Chính xác khấu hao thu hồi trong IRS là gì và làm thế nào để bạn tính toán nó trên các tài sản như bất động sản và tài sản mà bạn có thể đã mua? Nếu bạn có ý định bán một mặt hàng đã được khấu hao để tính thuế, bạn nên đọc hướng dẫn sau đây. Chúng tôi sẽ xem xét cách thu hồi khấu hao có thể dẫn đến việc thanh toán thuế cao hơn và làm thế nào, với một chút suy tính trước, bạn có thể tránh ảnh hưởng đến tài chính và tài sản cho thuê của mình.
Thu hồi khấu hao là gì?
Thu hồi khấu hao là một thủ tục cho phép IRS thu hồi thuế đối với thu nhập tài chính của người đóng thuế từ việc bán tài sản. Các tòa nhà cho thuê, thiết bị, đồ nội thất và các tài sản khác là những ví dụ về tài sản vốn. Khi thời hạn của một tài sản đã hết, IRS yêu cầu người nộp thuế phải báo cáo bất kỳ khoản thu nhập nào từ việc thanh lý hoặc bán tài sản đó như là thu nhập thường xuyên. Yêu cầu thu hồi khấu hao tài sản và thiết bị khác nhau. Thuế thu nhập vốn được đánh vào bất động sản và thu hồi khấu hao tài sản. Tuy nhiên, thuế thu nhập vốn không được tính vào khấu hao thu hồi đối với thiết bị và các tài sản khác. Nhưng trước khi chúng tôi bắt đầu thu hồi, trước tiên bạn phải hiểu khấu hao hoạt động như thế nào. Chúng tôi sẽ xem xét cách khấu hao hoạt động chi tiết hơn bên dưới.
Những tài sản nào cần được thu hồi khấu hao?
Theo Mục 1231 của mã IRS, bất kỳ tài sản vốn nào được giữ trong hơn một năm có thể được coi là tài sản có thể khấu hao và được gọi là tài sản 1231. Tiếp theo là Mục 1245 (tài sản vốn không phải là bất động sản hoặc những cải tiến trên bất động sản) và 1250. (bất động sản và đất đai).
Trong trường hợp bạn đang thắc mắc, các tài sản như cổ phiếu, trái phiếu, quỹ tương hỗ, hàng hóa và kim loại quý không bị thu hồi khấu hao vì chúng không có chi phí hoạt động hoặc có các chi phí hoạt động nhỏ không ảnh hưởng đến cơ sở nguyên giá tài sản. Ngược lại, máy móc bị hao mòn và rách nát, làm giảm giá trị thị trường và tiện ích của nó. Do đó, bất động sản thực sự dễ bị ảnh hưởng bởi chi phí bảo trì.
Thu hồi khấu hao tài sản cho thuê
Một trong những điểm khác biệt quan trọng nhất giữa thu hồi khấu hao đối với thiết bị và tài sản cho thuê là giá trị thu hồi cuối cùng đối với bất động sản bao gồm thuế thu nhập vốn. Điều này có nghĩa là bất kỳ khoản lợi nhuận nào bạn kiếm được từ việc bán tài sản của mình sẽ phải chịu cả lãi vốn và các loại thuế khác. IRS đánh thuế một phần lợi nhuận của bạn dưới dạng lãi vốn và thành phần liên quan đến khấu hao bị đánh thuế ở mức cao hơn. IRS đề cập đến khoản lãi liên quan đến khấu hao là “khoản lãi mục 1250 chưa thu hồi”.
Cách lập kế hoạch thu hồi khấu hao đối với tài sản cho thuê
Bây giờ là phần tin tức tốt. Khi tài sản cho thuê được bán, các khoản lỗ do hoạt động thụ động trước đây không được khấu trừ sẽ được khấu trừ toàn bộ. Điều này có thể giúp giảm thiểu hậu quả về thuế của thuế thu hồi khấu hao.
Bất động sản cho thuê cũng có thể được bán dưới hình thức trao đổi tương tự để tránh lãi vốn và thuế thu hồi khấu hao. Khi việc bán hàng không theo sau một lần mua hàng, thuế sẽ được hoãn lại cho đến một ngày sau đó.
Ví dụ về thu hồi khấu hao
Cách thức mà bạn thu lại lợi nhuận được xác định bởi loại tài sản được đề cập. Mục 1250 của mã số thuế áp dụng cho bất động sản, trong khi Mục 1245 áp dụng cho các loại tài sản khác. Mỗi điều kiện nêu rõ các điều kiện mà việc thu hồi có thể bị đánh thuế như thu nhập thông thường thay vì ở mức 25%.
