phạm vi giá, ngân sách cải tạo và lợi nhuận dự kiến của bạn.
Đọc cũng: Tỷ lệ vốn hóa trong bất động sản: Hướng dẫn nhà đầu tư biết tỷ lệ vốn hóa
Bạn có thể tin rằng ngôi nhà mà bạn phát hiện trực tuyến là một vụ trộm với giá 145,000 đô la và có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, nếu ngôi nhà đẹp nhất và lớn nhất trong khu phố đã được bán ba tháng trước với giá 160,000 đô la, thì bất kỳ sự cải tạo nào cũng có khả năng cao hơn khu phố. Và bạn đang mắc kẹt với một ngôi nhà không thể bán được.
Làm việc với một đại lý bất động sản hiểu thị trường giống như bàn tay của họ được đền đáp. Khi bạn đã sẵn sàng bán, đại lý của bạn có thể sử dụng kiến thức chuyên môn của họ để định giá căn nhà của bạn một cách cạnh tranh để bạn kiếm được nhiều tiền nhất. Làm việc với một đại lý cấp cao nhất có thể giúp bạn thực hiện một khoản đầu tư khôn ngoan giúp tài chính của bạn luôn đi đúng hướng.
# 3. Tạo Ngân sách Lật lại Nội bộ
Lập ngân sách ngay sau khi bạn mua một bất động sản đầu tư. Trước khi bạn ký hợp đồng, hãy xác định phạm vi giá cả của bạn để mua nhà, sửa chữa sửa chữa, hoàn thành các dự án cải tạo và thanh toán các khoản chi phí cuối cùng.
Lập danh sách các dự án thẩm mỹ cũng như bất kỳ đại tu tốn kém nào, chẳng hạn như các vấn đề liên quan đến hệ thống ống nước hoặc điện. Nếu bạn không có bất kỳ kinh nghiệm xây dựng nào, một nhà thầu có thể cho bạn biết những gì cần phải sửa chữa và chi phí bao nhiêu. Việc sửa chữa bất ngờ có thể làm hỏng hoặc lật, vì vậy hãy nghiên cứu ở đây.
Kiểm tra nhà và bất kỳ cuộc kiểm tra cụ thể nào khác mà bạn có thể yêu cầu khi bạn đã ký hợp đồng. Việc phát hiện vấn đề sớm luôn tốt hơn là mất cảnh giác sau đó.
#4. Thực hiện Cải tạo Thông minh
Giấc mơ về sàn gỗ cứng sáng bóng, đèn chiếu sáng hợp thời trang và nhà bếp tuyệt vời với bếp cấp chuyên nghiệp có thể dễ dàng vượt khỏi tầm kiểm soát. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là phải lập kế hoạch ngân sách của bạn trước thời hạn và sau đó đảm bảo rằng các cập nhật của bạn luôn đi đúng hướng và thực sự làm tăng giá trị của ngôi nhà.
Đừng quên rằng những nâng cấp lớn, chẳng hạn như nhà bếp và phòng tắm, có thể làm hỏng hoặc lật của bạn. Lấy ví dụ, nhà bếp. Theo báo cáo Chi phí so với Giá trị năm 2020, chi phí trung bình cho một lần trang trí nhà bếp đáng kể là khoảng 68,500 đô la. 2 Số tiền trung bình thu được từ khoản chi phí đó chỉ khoảng $ 40,000. 3 Khi bạn đang lật một ngôi nhà, bạn không muốn thấy loại ROI đó.
Nếu bạn muốn bán ngôi nhà của mình với giá 220,000 đô la, đừng chi 60,000 đô la cho tủ đồ đặt làm riêng, đồ hoàn thiện cao cấp và hòn đảo bếp trong mơ đó! Hãy xem xét việc cải tạo hiệu quả hơn về chi phí, tập trung vào việc sơn lại các tủ hiện có, lắp đặt quầy đá granit và cập nhật các thiết bị. Bạn sẽ trả ít hơn và có cơ hội thu lại chi phí tốt hơn nhiều khi bạn bán nhà.