Mục 1250: Bất động sản cho thuê nhà ở
Mục 1250 áp dụng cho tất cả tài sản được mua hoặc bán sau ngày 31 tháng 1975 năm XNUMX. Mục này quy định rằng bất kỳ khoản thu nhập nào từ việc bán bất động sản có thể bị đánh thuế như thu nhập thông thường theo mức thuế cận biên hoặc cao nhất của bạn, dựa trên mức thấp hơn sau:
- Khoản khấu hao bị cáo buộc
- Khoảng cách giữa giá bán hoặc giá trị thị trường hợp lý (nếu bạn không bán tài sản).
Nếu không, nó phải chịu tỷ lệ 25% chứ không phải là lãi suất vốn ưu đãi.
Bất động sản khác: Mục 1245
Theo mã số thuế, Mục 1245 áp dụng cho tài sản không bao gồm "một tòa nhà hoặc các thành phần cấu trúc của nó." Một phần giá bán của bất động sản này bị đánh thuế là thu nhập thông thường trong phạm vi vượt quá mức thấp hơn của:
- Cơ sở "tính lại" của tài sản, được tính bằng cách cộng các khoản khấu trừ.
- Giá mua hoặc giá trị thị trường hợp lý của tài sản
Một lần nữa, việc thu hồi lại bị đánh thuế theo thuế suất 25%, không phải thuế suất thu nhập vốn thấp hơn.
Cách tính Khấu hao Khấu hao
Để tính toán khoản thu hồi khấu hao của bạn cho thiết bị hoặc tài sản cho thuê, trước tiên bạn phải ước tính cơ sở chi phí của tài sản của bạn. Cơ sở chi phí là giá mua ban đầu của tài sản của bạn. Bạn cũng phải biết cơ sở chi phí đã điều chỉnh. Giá trị này là cơ sở nguyên giá của tài sản trừ đi mọi chi phí được trừ phát sinh trong suốt thời gian tồn tại của nó. Bây giờ, bạn có thể tính toán giá trị thu hồi khấu hao của tài sản bằng cách khấu trừ cơ sở chi phí đã điều chỉnh từ giá bán của tài sản.
Nếu bạn đã trả 30,000 đô la cho thiết bị và IRS phân bổ cho bạn tỷ lệ khấu trừ 15% với thời hạn khấu trừ bốn năm, cơ sở chi phí của bạn là 30,000 đô la. Chi phí được khấu trừ hàng năm của bạn sẽ là $ 4,500. Để tính toán cơ sở chi phí đã điều chỉnh, hãy nhân bốn lần chi phí khấu trừ hàng năm của bạn và trừ nó khỏi cơ sở chi phí. Do đó, cơ sở chi phí đã điều chỉnh của bạn sẽ là 12,000 đô la. Nếu bạn đã bán tài sản với giá 13,500 đô la, bạn sẽ phải bao gồm bất kỳ chi phí hoặc hoa hồng bổ sung nào. Nếu phí là $ 300, bạn sẽ trừ số tiền đó vào giá ưu đãi. Con số này đại diện cho số tiền thu được ròng của bạn. Sau đó, bạn sẽ trừ 12,000 đô la từ giá trị đó để đạt được thu nhập thực tế 1,500 đô la.
Đọc thêm: QUYỀN SỞ HỮU CHO THUÊ: Cách Tính
Tuy nhiên, bạn sẽ không thể lấy lại khoản khấu hao nếu có khoản lỗ tại thời điểm bán hàng đã khấu hao. Điều quan trọng cần nhớ là lãi và lỗ được tính bằng cách sử dụng cơ sở chi phí đã điều chỉnh thay vì giá mua ban đầu. IRS sẽ phân loại thu nhập của bạn là thu nhập thông thường khi bạn khai thuế. IRS cũng sẽ so sánh lợi nhuận thực hiện của tài sản với chi phí khấu hao của nó. Giá trị nhỏ hơn thể hiện việc thu hồi khấu hao. Điều này cũng áp dụng cho nhà cho thuê và bất động sản.
Phương pháp tương tự sẽ được sử dụng để xác định cơ sở chi phí đã điều chỉnh và chi phí khấu trừ cho bất động sản cho thuê. Sự khác biệt chính là lợi nhuận thực hiện của bạn bị ảnh hưởng bởi thuế suất thu nhập vốn và các loại thuế khác.