Mặc dù bạn có thể thực hiện một vài sửa đổi lớn nhưng đừng đánh giá thấp tầm quan trọng của những thay đổi nhỏ. Một lớp sơn mới, phần cứng mới và cảnh quan mới đều có thể tạo nên sự khác biệt lớn!
# 5. Tìm kiếm lời khuyên của một chuyên gia bất động sản địa phương
Có thể kiếm được lợi nhuận từ việc lật kèo? Bạn chắc chắn có thể làm được nếu làm đúng! Những ngôi nhà bị lật được bán với giá trung bình cao nhất mọi thời đại là 267,000 đô la trong quý 2021 năm 67,000, với lợi nhuận gộp khoảng XNUMX đô la.
Hãy nhớ rằng lợi nhuận gộp không bao gồm chi phí sửa chữa và cải tạo. Tuy nhiên, nếu bạn có thể sử dụng tiền mặt và giữ trong ngân sách cải tạo của mình, bạn hoàn toàn có thể thu được lợi nhuận tốt từ khoản đầu tư của mình.
Bí quyết để chuyển nhà hiệu quả là thực hiện bằng tiền mặt, đầu tư khôn ngoan vào loại nhà bạn mua, chọn sửa chữa trong phạm vi ngân sách của bạn và bán nó ngay lập tức. Có một chuyên gia bất động sản trong nhóm của bạn sẽ làm cho tất cả những điều này trở nên khả thi!
Một đại lý bất động sản có năng lực có thể cung cấp kiến thức chuyên môn về thị trường và lời khuyên thực tế mà bạn cần để đầu tư khôn ngoan, cho dù bạn mua một ngôi nhà để ở trong nhiều năm hay sẽ chuyển nhượng trong sáu tháng.
House Flipping có lợi nhuận không?
Nhà lật có vẻ đơn giản nhưng không phải vậy. Hãy đối mặt với nó: một vụ lật nhà có thể là một giấc mơ hoặc một cơn ác mộng.
Khi được thực hiện một cách chính xác, một cú lật nhà có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời và mang lại lợi nhuận khá cao. Bạn có thể thực hiện các sửa đổi hợp lý trong một khoảng thời gian ngắn và bán căn nhà với giá cao hơn đáng kể so với số tiền bạn đã trả cho nó.
Tuy nhiên, nếu thực hiện không đúng, một cú lật nhà có thể dễ dàng đi theo hướng ngược lại. Tất cả chúng ta đều đã từng nghe những câu chuyện kinh dị về việc nhà bị lật, nơi mà thứ tưởng chừng như có giá cao ngất ngưởng hóa ra lại là một ngôi nhà có nền yếu và mái dột. Cuối cùng, một vụ lật kèo có thể không giúp bạn kiếm được tiền. Nó có thể khiến bạn mất hàng nghìn đô la.
Bạn không muốn mất tiền nếu bạn quyết định lật một ngôi nhà. Bạn muốn đầu tư hợp lý và kiếm lợi nhuận từ nó. Đó là lý do tại sao nhiều người thuê một thẩm định viên để xác định giá trị và sau đó áp dụng nguyên tắc 70% để xác định xem liệu một lần sửa chữa và lật lại có mang lại kết quả như mong đợi hay không.
Chi phí cho việc lật nhà là bao nhiêu?
Chi phí lật nhà về cơ bản khác nhau giữa các nhà. Một ngôi nhà giá thấp hơn trong một khu phố đáng mơ ước có thể là một hành vi trộm cắp, nhưng nếu nó cần được sửa chữa rộng rãi, thì tỷ suất lợi nhuận của bạn có thể bị hạn chế. Mặt khác, một món hời ở một khu phố đang phát triển có thể không cần nhiều sự quan tâm, nhưng nếu thị trường không nóng bằng, bạn có thể mắc kẹt với ngôi nhà lâu hơn bạn muốn.