Bạn có thể khấu hao bao nhiêu mỗi năm?
Công thức đường thẳng là cách tiếp cận được sử dụng phổ biến nhất để tính khấu hao một lần nữa. Điều này đòi hỏi phải lấy cơ sở giá gốc của tài sản tại thời điểm mua và trừ nó khỏi cơ sở giá gốc đã điều chỉnh của tài sản khi kết thúc thời gian sử dụng. Sau đó, chia số tiền của cơ sở chi phí trừ cơ sở chi phí đã điều chỉnh cho số năm mà tài sản có thể phục vụ chức năng cho tổ chức của bạn (trong số năm). Điều này sẽ cung cấp cho bạn số tiền khấu hao mà bạn có thể yêu cầu mỗi năm bằng cách sử dụng kỹ thuật đường thẳng.
Tuy nhiên, không phải lúc nào bạn cũng phải sử dụng phương pháp đường thẳng. Dưới sự bảo trợ của các Nguyên tắc Kế toán Thường được Chấp nhận (GAAP), có ba kỹ thuật khác nhau để tính khấu hao. Chúng bao gồm số dư giảm dần, chữ số tổng của năm và đơn vị sản xuất.
Làm thế nào tôi có thể tránh thu hồi khấu hao?
Một cuộc trao đổi 1031, được gọi sau IRS Mục 1031 mã số thuế của IRS, có thể giúp bạn tránh cả thuế thu hồi khấu hao và thuế thu nhập vốn nếu bạn muốn giảm gánh nặng thuế của mình. Tuy nhiên, số tiền bán được phải được sử dụng để đầu tư vào một bất động sản đầu tư khác theo yêu cầu của sàn giao dịch 1031.
Nói một cách đơn giản, với tư cách là người bán, bạn có thể hoãn việc trả thuế lãi vốn đối với việc bán các khoản đầu tư của mình bằng cách bán một bất động sản và chuyển tiền vào một bất động sản có bản chất tương đương với tài sản đã bán và có giá trị bằng hoặc lớn hơn so với tài sản ban đầu của bạn. . Trên thực tế, bạn không kiếm được lợi nhuận khi bán tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho người mua mới. Tuy nhiên, bạn có thể áp dụng bất kỳ khoản tiền thu được nào để tăng vốn đầu tư bất động sản tổng thể của mình.
Điều gì sẽ xảy ra nếu lợi nhuận của bạn nhỏ hơn chi phí khấu hao của bạn?
Nếu tổng lợi nhuận được ghi nhận của bạn nhỏ hơn chi phí khấu hao, IRS yêu cầu bạn tính thuế phải trả theo tỷ lệ thông thường của bạn.
Giả định rằng thị trường bất động sản đang trong chu kỳ suy giảm bình thường. Mặc dù thực tế đó là thị trường của người mua, bạn chọn bán cho người mua cung cấp 105,000 đô la vì lý do cá nhân hoặc thương mại. Vì số tiền thu được của bạn nhỏ hơn tổng số tiền khấu trừ thuế khấu hao trong mười năm bạn nắm giữ tài sản, nên thuế của bạn được tính theo thuế suất thông thường:
Giá bán bất động sản $ 99,000 - cơ sở chi phí đã điều chỉnh là $ 63,640 = tổng thu nhập được ghi nhận là $ 35,360.
Vì chi phí khấu hao của bạn là 36,360 đô la vượt quá tổng số tiền lãi được ghi nhận là 35,360 đô la, nên bạn sẽ phải trả thuế theo thuế suất thông thường của mình:
Tổng số thuế nợ = $ 35,360 lãi được ghi nhận * thuế suất thông thường 24% = $ 8,486
Việc thu hồi khấu hao có được áp dụng khi bán tài sản cho thuê bị thua lỗ không?
Các yêu cầu thu hồi khấu hao không áp dụng nếu bạn bán tài sản cho thuê của mình bị thua lỗ. Tuy nhiên, ngay cả khi bạn thua lỗ khi bán hàng, bạn sẽ được hưởng lợi từ việc có thể trích khấu hao $ 36,360 trong 10 năm qua để giảm thu nhập chịu thuế của mình.
IRS cũng cho phép bạn bù đắp tổn thất tài sản cho thuê bằng cách sửa đổi các hồ sơ thuế trước đây. Bạn cũng có thể chuyển khoản lỗ đầu tư bất động sản cho thuê của mình về phía trước để bù đắp doanh thu trong tương lai. Chủ đề IRS số 425 Hoạt động thụ động - Lỗ và Tín dụng, cũng như Ấn phẩm 544, mô tả chi tiết cách thức hoạt động của các khoản lỗ đối với các hoạt động bất động sản cho thuê.
Khấu hao từng phần trong năm là gì?
Chúng tôi đã sử dụng toàn bộ năm khấu hao trong các trường hợp trên, là 3.363 phần trăm giá trị tài sản mỗi năm. Trong thế giới thực của đầu tư bất động sảntuy nhiên, các giao dịch diễn ra hàng tháng trong năm.
Tháng tài sản cho thuê được đưa vào sử dụng để tính khấu hao từng phần trong năm. Theo IRS Publication 527, bất động sản cho thuê được đưa vào hoạt động khi nó sẵn sàng và sẵn sàng cho thuê, chứ không phải khi người thuê sở hữu.
Ví dụ đó, nếu căn hộ cho thuê của bạn sẵn sàng cho thuê vào ngày 1 tháng 1 nhưng người thuê không ký hợp đồng thuê và chuyển đến cho đến ngày 1 tháng XNUMX, bạn vẫn có thể bắt đầu khấu hao vào ngày XNUMX tháng XNUMX. IRS cũng chỉ định cách hoạt động của khấu hao từng phần trong năm để bạn không mắc lỗi:
- Cả năm = 3.636%
- Tháng 3.485 = XNUMX%
- Tháng 3.182 = XNUMX%
- Tháng 2.879 = XNUMX%
- Tháng 2.576 = XNUMX%
- Có thể = 2.273%
- Tháng 1.970 = XNUMX%
- Tháng 1.667 = XNUMX%
- Tháng 1.364 = XNUMX%
- Tháng 1.061 = XNUMX%
- Tháng 0.758 = XNUMX%
- Tháng 0.455 = XNUMX%
- Tháng 0.152 = XNUMX%
Bất động sản cho thuê được khấu hao ở mức 3.636 phần trăm cho mỗi năm dịch vụ đầy đủ sau một phần năm dịch vụ đầu tiên của bạn. Sau đó, nó được khấu hao một phần một lần nữa tùy thuộc vào bất kỳ tháng nào trong năm bạn bán.
Kết luận:
Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê hoặc đầu tư vào bất động sản, khấu hao có thể giúp bạn tiết kiệm tiền thuế. Đồng thời, có những giới hạn về số tiền bạn có thể khấu trừ từ thuế của mình và sử dụng để giảm thiểu số tiền bạn nợ IRS trong một năm bất kỳ. Dù vậy, với một số lập kế hoạch tài chính và thuế trước cẩn thận, cũng như để ý đến việc tái đầu tư thu được lợi nhuận từ việc tăng danh mục bất động sản của bạn, bạn có thể kiếm tiền của mình đi xa hơn rất nhiều.
Câu hỏi thường gặp về thu hồi khấu hao
Thu hồi khấu hao có được coi là thu nhập không?
Thu nhập khấu hao thường bị đánh thuế như thu nhập thông thường với tỷ lệ tối đa là 25%.
Điều gì xảy ra nếu bạn không khấu hao tài sản cho thuê?
Về bản chất, bạn đã bỏ qua khả năng yêu cầu một khoản giảm thuế khá lớn. Nếu bạn quyết định bán tài sản, bạn phải trả thuế thu hồi khấu hao bất kể bạn có yêu cầu khấu hao trong suốt thời gian tài sản của mình hay không.
Những tài sản nào đã khấu hao thu hồi lại?
Việc thu hồi khấu hao có thể áp dụng cho bất kỳ tài sản có thể khấu hao nào mà bạn đã được khấu trừ thuế trước đó. Phương pháp này đặc biệt phù hợp với các nhà đầu tư bất động sản, những người đã tạo ra lợi nhuận tài chính dài hạn từ bất động sản cho thuê hoặc đầu tư.
- TÍNH TOÁN TÍCH LŨY: Tính toán & Ví dụ
- KHAI THÁC ĐƯỜNG THNG: Cách tính khấu hao theo đường thẳng
- KẾ TOÁN KHOẢNG CÁCH: Định nghĩa, Phương pháp, Công thức & Tất cả những gì bạn nên biết
- Báo cáo lợi nhuận và lỗ được giải thích !!! Cách đọc & Tạo Báo cáo P&L
- Dòng tiền hoạt động: Sử dụng và ứng dụng của nó