Khi tìm nhà lật, bạn phải ước lượng và tính toán nhiều mặt. Để quyết định xem một ngôi nhà có phải là một khoản đầu tư thông minh hay không, những tay chèo nhà có kinh nghiệm sử dụng quy tắc 70 phần trăm. Thực hiện theo bốn bước sau để tính quy tắc 70 phần trăm:
- Xác định nhà giá trị sau sửa chữa (ARV): Xác định giá trị của căn nhà sau khi sửa chữa, cải tạo.
- Tính toán chi phí sửa chữa cần thiết: Có cần thay lò trong nhà không? Tủ bếp của bạn đã cũ và hư hỏng? Khi đánh giá ngôi nhà, hãy lưu ý mọi thứ sẽ cần sửa hoặc sửa sang lại, và đưa ra một ước tính chi phí chính xác.
- Trừ 70% chi phí sửa chữa ARV: Giả sử ARV của một ngôi nhà là 200,000 đô la. Chia nó cho 0.7 để nhận được 70%, tương đương 140,000 đô la. Trừ chi phí sửa chữa khỏi con số $ 140,000. Trong ví dụ này, chúng tôi ước tính tổng chi phí sửa chữa và cải tạo là 30,000 đô la.
- Sử dụng kết quả để tìm ra số tiền bạn nên trả cho một ngôi nhà: Nếu 70 phần trăm ARV của bạn là 140,000 đô la và chi phí sửa chữa là 30,000 đô la, bạn không nên trả nhiều hơn 110,000 đô la cho căn nhà.
Mất Bao Lâu Để Lật Một Ngôi Nhà?
Khi lựa chọn việc lật một ngôi nhà có phải là lựa chọn tốt nhất cho bạn hay không, điều quan trọng là bạn phải hiểu được thời gian thực hiện. Số lợi nhuận bạn kiếm được sẽ bị ảnh hưởng bởi thời gian sớm nhà bạn bị lật. Theo Attom, mất khoảng 6 tháng để lật một ngôi nhà, nhưng hiểu được các yếu tố ảnh hưởng đến việc này có thể giúp đẩy nhanh quá trình.
Mua
Thời gian để mua một ngôi nhà khác nhau, nhưng nếu bạn tìm thấy một bất động sản có thể bán được, bạn sẽ có thể thực hiện nhanh chóng. Một số ngôi nhà tốt nhất để lật nhà không tồn tại lâu trên thị trường, vì vậy điều quan trọng là phải theo dõi và có một lịch trình linh hoạt. Khi bạn đã phát hiện ra bất động sản lý tưởng và đưa ra lời đề nghị trúng thầu, thường mất khoảng một tháng để mua một ngôi nhà.
Đổi mới
Chi phí cải tạo một ngôi nhà khác nhau tùy thuộc vào ngôi nhà. Một số ngôi nhà sẽ yêu cầu nhiều công việc hơn trước khi chúng có thể được bán, trong khi những ngôi nhà khác sẽ chỉ yêu cầu một vài thay đổi nhỏ. Lượng nhân công và công việc bạn muốn thực hiện sẽ quyết định thời gian sửa chữa nhà mất bao lâu.
Việc cải tạo có thể mất nhiều tháng nếu bạn tự làm, nhưng việc thuê những chuyên gia về cơ bản có thể rút ngắn đáng kể quy trình.
Bán
Khoảng thời gian cần thiết để bán một ngôi nhà, chẳng hạn như cải tạo, được xác định bởi khối lượng công việc đã hoàn thành. Khi bạn tự mình bán tài sản của mình, bạn sẽ mất một thời gian dài - có thể là vài tháng - vì có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần phải lập. Việc thuê một đại lý bất động sản sẽ giảm bớt khối lượng công việc của bạn và dễ quản lý hơn nhiều.
Có thể lật nhà mà không cần tiền không?
Có nhiều cách khác nhau để đảm bảo tiền để lật một ngôi nhà nếu bạn không có đủ tiền mặt hoặc muốn giảm thiểu rủi ro. Những người cho vay huy động vốn cộng đồng bằng tiền cứng, tư nhân hoặc bất động sản có thể giúp bạn bán nhà.
Lật nhà có nguy hiểm không?
Mối nguy hiểm lớn nhất là bạn sẽ không thể bán căn nhà để kiếm lời hoặc việc sửa chữa và cải tiến sẽ tốn kém hơn dự kiến. Lật nhà liên quan đến gian lận và lừa đảo. Không phải tất cả các ngôi nhà đều có thể lật được.
Lật nhà có khó không?
Cải tạo, lật nhà cần có thời gian. Tìm kiếm tài sản có thể mất vài tháng. Sửa nhà cần có thời gian. Phá hủy và xây dựng có thể mất buổi tối và cuối tuần nếu bạn làm việc.
Lật hoặc thuê—Cái nào tốt hơn?
Lật và cho thuê là tốt nhất cho các nhà đầu tư ngắn hạn. Nếu bạn cần thu nhập ổn định và có nhiều thời gian và tiền bạc hơn, bạn có thể mua một tài sản cho thuê.
Bạn có thể kiếm tiền từ việc lật nhà không?
Trong khi làm việc toàn thời gian, lật tài sản có thể cung cấp tiền mặt bổ sung. Nó cho phép bạn “nhúng ngón chân vào nước” trước khi bỏ công việc toàn thời gian của mình để xem việc chuyển nhà có phù hợp với bạn hay không.
Kết luận
Chuyển nhà có thể là một lựa chọn kinh doanh khả thi nếu bạn đi theo kế hoạch phù hợp và đã phân tích kỹ các yếu tố tài chính. Tuy nhiên, bạn không thể đạt được thành công nhanh chóng với phương pháp này, và bạn có thể mắc phải vô số sai sót và tiền mất tật mang.
Đội ngũ chuyên gia thích hợp có thể đơn giản hóa quá trình này. Làm việc với một đại lý bất động sản có kiến thức, người có thể cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về thị trường và hỗ trợ bạn hiểu các loại nhà mà người mua đang tìm kiếm.
Một tổng thầu lành nghề cũng có thể hỗ trợ bạn xác định tình trạng hiện có của một ngôi nhà. Điều này sẽ giúp bạn tránh đầu tư vào lỗ tiền. Tất nhiên, bạn sẽ cần lập kế hoạch trước cho các yêu cầu tài chính của mình.
Nguồn tài chính và lãi suất phù hợp có thể giúp việc sửa chữa và lật đổ một ngôi nhà trở nên dễ dàng hơn.
Các câu hỏi thường gặp về cách lật một ngôi nhà
Quy tắc 70% trong lật nhà là gì?
Quy tắc 70% hỗ trợ các tay chèo nhà xác định mức giá cao nhất mà họ phải trả cho một bất động sản đầu tư. Về cơ bản, họ không nên chi hơn 70% giá trị sau khi sửa chữa của ngôi nhà trừ đi phí cải tạo.
Bạn có thể làm giàu từ việc lật nhà?
Không, không có chân chèo nhà trong danh sách Fortune 500. Không gì bằng kiếm được 50,000 đô la trong bốn hoặc năm tháng cho một dự án lật thành công, nhưng nó cũng mệt mỏi để làm việc trong nhiều tháng mà không kiếm được gì hoặc mất tiền.
Một năm làm nghề làm chân chèo trong nhà kiếm được bao nhiêu tiền?
Mức lương trung bình của một công nhân dọn dẹp nhà là $ 117,372. Chúng tôi đã đi đến con số này bằng cách kiểm tra thu nhập trung bình được báo cáo của những người làm nghề đi lại nhà ở Hoa Kỳ vào năm 2020.
Bài viết liên quan
